【正文】 。 19單個(gè)樓盤的市場(chǎng)調(diào)查通常包括哪幾項(xiàng)？ （ 1） 產(chǎn)品分析 （ 2） 價(jià)格組合 （ 3） 廣告策略 （ 4） 銷售執(zhí)行 19如何填寫樓盤市調(diào)詳表？ （ 1）產(chǎn)品： A、地段 B、公司組成 C、基本參數(shù) D、建筑類別 E、面積與戶型 F、建材裝潢〃公用設(shè)施 G、施工進(jìn)度〃交房日期 （ 2）價(jià)格： A、單價(jià) B、總價(jià) C、付款方式 （ 3）廣告： A、接待中心 B、廣告媒體 C、數(shù)量強(qiáng)制 D、主要訴求 E、來電來人 （ 4）銷售： A、銷售率 B、客源分析 （ 5）總結(jié)： A、成功點(diǎn) B、失敗點(diǎn) C、建議 19商品房銷售面積 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 40 19分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e =套內(nèi)建 筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /套內(nèi)建筑面積之和 公用建筑面積 =整幢建筑的面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 19“五證”包括什么？ 商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。 19智能住宅 是將住宅內(nèi)各種電氣設(shè)施納入計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行綜合管理，使 其具有高效率的服務(wù)功能，可提供安全、便利、舒適的住宅環(huán)境。 19停車場(chǎng) 指在建設(shè)用地內(nèi)為停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車須配臵的場(chǎng)地。 190、建筑高度 指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。 18建筑用地面積 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位臵和界線所圍合的用地之水平深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 38 投影面積，不包括代征的面積。 18墻體 是維護(hù)分割構(gòu)件，同時(shí)也可以是承重構(gòu)件。建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)。 18房地產(chǎn)中介 是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的紐帶。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 37 18預(yù)售房轉(zhuǎn)讓 是購(gòu)房者將購(gòu)買的預(yù)售房轉(zhuǎn)讓給他方的行為。 18商品房預(yù)售須符合哪些條件？ （ 1） 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （ 2） 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 3） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （ 4） 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 180、 LOGO 即樓盤標(biāo)識(shí)，樓盤獨(dú)有的標(biāo)志，多見于廣 告幅、旗、板牌以及外墻、售樓處。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。 17違法建筑 是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。 17后房型時(shí)代 是指當(dāng)一批經(jīng)典戶型被大量復(fù)制，戶型設(shè)計(jì)趨于同質(zhì)化，合理的戶型設(shè)計(jì)只是房地產(chǎn)產(chǎn)品的及格線時(shí)，小區(qū)的規(guī)模、位臵、環(huán)境、系統(tǒng)設(shè)臵、安全指數(shù)、增值潛力等綜合因素構(gòu)成決定購(gòu)買的重要砝碼。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 35 17業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。 17物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。 170、物業(yè)的竣工驗(yàn)收 是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。 16在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？ 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 34 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 16商品房驗(yàn)收合格 指的是單體（即單幢樓盤）驗(yàn)收合格。 16組合貸款 組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。 16公積金貸款的辦理程序 借款人填寫《早班審核書》，并提交相關(guān)資料；資料報(bào)送住房資金管理中心受理、審核。 160、公積金貸款 公積金貸款也就是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運(yùn)用房改資金委托銀行 向購(gòu)買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。 15住房公積金 是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。 15個(gè)人住房擔(dān)保貸款？ 中國(guó)人民銀行于 1997 年 4 月頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》（該辦法在 1998 年 5 月進(jìn)行了修改）。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購(gòu)房消費(fèi)的需要，只是購(gòu)房時(shí)難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會(huì)帶來一定損失而不想變現(xiàn)。借款人申請(qǐng)質(zhì)押擔(dān)保貸款，質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至少大于貸款額度的 10%。 15一次性還本付息法 現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)（含一年），那么還款方式為到期一次性 還本付息，即初期的貸款本金加上整個(gè)內(nèi)的利息綜合?；舅惴ㄔ硎窃谶€款期內(nèi)按期等額歸還本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 31 生的利息。 15辦理按揭貸款應(yīng)交哪些費(fèi)用？ 保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)。 15轉(zhuǎn)按揭 轉(zhuǎn)按揭就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 150、銀行按揭 按揭是英語(yǔ)“ Mongase”（抵押）一詞的粵語(yǔ)音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。 14貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？ 借款人在提前歸還貸款時(shí)，應(yīng)提前 10 個(gè)工作日向貸款人提出書面申請(qǐng)，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收 貸款利息不作調(diào)整。貸款期限在 1 年以上雙方一般約定按等額本息還款 法歸還貸款，即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 14已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、 轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地 產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。 1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 27 13房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓 房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購(gòu)房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購(gòu)商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購(gòu)房者一方原因，如對(duì)房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂購(gòu)房合同而獲 得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。 13確權(quán) 確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。由代理人辦理申請(qǐng)登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)人的委托書。一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對(duì)該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額