【正文】 五 、協(xié)助舉辦展銷活動(dòng) 。 山東 藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)有限公司 服務(wù)電話： 2273111 35 三、提供物業(yè)管理培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生 的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心 。而在銷售中心的前期管理上 ,建議亦簽定委托管理協(xié)議 ,明確管理范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。為了配合 小區(qū) 的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)： 一、簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。 （二）管理措施 建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作； 加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)； 落實(shí) “ 三查 ” （綠化清潔工自查、管理 員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率 95%、保潔服務(wù)滿意率 95%； 強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明 ； 建議綠化保潔登記檔案 。 ② 綠籬：定期澆水、施肥、修剪 3 次，每年噴藥 3次 ?；緹o病蟲害?；旧蠠o雜草 。葉子枝干基本正常。 ⑤ 草地整潔無磚塊、垃圾。 ③ 綠化建筑小品無損壞 。 （ 1）根據(jù)氣候，給 花木適量澆水； （ 2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土； （ 3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害； （ 4）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草； （ 5）定期對建筑小品進(jìn)行修飾； （ 6）做到 小區(qū)樓宇 周 邊 綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。 綠化保潔直接關(guān)系到 小區(qū) 形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。在做好日常性的管理同時(shí)，還要針對不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期，對生存的客觀條件的要求，進(jìn)行針對性的和動(dòng)態(tài)性的管理。 六 、 保潔 綠化 管理 俗話說： “ 三分種樹，七分養(yǎng)護(hù) ” ，這說明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。 山東 藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)有限公司 服務(wù)電話： 2273111 33 滅 火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。 （三） 滅火 現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度， 經(jīng)理助理 接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場進(jìn)行指揮。 （二） 召集 火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場。附火警應(yīng)急程序如下： （一） 報(bào)警 管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí)，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào) 。 （二）管理措施 制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)； 制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然； 建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)； 定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除； 做好消防器材、設(shè)備的檢 查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 制止任何違反消防安全的行為； 積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)； 建議消防安全登記檔案； 建立 小區(qū) 消防快速反應(yīng)分隊(duì) 。 做好消防培訓(xùn)及演練工作： 重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和 小區(qū) 業(yè)主共同參與 消防演練，提高全體 業(yè)主 的 “ 自救 ” 意識(shí)和能力，防范于 “ 未 然 ” 。 我們將在 小區(qū) 宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請消防隊(duì)前來舉辦消防知識(shí)講座。 加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作 。 根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。我們擬逐步在 小 區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。安全管理對象主要針對外來閑雜人員 ，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，疏導(dǎo)車輛，家庭防盜和公共秩序維護(hù)。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜 絕違章裝修，制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。 （三） 安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移 接管入伙期，我們主要以人防為主，物防為輔。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用，管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起 “ 快速反應(yīng) ,快速支援 ” 體系。 嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量； 監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好； 保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案； 在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模 優(yōu)勢。機(jī)動(dòng)巡邏負(fù)責(zé)小區(qū)整體外圍的安全巡視，單車巡邏負(fù)責(zé)組團(tuán)之間與樓宇之間的安全巡視，步行巡邏負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)部、重點(diǎn)防范部位及治安死角的安全巡視。 安保員在工作中任何時(shí)候任何環(huán)境中遇到業(yè)主方主要中高層領(lǐng)導(dǎo)時(shí)必須行軍禮致敬；牢記認(rèn)知業(yè)主方中高層領(lǐng)導(dǎo)的名字和職稱以及車排號(hào)碼； （二） 安全管理體系的建立 “ 動(dòng)態(tài)管理 ” 思想，即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗?fù)づc流動(dòng) 崗位相結(jié)合的設(shè)置，對居住區(qū)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。 意識(shí)培養(yǎng)。對保安員實(shí)施軍事化管理， 制定安保管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心； 強(qiáng)化安保人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)， 采用我們在實(shí)踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到 “ 五統(tǒng)一 ”“ 三集中 ” ，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。 （ 2）值班安保接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。 技術(shù)防范： 應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對 小區(qū) 內(nèi)的治安情 況實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。 ⑦ 遇到 外來人員將大件物品帶出 小區(qū) ，即與物主核實(shí)，并作登記，否則一律不得放行； ⑧ 在制度和原則范圍內(nèi)為業(yè)主提供便利性服務(wù)。 （ 1）門崗的任務(wù)： ① 禮儀服務(wù)； ② 維護(hù)出、入口的交通秩序； ③ 對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證，并行禮致敬； ④ 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大樓； ⑤ 夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記，未接到業(yè)主方有來訪者通知的一律不得外來人員入內(nèi)。 四 、 治安管理 在 小區(qū) 物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，安全保衛(wèi)管理按軍事化管理執(zhí)行，特制訂常規(guī)防范與 技術(shù)防范相結(jié)合的 24 小時(shí)全天候管理方案。建立裝修回訪制度，既在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi)，我們將再次上門復(fù)查，對復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅(jiān)決消除。 （五） 謹(jǐn)慎驗(yàn)收，不留隱患 我們將著重驗(yàn)收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量，對隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào)，經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方 可進(jìn)行山東 藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)有限公司 服務(wù)電話： 2273111 29 下一道工序。對整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。 為維持居住區(qū)裝修秩序及安全，我們將加強(qiáng)對施工隊(duì)的管理，狠抓消 防安全，控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè) ； 實(shí)施對外來人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各區(qū)出入口，對搬出 /入物品一律登記 后放行 ； 嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn)，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。 （三） 強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn)： 為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我們在實(shí)際工作中，除要求項(xiàng)目主管的例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。 加強(qiáng)裝修過程的監(jiān)管，實(shí)施 “ 全員管理 ” 。 （二） 嚴(yán)格審批，加強(qiáng)巡查 根據(jù)多年來 對裝修管理的經(jīng)驗(yàn)，我們在 小 區(qū)裝修管理中注重于以下步驟： 在裝修的審批過程中，建立項(xiàng)目主管初審、綜合管理部部長復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。 （一） 加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo) 山東 藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)有限公司 服務(wù)電話： 2273111 28 針對 小區(qū) 業(yè)主大多為高收入群體，素養(yǎng)相對高的特點(diǎn)，加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳，導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計(jì)理念，合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案，恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主，減輕裝修管理的壓力。 三 、 裝修管理 小 區(qū)入住后，隨之而來的就是房屋裝修的高峰期。每月 4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正 /預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。 入伙作業(yè)檢查規(guī)范 為了保證 小區(qū) 入伙 工作正常有序，管理處 經(jīng)理 負(fù)責(zé)對入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。 （ 6） 如開發(fā)商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。 （ 4） 由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗(yàn)房。 （ 2） 業(yè)主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。 （ 6） 入伙按戶匯總，次月 5日前全部歸檔。 （ 4） 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。 （ 2） 入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)主檔案。 5）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代開發(fā)商與業(yè)主簽訂《業(yè)主公約》。 業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向開發(fā)商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。即時(shí)完成入伙注記。 二 、 業(yè)主 入伙（住） 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。 （ 4）接管驗(yàn)收的作用 a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。 （ 3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗(yàn)收。 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 山東 藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)有限公司 服務(wù)電話： 2273111 26 （ 1） 物業(yè)的接管驗(yàn)收是對新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。 竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 山東 藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)有限公司 服務(wù)電話： 2273111 25 建設(shè)施工階段 建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。 第五章 擬采取的管理服務(wù)措施 一、前期介入服務(wù) 要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用。 培訓(xùn)類別與方式 （ 1）培訓(xùn)類別 ①入職培訓(xùn)：側(cè)重于對物業(yè)管理基本知識(shí)及 ISO9001（ 2021）質(zhì)量體系和 各項(xiàng)規(guī)章制度的培訓(xùn)； ②上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行； ③在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進(jìn)行； ④轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識(shí)及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位前一星期內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方式的進(jìn)行； ⑤職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報(bào)銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行鼓勵(lì)。 （ 4）分解目標(biāo)為： ①管理人員持證上崗率 100%； ②特種工持證上崗率 100%； 山東 藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)有限公司 服務(wù)電話： 2273111 24 ③操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每年不少于 80 小時(shí)，其中保安員軍訓(xùn)時(shí)間每年不少于 120 小時(shí)。 （ 2）管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力，勤奮、踏實(shí)、敬業(yè)，有勇于創(chuàng)新，開拓進(jìn)去的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。 培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、 觀念到位、勝任崗位。基層員工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以通過培訓(xùn)得到解決。 （ 9） 按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料采購的