【正文】 、電影城、電玩城、棋牌、展覽表演等滿足居民較高層次的消費(fèi)需求。5）娛樂業(yè)娛樂業(yè)是泰州市最為缺乏的業(yè)態(tài)，盡管有歌舞廳、網(wǎng)吧等，但是檔次不高，服務(wù)欠缺。4）餐飲餐飲是Shopping Mall的一大功能，是購物中心的重要組成部分。3）專賣店和專營店專賣店和專營店經(jīng)營品種單一，但是利潤卻很高，是Shopping Mall的主要利潤來源之一。但從積聚人氣的角度出發(fā)，大賣場或者大型超市的作用無與倫比，由于本項(xiàng)目含有住宅和辦公部分，附近的鵬欣麗都住宅部分規(guī)模較大，屆時(shí)，周邊將有數(shù)萬居民和數(shù)萬流動(dòng)人口，加上對外的輻射作用，基本符合大賣場或大型超市的生存條件。本項(xiàng)目的百貨部分可能會與周邊第一百貨產(chǎn)生直接競爭，但只要在商品品種、總體規(guī)劃布局、經(jīng)營管理等各方面處理好，將能夠快速的超越對手。根據(jù)本項(xiàng)目總體定位，結(jié)合對泰州市商業(yè)市場的綜合分析，建議本項(xiàng)目業(yè)態(tài)選擇如下：1） 百貨如前文市場分析所述，泰州市百貨業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了供給過量，但經(jīng)營最好的兩家百貨是第一百貨和文峰千家惠，這兩家經(jīng)營檔次在泰州市是最高的，經(jīng)營管理也是最好的，能夠滿足泰州市時(shí)尚群體與高收入群體的消費(fèi)需求。若在投入前期巨額轉(zhuǎn)讓資金后如拆遷工作依然沒有進(jìn)展，則將影響到已訂客戶的回款期限及動(dòng)搖潛在觀望客戶對本項(xiàng)目的信心。在下半年周邊住宅產(chǎn)品供應(yīng)量放大的情況下，如何打動(dòng)市場、創(chuàng)造營銷亮點(diǎn)將是本項(xiàng)目住宅銷售的關(guān)鍵。高層、中檔住宅的定位不能不說是個(gè)遺憾，對爭取高層次客戶群體也是一個(gè)阻礙。與多層住宅相比其“性價(jià)比明顯降低”。 高層住宅市場接受度目前泰州住宅市場主流仍是多層，超過20層的高層住宅產(chǎn)品尚未出現(xiàn)。另外，在城市建設(shè)重心南移、新城高速發(fā)展的情況下，老城區(qū)對外商業(yè)輻射力大大減弱。且經(jīng)過2004年幾輪商鋪產(chǎn)品的集中供應(yīng)，本地購買力已接近飽和。因此希望以經(jīng)營獲取利潤的零售商直接買下物業(yè)，只是一些開發(fā)商一相情愿的想法，此其二。根據(jù)零售商的運(yùn)作，即使有銀行按揭貸款，購買物業(yè)所需的四成購房款也足以使其開辦三、四家同樣規(guī)模的分店；且一旦市場發(fā)生變化，導(dǎo)致此店無法生存時(shí)，零售商多數(shù)采取撤走的辦法以避免更大損失。 目標(biāo)客源定位不清本項(xiàng)目的前期定位包括面積分割無不是以本地自營客戶為主要目標(biāo)消費(fèi)群。另外，一些大型零售商通常會對商業(yè)物業(yè)設(shè)施有其特殊要求，如在項(xiàng)目前期策劃階段未進(jìn)行準(zhǔn)確功能定位就進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，則后期發(fā)現(xiàn)問題就可能牽涉到改造及額外資金投入，甚至可能陷入談判瓶頸。其次，零售商在考慮租金時(shí)是以商圈內(nèi)租金水平做為參考，而非以物業(yè)投資方式計(jì)算，如果為了借助其品牌知名度或市場號召力帶動(dòng)客戶群、增加人氣、推動(dòng)物業(yè)銷售而引入的話，則必須犧牲一部分租金利益作為代價(jià)。但是對于像泰州這樣的中小城市要引入主力店的存在頗多難點(diǎn)。若長期持有對招商又是一個(gè)考驗(yàn)，并且也不符合我們公司一貫的經(jīng)營策略?？梢灶A(yù)見這種“產(chǎn)權(quán)式酒店”對泰州的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生何種負(fù)面影響。“時(shí)代”6—9層的產(chǎn)權(quán)式酒店可說是“另辟蹊徑”，通過10年8%的返租銷售營造了“貌似酒店”的投資產(chǎn)品。但“錦泰”的4層商鋪包租5年8%一次性返還實(shí)際是打了個(gè)6折；6層的“全裝修辦公樓” 3500元/平方米的價(jià)格還有不少于3個(gè)點(diǎn)的折扣可談，去除全部裝修成本和各種形式的明折暗扣，其最后的實(shí)際價(jià)格都不會超過3000元/平方米。面對這樣市場局面部分中短期投資客戶信心將會大跌，過熱的商鋪市場也會開始降溫，未來價(jià)格的提升將不會非常樂觀，對于本項(xiàng)目試圖沖擊22000元/平方米以上的高額利潤也將會非常困難。 商鋪銷售風(fēng)險(xiǎn)l 主要商場經(jīng)營狀況差影響投資信心隨著2003年—2004年泰州房地產(chǎn)市場開始上升，產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售如火如荼，僅市中心區(qū)域就有財(cái)富廣場、錦泰購物廣場、府前路商業(yè)街、泰山行宮商業(yè)步行街等多個(gè)大中型項(xiàng)目投入市場。 供應(yīng)量的壓力此外，新區(qū)28萬平方米的大型商業(yè)綜合項(xiàng)目新紀(jì)元商業(yè)廣場也已啟動(dòng)，對于地域選擇面較廣的投資客戶的爭奪將趨于激烈。“鵬欣”先期小高層住宅的熱銷為其后期商鋪預(yù)熱打下良好的市場基礎(chǔ)；財(cái)富廣場一期沿街商鋪的銷售和開業(yè)旺場經(jīng)營狀況為其贏得了市場口碑和起到極佳的市場號召力。如能有效引導(dǎo)本地投資需求和吸引外地投資客戶將是本項(xiàng)目快速去化的關(guān)鍵。無論是商業(yè)還是住宅當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)建造水平都還在初級階段，市場上尚未出現(xiàn)形態(tài)新穎、經(jīng)營較好的大型商業(yè)中心，如果本項(xiàng)目能從較高起點(diǎn)出發(fā)，引進(jìn)先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、灌輸新穎的居住、消費(fèi)理念，則將成為泰州房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者。 外地開發(fā)商大量涌入隨著近年來泰州開發(fā)建設(shè)腳步加快，上海、無錫、常州等各地開發(fā)商大量涌入，帶來先進(jìn)的開發(fā)理念和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也帶動(dòng)泰州的房地產(chǎn)市場的快速成長、有利于本地房地產(chǎn)市場規(guī)范化?！獧C(jī)會（Opportunity）—— 政府大力扶持根據(jù)近期規(guī)劃，泰州要加大力度改造老城區(qū)，而本項(xiàng)目是泰州市老城改造的重中之重，是規(guī)劃中金融商貿(mào)區(qū)的核心，市政府一直予以高度關(guān)注。 項(xiàng)目體量大建設(shè)周期長本項(xiàng)目將近10萬平米的商業(yè)體量使得建設(shè)周期和銷售周期都相對較長；6層高的商業(yè)中心設(shè)計(jì)使得高樓層商鋪的去化難度更大；資金投入大而回籠速度慢，后期不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)也變大。小商戶難以維持、紛紛撤走，原有商業(yè)價(jià)值一落前丈。 ——劣勢（Weakness）—— 大規(guī)模改造建設(shè)破壞商業(yè)氣氛市中心區(qū)域的大規(guī)模拆遷改造致使原有的商業(yè)氣氛被大大破壞，百貨零售經(jīng)營慘淡，商場一層租金普遍跌至3元/平米/天以下。 地塊形狀規(guī)則便于規(guī)劃本項(xiàng)目地塊規(guī)整，由海陵路、天祿路天然分割，可以節(jié)省建設(shè)成本。 環(huán)境景觀增加賣點(diǎn)本項(xiàng)目被東城河、西城河三面環(huán)繞，是泰州城區(qū)內(nèi)主要景觀地帶，隨著沿河治理整頓，其景觀功能將會逐步得到體現(xiàn)，為本項(xiàng)目后期住宅部分入市加分。原先在此經(jīng)商者及本地居住者都對之懷有濃郁的區(qū)域情結(jié)，為本項(xiàng)目后期銷售打下良好人氣基礎(chǔ)。金通現(xiàn)代城五一路/青年路一幢6層開盤時(shí)3920元/平米25~60萬全裝修已經(jīng)銷售完畢。5400~6900元/平米~78萬全裝修帶電器目前在售的是6~11層的部分，但銷售情況。但其3年返租，每年8%的回報(bào)率的銷售模式，顯然借鑒了大城市投資類產(chǎn)品的銷售方式，但泰州地區(qū)的接受程度，只能說是一般。金通現(xiàn)代城已經(jīng)銷售完畢，由于體量適中，地段良好，起初定價(jià)也不高（4000左右，總價(jià)在25~60萬），因此銷售情況非常理想。從目前來看，隨著泰州在“蘇中崛起”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展看好，因此酒店市場整體經(jīng)營狀況比較理想，市內(nèi)高星級酒店出租率居高不下，主要客戶是政府及非政府會議、來泰州經(jīng)商和辦公人士，少量旅游者。泰州目前的酒店比較集中，主要分布在老城區(qū)中心和新區(qū)的鳳凰路沿線。結(jié)合泰州城市的實(shí)際情況， 參考大城市辦公樓客戶群的構(gòu)成，泰州將來辦公樓主要使用群體是：1）泰州本地中小型商業(yè)貿(mào)易零售企業(yè)，以服裝、家電、五金、醫(yī)藥、電信為主，他們對辦公場所的要求是面積小，一般在100~150平方米，帶有居住和會客的功能，交通便捷，離開經(jīng)營場所近；2）泰州周遍及下屬城鎮(zhèn)的制造型企業(yè)在泰州設(shè)立辦事處和銷售中心，以及江蘇省內(nèi)企業(yè)駐泰州的辦事處，對辦公場所的要求是兼帶居住功能，面積合理租金便宜，位于市中心區(qū)域，出入方便；3）泰州本地服務(wù)類專業(yè)機(jī)構(gòu)，如會計(jì)師事物所、律師行、咨詢和廣告公司等，他們對辦公部分的要求是中央商務(wù)區(qū)、面積合理、物業(yè)和信息配置良好，交通便捷；4）泰州和周遍投資客，比較看中市中心、面積合理總價(jià)不高，轉(zhuǎn)手方便兼帶居住和辦公兩重性質(zhì)的辦公樓。但是泰州在江蘇實(shí)行“沿江開發(fā)戰(zhàn)略”后，面臨一個(gè)比較好的歷史發(fā)展機(jī)遇，作為蘇中一個(gè)重要城市，泰州有其自身優(yōu)勢，目前第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也非?？欤⑶矣写禾m、楊子江藥業(yè)等支柱型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，因此生產(chǎn)型和服務(wù)型行業(yè)都有比較好的發(fā)展前景，對未來辦公樓市場的發(fā)展提供了有力的支撐。泰州目前中高檔辦公樓匯總名稱位置備注中國工行大樓東進(jìn)西路和青年路自用泰州電信大樓鳳凰東路25層，自用中國聯(lián)通大樓鳳凰東路自用江蘇一建鳳凰東路28層，部分對外招租金茂廣場東進(jìn)西路和青年路底層蘇寧電器，樓上招租中國銀行人民路和青年路自用泰州辦公樓市場潛力分析：辦公樓市場的發(fā)展與一個(gè)城市的整體經(jīng)濟(jì)水平是密切相關(guān)的。從嚴(yán)格意義上講，泰州目前并沒有完整的寫字樓市場，因?yàn)樘┲蓦m然有一些硬件上能稱之為辦公樓的物業(yè)，但真正進(jìn)入市場賺取租金維持運(yùn)營的很少，中高檔的辦公樓集中在新區(qū)，但主要是國有大型壟斷企業(yè)自建自用的，如中國移動(dòng)、泰州電信、以及能源、銀行、建設(shè)等系統(tǒng)自己擁有的辦公樓，很少對外出租甚至出售。由于泰州整體別墅供應(yīng)量很小，目前市場消化程度比較正常。但是目前泰州尚沒有高層住宅，且由于物業(yè)管理費(fèi)的提高，泰州市民的接受程度未必很理想。小高層產(chǎn)品在泰州還不是主流的物業(yè)類型，目前主要在一些大盤中有存在，如鵬欣麗都和新區(qū)的盛和花園等，但價(jià)格基本都在3000~3500元左右了，明顯高于多層住宅。目前在泰州，老城區(qū)和新城區(qū)的住宅略有不同，新區(qū)住宅以大盤為主，物業(yè)類型也覆蓋了多層、小高層和別墅等等，如盛和花園和西湖翠庭均是泰州目前在售的較大的樓盤代表，而老城區(qū)更多的是以普通多層為主的中小型樓盤，如陽光花園（僅5幢多層）。 從“泰州住宅市場價(jià)格變動(dòng)表”中，不難看出，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，泰州的房價(jià)（這里主要是普通商品住宅價(jià)格）持續(xù)走高，我們沒有泰州整體價(jià)格的漲幅，但從上述個(gè)案分析后，泰州這兩年房價(jià)年均漲幅至少在15%以上，不亞于上海、南京等熱點(diǎn)城市，只不過因?yàn)樘┲萜瘘c(diǎn)低，所以絕對值并不高。對本項(xiàng)目地段認(rèn)同度較高由于本項(xiàng)目地段原為泰州市最繁華的商業(yè)中心，在泰州市居民中有著無與倫比的知名度，多數(shù)經(jīng)營者比較看好本項(xiàng)目地段的商業(yè)前景。小面積、低總價(jià)商鋪較為受歡迎調(diào)查顯示，面積在20200平方米之間，總價(jià)在50萬以下的商鋪較為受歡迎，這與泰州市居民的購買力有關(guān)，大面積的商鋪總價(jià)較高，一般投資者很難承受。說明坡子街的確存在較為明顯的地段優(yōu)勢，為多數(shù)泰州市經(jīng)營者所看好。對于面積較大的商鋪還必須依賴外來經(jīng)營者。調(diào)查顯示，對于商鋪總價(jià)，30%的經(jīng)營者表示能夠承受20萬元以內(nèi)的商鋪，78%的經(jīng)營者心理承受總價(jià)在50萬元以下，能夠承受50100萬元總價(jià)的占16%，超過100萬元的僅6%。當(dāng)采用購買方式時(shí)，58%的經(jīng)營者表示能夠承受售價(jià)在8000元/平方米以內(nèi)的商鋪，35%的經(jīng)營者能夠承受售價(jià)在800015000元/平方米的商鋪，超過15000元/平方米的商鋪僅7%經(jīng)營者表示能夠承受。大約15%的經(jīng)營者能夠承受月租金水平為50007000元，折算成每平方米月租金100140元。而10M2以下僅10%。5）商鋪形式問卷調(diào)查顯示，對于商鋪形式，絕大多數(shù)（79%）的經(jīng)營者傾向于選擇店中鋪，即商場或購物中心中的鋪位或柜臺，僅有3%的經(jīng)營者表示傾向于選擇市場類商鋪，18%的經(jīng)營者表示傾向于選擇沿街鋪面。4）認(rèn)為店鋪經(jīng)營狀況的主要影響因素問卷調(diào)研發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營者最關(guān)注的是商鋪所在的地段，占到被訪者總數(shù)的37%；其次是市場競爭、商品種類和自身經(jīng)營方式；而店面裝修、市場經(jīng)營管理等僅占到7%。3）如果有更合適的商鋪出租或出售，選擇新的商鋪進(jìn)行經(jīng)營或者投資問卷調(diào)查顯示，約有74%的經(jīng)營者表示，如果有更合適的商鋪出租或出售，會選擇新的商鋪進(jìn)行經(jīng)營或者投資。與之對應(yīng)的是，將近一半經(jīng)營者希望將來擁有自己的產(chǎn)權(quán)商鋪，反映了泰州是相當(dāng)部分經(jīng)營者有購買產(chǎn)權(quán)商鋪的意圖。因此，具備購物、休閑、娛樂、餐飲以及旅游觀光等多功能于一體的綜合性消費(fèi)場所是泰州市商業(yè)的必然發(fā)展趨勢，而完善的經(jīng)營管理和經(jīng)營服務(wù)也是泰州市商業(yè)發(fā)展的必然要求。此外，泰州市現(xiàn)有的兩家肯德基經(jīng)營狀況也不甚理想，很少出現(xiàn)滿座的情形，說明泰州市消費(fèi)水平有待提高，餐飲消費(fèi)還有待升級。一方面，上規(guī)模、上檔次的大酒店、大排擋等較少，經(jīng)營狀況也不甚理想。未來幾年內(nèi)，隨著居民生活水平的提高，精神消費(fèi)將更為突出，具有精神消費(fèi)功能的休閑娛樂業(yè)將迎來快速發(fā)展的黃金時(shí)期。從2004年泰州市居民消費(fèi)增長來看，%，可以看出，未來幾年內(nèi)，泰州市通訊器材市場增長潛力非常大。從泰州市目前的幾個(gè)專業(yè)綜合市場來看，家具市場已經(jīng)有港澳家具城、海鳥家具城、好易家裝飾城等多個(gè)項(xiàng)目，即將開業(yè)的青年路、東進(jìn)西路上的時(shí)代購物中心也將有一層作為家具市場，因此，泰州的家具市場基本飽和；目前，泰州市區(qū)僅有太平洋電腦市場，該項(xiàng)目規(guī)模較小，檔次不高，經(jīng)營狀況較好，而隨著信息化的普及，電腦以及相關(guān)服務(wù)將會有非常大的增長潛力，因此，電腦以及電腦耗材等專業(yè)市場前景較好；目前，泰州市較大的家電專業(yè)市場是五星電器城和蘇寧電器，其它的主要是綜合百貨中的家電市場，作為專業(yè)市場的蘇寧電器在競爭中無疑占據(jù)絕對優(yōu)勢。大型超市經(jīng)營狀況較好，尤其是時(shí)代超市和世紀(jì)聯(lián)華，2005年，在大學(xué)城附近還將有易初蓮花開業(yè)，屆時(shí)，泰州市區(qū)大型超市供給也將基本飽和。從泰州市商業(yè)業(yè)態(tài)來看：百貨商業(yè)過多。而從泰州市發(fā)展來看，泰州市區(qū)還是以海陵區(qū)所在的老城區(qū)為主，新城區(qū)以及所轄四個(gè)市與市區(qū)的聯(lián)系不夠密切，泰州市區(qū)的商業(yè)對周邊區(qū)域的輻射力不夠強(qiáng)，泰州市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目所面對的消費(fèi)群體主要是泰州市區(qū)居民。錦泰購物廣場開業(yè)不久又準(zhǔn)備重新調(diào)整業(yè)態(tài)布局，濱河商貿(mào)城雖然現(xiàn)在多數(shù)鋪面已經(jīng)招商完成，但很少有人氣。其結(jié)果是市場競爭激烈，幾家歡喜幾家愁。從泰州市目前商業(yè)供給和需求狀況來看，商業(yè)供給增長較快。2004年，泰州市居民可支配收入大幅度提高，%, %。其中，食品、飲料、%，服裝、針紡織品類商品增長11%，%，%, %。而從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，仍以批發(fā)零售貿(mào)易為主。 近年來，隨著居民生活水平的快速提高，社會消費(fèi)迅速增加。以上各主要商業(yè)設(shè)施累計(jì)面積達(dá)到39萬平方米，還不包括住宅底商以及規(guī)模較小的商業(yè)設(shè)施。溫泰小商品市場分為四個(gè)區(qū)，以經(jīng)營建材、服裝、百貨、鞋類、五金、電器等為主，總面積約30000平方米。主要是兩個(gè)較大的商業(yè)市場：蘇北商業(yè)廣場和溫泰小商品市場。江洲廣場附近的海鳥家具市場經(jīng)營檔次