【正文】 5）經濟實力 多數擁有雄厚的資金積累和較為穩(wěn)定的高收入，家庭年收入一般在 10 萬元以 上，且處在一個穩(wěn)中有升的階段或者有著收入不斷提升的樂觀預期。 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 39 目標客戶定位 根據市場細分，本項目的目標客群鎖定為衢州具有一定身份彰顯性質的富裕階層。 4）、威脅（ T） 宏觀調控以來，整體市場受到了一定影響， 銷售 產生了一定波動，速度變緩，整體上觀望情緒濃厚。 3）、機會點（ O） a)利用 江景、公園 帶來的景觀價值 衢州市場上對于一江兩公園的三面圍合非常 稀缺，因而消費者對于這樣的景觀 是非常推崇的，尤其是 南湖 ，普遍受到歡迎。因而 華都 的品牌能夠保證衢州購房者對 華都 產品品質的認可，在價格相差不多的情況下更傾向于選擇 華都 的產品。 d)規(guī)模優(yōu)勢 本項目 總建筑面積 14萬平方米 以上，這樣的規(guī)模在 衢州老城區(qū) 算得上大盤，可以產生一定的規(guī)模效應。 地塊南北側 有多路公 交車 的 公交站點 ，公交線路遍布衢州城區(qū)以及周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 37 地塊西側：江濱南路，緊鄰衢江。 項目地塊現(xiàn)狀：目前地塊 已經基本平整 。 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 35 明確市場的供需格局、判斷投資機會 通過分析，我們預測未來 2年衢州的房價將保持穩(wěn)定，未來市場的供需格局保持平衡。隨著供需格局的調整和宏觀調控的作用，衢州市場開始進入供需平衡的調整期，賣方市場過渡到買方市場。通過對居民生活水平的研 究發(fā)現(xiàn)，衢州居民的各項指標都在穩(wěn)步增長，生活質量穩(wěn)步提高。 衢州房地產市場研究綜述 通過以上衢州城市概況、社會經濟與房產運行現(xiàn)狀、政策與規(guī)劃以及房產市場供需等四大部分的數據指標的分析，我們基本上描述了衢州房地產市場的一個大體的規(guī)則和輪廓。但是從消費者心理學層面分析消費者的認知相對比較感性，往往導向利好自身的方向，可以預測南湖區(qū)域發(fā)展趨勢是一個高品質的住宅區(qū)域。不考慮買的比例僅占 ％，主要原因是價格抗性，項目的開發(fā)過程要重視附加值的提升，弱化價格抗性。 3） 、 車位、車庫情況 圖表：車庫 /車位需求情況 %%%需要車庫 需要車位 不需要 圖表：未來 12 年購車計劃 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 31 %%%有購車計劃 無購車計劃 不確定 從車位需求的情況來看，有相當一部分的消費者對車位的購買有比較強烈的欲望。 圖表：月還款敏感度分析 800 1000 1400 1500 2021 3000 4000 5000 10000 從按揭月還款來分析， 1000－ 2021 元 /月的還款是消費者比較能承受的范圍，消費者對于超過 2021 元的月還款的承受能力比較小。 圖表 3：衢州消費者公寓總價承受能力 %%%% % %%%%%%%%%%2 0 萬以下 2030 3040 4050 5060 6070 7 0 萬以上 從消費者能夠承受的總價來分析，總價 20－ 30萬 的市場需求比較大，其次 30－ 40萬的比例也占到了 ％， 40 萬以上的需求相對較小。 圖表：衢州消費者公寓單價承受能力 %%%%%%%%%%%%%%%%2 0 0 0 以下 20212500 25003000 30004000 4 0 0 以上 圖表顯示，購房人群能夠承受的單價主要集中在 2021－ 3000 元 /方，根據衢州房管處統(tǒng)計 2021年 8月份商品住宅銷售均價為 /方（今年商品住宅月均銷售均價最高月份），比較分析說明衢州市場房價仍然有一定的上升空間。 7） 、 購房考慮因素 %%%%%%%%%%%%%% % % % % %內部規(guī)劃智能化水平建筑風格升值潛力社區(qū)規(guī)模小區(qū)地段開發(fā)商品牌戶型設計生活配套物業(yè)管理景觀環(huán)境房產價格交通便利性 從消費者對該問題的選擇上看，主要考慮的因素是交通便捷性、房產價格和景觀環(huán)境。 5） 、 戶型選擇 %%%%%% % % % % % % %2 室1 廳2 室2 廳3 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳2 衛(wèi)4 室以上 圖表顯示，高端客群在戶型主要選擇三室戶， 3 室 2 廳 2 衛(wèi)占到的比例最大，其次是 3室 2 廳 1 衛(wèi)，再次室二室戶，四室戶的比例最小。 4） 、 物業(yè)類型分析 %%%%多層小高層別墅/ 排屋沒想好 根據調查顯示，市場的主力需求物業(yè)類型還是多層住宅，而小高層的比例有遞增的趨勢。由于受各項政策調控的影響，市場觀望可能存在，另一方面，高端客戶也期待高品質產品，潛在的需求需要被挖掘。 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 21 3） 、交通工具情況 %%%%%% % % % % %自行車/ 電動車公交車私家車出租車步行 交通工具的使用情況不同直接反映了客群的生活空間的寬窄。漢嘉機構通過對衢州市場目前供應狀況判斷，并綜合考慮項目所處的地段、景觀資源、開發(fā)商品牌優(yōu)勢等因素，把南湖項目的消費客群定位在衢州高端客群，為了進一步精確消費人群的消費心理《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 20 及行為，我司在衢州市區(qū)進行了針對性的問卷調研，回收問卷數 136 份，除去 14 份作廢卷處理 ，有效問卷 122 份，有效率為 ％。西江月，客戶定位為衢州高端客群，跟我們項目直接形成競爭。西江月通過院落環(huán)境布局營造 了豐富的人文觸感。西江月 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 18 金都九華碧水灣匯總 柯城區(qū) 156 0 156 國旅山水小區(qū) 匯總 柯城區(qū) 122 0 122 綠港馨園 匯總 柯城區(qū) 119 0 119 鑫港二期 匯總 柯城區(qū) 107 0 107 匯豐花苑 匯總 柯城區(qū) 105 8 97 書院 匯總 柯城區(qū) 91 0 91 親親書苑 匯總 柯城區(qū) 72 0 72 崇文小區(qū) 目前的市場供應和銷售處于一個平衡狀態(tài)，市場存量始終保持在 100萬方左右。在國家重重調控政策之下，衢州市區(qū)的房地產《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 15 市場走勢在波瀾中挺進，呈現(xiàn)較為理性、健康的發(fā)展態(tài)勢 —— 今年 1 月至 10 月衢州市區(qū)的房地產市場中商品房、二手房的銷售量都為近三年來最好的年份，商品房、商品住宅銷售均價也一直較為平穩(wěn)，因此衢州市區(qū)的房地產市場總體是健康的、理性的。 2021年 市區(qū)二手房交易已走出去年同期的低迷狀態(tài)，交易情況總體較為樂觀。 10 月份市區(qū)商品房、商品住宅的銷售均價出現(xiàn)驟降是 市場正常反映，原因如下： 今年 1至 9月市區(qū)商品房銷售主要以市本級區(qū)塊為主，柯城區(qū)塊次之，而衢江區(qū)今年前9個月共銷售了 34套商品房（都為商品住宅），故今年前 3季度市區(qū)商品房、商品住宅銷售均價的高低是由市本級、柯城區(qū)的銷售均價決定，總體情況可概括為在去年的基礎上‘房價穩(wěn)中略有小幅上升’。原因是 2021年 14月份房價是快速上漲階段，其基數較低，拉低了全年的均價。市區(qū)商品住宅價格在 2021年、2021 年有巨大漲幅，兩年漲幅為 %。（上述數據僅分析了至 8 月底取得預售許可證的樓盤面積，不包括空置的供給面積） 2021年 18月市區(qū)取得預售許可樓盤面積比例分布一覽表 月份 樓盤項目 商品房總面積 (㎡ ) 其中商品住宅 (㎡ ) 其中寫字樓面積 (㎡ ) 其中商貿面積 (㎡ ) 其他 (㎡ ) 1月 7 2月 4 3月 8 4月 8 5月 4 1 9 9 7 年 2 0 0 5 年市區(qū)新開工面積走勢圖1230204060801001201401999 2021 2021 2021 2021 2021 2021年份新開工面積萬平方米《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 11 6月 3 7月 2 8月 7 合計 43 各種類型面積占 商品房總面積的比例 % % % % 4） 、商品房銷售總體好于 去 年 據商品房銷售備案統(tǒng)計， 2021 年 112 月市區(qū)銷售商品房 4312 套，比 2021 年多 1053套，銷售面積 萬平方米，比 2021 年度多銷了 萬平方米，其中住宅銷售 萬平方米，營業(yè)用房 。 2021 年 1 至 10 月份市區(qū)房屋新開工面積累計為，同比增長 %，其中新開工住宅面積 ，同比增長 %。 房地產行業(yè)運行環(huán)境 （以下數據來自衢州房地產管理處） 1）、 在 05年 房地產開發(fā)投資額出現(xiàn)近 5 年來的首次大幅減少 ，今年開始復蘇 據統(tǒng)計 2021 年衢州全市累計完成房地產投資額約為 ，同比減少 %，其中市區(qū)完成房地產開發(fā)投資額約為 億元，同比減少 %，自 2021 年起 衢州 市區(qū)房地產開發(fā)投資額一直保持較快的增長速度，至 2021年房地產開發(fā)投資額是 2021年的 4倍多，年均投資遞增 %，至 2021年首次出現(xiàn)負增長。按四級航道標準建設衢江航道，形成以衢江干《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 9 線航道為核心，衢州港、龍游港和常山港協(xié)同發(fā)展的“一江三港”總體格局。開工建設杭新景高速公路衢州段。建設衢州鐵路東站及有關鐵路專用線。城市化水平由 2021 年的 38%達到 2021 年的 45%以上。城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到 30 平方米以上。 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 8 城市發(fā)展規(guī)劃 1） 、 主要經濟指標： 全市生產總值年均增長 %左右，到 2021年人均生產總值達到 3000美元左右，地方財政收入達到 35 億元左右，全社會固定資產投資總額五年累計達到 1660億元左右，進出口總額達到 10 億美元左右。居住消費支出年平均增長速度僅次于交通通信消費支出增長速度，房地產的需求空間依然很大。 衢州市 2 0 0 1 2 0 0 5 年人均可支配收入情況870993301007911477126241 4 . 77 . 18 . 11 3 . 810020214000600080001000012021140002021 2021 2021 2021 20210246810121416人均可支配收入 增長幅度 數據來源：衢州統(tǒng)計局 2021 年末 人均儲蓄余額 13121元，比上年增加 1012 元，增長 %。近幾年衢州全市生產總值增長速度保持在 12％以上，衢州房地產市場將迎來一個快速發(fā)展期。根據衢州統(tǒng)計局數據統(tǒng)計， 2021 年前三季度全市生產總值達到 ，整體經濟仍然保持穩(wěn)定增長的勢頭，一季度、上半年和三季度的全市生產總值增長幅度分別為 ％、 ％和 ％，2021 年全市生產總值將在去年的基礎上大幅增長。企業(yè)和區(qū)域競爭力不斷增強，到 2021 年底，全市有 “ 410” 規(guī)模 已 上企業(yè) 432 家，占全市規(guī)模企業(yè)家數的 %，完成工業(yè)總產值 億元。 二、衢州社會經