【正文】 同時具備將設計方案與成本控制綜合平衡的能力 成都置地未來設計能力領先將主要體現(xiàn)在以下三個維度 ?專項創(chuàng)新： 在戶型、材料、設備等方面的創(chuàng)新 ?人性化、細節(jié)考慮： 對空間尺度的人性化研究，對細節(jié)感受的精心打造 ?設計理念創(chuàng)新： 將專項創(chuàng)新進行系統(tǒng)化組織，形成理念層面創(chuàng)新的能力，為客戶提供生活方案設計 關鍵專業(yè)和職能線條戰(zhàn)略實施計劃目錄 1. 運營管理實施計劃 2. 投資決策實施計劃 3. 品牌管理實施計劃 4. 設計管理實施計劃 5. 景觀管理實施計劃 6. 營銷管理實施計劃 7. 商業(yè)運營實施計劃 8. 客戶服務實施計劃 9. 工程管理實施計劃 10. 成本管理實施計劃 11. 物業(yè)管理實施計劃 12. 財務管理實施計劃 13. 人力資源管理實施計劃 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)景觀設計的發(fā)展基本經(jīng)歷了三個階段，目前成都置地在景觀設計環(huán)節(jié)已經(jīng)朝著大景觀設計的階段發(fā)展 第一階段 第二階段 第三階段 建造小區(qū)時整體考慮區(qū)內(nèi)環(huán)境的綠化建設 人文景觀 大景觀設計 園林設計 景觀設計成為社區(qū)人文生活的重要標志之一 強調(diào)總體的景觀規(guī)劃設計先行，建筑和其他專業(yè)進行配合的設計模式，社區(qū)景觀能促進城市空間的整體營建 房地產(chǎn)企業(yè)景觀設計發(fā)展的三個階段 成都置地景觀設計工作所處階段： 目前在二十四城項目上，已經(jīng)在整體規(guī)劃階段將景觀設計進行細化，更深入的考慮景觀與建筑的融合 結合成都置地戰(zhàn)略，對景觀工程管理各環(huán)節(jié)提出了如下要求 整體規(guī)劃設計（景觀） 景觀策劃 招標 投標 施工組織 物業(yè)維護 詳細規(guī)劃設計（景觀） 景觀方案設計 景觀施工圖設計 戰(zhàn)略對景觀管理的要求 －作為體現(xiàn)產(chǎn)品文化屬性的重要載體 －體現(xiàn)不同客群的個性化需求 －針對多業(yè)態(tài)物業(yè)的景觀設計能力 －了解不同客群客戶對景觀的需求特點 －具備較強的景觀設計建議能力 －對不同業(yè)態(tài)物業(yè)的景觀建議能力 －保障景觀與建筑風格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 －了解不同客群對景觀設計元素的偏好 －景觀設計貼近當?shù)氐淖匀粭l件、人文環(huán)境 －景觀前期設計的成本控制 －細化具體施工工藝標準，保障設計的意圖在施工圖中得到具體體現(xiàn) －景觀后期設計的成本控制 －完善的供應商資源庫 －對供應商資源庫進行管理 庫－保障施工質(zhì)量與進度 －與其它專業(yè)施工的協(xié)調(diào)配合 －將業(yè)主對景觀的評價系統(tǒng)收集，支撐前期景觀定位 綜合地產(chǎn)企業(yè)景觀工程的特點與戰(zhàn)略的要求，成都置地景觀工程的業(yè)務發(fā)展方向是 ... ?具備住宅、商業(yè)、寫字樓的多業(yè)態(tài)景觀設計能力 ?在客群細分的基礎上，實現(xiàn)景觀的個性化定制設計 ?成為營造社區(qū)居住氛圍，體現(xiàn)人文環(huán)境的重要載體 ?作為提升產(chǎn)品附加值的重要手段 根據(jù)戰(zhàn)略的要求，景觀管理工作分成三階段發(fā)展，并明確各階段的目標 短期（ 2023～ 2023年） 中期（ 2023～ 2023年） 長期（ 2023～ 2023年） 效率、效益提升階段 增強與戰(zhàn)略方向的契合度階段 景觀附加值提升階段 ?景觀工程施工的計劃協(xié)調(diào)與管理 ?施工單位的組合優(yōu)化 ?景觀策劃更加貼近市場與客戶需求 ?形成多業(yè)態(tài)的景觀策劃、設計、施工組織能力 ?強化景觀與建筑設計的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ?通過景觀精神內(nèi)涵的打造創(chuàng)造產(chǎn)品附加值 短期（ 2023～ 2023）：效率、效益提升階段 ?景觀工程施工計劃納入項目的整體計劃： 景觀工程施工計劃制定后，交由項目部納入項目的整體管理計劃之中，對一些景觀工程關鍵節(jié)點控制，景觀與項目部可加強溝通與協(xié)作 ?研究景觀施工過程中各類合作單位（如總包、分包、裝飾、景觀）等公司的效率組合，形成最優(yōu)效率的組合： － 充分考查研究各類合作單位的專業(yè)優(yōu)劣勢的基礎上，選擇景觀施工各階段中，效率最高的單位分別負責各個階段，同時要從施工組織的角度考慮操作的可實現(xiàn)性 －項目部與景觀部重點負責各階段的銜接節(jié)點上的協(xié)調(diào)與施工標準的管理 ?通用景觀做法形成技術標準： 梳理通用景觀做法中可標準化的模塊，形成在標準化模塊中的技術標準 效率、效益提升階段 效率提升 效益提升 ?景觀策劃工作納入項目前期定位整體工作計劃中 中期（ 2023～ 2023）：增強與戰(zhàn)略方向的契合度階段 ?形成商業(yè)形態(tài)景觀資源庫： 建立商業(yè)形態(tài)景觀資源庫，資源庫可按商業(yè)景觀案例、設計師資源、施工單位、供應商資源等劃分模塊，多方開辟資源庫積累的渠道 ?景觀專業(yè)力量的外部整合： 依托景觀工程的規(guī)模優(yōu)勢、華潤的品牌優(yōu)勢形成與外部優(yōu)秀景觀顧問的松散合作機制，彌補自身人員經(jīng)驗不足，也有利于人員專業(yè)能力的快速提高 ?完善過程管理體系和與相關部門的協(xié)作機制： 進一步完善景觀設計、施工單位選擇、施工、驗收、景觀材料購買、設計變更等方面的管理體系。過程中的積累作為部門成員的一項工作，并委派專人管理內(nèi)部知識平臺 短期設計主要著力解決進度計劃與控制能力的問題 目前設計周期較長的主要原因 ?專業(yè)原因 － 設計人員相對年輕，專業(yè)把控能力相對弱 －市場對創(chuàng)新要求高，在之前積累不多的情況下，為創(chuàng)新投入的時間要相對更多 ?市場原因 －由于市場環(huán)境變化導致之前積累難以完全復制 － 90/70政策要求改變產(chǎn)品思路，許多問題在方案階段要考慮得更加周全 ?部門間配合的原因 － 與設計配合較緊密的開發(fā)、營銷在一些設計前提條件的確定上的延后可能影響設計周期 －相關支持部門在流程環(huán)節(jié)上支持的及時性 具體建議 ?加強專業(yè)人才引進，形成人才梯度： 人才梯度的形成有利于人員專業(yè)能力的成長，也有利于部門更好的平衡短期與長期工作 ?設計合作單位既要有相對穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴，又要有為創(chuàng)新大膽嘗試的新單位： 相對穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴能與公司更有效率的協(xié)作；對一些創(chuàng)新要求高的項目可大膽啟用一些新的公司 ?加強設計部內(nèi)部工作的計劃安排 :設計部內(nèi)部可安排專人（如助理）作為兼職計劃管理人員，收集各項目責任建筑師的工作進度信息，進行整理。 ? 需要有運作經(jīng)驗 。 ? 大量投入資金需要自籌 。 – 融資方式從單一走向多元。 現(xiàn)行多項目管理機制問題示意 現(xiàn)狀 理想 狀況 戰(zhàn)略規(guī)劃 政策 資本支出 預算 銷售收入 預算 損益表負債表預算 經(jīng)營 成本 預算 制訂 匯總 審核推行 費用 預算 現(xiàn)金流量 預算 目標分解 編制預算 土地儲備計劃 人力資源計劃 采購 計劃 固定資產(chǎn)購置 經(jīng)營目標 經(jīng)濟效益 成長規(guī) 模 投資計劃 銷售 計劃 品牌計劃 戰(zhàn)略規(guī)劃財務模擬 行業(yè) 市場 對手 戰(zhàn)略目標 制定 外部環(huán)境 假設 供應商 客戶 公司整體戰(zhàn)略 業(yè)務單位戰(zhàn)略 工程 計劃 融資計劃 產(chǎn)業(yè)布局 市場份額 投資回報 人力資源 信息支持 經(jīng)營 計劃 財務 預算 設計 計劃 問題的根源是缺失公司層面的經(jīng)營管理機制 運營管理機制的目的在于整合公司資源統(tǒng)一規(guī)劃和公司發(fā)展目標的實現(xiàn) 企業(yè)資源 公司發(fā)展目標的實現(xiàn) – 財務資源 – 人力資源 – 土地資源 – 高管資源 運營管理機制 – 利潤和、收入、成本目標 – 關鍵節(jié)點和計劃實現(xiàn) – 實現(xiàn)路徑中的支持和協(xié)調(diào) – 為下一步的反饋和改進 從理論上來講，完善的運營管理體制可以分解為幾部分 計劃管理 控制 協(xié)調(diào)資源 考核以及對于未來工作的反饋 ? 計劃管理是企業(yè)的龍頭，決定了企業(yè)一定時間內(nèi)的工作內(nèi)容和目標 ? 在過程中需要對于各分項目進行控制并為此提供必要的資源協(xié)調(diào) ? 在計劃目標達成后，需要通過考核對工作進行后評估，并在未來工作中嘗試改善 ? 有效的和符合標準的信息管理是以上內(nèi)容達成的必要條件 信息管理 在此，初步建議考慮三種可選的方式進行逐步調(diào)整，我們建議首選第一種方案 ?成立運營管理部，負責計劃、協(xié)調(diào)監(jiān)控和考核，負責業(yè)務流程和制度的梳理優(yōu)化 ?優(yōu)點： 責任明晰，有專門的部門來抓具體工作，設置專職崗位有利于專業(yè)化分工 ?缺點： 對于部門經(jīng)理和計劃崗位的要求很高，人員來源需要考慮，部門定位、文化適應和工作方式需要明確 1 ?在工程管理部內(nèi)設計劃管理崗位，或者某個項目部試點，培育計劃和協(xié)調(diào)的團隊，在未來考慮逐步形成專業(yè)的運營部門和團隊 ?優(yōu)點： 解決人手不足和能力逐步培育的問題，工程部整合各項目計劃，綜合協(xié)調(diào)部門之間的計劃 ?缺點： 專業(yè)性需要培育，職責劃分需要更加清晰，對于關鍵崗位和人員的能力要求很高，同時相關信息不齊備 2 ?由高管團隊掛帥，各負責 1－ 2個項目的綜合計劃和協(xié)調(diào) ?優(yōu)點： 共享現(xiàn)有的組織架構和管理團隊，不改變組織，但是形成計劃和協(xié)調(diào)的機制 ?缺點： 現(xiàn)有人手不足，分管部門較多，高管團隊精力存在問題；同時公司層面綜合計劃和協(xié)調(diào)仍然缺失；并非組織的常設形態(tài)，可以作為臨時性過渡行為 3 建議近期應考慮成立運營管理部 ? 戰(zhàn)略規(guī)劃編制和組織 1. 根據(jù)集團公司發(fā)展要求，組織確定公司使命和愿景； 2. 根據(jù)集團公司的愿景和使命并結合公司的實力，組織并制定公司的中長期發(fā)展戰(zhàn)略； 3. 根據(jù)公司的中長期發(fā)展戰(zhàn)略，組織編制公司業(yè)務三年戰(zhàn)略規(guī)劃并組織實施； 4. 根據(jù)公司每年的實際發(fā)展和營運執(zhí)行情況，每年組織三年戰(zhàn)略規(guī)劃實施情況的檢討，并作出調(diào)整和修訂； ? 年度工作計劃編制及分解 5. 根據(jù)集團和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，編制公司的年度工作目標和計劃，并分解落實； 6. 督促、指導各部門年度工作計劃的制訂； 7. 審核各部門年度工作計劃； 8. 每年組織討論并確定部門的績效指標及考核標準，并及時進行修訂； ? 運營管理 9. 協(xié)調(diào)部門及有關項目的管理事項； 10. 督導、監(jiān)控和檢查公司年度工作目標和計劃的執(zhí)行； 11. 根據(jù)每季的實際營運情況，每季組織年度工作計劃的檢討（提出季度報告），并作出調(diào)整和修訂； 12. 根據(jù)公司財年工作計劃指標考核各部門各階段業(yè)績，并提交相應報告； 13. 公司辦公會工作落實和檢查及協(xié)調(diào)； ? 工作（項目）總結 14. 根據(jù)公司年度營運結果，組織并安排公司年度工作總結和專項總結； 15. 督促并指導部門年度工作總結； 16. 組織公司和部門展開季度工作小結； 17. 督促并指導開發(fā)項目的總結 ； ? 流程與制度管理 18. 關鍵業(yè)務流程和制度的組織編寫和任務指派 19. 公司層面業(yè)務流程和制度的管理 部門設置目的： 在總經(jīng)理直接領導下，組織進行公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度工作目標的制定及分解工作，對公司的各項經(jīng)營情況進行督導和監(jiān)控，確保整個公司的有效運作以及各項任務和經(jīng)營指標的達成 。管理和業(yè)務標準要求變的日益重要，應追求更高的客戶滿意度和產(chǎn)品溢價 ?2023－ 2023年，穩(wěn)定發(fā)展和市場領先階段： 經(jīng)歷前兩個階段的積累之后，市場份額擴大，依靠核心能力的優(yōu)化和各環(huán)節(jié)的均衡取得成都市場的領導地位 三個階段的要點都直接體現(xiàn)在業(yè)務和職能管理體系上 市場 研究 投資 決策 土地 獲取 規(guī)劃設計階段 市場 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設計 項目施工階段 招標 投標 施工 組織 進度 質(zhì)量 銷售服務階段 品牌 銷售 組織 物業(yè) 管理 金融投資與財務管理 人力資源與行政管理 主價值鏈 職能管理 戰(zhàn)略管理 決策拿地階段 市場研究投資決策土地獲取規(guī)劃設計階段市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計項目施工階段招標投標施工組織進度質(zhì)量成本 經(jīng)營管理階段策劃銷售 經(jīng)營管理物業(yè)管理財務和資本管理 人力資源管理 品牌管理 業(yè)務管理 設計管理 成本管理 投資決策管理 客戶服務管理 營銷管理 物業(yè)管理 工程管理 根據(jù)第一階段戰(zhàn)略規(guī)劃要求，各項能力增長方向如下： 012345678910投資決策整體規(guī)劃產(chǎn)品設計開發(fā)能力前期策劃銷