同策xxxx招商鎮(zhèn)江“北固山”項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃報(bào)告-wenkub.com
2025-02-22 10:16 本頁(yè)面
【正文】 三月 2111:05 下午 三月 2123:05March 29, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 23:05:2323:05:2323:05Monday, March 29, 20231知人者智，自知者明。 11:05:23 下午 11:05 下午 23:05:23三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 2123:05:2323:05:23March 29, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 29 三月 202311:05:23 下午 23:05:23三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 23:05:2323:05:2323:053/29/2023 11:05:23 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 ?！?產(chǎn)品特點(diǎn) 】競(jìng)品特點(diǎn) 市場(chǎng)對(duì)于公寓類產(chǎn)品的品質(zhì)逐漸提升，為來(lái)科技智能化、創(chuàng)新產(chǎn)品將成為市場(chǎng)發(fā)展的主流。p老洋房公館風(fēng)格p外立面以真石漆和花崗巖p西班牙建筑風(fēng)格p外立面面磚 +涂料p英倫風(fēng)格，p外立面面磚 +涂料【 建筑風(fēng)格 】競(jìng)品特點(diǎn) 全市各項(xiàng)目風(fēng)格迥異，各有不同，但整體品質(zhì)感都不是特別強(qiáng)，沒(méi)有標(biāo)桿型項(xiàng)目。地塊特性討論方案 1方案 2模型圖價(jià)值體系價(jià)值體系價(jià)值屬性 地段屬性 項(xiàng)目屬性 品牌屬性關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞資源整合資源整合公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品 鎮(zhèn)江中產(chǎn)富裕階層的第一居所北固山、市中心、上風(fēng)上水、上水人文資源60萬(wàn)方大盤。更大量群體的公務(wù)員、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)客戶和企業(yè)高層，改善型需求較高，洋房產(chǎn)品也建議最大化排布項(xiàng)目產(chǎn)品線選擇基于以上市場(chǎng)和客戶分析結(jié)論，我們建議本案采取別墅 +洋房 +高層公寓的產(chǎn)品組合方式項(xiàng)目規(guī)劃與產(chǎn)品排布方案解題思路 ——三個(gè)維度產(chǎn)品特性討論地塊特性討論排布方案建議別墅產(chǎn)品： 市場(chǎng)最高端產(chǎn)品，在目前市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)如此高端產(chǎn)品；前期啟動(dòng)，有利提升項(xiàng)目整體高度；但是如果考慮到資金回籠的安全性，前期啟動(dòng)難度較大，但 后期具備較高的溢價(jià)和利潤(rùn)空間 。 ——中介陳先生在市中心位置擁有多套老房子的群體，拆遷收入會(huì)在 150萬(wàn)左右，但這種客戶數(shù)量較少拆遷戶整體購(gòu)買力不高，大多拆遷收入少，多考慮住動(dòng)遷配套房或在郊區(qū)偏遠(yuǎn)地方購(gòu)買低價(jià)房源，未來(lái)會(huì)選擇在市中心附近購(gòu)房拆遷客戶較少。資金多用來(lái)發(fā)展自己的生意上面，多僅有一套房產(chǎn)， 不會(huì)盲目置換居所 ， 高品質(zhì)有特色低總價(jià)的景觀公寓產(chǎn)品應(yīng)該會(huì)打動(dòng)該類客戶 ——私營(yíng)業(yè)主王先生小公司、企業(yè)的老板，年齡： 3050歲，年收入 2050萬(wàn)，目前 23處居所一般餐廳、商鋪的老板，年齡： 2545歲，年收入 1020萬(wàn)，目前大多 1套居所私營(yíng)業(yè)主整體收入很高，對(duì)總價(jià)抗性不大，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)、項(xiàng)目特色、產(chǎn)品市場(chǎng)差異性要求較高，以突顯其富貴的身份和金錢的價(jià)值頂級(jí)群體高端群體中高端群體拆遷戶普通群體 一般在市中心有一套 60/70平方米的老房子，拆遷的話都至少可以分到四五十萬(wàn)，這種人占絕大多數(shù)鎮(zhèn)江最近兩年拆遷力度特別大，會(huì)有很多拆遷戶。他們的企業(yè)一般已成規(guī)模， 每年收入較豐厚 ，喜歡奢華消費(fèi)，在全國(guó)多處地方都有購(gòu)房， 他們買房對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)和稀缺性要求較高，總價(jià)不敏感 ， 獨(dú)棟或類獨(dú)棟別墅產(chǎn)品肯定是他們的主要選擇 。 ——諫壁電廠孫先生鎮(zhèn)江國(guó)有企業(yè)或者大型企業(yè)的中層管理人員的收入還是不錯(cuò)的， 一年 20萬(wàn)到 30萬(wàn)不等吧 ，這樣的收入買一般的房子是足夠的， 他們目前買房應(yīng)該是改善，也會(huì)考慮為孩子上學(xué)考慮，可能對(duì)舒適的大三房比較感興趣，花園洋房將是首選 。 ——江蘇大學(xué)教授陳女士在事業(yè)單位工作當(dāng)個(gè)一般領(lǐng)導(dǎo)的， 一年掙個(gè) 10萬(wàn) 20萬(wàn)沒(méi)問(wèn)題 的，像我們這行的， 濱江醫(yī)院、鎮(zhèn)江市中醫(yī)院，江蘇大學(xué)附屬醫(yī)院等一些不錯(cuò)的醫(yī)院的領(lǐng)導(dǎo)灰色收入很高的，一年 30萬(wàn)、 40萬(wàn)沒(méi)問(wèn)題 ，他們 挺喜歡消費(fèi)的，名牌的衣服化妝品都會(huì)買的 。 ——副處級(jí)公務(wù)員 *先生鎮(zhèn)江的科級(jí)或者科級(jí)以上的干部呢，收入相比處級(jí)的肯定會(huì)低些，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力絕對(duì)不差， 灰色收入照樣每年差不多 20萬(wàn)吧 。》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——總結(jié)》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——未來(lái)供應(yīng)量預(yù)測(cè)客戶層面，鎮(zhèn)江 中高端客戶總量鎮(zhèn)江相關(guān)人員訪談鎮(zhèn)江高端客戶主要人群分布公務(wù)員頂級(jí)群體高端群體中高端群體處級(jí)及處級(jí)以上干部，年齡： 4055歲，年收入 50萬(wàn)以上，目前 23處居所在鎮(zhèn)江，處級(jí)或者處級(jí)以上的公務(wù)員，收入是很高的， 正常年收入在 1015萬(wàn) ， 灰色收入最少也要 40萬(wàn)以上吧 。成交客戶：有私營(yíng)業(yè)主，企事業(yè)單位員工和部分公務(wù)員中南世紀(jì)城 中南世紀(jì)城 10年共推出 102套房源，成交 72套，總價(jià) 100萬(wàn)左右，平均成交 10套 /月》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——花園洋房萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科藍(lán)山一期，產(chǎn)品有洋房、疊加和聯(lián)排，面積 90—320平米左右，今年推出，拿到預(yù)售證9596100101102103111113， 共 78套， 其中洋房 40套 ， 24套疊加， 14套聯(lián)排； 85132㎡ 創(chuàng)意洋房 汲取萬(wàn)科專利產(chǎn)品 ——情景洋房設(shè)計(jì)精華，層層退臺(tái)，為每戶預(yù)留生活外延空間，享有別墅立面及生活方式。開(kāi)盤 洋房均價(jià) 900010000元 /㎡ ；疊加 1000012023元 /㎡ ；聯(lián)排 1400016000元 /㎡ 。同治十二年（ 1873）， 輪船招商局鎮(zhèn)江分局 成立，百年招商與鎮(zhèn)江第一次結(jié)緣137年后，招商地產(chǎn)戰(zhàn)略性布局鎮(zhèn)江，深耕長(zhǎng)三角，與鎮(zhèn)江的第二次結(jié)緣》 項(xiàng)目思考初次接觸這個(gè)項(xiàng)目，我們都很興奮，歷史人文資源、絕佳山水景觀、市中心絕版地段、60萬(wàn)方大盤，將其打造成為 鎮(zhèn)江最高端項(xiàng)目 是無(wú)可爭(zhēng)辯的》 項(xiàng)目思考鎮(zhèn)江與可比城市 2023年部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 2023年可比城市私營(yíng)業(yè)主情況對(duì)比》 項(xiàng)目
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