【正文】 A物業(yè)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備承接查驗 B為建設(shè)單位開發(fā)物業(yè)項目提供物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持 C裝修管理 D工程質(zhì)量保修處理 E業(yè)主人 住 4．前期物業(yè)管理的特點有 ( )。 A優(yōu)化設(shè)計 B有助于提高工程質(zhì)量 C制止售房時的不合理承諾 D為前期物業(yè)管理作充分準備 E有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益 2．早期介入規(guī)劃設(shè)計階段的主要內(nèi)容有 ( )。 A規(guī)劃設(shè)計階段 B物業(yè)承接查驗階段 C竣工驗收階段 D銷售階段和建設(shè)階段 10．對早期介入的必要性說法不正確的是 ( )。 A管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài) B經(jīng)營收支一般呈 現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài) C溝通與協(xié)調(diào) D前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ) 8．前期物業(yè)管理的職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于 ( )。 A建設(shè)單位 B承建單位 C物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D全體業(yè)主 6．早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的 ( )活動。 A建設(shè)單位 B承建單位 C全體業(yè)主 D建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 4．早期介入分為以下哪幾個階段實施 ( )。 A物業(yè)辦理入住前 B新建物業(yè)竣工之前 C新建物業(yè)竣工時 D物業(yè)辦理人住時 2．前期物業(yè)管理是指 ( )的物業(yè)管理階段 。 6．你是某物業(yè)公司的高級管理人員，公司委派你與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，你認為簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意哪些事項 ? 【答案】一是明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)，二是明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，三是對違約責任的約定，四是對免責條款的約定，五是物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細不宜粗，六是合同的簽訂要實事求是，七是明確違約責任的界定及爭議的解決方式。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止。物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別： 物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：一是訂立合同的當事人不同，前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當事人是業(yè)主 (或業(yè)主大會 )與物業(yè)管理企業(yè)。但是，盜竊是發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度，故物業(yè)公司無需承擔全部責任。 失竊案件發(fā)生時，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進人室內(nèi)并盜竊的。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下，邵先生對物業(yè)公司進行起訴，要求物業(yè)公司賠償人民幣 8萬元。經(jīng)統(tǒng)計，邵先生家中被 盜金錢和物品損失共計 8萬余元。一個冬天的夜晚，邵先生回家發(fā)現(xiàn)，自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞，整個門毀壞變形，屋內(nèi)一片狼藉。對于代他人簽署的合同，開發(fā)商借機會收取履約保證金和承包金歸己所有，是侵犯實際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為，該條款無效。故即便開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同，但是在此期間，若小區(qū)業(yè)主委員會成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后，前期物業(yè)服務(wù)合同 對小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。請問 A開發(fā)商與 B物業(yè)管理公司簽訂為期十年的物業(yè)管理合同效力如何 ?A開發(fā)商要求 B公司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效 ? 【答案】 (1)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，屬前期物業(yè)服務(wù)合同。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和人住的臨近， A 開發(fā)商找到 B 物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年的物業(yè)管理合同，將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)承包給 B物業(yè)管理公司。 (3)首先，作為物業(yè)公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款；其次，物業(yè)公司應(yīng)依照合同約定，采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾，無權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。 (2)業(yè)主應(yīng)合理使用房屋，不得損害他人權(quán)益和公共利益。物業(yè)公司的訴訟請求是：劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款；劉先生承擔此案的訴訟費。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。物業(yè)公司決定：對劉先生罰款 2021 元。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。 2．劉先 生購買了一套位于頂層的商品房，“入住時與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》中都有明確的規(guī)定：為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄。合同的期限雖然已經(jīng)屆滿，但業(yè)主委員會沒有選出新的物業(yè)管理企業(yè)，也沒有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同， A物業(yè)管理公司作為小區(qū)的物業(yè)管理部門以原合同的標準對小區(qū)物業(yè)進行管理和提供服務(wù)。 A 物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下，將王先生告到法院。業(yè)主委員會試圖通過招標的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè)，一直未能順利進行， A物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù) 。 A 一般權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 B《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同的簽 訂雙方主體資格作出了明確的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同要向政府物業(yè)管理主管部門備案 C合同明確，業(yè)主或使用人要繳納物業(yè)管理過程中的相關(guān)費用及物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤 D合同期限不確定 E只要通過法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù)，所有業(yè)主都必須承擔相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責任 三、案例題 1．某小區(qū)人住已五年，已經(jīng)成立了業(yè)主委員會。 A期限明確 B期限不固定 C期限不明確 D穩(wěn)定性弱 E穩(wěn)定性強 13．前期物業(yè)合同中關(guān)于專項維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的 ( )。 A訂立合同的當事人不同 B違約責任的約定不同 C服務(wù)內(nèi)容不同 D合同期限不同 E服務(wù)質(zhì)量標準不同 11．簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人是 ( )。 A業(yè)主人身保險 B業(yè)主機動車的保管 C使用人的人身保 D物業(yè)公共區(qū)域公眾責任險 E業(yè)主財產(chǎn)保管費用 9．簽訂物業(yè)服 務(wù)合同應(yīng)注意 ( )。 A協(xié)商 B仲裁 C訴訟 D行業(yè)主管部門裁定 E以上都可以 7．簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)特別注意的條款有 ( )。 A當事人的締約能力 B誠實信用 C守法和維護社會公益 D合同自由 E主體平等 5．物業(yè)服務(wù)合同可因以下哪些原因終止 ( )。 A廣告 B標價 C投標 D拍賣 E招標 3．合同要件應(yīng)當具備的必要條件有 ( )。 A業(yè)主與開發(fā)商 B業(yè)主與物業(yè)公司 C物業(yè)公司與開發(fā)商 D業(yè)主與施工方 二、多項選擇題 (備選項中有 2個或 2個以上符合題意 ) 1．合同要約構(gòu)成要件有 ( )。 A繼續(xù)生效 B中 止 C終止 D以上都不可以 9．物業(yè)服務(wù)合同簽訂的過程中，某業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提出異議，該業(yè)主的反對 ( )。 A要約人 B受要約人 C第三方 D要約人的代理人 7．物業(yè)管理服務(wù)合同一般采用 ( )。 A國家規(guī)定 B省、市規(guī)定 C合同約定 D業(yè)主要求 5．下列不屬于合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則是 ( )。 A拍賣 B廣告 C標價 D投標 3．物業(yè)管理招標是 ( )。 四、參考答案 (一 )單項選擇題 1D 2A 3A 4B 5C 6B 7D 8A 9B 10B 11B 12C 13B 14A 15C 16C 17A 18A 19D (二 )多項選擇題 1AB 2ABCD 3ABDE 4ABC 5ABC 6BCDE 7BCE 8AB 9ACDE 10BCD 11ABC 12ADE 13ABCE 14BCDE 15ABCD 第三章 物業(yè)管理合同 一、單項選擇題 (備選項中只有 1個符合題意 ) 1．在 ( )階段，由