【正文】 左右 3棟 92套，已售 70% 首期 (毛坯 )量?jī)r(jià)關(guān)系 / 1期純板高層： 開盤價(jià) 10000元 /平 計(jì)劃盤中價(jià) 12023元 /平 疊墅：開盤價(jià) 16000元 /平 計(jì)劃盤中價(jià) 18000元 /平 洋房：待定 (計(jì)劃上市期 2023年，根據(jù)當(dāng)期市場(chǎng)綜合定價(jià) ) 【 】 價(jià)格策略 產(chǎn)品價(jià)格建議 產(chǎn)品價(jià)格差異化建議（高層層差） 150 0 200 100 400 350 300 550 500 450 700 650 600 850 800 750 900 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F 18F 高層價(jià)格思考： ，層差即準(zhǔn)尋市場(chǎng) 基本原則加價(jià)（每層遞加）； ，除頂躍戶型外，總價(jià)控制在 250萬左右，與疊墅 B戶型（ 3躍 4）價(jià)格均衡； ，由于位置及景觀的優(yōu)勢(shì)，總價(jià) 略高于疊墅 B戶型。左右 目前排號(hào)中，排號(hào)優(yōu)惠 5000元， 5月 1日亮相 鷺島國際 1總占地 422畝 3期建筑面積 21萬 ㎡ 總戶數(shù)： 1995戶 容積率： 綠化率： 44% 高層 91280㎡ 均價(jià) /m178。 加大競(jìng)爭(zhēng)力 考慮項(xiàng)目疊墅特點(diǎn)，結(jié)合其優(yōu)勢(shì)，加大項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。讓客戶體驗(yàn)和認(rèn)同祥云國際的生活理念。為高端客戶圈層人士提供一個(gè)聚會(huì)和交流的機(jī)會(huì)和平臺(tái)。 祥云國際生活區(qū) “祥云國際社區(qū)” 媒體 /專家 /客戶體驗(yàn)日 時(shí) 間： 2023年 9月示范區(qū) /樣板房開放后 媒體宣傳：多家媒體在媒體 /專家 /客戶體驗(yàn)日后都會(huì)進(jìn)行新聞宣傳，軟文報(bào)道形成輿論飽和覆蓋。 ” 游輪甲板上，空氣中，肆意的傳來小提琴溫柔的旋律 …… 航行景觀： ?今年開始活動(dòng)組織，主要為準(zhǔn)業(yè)主服務(wù)，提供社區(qū)附加值。 品牌借勢(shì)，公關(guān)蓄客 中糧祥云品牌推廣 2 公關(guān)蓄客 跨界資源 聯(lián)合 C 案場(chǎng)人氣 活勱 A 社會(huì)話題 公關(guān) B 階段營銷目標(biāo)審視 完成積累 3000組到訪客戶 時(shí)間階段： 2023年 7月初至 10月初 主要執(zhí)行動(dòng)作： 主要配合工作： 祥云到成都系列報(bào)道 現(xiàn)場(chǎng)包裝完成 國際兒童攝影展 項(xiàng)目宣傳道具到位 銷售進(jìn)場(chǎng)接待 + + + 售樓中心展示 特色服務(wù)植入 多媒體展示區(qū)開放 + + + 階段性推廣主題 國際化社區(qū)要來了 ?中糧祥云：一個(gè)國際化社區(qū)標(biāo)本 ?中糧祥云（成都）的五年夢(mèng)想 ?中糧祥云：從北京到成都 ?中糧祥云的世界籍業(yè)主 ?2023：中糧地產(chǎn)的成都年 ?中糧祥云（成都）揭幕前的猜想 國際兒童攝影展 ?中糧意向客戶的子女均有參展機(jī)會(huì) ?聯(lián)合雙語幼兒園及學(xué)校 ?申請(qǐng)作為世博會(huì)外圍活勱資格 ?在大眾媒體公開征集作品 ?參賽者均可獲得中糧特制紀(jì)念品 ?參賽作品將在中糧項(xiàng)目圍墻上定期展示 ?優(yōu)勝者作品可獲得戶外媒體及網(wǎng)站發(fā)布 國際 Baby party世界有愛 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 名稱 形式 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 國際 baby party系列 國際兒童愛心基金會(huì) 孤兒筆友交友會(huì) “手牽手”愛心活動(dòng) “大家都來賽”兒童競(jìng)賽 …… 6月底前 7月 15日 ~ 8月底 參與對(duì)象 準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、意向客戶、社會(huì)各界圈層家庭寶貝、中英人壽客戶家庭寶貝 活動(dòng)目的 整合中糧現(xiàn)有各界資源，通過不定期舉辦“國際BABY PARTY” 集結(jié)各圈層人士，為祥云項(xiàng)目積累圈層客戶資源的同時(shí)引起中糧品牌在社會(huì)各界的影響力。 規(guī)模及規(guī)格： 受邀評(píng)論嘉賓約 30人， 包括：各界媒體／易居房產(chǎn)／中糧集團(tuán) 媒體風(fēng)暴： 國際化生活概念研討與媒體論壇 以業(yè)內(nèi)專家的權(quán)威探討形式對(duì)新市場(chǎng)環(huán)境下的房地產(chǎn)品發(fā)展做出研判，探討國際化生活概念對(duì)于新市場(chǎng)環(huán)境的意義。 ? 成都商報(bào) ? 華西都市報(bào) ? 成都樓市 ? 居周刊 ? 新浪網(wǎng)（當(dāng)日房產(chǎn)要聞 視頻現(xiàn)場(chǎng)直播） ? 搜房網(wǎng)（當(dāng)日房產(chǎn)要聞 視頻現(xiàn)場(chǎng)直播） ? 成都房產(chǎn)報(bào)道（當(dāng)日房產(chǎn)要聞 視頻現(xiàn)場(chǎng)直播） 核心發(fā)布媒體 —— 中糧 /易居項(xiàng)目工作組 媒體專項(xiàng)工作組 各媒體聯(lián)絡(luò)代表 各媒體專項(xiàng)工作組 易居外部資源 輔助 直接負(fù)責(zé) 協(xié)調(diào)溝通 反饋與執(zhí)行監(jiān)督 執(zhí)行操作 媒體見面會(huì)（內(nèi)部） 暨中糧 從項(xiàng)目的兩類主力產(chǎn)品來看，都具有明顯的“回歸城市”的需求特征， 這是成熟消費(fèi)者對(duì)生活舒適度的理解；其中疊墅消費(fèi)者更偏重于社交，兼有改善； 而高層消費(fèi)者則是以改善為主，兼有社交。同時(shí)自己其實(shí)也一直很喜歡成都的安逸氣氛和秀麗景色，心里甚至有個(gè)念頭：等年紀(jì)大了就去成都閑云野鶴。但隨著這兩年上海樓價(jià)飆升，讓他也一下子看不懂市場(chǎng)了。目前，成都一些新開的項(xiàng)目中，已經(jīng)可以明顯感受到，這些來自一線城市購房者的比重在不斷加大。少小離家老大還，鄉(xiāng)音未改鬢毛衰。而在營銷上，這些客戶在異地時(shí)是較容易達(dá)成精準(zhǔn)營銷的，可以利用商會(huì)等渠道完成相對(duì)較具性價(jià)比的傳播。房子可得買大點(diǎn)，以后家里人口多了，也夠住才行。新政之后，對(duì)外地戶籍客戶的購買力要求史無前例的上升到了新高度；但這并不能遏制此類消費(fèi)者的進(jìn)城需求。心里面還是想著那種最理想的生活：在市區(qū)，有足夠方便的商業(yè)配套；同時(shí)鬧中取靜，有自己的社區(qū)小環(huán)境。前些年湊熱鬧，在麓山買了一套小別墅，但自從買下以后，也基本沒怎么住過。比如對(duì)于房型的挑剔，對(duì)于空間的要求，對(duì)于大面積綠化景觀的執(zhí)著；這些都使得成都當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)一直處在快速發(fā)展之中，品質(zhì)一直是被關(guān)注的重點(diǎn)。 銷售中心、樣板房 十畝公園景觀區(qū) 部分社區(qū)圍墻 部分社區(qū)道路 完整中央景觀區(qū) 生活示范區(qū) 完整社區(qū)圍墻 完整社區(qū)道路 銷售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境基本完成， 有較完整的疊墅生活區(qū)樣板段呈現(xiàn)， 正式售樓處和樣板房已經(jīng)啟用， 項(xiàng)目口碑已經(jīng)在前期傳播中得到樹立， 國際化生活社區(qū)的概念與現(xiàn)實(shí)雛形初現(xiàn)， 中糧祥云的品牌號(hào)召力已經(jīng)初步形成， 在項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力上與區(qū)域市場(chǎng)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。祥云國際社區(qū)表現(xiàn)力示意 成都。 【 】 成都國際化社區(qū)的背景與基礎(chǔ) 代表當(dāng)今成都乃至中國的活躍階層與動(dòng)力人群的社會(huì)標(biāo)志和文化典型 實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值跨越發(fā)展 適應(yīng)成都區(qū)域市場(chǎng)特色 確立和鞏固領(lǐng)導(dǎo)者地位 聚合最高端的客戶資源 明確定義社交平臺(tái)概念 獲取獨(dú)有藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)定義 為最終爆發(fā)積蓄關(guān)注度 國際化生活社區(qū) 絕對(duì)的話語權(quán) 聚光燈的焦點(diǎn) 高起點(diǎn)的立意 與城市休戚相關(guān) 社交與風(fēng)尚核心 中糧 每個(gè)時(shí)代的世界，都有屬于自己的世界之城。 所謂國際化，并不是讓中國人改用刀叉而放棄筷子， 改吃漢堡而放棄紅燒肉；這更多的是表示一種標(biāo)準(zhǔn)和姿態(tài)。所謂國際化，是指在全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天，信息的廣泛交換使得城市的發(fā)展和居民的生活都開始走向標(biāo)準(zhǔn)上的趨同；先進(jìn)的、更能提升生活品質(zhì)的人居理念能夠跨越文化和國界，為全世界的居民所接受。祥云國際社區(qū) 成都具備接納國際化生活的基礎(chǔ)： 傳統(tǒng)與開放并存的成都文化是 國際化生活的天然土壤 成都文化的起始就已經(jīng)包含著突破傳統(tǒng)的因素，在相對(duì)封閉的地理環(huán)境內(nèi)產(chǎn)生的反而是不受傳統(tǒng)束縛的心理環(huán)境；絲綢之路的精神流傳至今，以開放的心態(tài)吸納著所有先進(jìn)的文化點(diǎn)滴，進(jìn)而糅合，自成一體。 祥云將成為成都國際化進(jìn)程中的一個(gè)里程碑 也是中糧地產(chǎn)品牌與產(chǎn)品線走向成熟的標(biāo)志 成 都 自信 開放 獨(dú)立 樂觀豁達(dá)的人本主義 開放文化的海納百川 “第四城”的朝氣蓬發(fā) 對(duì)同步國際生活的渴望 骨子里的堅(jiān)韌和自信 西部中國的核心城市 堅(jiān)持傳統(tǒng)卻相對(duì)獨(dú)立 中糧 正如今天的成都， 正如今天的中糧， 正如今天的祥云國際社區(qū)。 1. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不容樂觀 2. 市場(chǎng)上升過快形成不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn) 3. 宏觀調(diào)控有收緊政策 4. 未來放量明顯 項(xiàng)目定位與核心價(jià)值梳理 第三部分 ?項(xiàng)目概念定位 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值闡述 ?項(xiàng)目核心價(jià)值體系梳理 ?項(xiàng)目總精神 SLOGAN及推廣調(diào)性 高品質(zhì)國際化標(biāo)準(zhǔn)生活社區(qū) 項(xiàng)目定位 【 】 項(xiàng)目概念定位 中糧祥云國際 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新 基 礎(chǔ) 升 華 前 景 特 色 中糧品質(zhì)生活 成都新貴區(qū)域 城市綜合體依托 項(xiàng)目?jī)r(jià)值闡述 【 】 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 價(jià)值闡述 國際化的理解： 不是一味西化，而是打破文化局限 把世界上最好的為我所用所享 盛世包容，海納百川。 高品質(zhì)景觀是優(yōu)質(zhì)樓盤的一大看點(diǎn)，對(duì)地產(chǎn)的保值增值具有重要作用，成都購房者都比較關(guān)注項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)。 ? 凝練溫暖段面，西方園林美學(xué)，于高雅的尊優(yōu)之中，表達(dá)業(yè)主 理性、賓禮、尚義的人生觀達(dá)。 【 】 區(qū)域分析 /區(qū)域定位 【 】 基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二號(hào)地塊） 建筑面積： 84326平米 容積率： 建筑密度： % 綠地率： 30% 疊墅： 132套，共 32604平米 高層： 286套，共 51477平米 車位： 860個(gè)，配比： 1： —— 秉盛地氣，一貴難求 ?地勢(shì) / ? 三重英倫之門，敞懷國際包容 ? 借勢(shì)四平八穩(wěn)，傳承城際貴氣 ? 既自成體系，又內(nèi)聯(lián)外通，開合之間風(fēng)相叢生。從凱萊帝景到御嶺灣，中糧品牌對(duì)城市發(fā)展的區(qū)域占位，遠(yuǎn)見卓識(shí)，易居看來，祥云國際項(xiàng)目更具國際眼光。 近年來在武侯幾大熱居之地集中開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目改善了人居環(huán)境；仁和春天、伊藤洋華堂、凱賓斯基等現(xiàn)代商貿(mào)、商務(wù)業(yè)態(tài) 完善了城市配套功能 ；老成都民俗公園、錦里一條街、江安河公園、永康森林公園、清水河公園等休閑旅游場(chǎng)所提升了城市的整體形象。 5. 高品質(zhì)高端項(xiàng)目呈現(xiàn)明顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，更易得社會(huì)輿論認(rèn)可。 本土口碑品牌 +產(chǎn)品升級(jí) +地段升級(jí) =區(qū)域標(biāo)桿 開盤 2月銷售 350套 【 】 競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài) /置信麗府 結(jié)論 —— 高端市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性質(zhì)變 1. 中低端物業(yè)進(jìn)一步邊緣化，呈現(xiàn)低價(jià)值、低增長、低產(chǎn)出特征。 國際城南核心區(qū)位 +極致產(chǎn)品主義 +圈層營銷 = 高層公寓的全市最高價(jià) 【 】 競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài) /譽(yù)峰 華僑城 —— 華僑城模式在城市三環(huán)的成功復(fù)制 華僑城模式 = 高于區(qū)域價(jià)格 2023元每平 【 】 競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài) /華僑城 ?置信麗都系列最高端產(chǎn)品，麗都系列在成都深入人心 ?融合南富西貴，成都傳統(tǒng)高端居住區(qū)核心區(qū)域 ， 連通雙楠 紫荊，城市價(jià)值前景看好 ?產(chǎn)品價(jià)值 紐約中央公園式園林 私密圍合的規(guī)劃理念 創(chuàng)新 “ 主臥區(qū) ” 戶型設(shè)計(jì) 五星級(jí)入戶大堂 高端社區(qū)配套專設(shè)豪華私人會(huì)所，下沉式室內(nèi)恒溫 游泳池、全水療 SPA、國際化商務(wù)中心、品牌健身 館，兼具時(shí)尚內(nèi)涵、 高科技配置 ： 直飲水（軟水）系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng) 地暖系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、人與建筑環(huán)境之間的 互動(dòng)更為動(dòng)態(tài)和開放。 麓山國際社區(qū) 譽(yù)峰 華僑城 縱觀成都高端住宅市場(chǎng)，以上三個(gè)項(xiàng)目在 2023年高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，取得了最為理想的銷售業(yè)績(jī)，已經(jīng)成為了目前的 城市標(biāo)桿。 2023年成都商品房住宅中提供供應(yīng)、成交及均價(jià)增長趨勢(shì) 單位：萬平米 元 /平米 2023年，成都房地產(chǎn)整體受到契稅減免、減息等有利政策的刺激，積蓄的剛性需求 得以釋放，導(dǎo)致成交急劇上漲，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整之后的大幅回升 全年供應(yīng)面積為 1,638萬平米 全年成交面積為 2,339萬平米 全年成交均價(jià)為 5,590元 /平米 數(shù)據(jù)來源： CRIRC市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu) 【 】 整體市場(chǎng)環(huán)境 /09年市場(chǎng)供求 未來 12年供應(yīng)量井噴 【 】 整體市場(chǎng)環(huán)境 /高端市場(chǎng)供給 供給趨勢(shì)預(yù)測(cè) 2023年，成都地王頻現(xiàn)，各大開發(fā)商都有高價(jià)拿地現(xiàn)象出現(xiàn)，致使未來 12年，成都高端市場(chǎng)供應(yīng)量增大。 新政之后，很多樓市投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)跟高端住宅項(xiàng)目。成都中糧祥云國際社區(qū)別墅項(xiàng)目 2023年?duì)I銷推廣執(zhí)行方案報(bào)告 目錄綱要 第一章 市場(chǎng)環(huán)境研判 第二章 項(xiàng)目本體研判 第三章 項(xiàng)目定位與核心價(jià)值梳理 ?整體市場(chǎng)環(huán)境 ?項(xiàng)目競(jìng)品動(dòng)態(tài) ?易居觀點(diǎn) ?項(xiàng)目區(qū)域分析 ?基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?產(chǎn)品解析 ?SWOT分析 第五章 項(xiàng)目營銷執(zhí)行計(jì)劃 第六章 項(xiàng)目推案及價(jià)格策略 ?項(xiàng)目推售及定價(jià)原則 ?價(jià)格策略