【正文】 。 5． 由于咸陽市有許多商業(yè)區(qū)正在或計劃進(jìn)行改造，一些新的商業(yè)設(shè)施也將陸續(xù)建成，因此建議本項目應(yīng)盡早動工，盡快建成 以爭取時間上優(yōu)勢，從而擴(kuò)大市場份額，以保證項目投資的回收。 4． 通過敏感性分析可知，建筑物的容積率對項目效益影響較大。 3． 為有效而合理地利用資金，達(dá)到有效降低項目總投資額的目的。 2． 通過敏感性分析可知，項目的總投資對財務(wù)結(jié)果的影響較為敏感。 中國最大的管理資源中心 41 （二） 建議 1． 雖然本項目擁有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，但項目建設(shè)需要大量資金投入，能否籌集到足夠的資金將是項目成敗的關(guān)鍵。本項目的實施促進(jìn)了秦都地區(qū)商業(yè)設(shè)施的改造和購物環(huán)境的改善，提高了黃金地段的土地利用率，同時滿足社會日益增長的消費需求，具有較好的社會效益。通過敏感性分析可知項目抗風(fēng)險能力強(qiáng)，即使在較為不利 的環(huán)境下，也能獲得較好的經(jīng)濟(jì)回報。 十三． 結(jié)論與建議 （一） 終論 通過項目的分析可見，本項目是可行的，并將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)和社會效益 1． 本項目擁有良好的市場前景，本項目的建設(shè)正處于咸陽城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，整個社會對高檔次、綜合性商城的需求旺盛，市場前景較為樂觀。 2. 另外，項目自身所具備的 MALL 的概念，也開創(chuàng)了西北地區(qū)的先河，能夠成為引領(lǐng)整個西北市場的重 頭項目。 3. 根據(jù)市場狀況，產(chǎn)品前景評估和資金狀況確定合理價格。既可彌補(bǔ)市場 中國最大的管理資源中心 40 空白，又能夠有針對性的滿足消費者的需求，同時和本項目的商業(yè)旗艦地位相符。 1． 入市告知期： 時間 工作內(nèi)容 針對人群 宣傳內(nèi)容 平面報紙 電視廣告 公關(guān)活動 06 年 2 月 15日 項目開始宣傳 咸陽市 項目入市告知 整版，以形象稿出現(xiàn) 形象宣傳片 產(chǎn)品形象發(fā)布會 2． 開盤期 時間 工作內(nèi)容 針對人群 宣傳內(nèi)容 平面報紙 軟性宣傳 公關(guān)活動 項目整體開盤 咸陽市 全新項目入市，引領(lǐng)商業(yè)新天地。 ? 因電視廣告單位報價波動較大，因此暫按 30 萬元進(jìn)行計算，具體費用待支出時詳細(xì)計算。 軟文費用預(yù)算： 暫按每周一期，重要節(jié)點發(fā)布兩至三期計算，單期 500 元，共約 6 萬元。 5）網(wǎng)絡(luò)廣告： 鑒于咸陽市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)方面對于網(wǎng)絡(luò)的宣傳介入較少，因 此，暫不考慮安排網(wǎng)絡(luò)宣傳。 4）電臺： 由于項目所在地點是咸陽市最主要的干路，是市內(nèi)外車輛的必經(jīng)之路，因此有戶外形象宣傳即可，不必以廣播作為補(bǔ)充。 3）戶外： ? 是主要的推廣手段，因咸年陽市城市較小，且本項目地處絕對的城市中心，因此，戶外的宣傳影響力應(yīng)該是最大的，特別是在搭建圍擋時，可做 56 米高的異型圍擋，吸引過路人群的關(guān)注，達(dá)到宣傳目的。 2）電視廣告： 中國最大的管理資源中心 36 ? 電視是人們生活 當(dāng)中必不可少的娛樂工具，電視廣告具有一定的權(quán)威性，同時可覆蓋面廣，在推廣時可作為報紙的有效補(bǔ)充媒體，配合報紙廣告，搭建立體化宣傳網(wǎng)絡(luò)，在短時間內(nèi)達(dá)到告知目的。 ? 咸陽當(dāng)?shù)乜蛇x擇《咸陽日報》、《華商報》等媒體。 按照甲方意見，項目最終規(guī)劃安排為： 樓層 建筑面積（平米） 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 B2 2 萬 停車場及設(shè)備層 B1 萬 地下市場 F1 2 萬 步行商業(yè)街及內(nèi)廊商業(yè)街 F2 1 萬 百貨主力店 F3 1 萬 F4 萬 文化廣場、圖書、音像 F5 萬 洗浴、餐飲、娛樂、 KTV F6 萬 總面積 萬 方案一： 中國最大的管理資源中心 31 一． 總成本投入： 2800 元 /平米 * 萬 = 億元 二． 銀行支付利息及其他費用比例按照 6%計提 三． 項目資金回收方案 樓 層 面積 （平米） 市場售價 （元 /平米） 成本售價 （元 /平米） 租金 （元 /平米/天） 使用率 備注 B1 9360 65% F1 2 14500 11000 4 75% F2 1 11000 6600 2 65% F3 1 8400 6600 2 F4 2800 以圖書音像為主，服務(wù)功能大于商業(yè)功能，因此租金較低 ,銷售時建議按照成本價 F5 4500 F6 4000 (一 )銷售收入表 樓層 面積 (萬平米 ) 價格 (市場價格 ) 價格 (實際價格 ) B1 9360 收入 (億 ) F1 2 14500 11000 收入 (億 ) 中國最大的管理資源中心 32 F2 1 11000 6600 收入 (億 ) F3 1 8400 6600 收入 (億 ) F4 2800 收入 (億 ) F5 4500 收入 (億 ) F6 4000 收入 (億 ) 則 : 按照市場售價的收入為 : 億元 稅后收入 :*6%= 億元 按照實際售價的收入為 : 億元 稅后收入 :*6%= 億 (二 ) 出租收入表 樓層 B1 F1 F2 F3 F4 F5 F6 合計 面積 (萬平米 ) 2 1 1 租金 (元 /天 ) 4 2 2 ———— 年收入 (萬元 ) 4212 2880 720 720 216 514 475 9737 (三 ) 營銷實施表 營銷節(jié)點 營銷細(xì)則 資金回收 比 例 市場售價回收額(億元 ) 實際售價回收額(億元 ) 2020 年 5 月 項目正式開盤 20% 2020 年 10 月 進(jìn)入強(qiáng)銷期 60% 2020 年 3 月 掃尾銷售期 20% 中國最大的管理資源中心 33 備注 : 對于購買后非自營的投資商戶，租金收入將用于返還其預(yù)期的年回報收益，因此，對于出租收入暫不計算在總收入當(dāng)中。 上述兩項之和即為項目的總投資費用，共計 億元人民幣，單位建筑面積造價 2800 元人民幣。 （ 4） 不可預(yù)見費 中國最大的管理資源中心 30 （ 5） 投資方向調(diào)節(jié)稅 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項目需交納投資方向調(diào)節(jié)稅，稅率為 15%。 土地批租費包括土地出讓金、“四源”費和市政工程配套費，根據(jù)與市政府有關(guān)部門達(dá)成的協(xié)議，本項目的土地批租費共計 5000 萬元人民幣。本項目因不涉及拆遷，無該項費用發(fā)生 。指將現(xiàn)有土地開發(fā)成可直接使用的熟地所需要的資金。 主要指建安成本：包括土建工程、給排水工程，采暖及空調(diào)、強(qiáng)電工程、弱電工程、煤氣、電梯等投資費用。 1． 建設(shè)投資估算 建設(shè)投資是指項目建設(shè)所需的全部資金投入，主要包括固定資產(chǎn)投資，無形資產(chǎn)投資、營運(yùn)費和不可預(yù)見費等。 （四） 商戶定位 樓層 開發(fā)功能 商戶定位 B2 車庫、設(shè)備層 ———— B1 小商品市場 以現(xiàn)有嘉惠市場商戶為主體，通過營銷手段吸引其他商戶 F1 步行商業(yè)街 主力店以對外引進(jìn)為主，其他店以現(xiàn)有經(jīng)營商戶為主 F2— F3 主力百貨店 通過對外引進(jìn)大型主力百貨店，彌補(bǔ)現(xiàn)有市場空白 F4 文化廣場、圖書、音像 定向引進(jìn)經(jīng)營 F5— F6 洗浴、餐飲、娛樂、 KTV 定向引進(jìn)經(jīng)營 （五） 價格定位 定價依據(jù)： 通過對咸陽市各類業(yè)態(tài)的典型性商業(yè)分析，各類商業(yè)售價和租金情況如下： 1．市場類業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài) 售價（終身使用權(quán)） 10 年使用權(quán) 租賃價格 主力商鋪 中國最大的管理資源中心 26 面積 市場類商業(yè)（按建筑面積計算） 9360 元 /平米 /均 6000 元 /平米 /均 元 /平 /天 /均 23 平米 租賃定價理由： ? 現(xiàn)有中心區(qū)域主流租價波動為 4— 5 元，本項目偏離中心區(qū)域，因此定價略低 ? 另外本項目地下市場是 的局部開發(fā)，在開發(fā)過程中， 和人民路將有可能影響市場的經(jīng)營狀況 2．商業(yè)街 (內(nèi)街 ) 項目名稱 中宏時代廣場 （建筑面積） 盛世銀泰 （建筑面積） 秦隆 （建筑面積） 福園 （建筑面積） 售價 (萬 /平米 ) F1 均價 1萬 F2 F3 租價 (元 /平 /天 ) F1 3 3 F2 2 F3 銷售模式 售后自租，不返租 售后自租或代租，不返租（自余部分店鋪出租） 返租 3年： 第一年 7% 第二年 8% 第三年 9% 每月月初返租 返租 2年 每年 % 一次性付清 3．百貨店 項目名稱 銀泰春天 （建筑面積） 金義百貨 （建筑面積） 茂源購物廣場 （建筑面積） 售價 F1 中國最大的管理資源中心 27 (萬 /平米 ) F2 F3 銷售模式 返租 10年 每年 % 返租 10年 每年 10%回報率 自買自營 或公司整體出租 F1 定價依據(jù) 市場售價，按照建筑面積計算 : ? 參照市場同類商業(yè)業(yè)態(tài)價格和地理位置以及本項目開發(fā)成本 ? 市場現(xiàn)行售價：核心商圈內(nèi)其他同類商場中都在 19000 元 /平米以上，本案位置相較于其他商場位置略微偏離核心商圈，因此本案一層市場售價上限為17000 元 /平米 ? 而更偏離中心商圈位置的瑞和名座通過租金計算的售價支撐為 12020 元 /平米左右，本案一層市場售價下限為 12020 元 /平米 ? 在考慮到一定的市場放大量后，確定本案中一層商業(yè)街市場售價為 14500 元/；租價為 4 元 /平米 /天 根據(jù)項目成本制定的實際 售價，按照建筑面積計算 : 真實支撐售價為 11000 元 /平米（定價依據(jù) 10 年回報為 9700 元， 12 年回報為12020 元，咸陽市通常按照 12 年計算，因此，取偏低價格為 15000 元，由于內(nèi)街式商業(yè)的使用率通常按照 75%進(jìn)行計算，因此每建筑平米實際售價為 11000元） F2 定價依據(jù) 市場售價，按照建筑面積計算 : ? 市場售價在核心商圈其他同類商場中都在 13000 元 /平米左右，本案位置相較于其他商場位置略微偏離核心商圈，因此本案市場售價 2 層均價 11000 元/平米。 西北地區(qū)首個最具特色的 MALL。 3) 入市時間晚有可能造成機(jī)會成本高 4) 現(xiàn)有項目大量采用返租方式，一旦某項目的返租顯現(xiàn)不利態(tài)勢，將有可能影響其他項目的返租進(jìn)行。 2) 附近雖然交通線路集中，但過路人 流數(shù)量多，同時其他車輛少，消費人流數(shù)量有限 中國最大的管理資源中心 24 3) 目前人民路商業(yè)中心的商業(yè)主要集中在人民路的南側(cè)，北側(cè)較少，商業(yè)氛圍相對要差一些。 4. 西側(cè)的西蘭路是主要的交通道路，人流少，車流多為過路車，公交線路少 5. 本項目雖然位于人民路，但是位于人民路的北側(cè)，由于秦都市政府、法院等都位于 此，因此該地區(qū)目前的行政屬性要大于商業(yè)屬性。 2. 與人民路并行的渭陽路是咸陽市的行政中心，包括市政府在內(nèi)的一些市屬機(jī)關(guān)都聚集于此。 本案所在地點是咸陽的 主流消費區(qū)域，也是消費者最常逛的地方，因此，只要本項目能夠開業(yè)，他們就一定會來。消費者在購買產(chǎn)品時，對商品的種類和價格關(guān)注度最高，另外，通過調(diào)查，逛街購物是目前咸陽市居民主要的休閑愛好，單次人均 中國最大的管理資源中心 23 消費 3050 元，平均每周一次。 對本案的投資前景比較看好。 投資者在購買商鋪時，根據(jù)關(guān)心程度的高低依次為地段、開發(fā)商實力、人流和擔(dān)保公司，非?？?重朋友之間的相互介紹，信賴口碑傳播。半數(shù)以上的投資者能夠承擔(dān)總價在 3050 萬，面積在4060 平米的商鋪，希望達(dá)到的投資回報為 10％，年限最好在 35年。 針對本案，商戶多數(shù)選擇租賃，能夠承擔(dān)