【正文】 項目成本利潤為 8%，如果不計項目其他物業(yè)服務的經(jīng) 營性收支，請分別計算本項目利潤 B、營業(yè)稅及附加費 C、本項目年物業(yè)服務費總額 D（單元：萬元）和物業(yè)服務費標準 d（元 /平方米 ?月）（列出計算式，保留至小數(shù)點后兩位）。 2．補充養(yǎng)老金： 3．項目部年終績效獎。 該公司物業(yè)服務費報價部分項目如下： （一）人工費用； 1．人員工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費。（ 20分） 案例三： 某住宅物業(yè)項目總建筑面積 29萬平方米，可收費總面積 26萬平方米，現(xiàn)公開招標選聘物業(yè)服務企業(yè)，某物業(yè)管理公司目前管理 43 的各類物業(yè)項目房屋建筑 面積分別為：多層住宅 20萬平方米、高層住宅 20萬平方米、別墅 4 萬平方米。 問題； 18．根據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務操作要求，例舉本案例中違規(guī)之處，并作簡要闡明。決定公告后，廣大業(yè)主積極響應，開始集體拒繳物業(yè)服務費。臨時業(yè)主委員會與建設單位、物業(yè)管理公司經(jīng)幾輪談判，上述問題仍未解決。未有結果后，遂以串聯(lián)協(xié)商。（ 10分） 1結合實際工作經(jīng)驗，提出解決以上三個問題的措施。（ 10分） 2021 年物業(yè)管理師的考試題 案例一 某住宅物業(yè)項目入住已兩年，業(yè)主投訴該項目存在以下問題。 ②各承租單位應分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè) 服務合同以方便管理服務； ③百貨商場內夜間值班巡視不屬于物業(yè)管理公司的職責； ④寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應由物業(yè)管理公司承擔； ⑤大廈屋頂設立商業(yè)用途公告牌，由物業(yè)管理公司經(jīng)營，收益應交到業(yè)主委員會主任指定賬戶，由業(yè)主委員會管理、支配和使用。相對而言，哪些是管理服務的重點工作？請簡要說明理由。 問題： 23．節(jié)能減排的措施一般 可分為技術節(jié)能（如投入資金進行設備改造）和管理節(jié)能（在管理手段方法等方面上下功夫）。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場的經(jīng)營。綠化面積約為項目占地面積的 5%，且以本地樹種和灌木為主。如不 考慮國家法定節(jié)日加班費；統(tǒng)一設每月工作天數(shù)為 30天；按勞動法規(guī)定計算職工基本小時工資的月平均工作天數(shù)為 天，實行綜合計算工時制得超時加班費為職工基本小時工資的 ，那么每名員工每小時超時加班工資是多少？每名員工每月超時加班工作時間是多少？每名員工月實際應得工資額是多少？（要列出計算過程，計算結果保留小數(shù)點后兩位）（ 12分） 22．若該項目前期物業(yè)服務合同期限為 3 年，物業(yè)服務收費中已將建設單位無償提供的開辦固定資產折舊（固定資產折舊年限為5 年）計入成本，問每年固定資產折舊為多少？如前期物業(yè)管理 40 公司 合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會續(xù)聘，期物業(yè)管理公司如何處理建設單位為開辦無償提供的固定資產及其折舊？（ 3分） 案例三 某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積 10萬㎡，地下 2 層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。另外，本 39 項目招標書已明確，建設單位為該小區(qū)提供價值 20萬元的固定資產，作為該項目管理服務開辦之用。（ 10分） 18．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務費收費標準是否合理？請說明理由，并說出應該采取什么樣合理步驟和方法？（ 10分） 案例二 某住宅小區(qū)有 4 棟 30層住宅樓，即將投入使用。 問題： 16．經(jīng)物業(yè)管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用 13 萬元。 2021 年，在義務監(jiān)督員會議上，義務監(jiān)督員提出建議：（ 1）本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕損毀嚴重，應予更換；（ 2）由物業(yè)管理公司與義務監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會。 分析下列問題： 2根據(jù)本例提供的資料，物業(yè)公司的早期介入工作有哪些不當和錯誤（ 10分） 2根據(jù)該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入的內容（ 10分） 2如果你公司取得該項目的管理權，結合本例的具體情況和條件，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營服務（每個方面至少列舉一個具體項目）（ 10分） 2021 年物業(yè)管理師的考試題 案例一： 38 某大型住宅小區(qū) 2021年建成交付使用。 會后，物業(yè)公司隨即制定了早期介入 方案。某物業(yè)公司組建了由公司行政總監(jiān)為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提高物業(yè)管理咨詢服務。小戶型、單身公寓為主要 37 戶型。 分析下列問題： 2案例中 15套未銷售的房屋和 3 套有質量問題的房屋的物業(yè)費應由誰承擔？簡要說明理由（ 4 分） 2張某拒交物業(yè)費的理由是否成立？簡要說明理由（ 4 分） 2王某的拆改燃氣設施的行為是否正確？簡要說明理由（ 4 分） 2針對王某未辦理裝修手續(xù)自行裝修的行為，物業(yè)公司應采取哪些管 理措施（ 3 分） 2承諾書是否有效？為什么（ 4 分） 2裝修管理人員在巡視過程中應注意哪些問題（ 6 分） 案例三： 擬建的 XX花園地處城市邊緣地帶，比鄰鳳凰山風景區(qū)。物業(yè)公司要求其恢復原狀。 物業(yè)公司裝修管理人員在 10月 20日巡視過程中，發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某未辦理裝 修登記手續(xù)，并擅自拆改了燃氣設施。 36 張某于 10月 8 日辦理入住，入住后發(fā)現(xiàn)門窗有質量問題，要求開發(fā)商修復。小區(qū)尚有 15套商品房尚未銷售。（ 4 分） 你認為可以從本案例吸取教訓來改進物業(yè)承接查驗工作？簡要說明理由（ 8 分） 案例二： 某小區(qū) 2021年 10月組織業(yè)主入住。 分析以下問題： 1本例的承接查驗的作法是否正確？并簡要說明理由（ 3 分） 1對于屋面漏水的問題，甲公司的解釋是否恰當？甲乙兩公司的處理方法是否正確？簡要說明理由（ 4 分） 1物業(yè)資料的移交應包括哪些內容（請列舉）？本案例中，甲公司處置業(yè)主入住資料的做法是否符合檔案管理規(guī)定？簡要說明理由（ 6 分） 1部分欠費業(yè)主的欠費理由是否成立？簡要說明理由。 上述情況，乙公司給予確 認，并共同簽署了交接文件。 資料移交時，甲公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)管理資料，并稱業(yè)主入住資料屬于短期保存的范圍，已經(jīng)進行銷毀。觀察結果是除了部分屋面漏水外，其他基本正常。 2請計算在上述條件下，該小區(qū)物業(yè)服務收費標準應是多少？（單位：元 /平方米 *月，保留小數(shù)點后兩位）（ 8 分） 2按此收費標準，物業(yè)服務費的收繳率應達到 多少，才能保證該小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)保本運行？（保留小數(shù)點后兩位， %）（ 9 分） 2由于工資、維修材料及能源費用的剛性增長，該小區(qū)的物業(yè)服務成本上漲了 20%，問：若物業(yè)服務企業(yè)希望保持原有的利潤率，每年物業(yè)費需增加多少？（單位：萬元，保留小數(shù)點后兩位）（ 8 分） 34 注：以上計算請列出計算公式及計算過程 2021 年物業(yè)管理師的考試題 案例一： 某住宅小區(qū)剛入住兩年，前期物業(yè)管理由建設單位選聘的甲物業(yè)公司擔任，該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定解聘甲物業(yè)公司，選聘乙物業(yè)公司實施物業(yè)管理，并書面通知了甲物業(yè)公司準備 辦理撤管手續(xù)，準備移交。物業(yè)服務企業(yè)期望管理該項目利潤率達到年服務費收入的 10%。此要求是否合理？簡要說明理由。（ 7 分） 2業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。 33 根據(jù)上述條件，本方案實施中，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可能遭遇的重大風險是什么？簡要說明理由。一家具有國家備案資質的節(jié)能服務公司來本大廈調研后，提出可實行合同能源 管理模式實施節(jié)能管理。該辦公樓采用中央空調制冷，運行時間為每年 5 月 1 日至 9 月 30日。（ 5 分） 1如果大面積更換自來水主管道，費用應該由誰承擔？簡要說明理由。 1造成張、李兩家相關損失的責任主體是誰？簡要說明理由。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。 2021年 4 月起，漏水大范圍爆發(fā)。物業(yè)服務企業(yè)已對該小區(qū)投保公眾責任險。 1對上述擬辦或約定事項判斷正誤，并簡要說明理由。 （ 2）管理人員不需考慮輪休的問題。維修人員每班不少于 4 人，若不考慮出勤率的問題，項目實行單休制，分析項目應配置保潔人員、維修人員和安保人員各多少？若安保人員平均基本工資為 2021元，保潔人 27 員基本工資為 1500元，保險等費用為工資的 40%，請測算保潔和安保人員的人工費。 提示：本題計算順序 BDCd B=成本 *成本利潤率 =542*8%= D=成本 +利潤 +稅金 =542+542*8%+D*% C= D*% d=D/26/12 例題三： 某物業(yè)管理項目采用包干制，可收費面積 20萬平方米，物業(yè)管理服務費每月每平方米 ，年終核算各項管理服務成本共計 400萬元，若 營業(yè)稅及附加為 %。 請計算在上述條件下，該小區(qū)物業(yè)服務收費標準應是多少？（單位：元 /平方米 *月，保留小數(shù)點后兩位） 提示：先求年物業(yè)費總額，再求單價 23 解答： 假定物業(yè)費總額為 X， 物業(yè)費 =成本 +利潤 +稅金 X=200+X*10%+X*% X= 萬 物業(yè)費標準 =按此收費標準，物業(yè)服務費的收繳率應達到多少，才能保證該小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)保本運行？ 提示：利潤 =0，單價 =第一題結果 解答： 保本經(jīng)營利潤為 0，假設收費率為 X， 則：物業(yè)費 =成本 +稅金 *10*12*X=200+*10*12*X*% X=% 由于工資、維修材料及能源費用的剛性增長，該小區(qū)的物業(yè)服務成本 上漲了 20%，問：若物業(yè)服務企業(yè)希望保持原有的利潤率，每年物業(yè)費需增加多少？（單位：萬元，保留小數(shù)點后兩位） 提示：成本變化，物業(yè)費收入總額變化，稅金也會發(fā)生變化 注：以上計算請列出計算公式及計算過程 新物業(yè)費 X=200*+X*10%+X*% X= 萬元 每年需增加物業(yè)費 == 萬元 例題二（ 2021 考題） 24 某住宅物業(yè)項目總建筑面積 29萬平方米，可收費總面積 26萬平方米，假設本項目物業(yè)服務成本 A 為 542萬元，營業(yè)稅及附加為 %。 物業(yè)服務企業(yè)期望管理該項目利潤率達到年服務費收入的 10%。（見教材 P366 頁） 3．物業(yè)項目管理退出應移交的工作內容。 請結合案例回答下列問題： 21 1．本案例中的特種設備技術檔案屬于物業(yè)管理哪個時期的檔案？ A．物業(yè)承接查驗期 B．物業(yè)入住期 C．日常物業(yè)管理期 D．前期物業(yè)管理期 2．能夠保持檔案在形成時間方面的聯(lián)系，可以反映出立檔單位每年工作的特點和逐年發(fā)展的變