房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)手冊(cè)(參考版)
2024-11-12 04:23本頁(yè)面
【正文】 板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響： 外部 —— 建筑高度、密度、容積率不同 內(nèi)部 —— 戶型、銷售分?jǐn)偛?同 板樓基本形式 小高層板樓：９至１２層左右的板樓 高層板樓： 16層以上甚至更高的稱為高層板樓 多層板樓：６層以下的 ? 供應(yīng)量以小高層最重： 從 2020年以來(lái)，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要； ? 滿意度以多層居首： 在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓； ? 平均售價(jià)以高層板樓最低： 由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)最低； 塔樓基本形式 傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓 改革的塔樓形式：蝶型塔樓 ? 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶 塔的建筑特征： ? 外形輕盈 蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒(méi)有張開(kāi)翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫。 塔樓 —— 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼 板樓、塔樓項(xiàng)目類型 板樓與塔樓的基本解讀 1 板樓 、塔樓是通過(guò)建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們?cè)谘芯恐邪寻鍢?、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。 Townhouse的四種形式 通常，我們稱 Townhouse為聯(lián)排別墅，因?yàn)?Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。 服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需 齊備。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。 環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。 Townhouse的基本解讀 2 北京受到認(rèn)可的 TOWNHOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn) —— 位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程 5至 30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、 工作兩便利。 公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。 Townhouse的基本解讀 1 原始的 Townhouse概念： TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫(kù)”，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過(guò) 4層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu) 美，成為城市發(fā)展過(guò)程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱?，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開(kāi)闊面貌。 因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂(lè)設(shè)施、附近或有山有水的地方。 項(xiàng)目類型的新界定 以別墅、 Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式 —— 別墅的概念： 別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。 城市別墅的興起； Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。 公寓的建筑形式不再單一，過(guò)去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。 板樓與塔樓孰 優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。 項(xiàng)目類型的發(fā)展與豐富 經(jīng)濟(jì)適用房 :政府對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念 傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。 商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成 大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。按國(guó)家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)。 剪力墻結(jié)構(gòu) 是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為： 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面 積） 套內(nèi)墻體面積＝ 1／ 2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 說(shuō)明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。例如你買了一間 120平方米的房子，這個(gè)面積就是由 攤面積加上 。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、 AAA 級(jí)企業(yè)債券、銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5年到 20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá) 30年的。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。 三通一平 指房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā)的最低法定要求。這類房屋不帶有政府行為，只是開(kāi)發(fā)商為了促銷，對(duì)自己在城市 遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和困難戶。安居房指由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為 4： 6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在 55平方米以下。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積 、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。除獨(dú)立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按 套 或 單元 銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。這類住宅的內(nèi)部空 間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年來(lái)在全國(guó)各城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。 躍層式住宅 這類住宅的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過(guò)公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。 住宅的開(kāi)間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。這類房屋不是通過(guò)市場(chǎng)獲得，是一種準(zhǔn)商品房。 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)
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