【正文】 三是技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由工程維修部匯總存查。（2） 重要設(shè)備維修資料檔案管理一是維修單管理：每一次維修都要填寫(xiě)維修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，由工程維修部負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。設(shè)備檔案資料管理（1） 設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說(shuō)明，遺留問(wèn)題處理協(xié)議和會(huì)議記要等。在接管過(guò)程中，服務(wù)中心按開(kāi)發(fā)公司所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號(hào)、容量大小、設(shè)計(jì)要求等進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項(xiàng)驗(yàn)收。設(shè)備的接管可分為崗位交接和責(zé)任交接。同時(shí)對(duì)業(yè)主的報(bào)修申請(qǐng)及時(shí)處理。七、消防設(shè)施設(shè)備可隨時(shí)啟用，設(shè)施設(shè)備完好率100％消防設(shè)施定期檢測(cè)每月啟動(dòng)一次報(bào)警系統(tǒng)每季度聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)一次聯(lián)系專(zhuān)業(yè)廠家維護(hù)八、公共照明系統(tǒng)每周定期檢修清掃照明配電箱一次，確保配電開(kāi)關(guān)與導(dǎo)線連接良好無(wú)松動(dòng)。智能化設(shè)備的維修工作可分為定期維修和緊急維修兩類(lèi)，定期維修、保養(yǎng)得越好，緊急維修就會(huì)相應(yīng)減少，業(yè)主的滿意度就會(huì)提高。（2）設(shè)備責(zé)任人管理：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況，實(shí)行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人，建立設(shè)備臺(tái)賬制度，掌握并記錄設(shè)備運(yùn)行情況。四、安全標(biāo)識(shí)危及安全處設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，并采取有效防范措施；不發(fā)生重大人身傷亡管理責(zé)任事故；物業(yè)區(qū)域內(nèi)窨井蓋、護(hù)欄等公共設(shè)施完好、牢固，無(wú)安全隱患。日檢：由責(zé)任人對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)，記錄日運(yùn)行情況；月檢：由工程主管協(xié)同責(zé)任人設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)；年檢：由公司品質(zhì)部設(shè)備主管、專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)設(shè)備、資料、記錄進(jìn)行一次年度保養(yǎng)和檢查，確保記錄完整，設(shè)備運(yùn)行正常；抽檢：由工程主管不定期的對(duì)設(shè)備任意一項(xiàng)目的保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查；兩養(yǎng)：大修保養(yǎng)和專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)。按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)和管理是我們所應(yīng)一貫堅(jiān)持的。其中設(shè)備安全管理，除了加強(qiáng)設(shè)備安全檢查和對(duì)操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓(xùn)練和管理外，還要建立安全責(zé)任制和結(jié)合事例對(duì)業(yè)主進(jìn)行安全教育，向業(yè)主宣傳一些危險(xiǎn)設(shè)備(如電梯)的安全使用知識(shí)。保養(yǎng)計(jì)劃如下（1）閉路監(jiān)控系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、機(jī)器清掃1次/半年監(jiān)控室設(shè)備狀況檢查 及 記錄值班2操作控制臺(tái)/控制鍵盤(pán)設(shè)備狀態(tài)檢查、機(jī)器清掃1次/半年設(shè)備狀況檢查1次/天3錄像機(jī)設(shè)備4報(bào)警觸發(fā)數(shù)字錄像設(shè)備（硬磁盤(pán)）設(shè)備狀態(tài)及功能檢查1次/季設(shè)備狀況檢查1次/天5彩色監(jiān)視器設(shè)備狀態(tài)檢查、機(jī)器吸塵1次/半年設(shè)備狀況檢查1次/天6攝像機(jī)設(shè)備狀態(tài)檢查，鏡頭、機(jī)器清潔1次/月設(shè)備狀況檢查1次/天7視頻分配放大器、傳輸線路等有無(wú)破損1次/半年線路連接檢查1次/月8視頻光傳輸設(shè)備設(shè)備狀態(tài)檢查、機(jī)器清潔1次/季設(shè)備狀況檢查1次/天9門(mén)磁開(kāi)關(guān)接線牢固、功能檢修1次/月設(shè)備狀況檢查1次/天10驅(qū)動(dòng)模塊（2）門(mén)禁系統(tǒng)及停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、機(jī)器清掃1次/半年系統(tǒng)設(shè)備狀況檢查及記錄值班2服務(wù)器3門(mén)禁主控制器狀態(tài)分析、緊固連接、機(jī)器清掃1次/半年?duì)顟B(tài)檢查1次/天4門(mén)禁輔控制器5中繼器6電動(dòng)門(mén)鎖狀態(tài)分析、緊固連接，可靠牢固1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天7出門(mén)按鈕緊固連接1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天8門(mén)磁開(kāi)關(guān)緊固連接，可靠牢固1次/月?tīng)顟B(tài)檢查1次/天9讀卡器狀態(tài)分析、緊固連接，可靠牢固1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天10道閘狀態(tài)分析、檢修1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天（3）電子巡更系統(tǒng)及報(bào)警系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、機(jī)器清掃1次/半年系統(tǒng)設(shè)備狀況檢查 及 記錄1次/天2巡更信號(hào)采集器清潔、緊固連接檢查1次/半年?duì)顟B(tài)檢查1次/月3巡更站緊固連接檢查1次/半年信號(hào)應(yīng)答值班巡更4緊急按鈕、探頭、鍵盤(pán)清潔、緊固連接、信號(hào)應(yīng)答1次/季（4）傳輸線路維護(hù)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1視頻線、控制線、電源、網(wǎng)絡(luò)線等清潔、緊固連接1次/季外觀、信號(hào)檢查1次/天避雷系統(tǒng)：避雷裝置每年檢查一次，保證其性能符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1水箱消毒清洗，水質(zhì)檢測(cè)1次/半年水位，跑冒滴漏1次/天2浮球閥門(mén)有無(wú)銹蝕、密閉性檢修1次/月3水泵潤(rùn)滑，電機(jī)電流檢測(cè)1次/月跑冒滴漏1次/天4軟接頭、閥門(mén)密閉性檢修1次/半年跑冒滴漏1次/天5給水管道銹蝕狀況、聯(lián)接處檢查1次/半年跑冒滴漏1次/月6排水口清除雜物1次/月跑冒滴漏1次/天7排水管道銹蝕狀況、聯(lián)接處檢查1次/半年跑冒滴漏1次/天8集水井雜物清除、潛水泵進(jìn)水口清潔1次/月水位，跑冒滴漏1次/天9潛水泵電機(jī)電流、絕緣檢測(cè)1次/半年運(yùn)行狀況、1次/天10潛水泵控制箱清掃、接線緊固、運(yùn)行操作試驗(yàn)1次/年電源等運(yùn)行狀況1次/天2臺(tái)泵工作順序調(diào)整1次/月11給水泵保養(yǎng)，清掃、接線緊固、運(yùn)行操作試驗(yàn)1次/季度電源等運(yùn)行狀況1次/天2臺(tái)泵工作順序調(diào)整1次/月智能化系統(tǒng)（1）弱電系統(tǒng)配置完善（至少有錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警、巡更系統(tǒng)、電子顯示屏、住戶報(bào)警、門(mén)鎖智能卡其中的五項(xiàng)及五項(xiàng)以上系統(tǒng)）。有水泵房的，實(shí)施封閉管理。（3）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養(yǎng)一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)一次，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 給水系統(tǒng)（1）總體供水設(shè)施每月檢查一次。（3）暴氣機(jī)空氣過(guò)濾網(wǎng)每半年清洗一次。 排水系統(tǒng)（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤(rùn)滑加油一次。（4）每年對(duì)消防知識(shí)進(jìn)行二次宣傳。（2）滅火器每年檢查一次。（4）限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主或使用人。（2）景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為95%左右。（10）建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。（8）定期對(duì)機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。（6）委托專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并張貼《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志，物業(yè)公司應(yīng)有專(zhuān)人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理并對(duì)情況進(jìn)行記錄。（4）客梯無(wú)安全關(guān)閉裝置或無(wú)緊急呼救裝置的，貨梯無(wú)自動(dòng)稱(chēng)重感應(yīng)裝置的應(yīng)設(shè)專(zhuān)人駕駛電梯，駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗，保證安全運(yùn)行。（2）每天應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查記錄存檔。為此，服務(wù)中心將在設(shè)備管理上加大力度，強(qiáng)化措施，力求盡善盡美，保證業(yè)主利益不受影響。第五節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理一、設(shè)施設(shè)備配置和特點(diǎn)設(shè)施設(shè)備的管理是小區(qū)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)，是做好物業(yè)管理的后勤保障。大、中型工程維修合格率100%，維修作業(yè)規(guī)范，（8）危及安全處作業(yè)設(shè)置警示標(biāo)志，并采取有限防范措施。有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。接到任何報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理（預(yù)約除外）。（6）房屋的裝修，不得危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。（4）無(wú)違章改建物業(yè)外觀、隨意安裝現(xiàn)象。實(shí)行跟蹤回訪制度，并有回訪記錄，維修回訪率達(dá)到我公司承諾的100%。根據(jù)層級(jí)管理的要義結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)際情況，確定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定流程如下：據(jù)健康檔案主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)經(jīng)理審核維修主管編制據(jù)使用情況三、報(bào)修管理維修服務(wù)人員衣著統(tǒng)一規(guī)范、整潔，持證掛牌止崗，服務(wù)熱情，態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范，具有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，工作規(guī)范科學(xué)，經(jīng)驗(yàn)豐富，能熟練完成工作盡可能減少對(duì)使用人的干擾。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的分類(lèi)為使物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃有更強(qiáng)的針對(duì)性，能切中要點(diǎn)，起到應(yīng)有的作用，在制定計(jì)劃時(shí)需對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)制定。因?yàn)槲飿I(yè)健康管理檔案是最能全面、客觀地反映物業(yè)真正的使用狀況的，也只有建立在此基礎(chǔ)上的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃才能為真正地解決存在的問(wèn)題提供有效、實(shí)在的解決手段。編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃的目的在于從全局的視覺(jué)出發(fā)對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中所存在的問(wèn)題或隱患進(jìn)行一次全面的計(jì)劃，使房屋及公共設(shè)施設(shè)備能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。10安全標(biāo)志對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查二次，缺損及時(shí)補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整。8涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對(duì)涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。6地面排水溝與圍墻每月一次巡查、清理地面排水溝的泥砂與雜物，每月二次巡查圍墻。5屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。 3屋頂每年檢查二次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損和屋面瓦破碎應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專(zhuān)項(xiàng)維修（臺(tái)風(fēng)、暴雨到來(lái)前增加檢查1次）。 房屋管理維護(hù)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公共部位1房屋結(jié)構(gòu)每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專(zhuān)項(xiàng)維修。結(jié)合****物業(yè)公司多年管理住宅的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，融合香港、新加坡等物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家的超前理念，結(jié)合小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)的要求，確定******小區(qū)的物業(yè)建筑本體維護(hù)與保養(yǎng)的重點(diǎn)在于周密的計(jì)劃和日常有效的檢查。第四節(jié) 房屋管理維護(hù)一、建筑本體管理的重點(diǎn)分析和管理思路（1）物業(yè)特征建筑設(shè)計(jì)新穎，清新、典雅；環(huán)境雅觀、別致，環(huán)境配套設(shè)施齊全，綠化覆蓋率高；配套設(shè)施齊全，停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所、商鋪，應(yīng)有盡有；建筑質(zhì)量和設(shè)備安裝水準(zhǔn)一流，硬件高檔。經(jīng)理對(duì)裝修項(xiàng)目進(jìn)行審核，對(duì)符合業(yè)主公約、裝飾裝修管理協(xié)議及相關(guān)法律法規(guī)的裝修方案發(fā)放裝修許可證，簽訂裝修合同，同時(shí)告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)。用戶提出裝修申請(qǐng)并填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》，提供有關(guān)裝修施工隊(duì)資料。如發(fā)現(xiàn)有違章裝修現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立即予以制止并交服務(wù)中心統(tǒng)一按規(guī)定進(jìn)行處理。（四）裝修管理流程工程主管預(yù)審裝修內(nèi)容，及有關(guān)裝修施工隊(duì)資料，需報(bào)請(qǐng)消防部門(mén)審批的必須有消防部門(mén)的批復(fù)。裝修材料從指定通道、門(mén)口出入，大型裝修物資的撤場(chǎng)由業(yè)主簽字、服務(wù)中心驗(yàn)證后，憑放行條放行。裝修垃圾的清運(yùn)。6裝修的保護(hù)。在施工中，不得違反裝修管理協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)公約及相關(guān)政府關(guān)于房屋安全、裝飾裝修管理方面的法律法規(guī)。尤其是注重房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及水電氣管線、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、空調(diào)安裝、太陽(yáng)能熱水器安裝管線等方面。不得有違章搭建不得擅自安裝室外空調(diào)機(jī)組、太陽(yáng)能熱水器等可能影響外墻設(shè)施和裝飾。嚴(yán)禁違章搭建。二次裝修不當(dāng)，將會(huì)引起房屋滲漏，甚至危及房屋的安全，為此，必須加強(qiáng)對(duì)房屋二次裝修的科學(xué)管理，保證業(yè)主在滿足自身需要的同時(shí)，不致?lián)p害整個(gè)房屋的正常使用　（一）二次裝修的特點(diǎn)　二次裝修是在房屋初裝的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，它與一般裝修有所不同。（3） 協(xié)助清潔工維護(hù)好車(chē)場(chǎng)衛(wèi)生。巡視（1） 車(chē)輛當(dāng)值車(chē)管員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車(chē)輛的車(chē)況一次，發(fā)現(xiàn)漏油，未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)通知車(chē)主，并在值班記錄本上做好記錄，同時(shí)報(bào)告班組長(zhǎng)處理。（2） 檢查車(chē)主證件與車(chē)輛是否相符；（3） 檢查車(chē)位使用費(fèi)是否已交足，沒(méi)有交足車(chē)位使用費(fèi)，應(yīng)要求車(chē)主補(bǔ)交車(chē)位使用費(fèi)后在離場(chǎng)；（4） 若檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即攔截車(chē)輛，并及時(shí)通知班長(zhǎng)或主管前來(lái)協(xié)助處理。（5） 填寫(xiě)《小區(qū)車(chē)位使用牌》并貼于車(chē)輛明顯處。（3） 檢查車(chē)輛是否有損壞或其他不正常情況，如有不正常情況應(yīng)立即當(dāng)面向車(chē)主提出，并在《車(chē)輛停放登記表》上作詳細(xì)記錄。車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)停放（1） 停車(chē)場(chǎng)只對(duì)轄區(qū)內(nèi)的住戶、業(yè)主及來(lái)訪人員開(kāi)放，其余外來(lái)車(chē)輛不允許在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)停放。并歸檔保存兩年。（四）保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞交通設(shè)施的管理，除秩序維護(hù)部進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值安全的責(zé)任范圍；對(duì)有意或過(guò)失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，按公司《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程》進(jìn)行處罰或令其賠償。秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有損壞、歪斜移位的風(fēng)化變色時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告秩序維護(hù)部以便及時(shí)修復(fù)或更換。（三）交通設(shè)施的管理秩序維護(hù)員在每班接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志，禁鳴喇叭標(biāo)志，禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車(chē)線、讓行線、人行道線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門(mén)主管處理。指導(dǎo)行人走人行道，自行車(chē)靠右側(cè)道路行駛。留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車(chē)輛情況，漏油車(chē)輛及載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車(chē)輛禁止進(jìn)入轄區(qū)，對(duì)兩輪摩托車(chē)營(yíng)運(yùn)或兩輪摩托車(chē)超載（含駕駛員超過(guò)兩人以上的）的車(chē)輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。提醒司機(jī)關(guān)鎖好車(chē)門(mén)、窗，并將車(chē)內(nèi)的貴重物品隨身帶走。臨時(shí)車(chē)輛進(jìn)入社區(qū)按指定線路行駛，服從秩序維護(hù)員管理，即停即走，不得長(zhǎng)時(shí)間停留。第二節(jié) 交通和車(chē)輛管理（一）車(chē)輛管理嚴(yán)格執(zhí)行車(chē)輛出入證卡制度,完善物業(yè)內(nèi)各類(lèi)交通標(biāo)志，引導(dǎo)車(chē)輛在指定位置停放；外來(lái)車(chē)輛原則上僅限于業(yè)主的親朋好友，一般不得過(guò)夜，其余無(wú)關(guān)車(chē)輛不得入