【正文】 2023年 3月 下午 2時(shí) 2分 :02March 11, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 14:02:5314:02:5314:02Saturday, March 11, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 2時(shí) 2分 53秒 下午 2時(shí) 2分 14:02: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 11日星期六 下午 2時(shí) 2分 53秒 14:02: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 14:02:5314:02:5314:023/11/2023 2:02:53 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 2時(shí) 2分 :02March 11, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 14:02:5314:02:5314:02Saturday, March 11, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 深圳圣 ?莫麗斯：華萊利原創(chuàng)出品 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 獎(jiǎng)項(xiàng)：物業(yè)管理費(fèi)及禮品； 目的：帶動(dòng)上門量、維護(hù)誠(chéng)意客戶，展開社區(qū)人文活動(dòng)。第一批熱銷形成。網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)媒體啟動(dòng)，宣傳開盤信息，大賽獎(jiǎng)項(xiàng)信息。 注 :配合秋交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)吸引客戶上門體驗(yàn) ,形成口碑傳播。 Action2：現(xiàn)場(chǎng)人氣的營(yíng)造 Action3：秋交會(huì) 時(shí)間： 9月 28— 10月 3日 地點(diǎn)：高交會(huì)館 內(nèi)容：大氣的展位設(shè)計(jì)、區(qū)域模型、形象樓書、 3D、瑞士風(fēng)景片 目的：充分利用秋交會(huì)的號(hào)召力，大造聲勢(shì)。 Action1：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨認(rèn)籌活動(dòng) 時(shí)間： 8月 28日 12月 31日 地點(diǎn)： 售樓處現(xiàn)場(chǎng) 內(nèi)容： 誠(chéng)意客戶現(xiàn)場(chǎng)任意消費(fèi)。 形象網(wǎng)站內(nèi)容： 上游概念：上游的生活方式 項(xiàng)目介紹：天賦美宅的各項(xiàng)資源；建設(shè)團(tuán)隊(duì) 活動(dòng)：網(wǎng)上組建“上游俱樂(lè)部” 時(shí)間： 5月 — 8月底 目的：確立項(xiàng)目形象認(rèn)知，引起市場(chǎng)關(guān)注 內(nèi)容：“ 500強(qiáng)企業(yè)職員及海歸派”的生活游記，異域生活相 關(guān)圖冊(cè) 流程：發(fā)布信息 網(wǎng)上登記個(gè)人或推薦人資料 篩選 成為俱樂(lè)部成員 要點(diǎn)： ? 形象網(wǎng)站導(dǎo)入 ? 門戶網(wǎng)站鏈接 ? 活動(dòng)規(guī)則確定（申請(qǐng)人生活形態(tài)描述、申請(qǐng)人資格確定、富有吸引力的權(quán)益等） ? 報(bào)紙廣告協(xié)助炒作 Action6： B、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷導(dǎo)入 活動(dòng)：瑞士圣莫麗斯風(fēng)情表演團(tuán)到深訪問(wèn)及表演 時(shí)間： — 28日 目的：體現(xiàn)項(xiàng)目異域風(fēng)情 ,建立形象認(rèn)知，引起市場(chǎng)關(guān)注 內(nèi)容：瑞士圣莫麗斯風(fēng)情表演團(tuán) (長(zhǎng)號(hào)表演 )到深訪問(wèn)及表演 配合條件：費(fèi)用贊助、場(chǎng)地聯(lián)系（可考慮華僑城華廈藝術(shù)中 心），誠(chéng)意客戶邀請(qǐng)、贈(zèng)送項(xiàng)目相關(guān)物料 特別事項(xiàng)：可采用冠名包場(chǎng)的形式向目標(biāo)客戶派送印有項(xiàng)目LOGO與定位語(yǔ)的特制入場(chǎng)卷； 目標(biāo)客戶暫定為：相關(guān)行政職能部門、前期積累客戶、各大銀行信用卡金卡客戶、相關(guān)單位高端客戶資源等 Action7：瑞士向深圳致敬 Action8：出書出冊(cè) 配合前期網(wǎng)絡(luò) 香蜜湖北的片區(qū)炒作及別墅在深圳的活動(dòng)為主內(nèi)容展開 《大話香蜜湖北》網(wǎng)絡(luò)討論實(shí)錄出版 配合市政道路開通作針對(duì)性的宣傳手冊(cè) 《道路改變生活》：市政營(yíng)銷 通過(guò)深圳近年的交通路網(wǎng)規(guī)劃，工程進(jìn)度（重點(diǎn)圍繞南坪快速路、新區(qū)大道、福龍路）展開 道路體現(xiàn)價(jià)值 導(dǎo)入期推廣費(fèi)用分配 網(wǎng)絡(luò)炒作： 10萬(wàn) 打造“世界 500強(qiáng)”居住基地新聞發(fā)布會(huì)： 20萬(wàn) 廣告牌： 500萬(wàn)（本期內(nèi)費(fèi)用約為 80萬(wàn)） 春交會(huì)： 100萬(wàn) 分展場(chǎng)： 30萬(wàn) 網(wǎng)站建設(shè)： 60萬(wàn)（制作 +全程推廣費(fèi)用，本期費(fèi)用約為 10萬(wàn)）第一次報(bào)版廣告： 20萬(wàn) 合計(jì)： 320萬(wàn) 營(yíng)銷階段分解 —— 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 時(shí)間： — 目標(biāo)：形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，銷售 20%左右 階段策略：造圈 ?推出“上游生活俱樂(lè)部”權(quán)益卡 ?對(duì)歸國(guó)辦、駐深處資企業(yè)進(jìn)行針對(duì)性進(jìn)行宣傳 ?15秒形象廣告推出（ ） ?產(chǎn)品推介會(huì)（《圣莫麗斯 —— 上游生活誕生記》） ?樣板房、會(huì)所開放，賣場(chǎng)全情展示 ?瑞士人文風(fēng)情展活動(dòng) 時(shí)間： 8月 28日（周六） 地點(diǎn)： 五洲賓館（威尼斯酒店） 內(nèi)容：項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨認(rèn)籌；土地資源利用與建筑設(shè)計(jì)論壇，探討本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)形式，也是產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。 主體封頂 入伙 園林完工 售樓處 /會(huì)所開放 TOHO樣板房 多層樣板房 工程進(jìn)度 春交會(huì) 春交會(huì) 外展場(chǎng)咨詢 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 開盤 銷售節(jié)點(diǎn) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 公開發(fā)售期 持續(xù)銷售期 尾盤期 廣告牌 +“世界 500強(qiáng)” 居住地發(fā)布會(huì) +網(wǎng)絡(luò) 營(yíng)銷 +春交會(huì)，提前 滲透，迅速建立知 名度 各營(yíng)銷通路共 同出擊，鞏固 市場(chǎng)形象，社 團(tuán)營(yíng)銷和現(xiàn)場(chǎng) 準(zhǔn)備是本階段 的工作重點(diǎn) 媒體集中運(yùn) 用，營(yíng)造熱 銷勢(shì)態(tài)；突 出賣點(diǎn)促銷 信息，現(xiàn)場(chǎng) 充分展示。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 原則二：高端入市。 作為形象大盤的啟動(dòng)原則 細(xì)節(jié)彰顯品質(zhì) 關(guān)于細(xì)節(jié) 原則一：展示性優(yōu)先。 作為形象大盤的啟動(dòng)原則 售樓處展示方向二 B 原則一：展示性優(yōu)先。 啟動(dòng)區(qū)分析之山體公園 原則一：展示性優(yōu)先。 啟動(dòng)區(qū)分析之湖景 原則一：展示性優(yōu)先。 展示攻略（賣場(chǎng)全線展示攻略） 樓梯走道布置人性化 啟動(dòng)區(qū)分析 原則一：展示性優(yōu)先。 重于整。 —— 我們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 提升項(xiàng)目整體形象，與同質(zhì)項(xiàng)目拉開距離 策略分解二 1 形象攻略 香蜜湖上游 ?天賦美宅 展示攻略 中心化推廣攻略 與香蜜湖高檔片區(qū)關(guān)聯(lián)，提升項(xiàng)目形象總戰(zhàn)略 現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)展示高端社區(qū)形象體現(xiàn) 加強(qiáng)遠(yuǎn)距昭示效果 商業(yè)街展示完善配套 打造“世界 500強(qiáng)”居住基地 城市中部稀有土地引發(fā)成熟居住觀討論 融合香蜜湖高尚區(qū)域的整合片區(qū)及項(xiàng)目形象傳播 以切合目標(biāo)客戶的市場(chǎng)形象為統(tǒng)領(lǐng) 全國(guó)、東南亞地區(qū)乃至全球與本區(qū)域有親緣、血緣、工作緣的企業(yè)家、政府背景人士及行業(yè)專業(yè)人士 核心客戶 重點(diǎn)客戶 邊緣客戶 本區(qū)域內(nèi) 集團(tuán)公司 /個(gè)人 中國(guó)城市貴族（包括私營(yíng)企業(yè)主、大型集團(tuán)公司最高層管理者、政府背景人士、行業(yè)專業(yè)人士等） 港澳、珠三角區(qū)域內(nèi)商賈、大型集團(tuán)公司高層管理者及行業(yè)專業(yè)人士 客戶定位 本地化港人 公務(wù)員 傳統(tǒng)行業(yè)私營(yíng)企業(yè)主 廣東籍老板 原住民 知富階層 移民新貴 深圳中高端客戶 華僑城 /紅樹西岸 傳統(tǒng)核心區(qū)域 水榭花都 /熙園 世紀(jì)村 /瑞河椰納 紅樹林 本項(xiàng)目將以紅樹西岸 /水榭花都的客戶為基準(zhǔn) 目標(biāo)客戶 —— 我們的客戶不買所有人羨慕的房子；生活的真實(shí)需求同樣重要 —— 我們的客戶不買都市森林般的房子；舒適是適度的 從目標(biāo)客戶看待項(xiàng)目形象 —— 我們的客戶不選擇喧嘩所在，街區(qū)的格調(diào)高于繁華 知富階層 私營(yíng)企業(yè)主 ＋ 讓生活真實(shí)地舒適、文明高于讓生活豪華或單純的品味 —— 我們的客戶有著成熟的思考，選擇生活與景觀的兼美 在城市中，你擁有多少自然。 同區(qū)域本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為星河丹堤，其目標(biāo)客 戶定位為“中產(chǎn)階層”，價(jià)格將具競(jìng)爭(zhēng)力；下游產(chǎn)品有 萬(wàn)科第五園及萬(wàn)科城的低價(jià)搶客；后續(xù)有龍一號(hào)、信 托項(xiàng)目的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 龍一號(hào) ?地塊拍賣引起市場(chǎng)關(guān)注； ?開發(fā)商品牌。 ?率先全方位強(qiáng)勢(shì)出擊市場(chǎng) ?其小資與中產(chǎn)定位 ?區(qū)域交通道路改造 ?形象提升，超越競(jìng)爭(zhēng)； ?先聲奪人，市場(chǎng)占位； ?完美現(xiàn)場(chǎng)展示和銷售體驗(yàn)； ?破關(guān)營(yíng)銷，主動(dòng)拓展； ?中心化 VS邊緣化 ?規(guī)劃展示 ?打造中低端產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 星河丹堤 香蜜湖一號(hào) 萬(wàn)科第五園及萬(wàn)科城 本項(xiàng)目 萬(wàn)科第五園及萬(wàn)科城之現(xiàn)有動(dòng)作： 土地拍賣引起業(yè)界關(guān)注； 行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位受到的關(guān)注； 深圳人廣告炒作引起的關(guān)注； 萬(wàn)客會(huì)、萬(wàn)科周刊等宣傳物料的傳播力； 重要位置廣告牌與站臺(tái)廣告； 公司品牌持續(xù)推廣等 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目因素對(duì)比 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 圣莫麗斯 ?區(qū)域純靜 ， 無(wú)農(nóng)民房干擾； ?自然資源 —— 原生態(tài)山景 ?距香蜜湖豪宅區(qū)及市區(qū)距離近； ?高尚社區(qū) ， 產(chǎn)品線相對(duì)集中 。 ? 客戶層面和物業(yè)選址的外擴(kuò) —— 走向東部、走出關(guān)外 ?單純價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)將逐漸退出主流，市場(chǎng)特征表現(xiàn)為產(chǎn)品核心力與整體品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng) ，別墅產(chǎn)品的升級(jí)與創(chuàng)新、附加價(jià)值、整體性價(jià)比、營(yíng)銷推廣將成為能否被市場(chǎng)認(rèn)可的關(guān)鍵 深圳別墅市場(chǎng)總結(jié)（２） 未來(lái)供應(yīng)量一覽 項(xiàng)目 位置 土地面積 容積率 總量 面積區(qū)間 賣點(diǎn) 香蜜湖一號(hào) 香蜜湖 240350 區(qū)位、湖景、開發(fā)商品牌 城市山谷 3期 沙河西路 230330 區(qū)位 東方花園 M3區(qū) 華僑城 288— 355 區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌 波托菲諾別墅2期 華僑城歡樂(lè)谷 11 21 150400 區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌 仙湖山莊 2期 仙湖植物園 243367 區(qū)位、植物園 東海岸 3期 大梅沙 8 180230 海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌 聯(lián)泰大梅沙 大梅沙 海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌 天琴灣 3期 大梅沙 3501000 海景、低容積率 華僑城三洲田 鹽壩高速與鹽梅路之間 里 3 海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌 單位： 萬(wàn) /平米 未來(lái)供應(yīng)量一覽 項(xiàng)目 位置 土地面積 容積率 總量 面積區(qū)間 賣點(diǎn) 星河 .丹堤 梅林關(guān)水庫(kù) 14 區(qū)位、自然資源、品牌 圣莫麗斯 二線拓