【正文】 而事實上，這同時也是房地產買方市場的需求及必然發(fā)展趨勢。項目的針對性培訓2.儀態(tài)、舉止的培訓.專業(yè)知識的鞏固.. 銷售人員培訓.建議是做包括整個小區(qū)所有建筑物的規(guī)劃模型。.“大管家”服務在物業(yè)管理中的運用是個新課題，以上探索僅是些粗淺構思，尚有待在不斷發(fā)展的進程中得以完善?！按蠊芗摇币嗫韶撠熚飿I(yè)形象推廣及代辦租售等，根據(jù)工作量大小安排適當人數(shù)參與。物業(yè)大廈不可能也不一定需要如酒店般設置眾多職能部門，可因地制宜設置一個特殊部門，級別等同于其它大部門甚至略高，目的是便于協(xié)調工作?！按蠊芗摇狈赵谖飿I(yè)管理中的運用216?！按蠊芗摇备拍钤谖飿I(yè)管理中的運用“大管家”既是一種專業(yè)化酒店服務， “大管家” 服務由酒店禮賓部職員按照特有的服務理念為客人提供“一條龍”個性化服務，此類服務通常以“委托代辦”的形式出現(xiàn)。各類工作要按規(guī)范標準貫徹執(zhí)行。管理公司內部要加強溝通，各部門的配合要協(xié)調一致，避免出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象，保證客戶能直接找到指定部門即可處理好需要辦理的各類事情；9)管理公司能提供高效率、優(yōu)質的服務，能迅速地處理相關情況，避免客戶因為等待時間過長而投訴；7)尊重每一位業(yè)主，注重其各種細節(jié)要求，盡量滿足，例如生活習性、客人的飲食起居情況都要細心地做好記錄，及時向客戶服務部反饋，方便提供服務；5)針對服務式公寓的特點成立專責的客戶服務部，因應不同住戶的風俗習慣、宗教信仰提供適當?shù)姆?；同時與住戶之間保持良好溝通，多聽取意見和建議；3)1)主要的差異是酒店住客流動性大，而物業(yè)管理面對是置業(yè)者（業(yè)主）及租戶，流動量相對小很多，他們對自己花大錢購買的產業(yè)關注的程度遠比酒店住客對居住條件及服務質量的要求高。提供高質素的服務式公寓管理除提供與其它競爭項目相同之管理服務外，海岸俊園的公寓管理服務一方面應以酒店所提供的服務作標準，另一方面亦強調要有家的感覺。但鑒于現(xiàn)時的競爭激烈的房地產市場中，購房者對品牌的認可和追捧越來越強烈、對投資信心的影響力亦十分明顯。我司與眾多著名的園林設計公司均有廣泛的聯(lián)系，可以為貴司引進優(yōu)秀的園林設計公司及協(xié)助貴司組織設計方案競標等事宜。房地產從單純的賣樓盤轉向更多地關注環(huán)境和文化，倡導社區(qū)新的生活方式。直飲水系統(tǒng)目前不少家庭對水質污染越來越擔憂，建議貴項目采用直飲水系統(tǒng)，自來水從低位水池引入，經凈化系統(tǒng)后由壓力泵直接進入家庭，減少屋頂水箱的二次污染，提高水質，迎合健康家庭的生活要求。設置國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)：住客可收看BBC、CNN等世界媒體電視節(jié)目，真正體驗“與世界同步，與光同速“的生活境界。 中心花園走道花園的走道建議以兩種形式設計，緩跑徑道和植草磚，體現(xiàn)出健康和綠色兩種主題，磚塊顏色保持有主題的變化，使小區(qū)洋溢一種青春動感的韻律。公共設施布置..由于項目是貴公司第一個發(fā)展項目，發(fā)展商基本上無品牌、名氣優(yōu)勢可言，故更要靠項目自身的整體質素及相關的軟、硬件配套才能保證購房者的信心。3． 配合項目發(fā)展建議項目占地13391平方米，具備營造臨江高級商住小區(qū)的條件，且地板規(guī)整，可塑性較高。悉心經營你的生意，其余的——交給我們成功，源于你對每個機會的把握項目的主導客戶群為金字塔頂尖的少數(shù)高收入的成功人士及投資者。而項目本身再著重于此主題，對目標客戶群來講無疑已變得毫無新意。但在經歷過前幾年的房地產“泡沫”經濟的洗禮后，現(xiàn)時大部份投資者會變得相當理性和謹慎。自住型客戶主要包括在廣州經商的富賈及高薪的金領一族。目標客戶群定位由于項目首期的望江豪宅僅推售60套，均價￥7000/平方米，買家自然就是金字塔頂尖的20%高收入人士。2. 項目的市場定位由于項目的市場定位為“市中心沿江標志性商住小區(qū)”，首期更以高級服務公寓為經營思路。但另一方面，我們也要清楚認識到項目的不足之處，并給予足夠的重視。首期開發(fā)，相關配套不能即時到位由于項目屬分期開發(fā)，一方面，難以保持項目建筑風格的統(tǒng)一及小區(qū)整體環(huán)境的協(xié)調，另一方面，開發(fā)周期亦會相對較長，且在開發(fā)初期，小區(qū)環(huán)境和配套設施還有待逐步完善，難以形成規(guī)模效應，以致影響消費者的置業(yè)信心。而該盤亦比項目早半年開盤，籍其品牌效應以吸引大批的購房者入市，已搶占了該區(qū)大量的市場份額。.并開始針對市場需求改變營銷策略，將一部分住宅改為高級公寓。得天獨厚的自然環(huán)境資源項目與珠江僅一濱江中路之隔，即使是住宅最低層，亦可盡覽綺麗江景。.居住社區(qū)氛圍除商業(yè)氣氛及娛樂設施不足外，單從純居住的角度來講，由于項目所處的是海珠區(qū)舊城，酒樓食肆、市場、日雜小商店、學校、銀行等基本生活設施是齊備的。項目所處的濱江路是一條榕樹婆娑的臨江綠色走廊：一路綠蔭一路清風，夏日的濱江路，全無半點逼人暑氣，偶爾從葉間透下的陽光，也是路上極為美好的點綴。.后經前兩年廣州的“一年一小變”工程改造后，除沿江一帶的舊樓經過從上到下的粉刷、鋪地后變得煥然一新以外，市政府還清拆了濱江路上的商鋪及小食檔口。而現(xiàn)時新開辟的南田路屬江灣大橋的沿伸主干道，向南可通達前進路、江南大道至河南腹地，向北可跨江直達河北市中心。.項目街區(qū)狀況分析以下就項目在地理位置、交通條件、區(qū)域狀況和周邊商業(yè)氣氛逐一簡略分析，以期針對區(qū)域市場的實際情況，為下階段營銷企劃方案的制定作一個初步的分析探討。1320超市建筑密度（凈）2000地下室面積5500商業(yè)公建配套48482住宅（M2）6173建筑基底面積（M2）項目特性勢分析本項目的主要技術經濟指標見下表：表4：項目主要技術經濟指標 單位：平方米技術經濟指標第三部份：項目理解及定位1.通過為買家提供國際公寓返租服務，實現(xiàn)長期增值經營，吸引投資型買家入市；4)國際公寓的出租回報率可超過物業(yè)銷售的回報率；2).服務性公寓的銷售關鍵是要抓緊時機，搶占市場看到新大廈的成功，不少住宅物業(yè)都把服務性公寓當成解決住宅物業(yè)高空置率的一種方式?，F(xiàn)時市內已逐漸有相關項目開始運用“以租帶售”的模式?，F(xiàn)市內的公寓租務市場暢旺，高級公寓租金高昂、出租率高、投資回報可觀，正吸引越來越多投資者追逐的目光。.至今年上半年，廣州的外資企業(yè)已逾萬家，駐穗外籍人士將超過6萬，加上眷屬將超過10萬。而據(jù)廣州市對外經濟貿易委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州近幾年的進出口貿易一直持穩(wěn)步增長的態(tài)勢：廣州每年的進出口增長速度保持在10%以上，據(jù)專家預測，到2002年，廣州進出口總額將比現(xiàn)時增長40%以上。在不久的將來，中國就將與世界貿易組織一百三十多個成員國之間互相提供貿易優(yōu)惠。按國際公寓的裝修水平計約￥1,500/m2 ,加上開發(fā)成本按￥6,500/m2 ，則物業(yè)投資總成本為￥8,000/m2 。以平均年租金￥200元/m2 。.以一套150 m2 的3房1廳計，租金則為￥30,000/月。..地理位置較好大部分國際公寓項目均位于市中心區(qū)或中心商務圈附近之高尚生活社區(qū)；或有得天獨厚的優(yōu)美自然環(huán)境。.這類家庭辦公一族統(tǒng)稱為SOHO(Small Office Home Office的縮寫)一族。因此在旅游經濟迅速發(fā)展的今天，服務式公寓將會擁有廣闊的市場?！　?.據(jù)稱發(fā)售前已內部認購16個單位。l租金每月3360美元至3700美元?，F(xiàn)時以租帶售的形式經營服務式公寓的主要物業(yè)l單體/連體高層豪宅：祈福華廈、中信公寓、新大廈、東湖御苑、遠洋大廈公寓3)部份代表性國際公寓情況分析除數(shù)間四、五星級酒店外，現(xiàn)市內的國際公寓大致可分為三類：1)而新大廈和中信公寓則是近年來公寓市場的后起之秀。由于該區(qū)的周邊配套設施、環(huán)境優(yōu)勢都較為明顯，故公寓的常年出租率保持在90%以上。提供國際公寓租賃服務的除四間五星級酒店——廣州花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、廣東國際大廈B附樓和兩間四星級酒店——廣州凱旋華美達大酒店、假日酒店外，只有金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會等為數(shù)不多的幾家國際服務性公寓。它是一種特殊的既提供酒店的專業(yè)服務又擁有私人公寓的私密型的住宅物業(yè)。經調查所得，該項目所有報建手續(xù)已獲審批，估計會于短期內動工。廣州珠江廣場房地產發(fā)展有限公司廣州中海名都房地產發(fā)展有限公司海珠區(qū)鷺江區(qū)下渡路60號紡織路1號珠江廣場中海名都(A2A4棟)雖然附近的[蘭亭穎苑]、[萬壽雅苑]也是些質素不錯的住宅小區(qū)，但由于市場及價格定位均有很大差距，可比性不強，故而不形成直接競爭。而整個上半年，三號地段的成交面積也呈上升趨勢，交投較為活躍。..價格較為低廉，大多在￥3,5004,500元/平方米之間，購房者還可入戶廣州。濱江路板塊江景樓盤最為集中的地段是自廣州大橋以西至海印大橋以東的濱江東路上，主要有：海珠半島花園、海琴灣、珠江廣場、中海錦苑、麗景灣等。海珠區(qū)主要樓盤分布以海珠區(qū)路段而分，一般可劃分為五個具有代表性的樓盤板塊：（6）（5）高層住宅、多層住宅均占一定比例，不少小區(qū)樓盤由高層、多層住宅組成。在登記成交均價方面，自2000年開始，基本上保持在￥5360元/平方米的水平。.海珠區(qū)住宅成交情況海珠區(qū)住宅銷售暢旺、交投活躍，成交量一直保持增長勢頭，從1996年至2001年第一季度海珠區(qū)住宅的成交面積占全市的比例均在20%以上。海珠區(qū)樓市在廣州市房地產市場中一直都占重要地位，尤其是住宅市場，1996年至2001年第一季度，海珠區(qū)住宅預售面積及成交面積在全市中所占比例均達25%30%左右。.隨著“大廣州”、“海濱城市”建設思路的提出及“南拓北抑”規(guī)劃格局的確定，市政府將在該區(qū)興建國際會展中心、新領事館區(qū)、國際生物島、新廣交會會館…海珠區(qū)將成為廣州集居住、高科技和國際會展于一體的城市中心區(qū)，是新世紀廣州市最有前途的地區(qū)。由于購房主體日趨年輕化，將帶動今后的房地產開發(fā)項目必須具有更為強烈的個性和更高層次消費品味。從戶型的創(chuàng)新、建筑風格的變化、小區(qū)配套、到社區(qū)文化的建設等等，每一方面質素都要好。高附加值的住宅小區(qū)今后將熱銷于市場，將會是市民未來置業(yè)消費的主要取向。（3）（2）從而迫使房地產經營者的開發(fā)及營銷理念要不斷更新，必須更加理性化、市場化：既要適應于市場，又要領先于市場；要建立于滿足消費者的真正需求的基礎上，緊跟市場的發(fā)展趨勢，找準定位，才能開發(fā)出適銷對路的項目。購房主體年齡結構而在置業(yè)者的年齡結構方面，年齡在26~40歲之間置業(yè)者占64%，表明現(xiàn)時的置業(yè)主體趨向年輕化。反觀廣州市上年熱銷的大型小區(qū)盤（如奧林匹克花園、光大花園、廣州碧桂園）中，最為好銷的是總價在2040萬元的單位，而從現(xiàn)時市場反饋的信息來看，首期樓款在10萬元以下，月供2000元以下的中小戶型是最為暢銷的。購房消費結構現(xiàn)時廣州市的戶均人口呈逐期減少的趨勢，居民家庭規(guī)模趨向小型化，據(jù)調查統(tǒng)計，現(xiàn)時廣州市居民家庭規(guī)模的結構以三~四人一戶所占的比例最大，%，從總體發(fā)展的趨勢來看，中小戶型將成為廣州樓市的主流。從廣州市去年的情況看,，%（其中住宅空置率為16%），%，大大超過了商品房庫存10%的合理空置率。2000年以后，隨著二手市場的持續(xù)健康、穩(wěn)定發(fā)展，一、二手市場的互相促動，令二次置業(yè)者的比例亦有所上升。見下圖：圖13：廣州市高層、多層住宅成交價格（單位：元/平方米）資料來源：戴德梁行泛城市場研究部.以2000年來例，%，另一方面，高層住宅的登記成交量亦大幅增長，%，占住宅成交總面積的比重亦從99年的46%上升至61%，超過多層住宅的比重，達到歷年最高水平。圖11：廣州住宅歷年批準預售及成交面積 （單位：萬平方米）資料來源：戴德梁行泛城市場研究部在登記成交量方面，因受實施住房貨幣化分配，結束實物分房政策，集團購房大幅減少的影響，1998年登記成交量出現(xiàn)大幅增長，之后轉為持平或略有下降的趨勢。1998年，由于樓市成交保持上升趨勢，集團購房明顯增加使發(fā)展商信心增加，發(fā)展商加快項目動工速度，使得當年的預售批出量比97年增長43%，是近年罕見的增幅。 1996年宏觀經濟運行基本實現(xiàn)了“軟著陸”的目標以后，廣州市商品房供求雙方力量對比關系發(fā)生了微妙的變化。廣州市房地產市場整體走勢回顧 .38770878轉21713802935964第二部份：廣州市及區(qū)域房地產市場分析1.從建筑專業(yè)角度向發(fā)展商及客戶提供參考意見，以配合樓宇銷售。傅小明行政管理大專學歷廣州從事策劃、銷售工作8年持廣州市房地產執(zhí)業(yè)證38770878轉12913503080233營銷企劃部項目主任負責項目的整體營銷策劃方案的制定及銷售實施過程。梁燕萍本項目的管理層人員架構我行對貴項目十分重視，除整個項目將由戴德梁行房地產顧問（廣州）有限公司”泛城綜合住宅服務”高級經理葉智豪任項目總監(jiān)，全程監(jiān)控項目所有的策劃及銷售代理工作外，并派出資深的房地產專業(yè)人員負責項目的各項策劃、銷售工作，務求以最好的人力資源為貴項目提供全方位的服務。3.在公司雄厚的資金實力支持下，拓展市場的第一步目標是在發(fā)展商及消費者之間均要建立良好的口碑，而非短期性營利。而“泛城”除得到公司所有資源的有力支援外，亦將繼續(xù)秉承我行一直以來正派、專業(yè)、創(chuàng)值的經營作風。.先進的電腦化市場信息資源針對廣州的房地產市場，“泛城”與部分專業(yè)的市場調查公司及電腦軟件公司合作，設計開發(fā)出各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計及信息管理軟件，該資料庫包括關于廣州市房地產的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)及信息，如：宣傳媒體監(jiān)控（包括全市各樓盤的每周廣告投放量、媒體應用組合、廣告宣傳費用等），覆蓋全市各區(qū)所有樓盤的基本情況及信息，各樓盤每期的最新動向和銷售情況等內容。常設國家注冊建筑師、工程師雖然國內有建筑規(guī)劃設計及項目管理等單位可進行有關