【正文】 本案應(yīng)以主題性的系列活動(dòng)貫穿整個(gè)推廣活動(dòng)，第一時(shí)間以事件話題激發(fā)媒體、業(yè)界、客戶的集體關(guān)注，瞬間成為市場(chǎng)追蹤和談?wù)摰臒狳c(diǎn)。一批籌備期：.——. （2個(gè)月）一批預(yù)熱期：.——. （2個(gè)月）一批開(kāi)盤(pán)期：.——. （1個(gè)月）一批強(qiáng)銷(xiāo)期：.——. （1個(gè)月）二批預(yù)熱期：.——. （1個(gè)月）一批過(guò)渡期：.——. （1個(gè)月）二批開(kāi)盤(pán)期：.——. （1個(gè)月）二批強(qiáng)銷(xiāo)期：.——. （3個(gè)月）二批持續(xù)期：.——. （2個(gè)月）二批清盤(pán)期：.——. （1個(gè)月）第四部分 推廣策略一、 文化營(yíng)銷(xiāo) 房地產(chǎn)的文化營(yíng)銷(xiāo)就是借助文化的力量達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)的目的，是遵循不同民族或地域的文化習(xí)慣加以正面的引導(dǎo)，是在對(duì)消費(fèi)者的文化引導(dǎo)中最終影響人們的購(gòu)買(mǎi)行為。二、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目（一期）分兩批推出，首先推出27棟，以快速聚集項(xiàng)目的人氣，提升項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度，然后在推出剩余部分。項(xiàng)目的最佳入市時(shí)機(jī)——2007年2月初 開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備45 60天的客戶積累及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間，項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)的時(shí)間定于06年12月。 2) 經(jīng)調(diào)查,區(qū)域雙拼別墅均價(jià)通常比聯(lián)排別墅的均價(jià)高200元/㎡左右，故建議本案第一批推出的4套雙拼別墅均價(jià)為2396元/㎡。比較系數(shù)＝項(xiàng)目評(píng)估得分/比較項(xiàng)目評(píng)估得分E、本項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)成高尚別墅，樓盤(pán)整體品質(zhì)略高于周邊項(xiàng)目。1） 定價(jià)策略本司在定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上將綜合以下幾方面因素：A、上饒城西規(guī)劃的啟動(dòng)，使區(qū)域投資、居住環(huán)境良好。F、 在異地發(fā)展成功的上饒人。6)客戶職業(yè)研究 客戶的收入能力和居住要求，決定了客戶的職業(yè)分布，本項(xiàng)目的客戶的職業(yè)分布較為廣泛，但可以用以下幾點(diǎn)進(jìn)行歸納：A、 礦主及礦業(yè)高級(jí)管理人員。a) 二次購(gòu)房：主要為自己孩子購(gòu)房，解決居住及教育問(wèn)題。c) 上饒地區(qū)（除本案所在的上饒縣）下屬的各縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中屬重點(diǎn)區(qū)域是廣豐縣，次 重點(diǎn)區(qū)域有鉛山縣、湖坊鎮(zhèn)（隸屬鉛山縣）、玉山、德興、橫峰等。因此，深入而直觀了解本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶情況，將其作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的指導(dǎo)性前提，是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開(kāi)發(fā)商的“品牌性”出發(fā)， 本案需要詮釋上饒高尚別墅概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充分挖掘最能反映上饒高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受?！钗覀兊哪繕?biāo)：在分析了市場(chǎng)之后，我們也就得出了我們所要做的工作是什么了，我們將其總結(jié)為：造項(xiàng)目關(guān)注，塑市場(chǎng)形象，提升產(chǎn)品價(jià)值，增強(qiáng)產(chǎn)品感受，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)貳、項(xiàng)目定位第一部分　整體開(kāi)發(fā)理念理念之一：圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn)——作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢(qián)是本能和動(dòng)力；只有賺錢(qián)，才能生存，才有發(fā)展；——賣(mài)掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣(mài)掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)?！町a(chǎn)品：在上饒的別墅市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，本案的定位是與其價(jià)值相符的。我們可以認(rèn)為本案有足夠的市場(chǎng)需求支撐。在這兩類(lèi)產(chǎn)品中因私密性高，他們對(duì)雙拼的接受度更強(qiáng)。他們集中在36－45這個(gè)年齡段，表明他們普遍經(jīng)歷了幾十年奮斗，現(xiàn)身居要職，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)雄厚和穩(wěn)定，對(duì)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的意識(shí)較強(qiáng)。小高層抗性原因及他們的化解對(duì)策值得后續(xù)持續(xù)關(guān)注。主賣(mài)點(diǎn) 地段、產(chǎn)品高端，但傳聞風(fēng)水不好影響銷(xiāo)售。價(jià)格高。 建筑結(jié) 構(gòu)框架工程進(jìn)度一期結(jié)構(gòu)封頂交房日期07年底 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)地段地屬市區(qū)，地段很好，房屋建在山上，屬于鬧中取靜之地。所以，它的價(jià)格一直停留在一兩年前的水平上不來(lái)。推廣的規(guī)模和力度也一般。主賣(mài)點(diǎn)有天有地１５８座定制式洋房，自作主張。物業(yè)設(shè)物業(yè)辦公樓一座，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容未定。每戶帶花園，大多帶車(chē)庫(kù)。問(wèn)題是前期賣(mài)地，在執(zhí)行上失去控制權(quán)，導(dǎo)致規(guī)劃的落實(shí)陷入癱瘓。價(jià)格目前單價(jià)較低，是因?yàn)榍捌跇潜P(pán)形象不佳所累。旭日大道上公交車(chē)、打的尚可。位置比首府稍偏，利用旭日大道的邊門(mén)可以享受和首府一樣的地段條件，但畢竟是邊門(mén)。別墅有部分準(zhǔn)備挖樁。而自然條件則要優(yōu)越得多。從公布產(chǎn)品資料來(lái)看無(wú)論單價(jià)總價(jià)都是奔著少量的塔尖客戶層而去，不是我們的競(jìng)爭(zhēng)摟盤(pán)。推廣水平包裝符合定位，但缺少傳神動(dòng)人的感染力。物業(yè)未公開(kāi)。本身獨(dú)棟都有環(huán)繞住宅的私家花園，具有豐富多彩的細(xì)部綠化?？傮w充分利用地形，每戶都有獨(dú)立花園車(chē)庫(kù)，適合高檔次、低密度的形象定位。但位置、面積一概未定，僅說(shuō)全裝修。周邊環(huán)境依托贛東北樂(lè)園，鬧中取靜，依山而建，深藏不露，環(huán)境優(yōu)越，適合開(kāi)發(fā)獨(dú)棟、雙拼等高檔別墅。售樓處地址旭日大道贛東北樂(lè)園大門(mén)右側(cè)市區(qū)接待處——投資商江西茂林集團(tuán)開(kāi)發(fā)商江西茂林集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)——物業(yè)管理——企劃銷(xiāo)售——占地面積15萬(wàn)方225畝總建面積銷(xiāo)售面積總戶數(shù)一期50套容積率綠化率約60％一期投放量獨(dú)棟18，雙拼12，四聯(lián)20，共50套 規(guī)劃面積段 未公開(kāi)主力面積段 未公開(kāi)單價(jià)——主力總價(jià)——開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定優(yōu)惠方式——銷(xiāo)售率未面市成交單價(jià)未面市成交主力總價(jià)——產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)地段，車(chē)程4分鐘。山體瀑布是開(kāi)發(fā)商不惜代價(jià)、大手筆打造的主賣(mài)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商利用這點(diǎn)大肆炒作，在上饒市場(chǎng)上比較容易形成熱點(diǎn)，對(duì)客戶產(chǎn)生沖擊力。這是因?yàn)椋海薄?加州山莊開(kāi)盤(pán)預(yù)定為春節(jié)前后，而我們是２月初，很有能他們?cè)谖覀兒竺?。主力客戶群目前?jù)說(shuō)有幾十組海外意向客戶，以投資、度假為主，屬開(kāi)發(fā)商的關(guān)系客戶。小學(xué)可能附帶幼兒園一座。景觀山勢(shì)、水景、瀑布，整個(gè)小區(qū)環(huán)境是一幅城市山水。沿武夷山大道不設(shè)商鋪，營(yíng)造16米寬林帶，部分解決交通干道對(duì)居住環(huán)境的影響。規(guī)劃依山造水，打造城市山水。加上門(mén)口就是主干道，地域狹窄，兩頭夾攻之下，缺少別墅的安寧、幽靜的氣氛，也缺少居家的安定感和歸屬感。交通交通出入高速快捷便利。交房日期一期明年年中。規(guī)劃面積段183—289 主力面積段243平米。主入口位于武夷山大道。本案的上市銷(xiāo)售必須重視這一現(xiàn)狀，營(yíng)銷(xiāo)上需準(zhǔn)備積極應(yīng)對(duì)策略。隨著“加州”、“首府”等具有一定實(shí)力的浙江開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐本區(qū)域，一方面促使本區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高，另一方面也將上饒縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌競(jìng)爭(zhēng)推向了一個(gè)新的高潮。本案的規(guī)劃建設(shè)都先于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，目前市場(chǎng)別墅類(lèi)產(chǎn)品放量很少，我們可以搶占先機(jī)，先入為主，占領(lǐng)市場(chǎng)。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，本區(qū)域?qū)?huì)發(fā)展成具有“西班牙風(fēng)格”和“海派