泰州坡子街商鋪?lái)?xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析報(bào)告46頁(yè)-商業(yè)地產(chǎn)(參考版)
2024-08-17 11:34本頁(yè)面
【正文】 。 10） 因?yàn)榭紤]到項(xiàng)目潛在購(gòu)鋪客戶多數(shù)為外地客戶，需充分考慮到 分銷商 ，促成銷售 。 8）保證項(xiàng)目?jī)?nèi)隨時(shí)能看到一輛保安車，以及穿制服保安，別的項(xiàng)目有，我們 有，別的項(xiàng)目有，我們還要更好 ，打造獨(dú)特的現(xiàn)代化管理商 業(yè)圈。人都有跟從心里，當(dāng)看到別人挑選她正在思考挑選的同類商品時(shí)候，就能更好刺激她的購(gòu)物意向 。 6）運(yùn)營(yíng)：周末是人氣最旺的時(shí)候，我們可以在商場(chǎng)內(nèi)搞一些促銷活動(dòng)，以及 隨機(jī) 的部分產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)促銷，還有實(shí)實(shí)在在 的便民拍賣活動(dòng)。 5）運(yùn)營(yíng)：時(shí)代廣場(chǎng)有很多特色小吃， 給項(xiàng)目增加了不少人氣， 給客戶一種可購(gòu)物可消費(fèi)餐飲的多元化消費(fèi)氛圍，坡子街沒(méi)有小型的特色小吃，那么它就直接失去了這一部分客戶群，或者讓一部分客戶群在商場(chǎng)停留的時(shí)間減短 ，尤其父母帶著小孩，他們很容易購(gòu)買一些小吃，購(gòu)買小吃常常認(rèn)為是小利，但人們停留的時(shí)間就自然增強(qiáng)了商圈的人氣 。 4）租金在第一年高成低 就，二、三年層層遞加。剛來(lái)到泰州時(shí)，當(dāng)?shù)厝嗽诘弥覀儚恼? 江來(lái)的時(shí)候，都不約而同的說(shuō)我們是“騙子”，這個(gè)“騙”很好，其實(shí)是個(gè)褒義詞，他正好說(shuō)明了浙人憑借其較好的商業(yè)文化 ，商業(yè)決策思想賺走天下商財(cái)，浙商注重誠(chéng)信與品牌，他們講信用，重視公司品牌推廣，在當(dāng)?shù)卣憬髽I(yè)也不少，他們都是信譽(yù)與品質(zhì)較好的企業(yè)，我們 初次來(lái)到江蘇異地 策劃銷售不妨利用我們這一 歷史 文化資源，首推我們的信譽(yù)與品牌 ，未來(lái)的銷售必將由產(chǎn)品的銷售發(fā)展到公司文化與品牌的塑造與推廣 。 2）統(tǒng)一開(kāi)業(yè)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳，增強(qiáng)商圈的整體凝聚力，大型餐飲和主力店 保證你得到 商鋪提前裝修 ，忌諱單個(gè)商業(yè)體提前開(kāi)業(yè)以及部分商鋪延后開(kāi)業(yè)，在開(kāi)業(yè)前后給消費(fèi)者一種耳目一新的感覺(jué)，成就當(dāng)?shù)厣倘诵牡匚?。 而分析我們的風(fēng)險(xiǎn)最高只不過(guò)是高于原來(lái)一定金額的鋪價(jià)再次對(duì)市場(chǎng)包裝銷售。一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)要贏得客戶的信任，應(yīng)該有承擔(dān)大風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任心，向客戶簽訂 3 年后，或者 5 年后以高于購(gòu)房一定金額的資金回購(gòu)商鋪 ，完全解決購(gòu)鋪者的投資風(fēng)險(xiǎn)，又為開(kāi)發(fā)商快速吸納社會(huì)資金做好項(xiàng)目，這幾年完全可謂返兵之計(jì)，公司 8 萬(wàn)方的商業(yè)，自己持有 20%，我們有責(zé) 任把項(xiàng)目做好，我們有責(zé)任有必要擔(dān)此能夠置之死地而后生的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)， 因?yàn)?6 萬(wàn)方的去化，兩萬(wàn)方的持有，我們只能成功?？蛻糍?gòu)鋪時(shí)首先考慮是投資回報(bào)，接著是投資風(fēng)險(xiǎn)，然后投資風(fēng)險(xiǎn)得不到保障，投資回 報(bào)對(duì)他們就是定時(shí)炸彈。 11）圣誕節(jié)韓國(guó)易買得大型超市進(jìn)駐坡子街地下一層， 該超市會(huì)與各商家舉行較多的聯(lián)營(yíng)活動(dòng)，以刺激消費(fèi)，這將是明年坡子街成敗的關(guān)鍵之一，但是很多商戶并沒(méi)有過(guò)多看好僅僅一個(gè)超市所能提高的的坡子街消費(fèi)需求。 10）市調(diào)中，經(jīng)營(yíng)業(yè)主都反映在去年租房的時(shí)候，房東都覺(jué)得租金合適，開(kāi)發(fā)商卻讓房東一味的調(diào)高租金，導(dǎo)致后期招商不力，部分商戶推出商圈，一切都是開(kāi)發(fā)商考慮自身短期利益所造成的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)懈滯。 8） 很多 在 外省房東看到租金低，干脆沒(méi)有貼招租信息，寧可不租，也不低就的心態(tài) ，租的人也少，目前新租進(jìn)來(lái)的價(jià)格大多都比去年便宜 40%，在營(yíng)業(yè)主的租金很多也降低了 30%左右。 而居實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)很多在營(yíng)業(yè)主準(zhǔn)備在明年視情況相繼撤出坡子街，這種后果很嚴(yán)重，而經(jīng)營(yíng)業(yè)主反饋給群眾的情況更是 讓后期 投資經(jīng)營(yíng)的潛在客戶在項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)考察中聞風(fēng) 喪膽，對(duì)項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)才生了惡性循環(huán)。 7） 各經(jīng)營(yíng)業(yè)主在提及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)時(shí)候，大肆 批評(píng)開(kāi)發(fā)商的招商不力。 5） 項(xiàng)目自動(dòng)扶梯未開(kāi)啟，二樓 衛(wèi)生環(huán)境沒(méi)有得到保持，這是項(xiàng)目管理的不到位。 4） 項(xiàng)目四單元 最北邊朝中百一店有一個(gè)未租出的毛坯房 關(guān)著門，里面卻大字標(biāo)語(yǔ)談及開(kāi)發(fā)商舞弊，測(cè)繪部分枉法，不能還他公道。 2） 項(xiàng)目靠西的商鋪?zhàn)饨鸶哂?項(xiàng)目朝東的項(xiàng)目租金，其商業(yè)氛圍好于項(xiàng)目東邊區(qū)域。 目前來(lái)看，外地品牌的餐飲餐飲店比較吸引 消費(fèi) ，包括項(xiàng)目西邊的本地餐飲特色店生意也還不錯(cuò)，并 6 月新進(jìn)入一家當(dāng)?shù)伉嗩^店 ，看來(lái)坡子街的一些特色小吃店也有自己競(jìng)爭(zhēng)的一席之地 。其中北門人流量一直保持比南門高出 20%以上，且出 明顯 大于進(jìn)入人流， 這源于坡子街四通八達(dá)的交通設(shè)計(jì)，部分人流 從項(xiàng)目西邊 次入口 進(jìn)入 ，又 基本以北門作為樞紐進(jìn)入市區(qū) 。 同時(shí)據(jù) 市調(diào)顯示， 3 單元商家 總體 虧損 最小，商家對(duì)開(kāi)發(fā)商不滿情緒略有緩解。 雙人步行梯是去年末今年初裝上去的，經(jīng)營(yíng)業(yè)主說(shuō)是開(kāi)發(fā)商為了增加商業(yè)人氣做得，但估計(jì)有可能是為了更好通過(guò)消防驗(yàn)收。這種餐飲店可以給來(lái)項(xiàng)目的客戶一種可餐可購(gòu)物的 多元化 商業(yè)消費(fèi)氛圍，增加項(xiàng)目人氣。 另外該項(xiàng)目的文化與娛樂(lè)類目前還是空白。 3） 各層商鋪經(jīng)營(yíng) 類別 分類配比 一層： 類別 服裝 餐飲 飾品 文化 與 娛 樂(lè) 珠寶 搬走 空置 其他 總量 套數(shù) 53 13 6 0 3 15 165 8 263 分析說(shuō)明： 從統(tǒng)計(jì)圖我們得到該項(xiàng)目商業(yè)氛圍甚是慘淡，項(xiàng)目從去年 10月開(kāi)始正式投入經(jīng)營(yíng)以來(lái)為吸引更多的商家進(jìn)入，在一層 銷售率100%的前提下，一層商鋪經(jīng)營(yíng)空置率 卻 達(dá)到 %。二層與一層所不 同的是二層 300 平米以上的面積段多達(dá) 15 個(gè)，這些商鋪主要規(guī)劃為餐飲、文化娛樂(lè)城 ，以及可以讓一層，三層經(jīng)營(yíng)業(yè)主一二三層打通選擇性聯(lián)營(yíng)，我們建議有實(shí)力的一層商家采用一、二層聯(lián)營(yíng) 。 面積大的商鋪經(jīng)營(yíng)品牌手機(jī)連鎖、國(guó)際品牌餐飲連鎖、品牌飾品連鎖店與品牌服裝店居多， 其中半數(shù)以上為主力店。 其中 18 個(gè)店面調(diào)查了解中發(fā)現(xiàn)為原始規(guī)劃單產(chǎn)權(quán)商鋪聯(lián)營(yíng)或者拆分 ， 他們大部分為 開(kāi)業(yè)前就已經(jīng)整改好 ，小部分為經(jīng)營(yíng)后期視商業(yè)行情整改 ，目前仍然五單元核心店面正在拆分施工中 。 因此 我們 按照實(shí)地 調(diào)查作為項(xiàng)目分析依據(jù)。 233 裝修中，準(zhǔn)備對(duì)外出租 商業(yè) 配比 1）項(xiàng)目總面積 配比 目前 3 層 圖紙暫時(shí)未拿到數(shù)據(jù)清晰的（江蘇同行已經(jīng)幫忙找到），待拿到再做整體統(tǒng)計(jì)。估計(jì)租金相對(duì)低一店，因?yàn)樵摰昕梢岳瓟n人氣 今朝珠寶 133+102=235 120 嚴(yán)重虧損 兩個(gè)店面打通經(jīng)營(yíng)同一品牌。對(duì)于中心主力店，從多次觀察來(lái)看，足夠反映該店經(jīng)營(yíng)處于虧損，由于其租金明顯過(guò)高，甚至很有可能嚴(yán)重虧損 安踏 153 100 嚴(yán)重虧損 嚴(yán)重虧損，據(jù)周邊老板反映該店是虧損嚴(yán)重的代表型商鋪。 一層六單元分為一個(gè)片區(qū) 左上角商鋪逆時(shí)針順序羅列各個(gè)商鋪市調(diào)情況 252 七匹狼 200 110 虧損 該店主要是七匹狼服飾，坡子街另有一家為七匹狼鞋店。老板報(bào)出租金稍微偏高，關(guān)鍵點(diǎn)是老板對(duì)租金態(tài)度比較強(qiáng)硬 20 6 萬(wàn)， 元 開(kāi)間大，位置過(guò)道交匯處 54 8 萬(wàn)， 4 元 84 126 森林鳥(niǎo) 31 嚴(yán)重虧損 ====== 158 嚴(yán)重虧卡丹路已經(jīng)撤走 損 104 匹克運(yùn)動(dòng) 57 嚴(yán)重虧損 ======= 141 嚴(yán)重虧損 手機(jī)大賣場(chǎng)，坡子街最早撤走的手機(jī)打賣場(chǎng) 115 13605277099 72 72 75 75 一層五單元分為一個(gè)片區(qū) 左上角商鋪逆時(shí)針順序羅列各個(gè)商鋪市調(diào)情 況 SHOEBOX 鞋柜 67 40 虧損 該店在進(jìn)駐之初與隔壁
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