【正文】 本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下：2005～2008年現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目估算金額（RMB）合計(jì)2005年2006年2007年2008年一、現(xiàn)金流入
。理想狀況下，從2009年起，本項(xiàng)目在收回成本后。租金方面：2。 本項(xiàng)目2商業(yè)中心一層定價(jià)22,000元/平方米，二層定價(jià)6,800元/平方米，3層定價(jià)4,000元/平方米；2寫字樓定價(jià)3,300元/平方米；2住宅定價(jià)3,400元/平方米；6底商各層定價(jià)如下：1層20,000元/平方米，2層6,500元/平方米，3層4,000元/平方米，4層3,000元/平方米；6住宅由于推出較晚，定價(jià)為3,600元/平方米；3酒店式公寓假定包含了600～700元的裝修成本（對(duì)外報(bào)1,000元的裝修），定價(jià)為5,000元/平方米（已扣除包租返還）。各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下表所示： 財(cái)務(wù)指標(biāo)2005～2008年總收入(RMB)1,066,887,421 總投資(RMB)965,353,861 稅前利潤(rùn)(RMB)24,201,624 稅后利潤(rùn)(RMB)16,215,088 稅后投資利潤(rùn)率(%)%凈現(xiàn)值NPV(RMB)2,408,731 內(nèi)部收益率(IRR)12% 方案2（出售為主）的財(cái)務(wù)測(cè)算由于本公司目前正處于擴(kuò)長(zhǎng)時(shí)期，為了加速公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，本項(xiàng)目擬出售絕大部分，僅保留大賣場(chǎng)部分收租以集聚人氣。 但是作為獲取未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定收益的代價(jià)，前四年，本項(xiàng)目的利潤(rùn)微乎其微。假定運(yùn)營(yíng)成本可以通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)來(lái)維持，則扣除各類稅費(fèi)后，每年可獲得近2,000萬(wàn)元的毛利潤(rùn)。 本項(xiàng)目總成本與費(fèi)用估算如下：總成本與費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng)目估算金額估算指標(biāo)估算面積（RMB）（RMB/m2，％）（m2）1項(xiàng)目取得成本349,350, 　　土地成本342,500, 1, 177, 契稅6,850, 4%，返還50%　2前期工程費(fèi)24,883, 　　剩余前期規(guī)費(fèi)10,664, 177, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)7,109, 177, 其他前期費(fèi)7,109, 177, 3建安工程費(fèi)444,389, 　　2購(gòu)物中心及辦公樓240,589, 2, 85, 2住宅38,862, 1, 33, 6住宅底商39,689, 2, 19, 6住宅25,885, 27, 3酒店式公寓18,579, 1, 10, 2地下建筑72,718, 2, 32, 6地下建筑8,062, 1, 8, 4公共配套設(shè)施費(fèi) 　　5公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)35,548, 177, 6后期成本3,554, 177, 7管理費(fèi)用25,731, %　8銷售費(fèi)用21,443, %　9財(cái)務(wù)費(fèi)用42,511, %　10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)17,941, %　　總投資965,353, 　　注：據(jù)介紹，本項(xiàng)目大市政配套及人防費(fèi)等六項(xiàng)規(guī)費(fèi)已計(jì)入土地成本中，因此本次規(guī)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低；本項(xiàng)目的住宅由于基礎(chǔ)及部分分?jǐn)偛糠滞?gòu)物中心及底商共用，因此造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較低；為方便起見(jiàn)，住宅面積的統(tǒng)計(jì)中已包含了屋頂樓梯間的面積；本項(xiàng)目的酒店式公寓部分假定包含600～700元/平方米的裝修成本。則本項(xiàng)目2005年～2008年收入測(cè)算如下：2005～2008年收入測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目估算收入（RMB）合計(jì)2005年2006年2007年2008年銷售收入1,042,596, 412,285, 273,405, 251,237, 105,667, 12商業(yè)中心收入472,373, 400,970, 71,402, 　　　一層　400,970, 71,402, 　　　售價(jià)(RMB/m2)　22, 22, 　　　面積(m2)　18, 3, 　　22寫字樓收入80,104, 　31,237, 28,160, 20,706, 　售價(jià)(RMB/m2)　　3, 3, 3, 　面積(m2)　　9, 8, 5, 32住宅收入125,130, 11,314, 35,941, 37,938, 39,935, 　售價(jià)(RMB/m2)　3, 3, 3, 4, 　面積(m2)　3, 9, 9, 9, 46底商收入210,492, 　68,656, 119,542, 22,292, 一層　　52,340, 75,840, 12,828, 　售價(jià)(RMB/m2)　　20, 20, 20, 　面積(m2)　　2, 3, 二層　　16,316, 26,510, 4,736, 　售價(jià)(RMB/m2)　　6, 6, 6, 　面積(m2)　　2, 3, 三層　　　15,629, 2,883, 　售價(jià)(RMB/m2)　　　4, 4, 　面積(m2)　　　3, 四層　　　1,562, 1,844, 　售價(jià)(RMB/m2)　　　3, 3, 　面積(m2)　　　 56住宅收入98,973, 　66,166, 32,807, 　　售價(jià)(RMB/m2)　　3, 3, 　　面積(m2)　　18, 8, 　63酒店式公寓收入55,520, 　　32,787, 22,732, 　非返租售價(jià)(RMB/m2)　　　5, 5, 　面積(m2)　　　6, 4, 租金收入24,291, 　　　24,291, 72商業(yè)中心收入　　　　24,291, 　負(fù)一層大賣場(chǎng)　　　　4,672, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　16, 　二層　　　　13,861, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　21, 　三層　　　　5,758, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　19, 總收入1,066,887, 412,285, 273,405, 251,237, 129,958, 注：屋頂樓梯間面積由于缺乏詳細(xì)數(shù)據(jù)，在分?jǐn)偵洗嬖谝欢y度，因此本次計(jì)算暫不計(jì)入可售面積。以上各期售價(jià)隨年限的向后推移均制定微量的漲幅。出租面積合計(jì)56,?；舅悸肥?008年初2地塊的商業(yè)中心開(kāi)業(yè)時(shí)，6地塊能夠接近完工，2地塊的周邊主干道及環(huán)境景觀能夠得到顯著改觀，4＃地塊由于目前作為售樓處，可將其放在最后開(kāi)發(fā)，整個(gè)項(xiàng)目將爭(zhēng)取于2009年初全線建成。同時(shí)由于泰州市民對(duì)高層的接受程度尚待時(shí)間培育，因此應(yīng)當(dāng)合理控制2地塊的住宅銷售進(jìn)度，先推2幢15層，再推2幢26層。 招商管理目標(biāo)商戶群√本地集團(tuán)與企業(yè)√國(guó)際性及全國(guó)性連鎖店√品牌店、專賣店、主題店目標(biāo)購(gòu)買人群√本地集團(tuán)與企業(yè)√國(guó)際性及全國(guó)性連鎖店√品牌店、專賣店、主題店√本地個(gè)體私營(yíng)業(yè)主√有投資意向的本地人、外地人目標(biāo)商戶確定原則√購(gòu)買優(yōu)先，如不愿購(gòu)買則可考慮商鋪?zhàn)赓U；√先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般商戶的原則目標(biāo)商戶群的確定；對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案；針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力；雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買或租賃意向；投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)；對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售；發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，選擇合適的開(kāi)業(yè)時(shí)間，歡迎投資者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。住宅底商以出售為主，嚴(yán)格控制出租比例。地上二層以出售為主，主力店可以選擇出租，但要求較長(zhǎng)的租約為條件。根據(jù)以上要求，商業(yè)物業(yè)可銷售鋪位面積比例宜控制在30%以內(nèi)。此外，即使全部銷售也會(huì)有部分物業(yè)不能夠銷售，如尾房、車庫(kù)、停車場(chǎng)、物業(yè)管理用房等。廣告區(qū)域電視廣告：泰州、南京、揚(yáng)州、蘇州、無(wú)錫、常州、南通等地印刷品廣告：泰州、江蘇廣告形式印刷品：海報(bào)、樓書、招商手冊(cè)（或折頁(yè)）；戶外廣告：布標(biāo)、T型旗、高速公路廣告牌；影視廣告：30秒促銷廣告配合專題新聞；報(bào)紙廣告：硬廣告、軟文、新聞；公關(guān)策略政府公關(guān)獲得免稅、免費(fèi)等多項(xiàng)優(yōu)惠政策；大戶公關(guān)組織招商團(tuán)和推介會(huì)，在全國(guó)進(jìn)行大戶招商、銷售；市場(chǎng)公關(guān)定期在現(xiàn)場(chǎng)舉行各種文藝演出或社會(huì)活動(dòng)，聚攏現(xiàn)場(chǎng)人氣。第六章 營(yíng)銷推廣 廣告策略媒體組合整體銷售階段以戶外T形旗造勢(shì)、影視廣告做全面覆蓋配合。由于坡子街項(xiàng)目3號(hào)地塊上目前規(guī)劃了10929平方米的酒店式公寓產(chǎn)品，結(jié)合我們對(duì)泰州酒店（公寓）市場(chǎng)的調(diào)研分析，對(duì)該部分產(chǎn)品作出如下建議： 1）進(jìn)行全裝修配置家具，控制主力戶型面積，一般在50~110平米/套，單價(jià)在5000元/左右，不考慮簽返租協(xié)議，因?yàn)楹芏嗵┲萃顿Y者對(duì)高達(dá)8%的年租金回報(bào)覺(jué)得沒(méi)有法律保證，反而影響了銷售，由于我們盡速回籠資金的出發(fā)點(diǎn)，和購(gòu)買者有長(zhǎng)期協(xié)議容易引發(fā)糾紛。2）從調(diào)研來(lái)看，雖然泰州出現(xiàn)了躍層、復(fù)式、空中花園等建筑平面布局，但接受的程度也是有限的，因此還是以平面和頂樓復(fù)式為主，戶型配比、面積規(guī)劃和將來(lái)物業(yè)裝修的標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)采用主流路線，因?yàn)槭歉邔幼≌?，大房型要限定比例，否則過(guò)高的物業(yè)管理費(fèi)用在銷售中會(huì)形成抗性。、辦公樓、酒店式公寓部分產(chǎn)品定位結(jié)合坡子街項(xiàng)目的實(shí)際情況，參考前面泰州住宅市場(chǎng)的特性分析，我們對(duì)本項(xiàng)目住宅部分提供這樣一些建議：1）主力戶型面積控制在90~140平米之間，總價(jià)控制在40~90萬(wàn)之間（考慮到2006年才能實(shí)現(xiàn)住宅預(yù)售，單價(jià)、總價(jià)在目前的基礎(chǔ)上有適當(dāng)漲幅）。周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目樓層售價(jià)(元/M2)租賃(元/月/M2)錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)一層25000210二層900080三層400040財(cái)富廣場(chǎng)一層220二層60由于本項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高，功能齊全，屆時(shí)將有足夠的人流保證，且地段位置較財(cái)富廣場(chǎng)和錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)更具有吸引力。財(cái)富廣場(chǎng)2003年開(kāi)始銷售，當(dāng)時(shí)售價(jià)較低，與現(xiàn)在不具備可比性，但其租金水平可以作為參考，目前該項(xiàng)目一層外街月租金約為220元/平方米，折算售價(jià)為26000元/平方米，二層則很低，目前經(jīng)營(yíng)狀況極差，不具備參考價(jià)值。本項(xiàng)目商業(yè)部分定價(jià)遵循相近原則和時(shí)價(jià)原則，相近原則指的是本項(xiàng)目定價(jià)將參照附近與本項(xiàng)目功能相似的項(xiàng)目售價(jià)而定，時(shí)價(jià)原則指的是假設(shè)本項(xiàng)目現(xiàn)在推出市場(chǎng)進(jìn)行銷售時(shí)的價(jià)格，即不考慮以后市場(chǎng)變化因素對(duì)價(jià)格的影響。n 異地投資者由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，銷售時(shí)必然要拓展異地投資者，以盡快實(shí)現(xiàn)資金的回籠。n 異地經(jīng)營(yíng)戶這是本項(xiàng)目招商和銷售工作的重點(diǎn)。n 本地投資者這部分客戶的潛力較大，輻射范圍包括泰州市所屬的縣市區(qū)，其關(guān)注的主要是產(chǎn)品升值潛力，追求較高的投資回報(bào)率。康體休閑區(qū)引入健身、瘦身、美容、室內(nèi)游泳、保齡球、臺(tái)球、乒乓球、溜冰等，娛樂(lè)區(qū)引入量販?zhǔn)終TV、電玩游戲、電影廳、歌舞表演或戲曲表演等。地上二層西部北面為電腦手機(jī)城，經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)及配件銷售、手機(jī)銷售，南面為文體區(qū)，經(jīng)營(yíng)圖書、文具、體育用品、辦公設(shè)備等。同時(shí)，餐飲區(qū)與其他區(qū)域隔離開(kāi)來(lái)，采用半封閉式管理，以盡量減少對(duì)其它區(qū)域的影響。輔以快餐廳、普通大眾餐廳、西餐廳、酒吧、咖啡廳和茶樓等。項(xiàng)目?jī)?nèi)街入口幾個(gè)較大的店面可以用來(lái)引入幾家銀行、藥店，作為商業(yè)和居住的配套。通過(guò)引入國(guó)際二線品牌和國(guó)內(nèi)一、二線品牌，提供泰州市檔次最高、品種最齊全的服裝、鞋類、箱包服務(wù)。不過(guò)需注意的是，由于時(shí)代購(gòu)物中心距離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)，本項(xiàng)目引入大型超市將可能面臨較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，因此，最好引入規(guī)模較大，實(shí)力超強(qiáng)的大型超市，如家樂(lè)福、麥德龍、大潤(rùn)發(fā)等。盡管坡子街在泰州市民中有著非常大的影響力，但是未來(lái)周邊居民數(shù)量相當(dāng)可觀，引入大型超市或者大賣場(chǎng)可以吸引較穩(wěn)定的消費(fèi)群體。n 三層由于較難出售，可以通過(guò)包租的方式引入幾家規(guī)模較大的娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑等。二層其它部分布置電腦、手機(jī)、家電、音像、書籍等。 產(chǎn)品分區(qū)分區(qū)原則：n 從經(jīng)濟(jì)效益角度考慮，一層宜安排利潤(rùn)最高的精品店、專賣店以及百貨以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。而隨著健康保健意識(shí)的增強(qiáng)，對(duì)休閑產(chǎn)業(yè)的需求前景廣闊。本項(xiàng)目可以引入量販?zhǔn)終TV