【正文】 一、有形資產(chǎn)基本評(píng)估方法 1. 市場(chǎng)法 2. 收益法 3. 成本法 4. 評(píng)估方法的選擇 市場(chǎng)法 定義 ——類(lèi)似資產(chǎn)成交價(jià)格信息估測(cè) 涵義 思路 ——直接比較和類(lèi)比調(diào)整 應(yīng)用 ——直接、有說(shuō)服力 有活躍的公開(kāi)市場(chǎng) ——排除了個(gè)別交易的偶然性 基本前提 功能可比 ——用途、性能類(lèi)似 有可比的資產(chǎn)交易 市場(chǎng)條件可比 ——供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況、交易條件等 成交時(shí)間 ——近期、影響可調(diào)整 選擇參照物 ——三個(gè)以上 → 避免特殊、偶然因素影響 房地產(chǎn) ——地理位置 選擇比較因素 ——對(duì)評(píng)估值影響大的 機(jī)器設(shè)備 ——技術(shù)水平 基本程序 對(duì)比指標(biāo)、量化差異 ——數(shù)量化、貨幣化 調(diào)整差異 → 初步評(píng)估結(jié)果 綜合分析確定評(píng)估值 ——可將參照物調(diào)整值平均 基本程序 +有關(guān)指標(biāo) 資產(chǎn)的功能 ——功能好則價(jià)值高 外觀、結(jié)構(gòu)等實(shí)體特征 +工藝水平等質(zhì)量 影響因素 市場(chǎng)條件 ——供求關(guān)系等市場(chǎng)變化 交易條件 ——交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間 其他 ——具體因素如設(shè)備制造廠家等 直接比較法 ——單因素 +可比性要求高 +應(yīng)用少 具體評(píng)估方法 評(píng)估值 =參照物成交價(jià) *（評(píng)估對(duì)象某特征 /參照物某特征） 類(lèi)比調(diào)整法 —— 多因素 +難度大 +應(yīng)用廣 評(píng)估值 =參照物售價(jià) +功能差異值 +時(shí)間差異值 +… +交易情況差異值 市價(jià)類(lèi)比法 =參照物售價(jià) *功能差異修正系數(shù) *… 交易情況修正系數(shù) 評(píng)估值 =參照物成交價(jià) *（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力 /參照物生產(chǎn)能力） 功能價(jià)值法 可利用生產(chǎn)能力等功能指標(biāo) 評(píng)估值 =參照物成交價(jià) * （ 1+價(jià)格指數(shù)） 價(jià)格指數(shù)法 評(píng)估對(duì)象和參照物的時(shí)間因素差異 考慮并僅考慮評(píng)估對(duì)象和參照物的新舊程度差異 具體市場(chǎng)法 成新率價(jià)格法 評(píng)估值 =參照物成交價(jià) *（評(píng)估對(duì)象成新率 /參照物成新率） 成新率 =尚可使用年限 /（已使用年限 +尚可使用年限） 評(píng)估值 =參照物成交價(jià) *（ 1價(jià)格折扣率） 市價(jià)折扣法 只適用于僅有交易條件差異 —— 快速變現(xiàn) 利用參照物的成本市價(jià)比率 成本市價(jià)法 評(píng)估值 =評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本 *（參照物成交價(jià) /參照物合理成本） 評(píng)估值 =評(píng)估對(duì)象年收益額 *參照物市盈率 市盈率乘數(shù)法 主要適用于企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估 收益法 定義 ——預(yù)期收益的現(xiàn)值 涵義 思路 ——預(yù)期收益還原、本金化、折現(xiàn)、將利求本 應(yīng)用 ——易接受（預(yù)期產(chǎn)出能力、獲利能力） 預(yù)期收益 ——可合理預(yù)測(cè)（主、客觀影響因素） +可貨幣化 基本前提 折現(xiàn)率 or本金化率（所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)） ——可預(yù)測(cè)（行業(yè) or地區(qū) or企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ） +可貨幣化 預(yù)期獲利年限（評(píng)估對(duì)象的壽命） ——可預(yù)測(cè) + 搜集并驗(yàn)證相關(guān)數(shù)據(jù) ——經(jīng)營(yíng)前景及風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)等 測(cè)算預(yù)期收益 基本程序 預(yù)測(cè)折現(xiàn)率 or本金化率 折現(xiàn) +分析確定評(píng)估值 基本程序 +基本參數(shù) 是未來(lái)收益而非歷史或現(xiàn)在收益 收益額 ——正常情況下 （如凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量、純收益等） 是客觀收益而非實(shí)際收益 即期望投資報(bào)酬率 基本參數(shù) 折現(xiàn)率 =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（常指國(guó)庫(kù)券利率） +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 是將未來(lái)有限期預(yù)期收益折現(xiàn)的比率（無(wú)限期稱(chēng)本金化率） 收益期限（年） ——根據(jù)資產(chǎn)條件和相關(guān)法規(guī)、合同測(cè)定 按期限 ——有限期收益 +無(wú)限期收益 具體評(píng)估方法 按金額 ——等額收益 +非等額收益（等差、等比） 無(wú)限期 P = A / r +B/ r2 （ r 0） 遞增 有限期 P =（ A / r +B/ r2 ） [11 /（ 1+r） n ] –B/ r*n /（ 1+r） n 純收益呈等差級(jí)數(shù) B 無(wú)限期 P = A / r B/ r2 遞減 有限期 P = （ A / r B/ r2） [11 /（ 1+r） n ] +B/ r*n /（ 1+r） n