【正文】 三亞華川物業(yè)服務(wù)有限公司 二零一 三 年 四 月十 九 日 。 業(yè)主如有更換或轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，必須及時以書面形式通知物業(yè)管理公司，否則 ，原 業(yè)主仍將負責繳納 其 單 元 管理費用和其他費用。 入住后的物業(yè)管理費均須足額交付。入伙 是指業(yè)主收到書面入伙通知，并按規(guī)定時間辦理完相應(yīng)手續(xù)之時。 我們 將 通過資源整合，采取并區(qū)管理、夏季減人、節(jié)約開支、多種經(jīng)營的辦法 彌補物業(yè)管理費 用不足。 收費計算 據(jù)統(tǒng)計小區(qū)現(xiàn)有 棟 樓 房，估計 住宅 約 萬 ㎡ ,按 1 元 /㎡， 商鋪約 萬㎡，按 元 /㎡， 小區(qū)每月 收取 物業(yè)費 萬元 。 8．客 服文員 做好安裝 /維修通知單登記工作。 ⑷ 服務(wù)（維修）結(jié)束后，對灰塵進行擦拭，對服務(wù)（維修）現(xiàn)場進行清理，產(chǎn)生的垃圾用垃圾袋裝好帶走，以保證業(yè)主工作區(qū)內(nèi)一塵不染、潔白無暇，符合我們對業(yè)主的承諾。 ⑵ 進入業(yè)主房間前，應(yīng)穿上鞋套（鞋套必須整潔，必要時每次維修完畢要及時清潔）。 完工登記 公共設(shè)施維修人員回到客服中心后，應(yīng)及時填寫好《公共設(shè)施維修單》，內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、開工時間、完工時間等，最后簽上維修人員姓名以備查詢。 ⑵ 用疏通機疏通排水管。 公共設(shè)施安裝 /維修流程 公共設(shè)施維修人員進行室外維修時，如涉及到交通或安全問題則應(yīng)設(shè)置相應(yīng)標示牌（如“前面施工、請繞道”、“危險，請止步”等），必要時應(yīng)設(shè)置安全圍欄并派專人看守。 服務(wù)中心 主任 每月對計劃執(zhí)行情況、設(shè)備保養(yǎng)運行狀況、記錄資料，進行一次檢查，并填寫檢查評分記錄。對于消防設(shè)施設(shè)備，每次檢查應(yīng)按某一系統(tǒng)單獨抽取 30%的比例。 ⑼ 月保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況由維修班長檢查，填寫相關(guān)記錄。 ⑻ 維修班按文件中規(guī)定的保養(yǎng)周期對各自管轄范圍內(nèi)的 I、 II 級設(shè)備做年度保養(yǎng)計劃及月保養(yǎng)計劃。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。 ⑺ 發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于維修班負責維修范圍內(nèi)的故障維修），維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供貨方，供貨方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給 服務(wù) 中心答復(fù)，確定維修時間。 ⑹ 發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，維修班要立即向維修班長、主管匯報，安排人員進行維修；對于重大維修，組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場指導(dǎo)；對于不能解決需要向外委 托維修時，應(yīng)先填寫《設(shè)備外委維修申請表》，維修費用在壹仟元以下的，由服務(wù) 中心 主任 批 準維修；維修費用在壹仟元以上的，經(jīng) 服務(wù) 中心 主任 同意后，報公司總經(jīng)理審核后批準，再送外修理或請專業(yè)人員來管理處修理。 ⑵ 制定科學的維修、養(yǎng)護規(guī)程，完善設(shè)備資料和機 電設(shè)備臺帳、登記卡片制度，合理制定定期維護計劃； ⑶ 建立完善的“三級”保養(yǎng)制度，保證各類公共設(shè)施設(shè)備的正常使用和住戶或租戶生活、工作質(zhì)量； ⑷ 建立責任區(qū)，落實到人，保證各類公共設(shè)施設(shè)備的完好率達到 100% 。 ⑵ 服務(wù)中心接到通知單后，及時開單派人修復(fù)處理，不得超過三天，并在《派工單》上做好記錄，如不能及時修復(fù)處理的應(yīng)報告辦公室，并說明原因，由 服務(wù) 中心 主任 按實際情況進行處理或向有關(guān)單位報告，維修班長應(yīng)對發(fā)現(xiàn)的問題處理情況進行跟蹤驗證。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障，須于當日填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》并交與維修值班員。 ⑤ 啟動突發(fā)事件衛(wèi)生消毒。 ③ 嚴格預(yù)防，避免恐慌。 ⑷ 突發(fā)公共衛(wèi) 生事件的應(yīng)急措施 ① 及時聯(lián)絡(luò) 社會機構(gòu)或政府有關(guān)部門 ，尋求多方協(xié)助。 ④ 打開門窗，用風扇吹干地面。 ② 迅速用掃把掃走流進電梯附近的水，迅速通知電工關(guān)閉電梯。 ④ 臺風暴雨季節(jié)靠近山體處， 采取 緊急預(yù)案措施，專人防護進行疏導(dǎo)。 ③ 清潔員查看各責任區(qū)內(nèi)污、雨排水是否暢通。 ⑵ 大雨天氣應(yīng)急處理措施 ① 大雨后，清潔員及時清掃各責任區(qū)所有地面上的垃圾袋、紙屑、樹葉、泥、石子及其它雜物。 環(huán)衛(wèi)部門運出 集中處理 廢棄物品收購站 發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題統(tǒng)計表，提出施工方案，安排人員施工、整改 病蟲害防治 更換長勢不良的花草 盆栽花草修剪澆水造型清潔雕塑小品 檢查考核工作績效填寫統(tǒng)計表 整理歸檔 ③ 將從污雨水井、管、池中撈起的污垢、雜物直接裝上垃圾車，避免造成的第二次污染。 ： 垃圾分流示例圖： 服務(wù)中心主任巡視檢查 i 發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，安排人員迅速處理問題 班組組織人員實施整改 中心主任監(jiān)督整改情況 檢查、考核工作績效，填寫整改統(tǒng)計表 整理、歸檔 住戶家中垃圾 垃圾分類收集箱 可回收資源 無害物 有害物 綠化管理流程示例圖： 突發(fā)事件保潔應(yīng)急預(yù)案 ⑴ 管道堵塞，污水外溢，應(yīng)急處理措施： ① 通知維修工迅速趕到現(xiàn)場進行疏通，防止污水外溢造成不良 影響。 B 按《管理工作重大事項報告制度》填寫《管理工作重大事項報告表》。 ⑤向到達現(xiàn)場的公安人員認真匯報案件發(fā)生情況，盡可能提供監(jiān)控錄像等證據(jù)協(xié)助破案。 ③當班人員應(yīng)根據(jù)具體情況，采取適當方法保護現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員進入，以免破壞現(xiàn)場，影響證據(jù)的收集。 ⑾業(yè)主家中發(fā)生刑事或治安案件時 的處理 ①值班人員應(yīng)迅速報告班長和客戶中心，客服中心應(yīng)盡快向公安機關(guān)報案，及時報告客戶中心經(jīng)理，業(yè)主投購保險的還應(yīng)提醒業(yè)主通知承保的保險公司。 ②填《緊急特殊事件處理記錄表》進行登記存檔。 C 勸說圍觀群眾離開，確保管區(qū)正常治安秩序。能認定屬于違反《治安處罰條例》行為或犯罪行為的，應(yīng)及時報告公安機關(guān)，或?qū)⑿袨槿伺に凸矙C關(guān)處理。 B 按《管理工作重大事項報告制度》填寫《管理工作重大事項報告表》報告客戶中心經(jīng)理。 C 若發(fā)現(xiàn)與公安機關(guān)通緝的在逃人員體貌特征相似者，或經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)其漏洞百出、形跡可疑者，可采取措施，將其帶往公安機關(guān)查處。 ⑼ 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理 ①安管員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)有神色慌張、行動詭秘的可疑人員時，應(yīng)采取如下措施： A 立即報告帶班長或主管，并向其他區(qū)域執(zhí)勤人員發(fā)出信號，特殊情況還需向公安部門報告。 ② 事后處理 A 填《緊急特殊事件處理記錄表》進行登記存檔。 ⑻ 醉酒滋事或精神病人闖入小區(qū)的處置 ① 醉酒者或精神病人失去了正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)，很容易造 成傷害，當班人員的處置方法是： A 進行勸說或阻攔，對外來人員應(yīng)讓其盡快離開管區(qū)范圍； B 在采取控制和監(jiān)護措施的同時，及時通知醉酒者、精神病人的家屬或工作單位，讓他們派人領(lǐng)回。 ②事后處理 A 填《緊急特殊事件處理記錄表》進行登記存檔。 D 訪問目擊群眾，收集發(fā)生劫案的情況，提供給公安機關(guān)，在公安人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不能離開。 C 有固定現(xiàn)場的，要保護好現(xiàn)場；若在運動過程中作案，沒有固定現(xiàn)場的，對犯罪嫌疑人遺留的物品，作案工具等，應(yīng)當用鉗子、鑷子或其他工具提取，然后放在白紙內(nèi)妥善保存，交公安機關(guān)處理。 B 若在樓內(nèi)遇到犯罪分子搶劫，應(yīng)立即通知大堂關(guān)閉大門。 ⑺ 執(zhí)勤中遇到搶劫的處理 ① 遇到有公開使用暴力或其他（打、砸、搶）手段，強行掠奪或毀壞公司和業(yè)主財物的犯罪行為時，要切實履行安管員職責，立即進行處理。 ⑦ 事后處理 A 填寫《緊急特殊事件處理記 錄表》進行登記存檔。 ⑤ 對重大可疑被盜現(xiàn)場，可將事主和目擊者反映的情況，向公安機關(guān)進行詳細報告。失主仍在現(xiàn)場的，也要一起到公安機關(guān)作證，領(lǐng)回被盜財物。 ②及時通知關(guān)閉大門，防止罪犯逃跑。 B 按《管理工作重大事項報告制度》填寫《管理工作重大事項報告表》報告客戶中心經(jīng)理。 ③發(fā)生糾紛時要沉著冷靜，注意掌握政策，若遇到個別業(yè)主蠻橫無理，打罵安管人員，可由客服中心出面與業(yè)主共同協(xié)商，妥善處理；若情節(jié)嚴重，或社會上的人員故意搗亂，應(yīng)報告公安機關(guān)依法處理。 ⑸ 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的情況處理 安管員在值班、執(zhí)勤過程中，如遇到不愿出示證件強行進入管區(qū)，強行在不準停車的地方停車，在不該堆放垃圾的地 方堆放垃圾等，可采取如下處置方法： ①糾正違章時，要先敬禮，態(tài)度和藹，說話和氣，以理服人。 I 事后處理 ，填《緊急特殊事件處理記錄表》進行登記存檔。 G 機電組：關(guān)閉一般電、氣閥，啟動消防電源及防排煙等設(shè)施、設(shè)備。 E 按《火災(zāi)處理流程圖》分組進行滅火，各小組可以相互支援（滅火原則：先救人，后救物；救人先救老弱病殘；救物先救易燃易爆物品，檔案、資料、票據(jù) 、貴重物品。 C 自己處理不了的火災(zāi)，通知人員增援，報告客服中心領(lǐng)導(dǎo)，如有必要及時報警。 F 演習進行完畢后，認真做出記錄，總結(jié)演習過程填寫《消防演習記錄表》 ④ 火警應(yīng)急處理程序 A 當接到報警首先確認火災(zāi)，判斷起火原因、燃燒物質(zhì)。 D 消防演習方案必須寫明時間、地點、 參加人員等詳細情況。 B 報總經(jīng)理批準后將演習方案報公安消防機關(guān)審批。 ② 消防演習 要求： 服務(wù) 中心每 1 年必須組織 1 次消防演習。 D 除火 警信號，緊急集合人員就近就便攜帶滅火器材外，其他不帶器材。 B 組織領(lǐng)導(dǎo)和通信聯(lián)絡(luò)工具：由客服中心領(lǐng)導(dǎo)小組負責，利用電話和對講機進行聯(lián)絡(luò)。 B 緊急集合時的動作 C 安管員接到緊急集合命令（信號）時，應(yīng)迅速按規(guī)定著裝，在規(guī)定的時間內(nèi)到達預(yù)定位置集合，完成執(zhí)行緊急任務(wù)的準備工作。 ② 緊急集合時機 安管員隊伍根據(jù)公司或 服務(wù) 中心 的緊急號令，在下列情況下實施緊急集 合： A 發(fā)現(xiàn)或受到 不法分子突然襲擊時； B 遭受水災(zāi)、臺風等自然災(zāi)害威脅和襲擊時； C 上級賦予緊急任務(wù)或發(fā)生重大意外情況，需緊急集合作業(yè)時； D 需要對緊急集合情況進行演練檢驗時。為了鍛煉、提高安全現(xiàn)場管理隊伍的快速反應(yīng)能力，檢查應(yīng)急準備狀況，公司每 1 年組織 1 次緊急集合，客服中心每半年至少組織1 次緊急集合檢驗。 ⑶ 緊急集合方案 ① 緊急集合是應(yīng)付重大突發(fā)事件的緊急行動。督促客服中心對全體現(xiàn)場管理人員進行嚴格的半軍事化訓(xùn)練、消防知識培訓(xùn)和模擬消防實戰(zhàn)演習。 ① 制定《緊急集合方案》，報總經(jīng)理審批，且負責監(jiān)督執(zhí)行，必要時可具體組織實施模擬訓(xùn)練。 ② A 類緊急情況：犯罪團伙的突然襲擊，重大火災(zāi)、特大水災(zāi)、臺風等自然災(zāi)害。 K、員工對小區(qū)的消防栓、滅火 器的擺放位置是否清楚，使用方法是否正確。消防器材是否定期檢查，管理制度是否健全并嚴格執(zhí)行，責任是否落實到人，是否始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。 H、使用有毒有害物品的場所是否按規(guī)定采取了有效的防毒安全措施。 F、使用可燃、易燃油類及對殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。 D、倉庫內(nèi)的物資分類及存放是否符合安全規(guī)定；庫房內(nèi)燈泡是否≤ 60W；燈距、堆距、堆放高度、通風、室溫是否符合消防安全要求以及庫房值班情況等?！?B、使用液化天然氣爐灶，是否按照安全要求操作，擺放位置是否符合安全規(guī)定。 B、檢查客服中心貫徹消防安全法規(guī)和要害部位防火安全管理制度執(zhí)行情況，對好的單位提出表揚或獎勵，差的單位進行批評或處罰。 ③三級檢查 三級檢查由公司組織實施，要求每季度檢查一次。 C、通報檢查情況，開展宣傳教育，強化消防安全意識，及時清除火險隱患。 A、 服務(wù) 中心 主任 每 月組織班（組）長對責任區(qū)域的消防安全設(shè)備（施）、物資特別是易燃易爆物品進行一次認真檢查?？蛻糁行念I(lǐng)導(dǎo)接到報告后必須盡快處理，不得貽誤時機。 C、交接班時如因接班人檢查不到位或交班人交班不清，其后發(fā)現(xiàn)的問題