【正文】 對外要加強(qiáng)與外聯(lián)專業(yè)單位的協(xié)作，對內(nèi)要形成跨部門的（設(shè)計(jì)部、營銷部、客戶服務(wù)中心等）創(chuàng)新協(xié)作機(jī)制 設(shè)計(jì)變更管理要形成變更分類、相應(yīng)的處理流程與分析辦法、糾偏措施的管理閉環(huán)，逐步減少不必要變更的產(chǎn)生，并全面評估設(shè)計(jì)變更的效果 設(shè)計(jì)變更分類建議 － 設(shè)計(jì)差錯(cuò) －設(shè)計(jì)缺漏 －設(shè)計(jì)優(yōu)化 －成本優(yōu)化 －營銷效果改進(jìn) －客戶申請 －客戶投訴 －工程優(yōu)化 設(shè)計(jì)變更處理 －加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的成本核算 －不同類型設(shè)計(jì)變更的處理辦法與授權(quán)體系 設(shè)計(jì)變更分析 －項(xiàng)目完成后對所有的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行分析，識別變更的主要原因 －和成本部一起對設(shè)計(jì)變更的投入、產(chǎn)出效果進(jìn)行分析 減少設(shè)計(jì)變更的措施 － 加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員自檢，形成責(zé)任考核指標(biāo)與相應(yīng)的激勵 －項(xiàng)目部排查，制定相應(yīng)的激勵辦法 －管理流程優(yōu)化 長期（ 2023～ 2023）：規(guī)?；瘡?fù)制與理念創(chuàng)新階段 規(guī)模化復(fù)制與理念創(chuàng)新階段 規(guī)?；瘡?fù)制 理念創(chuàng)新 ?規(guī)模化復(fù)制 － 形成相對豐富、完善的產(chǎn)品線積累，在專項(xiàng)研究上取得一批行業(yè)領(lǐng)先的成果，具備規(guī)?；瘡?fù)制的能力 －產(chǎn)品復(fù)制過程中，結(jié)合以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，不斷更新和修正內(nèi)部產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) ?理念創(chuàng)新： 設(shè)計(jì)部與客戶需求研究中心能在理念設(shè)計(jì)上形成良性互動。 ? 銀行貸款仍舊是主要形式 。 – 相關(guān)政策逐步完善。應(yīng)考慮到不同階段的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求 3843650204060801001202023 2023 2023 2023 2023 2023單位：億元2023－ 2023年銷售收入（結(jié)轉(zhuǎn)）目標(biāo) 階段性目標(biāo) ?2023－ 2023年，放量快速增長階段： 回款、收入結(jié)轉(zhuǎn)、竣工和入伙的壓力較迫切，收入方面將從 10億元左右到30多億元將近 40億元，規(guī)模擴(kuò)張較大。調(diào)整團(tuán)隊(duì)和人員，在保證工程質(zhì)量和客戶滿意的基礎(chǔ)上，逐步適應(yīng)多項(xiàng)目管理和壓力下的工作 ?2023－ 2023年，調(diào)整和能力提升階段： 在 2023年規(guī)模穩(wěn)定在 40億元左右之后，業(yè)務(wù)能力和職能管理的提升變的日益重要，尤其是三項(xiàng)核心能力。 – 市場越來越透明。 ? 積極引入戰(zhàn)略合作者 。在把握客戶需求趨勢基礎(chǔ)上，能提出為市場接受的設(shè)計(jì)理念 ?價(jià)值方案設(shè)計(jì) ：設(shè)計(jì)部能夠在營銷、客戶中心研究成果的基礎(chǔ)上，從設(shè)計(jì)方案的角度，制定出滿足客戶價(jià)值體系的方案構(gòu)想。方便部門經(jīng)理更好的協(xié)調(diào)內(nèi)部工作 為中期的研發(fā)創(chuàng)新能力的提高，短期要建立知識庫的結(jié)構(gòu)，并落實(shí)知識庫積累的組織形式與激勵機(jī)制 主要工作 ?通過整理、分類匯總形成專業(yè)知識積累上的結(jié)構(gòu)，建立知識庫 ?通過實(shí)踐過程中的積累，外包單位資源的整合，在知識庫的各模塊形成豐富積累的基礎(chǔ)上，逐步形成成都置地的一些產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) ?在自身產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，對一些新工藝、新材料、新設(shè)計(jì)理念的關(guān)注，進(jìn)行系統(tǒng)的研發(fā)與創(chuàng)新 建立知識庫（短期） 形成自身的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（中期） 研發(fā)創(chuàng)新（中期） 組織形式 ?以設(shè)計(jì)部內(nèi)部項(xiàng)目組的形式，項(xiàng)目組以臨時(shí)性組織形式存在，主要利用項(xiàng)目責(zé)任建筑師的空閑時(shí)間 ?以相對固定小組的形式存在，內(nèi)部人員進(jìn)行輪崗 ?在設(shè)計(jì)部下成立單獨(dú)的研發(fā)創(chuàng)新中心 為配合公司精裝修的戰(zhàn)略舉措，短期內(nèi)要做好以下三項(xiàng)準(zhǔn)備工作 設(shè)計(jì)能力準(zhǔn)備 供應(yīng)商資源準(zhǔn)備 內(nèi)部相關(guān)管理措施準(zhǔn)備 ?專項(xiàng)研究 －針對精裝修專項(xiàng)（如廚衛(wèi)、鋁合金門窗等）要積極整合專業(yè)廠家的設(shè)計(jì)能力，在空間尺度設(shè)計(jì)上進(jìn)行優(yōu)化 ?集團(tuán)資源的挖掘 － 對集團(tuán)內(nèi)精裝修成功的經(jīng)驗(yàn)，要進(jìn)行系統(tǒng)的學(xué)習(xí)與借鑒，轉(zhuǎn)化為自身能力 ?人才引進(jìn) － 引進(jìn)具備精裝修經(jīng)驗(yàn)的人才，補(bǔ)充團(tuán)隊(duì)不足 ?擴(kuò)大施工單位選擇面 －擴(kuò)大精裝修施工單位的可選擇面，可積極參考其它企業(yè)啟用的單位，并建立對施工單位的考查評估辦法 ?材料、設(shè)備供應(yīng)商 －建立材料、設(shè)備供應(yīng)商的資源管理庫，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的思想，可要求材料、設(shè)備供應(yīng)商提出專項(xiàng)施工的工藝標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上，再形成精裝修的系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn) ?精裝修設(shè)計(jì)的成本控制措施 －完善精裝修的“限價(jià)設(shè)計(jì)”管理辦法，成本部要更多介入前期設(shè)計(jì)，把住成本控制源頭 ?設(shè)計(jì)變更管理辦法 －按照變更成本大小、變更類型，形成變更的分級管理體系 ?部門間的協(xié)作機(jī)制 －系統(tǒng)考慮小戶型精裝修過程中涉及各部門的工作職責(zé)，制定部門間協(xié)作配合的工作程序 中期（ 2023～ 2023）：標(biāo)準(zhǔn)化與研發(fā)創(chuàng)新能力加強(qiáng)階段，標(biāo)準(zhǔn)化與研發(fā)創(chuàng)新的方向應(yīng)基于細(xì)分客群的行為方式的理解，具備定制化設(shè)計(jì)的能力 標(biāo)準(zhǔn)化與研發(fā)能力加強(qiáng)階段 標(biāo)準(zhǔn)化 研發(fā)創(chuàng)新能力加強(qiáng) ?建立不同產(chǎn)品線配置標(biāo)準(zhǔn)： 梳理不同產(chǎn)品線在空間設(shè)計(jì)、裝修、立面、園林等方面的配置體系，梳理可固化的部分與個(gè)性變化的部分，形成可規(guī)模復(fù)制的能力 ?科學(xué)管理設(shè)計(jì)變更： 對所有設(shè)計(jì)變更分類，在變更提出時(shí)及項(xiàng)目完成后對所有的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行分析，識別變更的主要原因，并通過管理流程的優(yōu)化減少不合理的設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生，并合理評估設(shè)計(jì)變更效果 ?加強(qiáng)設(shè)計(jì)成本控制意識： 成本部門以設(shè)計(jì)部門為橋梁與設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過程中的互動，可以在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)確定主要建筑材料清單，把住成本控制的源頭 ?落實(shí)研發(fā)、創(chuàng)新的組織保障： 在前期內(nèi)部知識平臺的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步形成正式的研發(fā)創(chuàng)新機(jī)構(gòu)如研發(fā)小組的成立 ?形成研發(fā)、創(chuàng)新的機(jī)制保障 － 研發(fā)創(chuàng)新的機(jī)制保障應(yīng)從內(nèi)外兩個(gè)方面考慮。 ? 市場和政府助推一級開發(fā)融資 。 考慮加強(qiáng)三級計(jì)劃體系和四方面會議 計(jì)劃體系 一級計(jì)劃 二級計(jì)劃 三級計(jì)劃 ?由運(yùn)營管理部完成，把握大的節(jié)點(diǎn)，公司運(yùn)營管理部和項(xiàng)目總經(jīng)理合編 ?由項(xiàng)目總經(jīng)理組織制訂 ?設(shè)計(jì)計(jì)劃、工程計(jì)劃、營銷計(jì)劃、采購計(jì)劃，由相應(yīng)部門和崗位完成 會議體系 項(xiàng)目運(yùn)營會 每周 PM會 項(xiàng)目周例會 半年總結(jié)會 ?審批項(xiàng)目目標(biāo)成本：目標(biāo)成本由運(yùn)營管理部制訂、項(xiàng)目經(jīng)理會審批，目標(biāo)成本的變動和調(diào)整也需項(xiàng)目經(jīng)理會審批，目標(biāo)成本受兩方面因素影響：一、市場因素；二、項(xiàng)目設(shè)計(jì) ?項(xiàng)目經(jīng)理會（ PM會）的召集人為運(yùn)營管理部 ?拿項(xiàng)目時(shí)成本值、方案時(shí)成本值、施工圖時(shí)成本值、決算時(shí)成本值，上述四個(gè)值由運(yùn)營管理部給出 ?成本管理的難點(diǎn)：對成本值的修正（市場行情值、標(biāo)準(zhǔn)配置） ?銷售利潤率和內(nèi)部回報(bào)率背后就是計(jì)劃、成本等所有內(nèi)容，這時(shí)項(xiàng)目總經(jīng)理的責(zé)任非常重要，項(xiàng)目的每個(gè)時(shí)點(diǎn)必須給出實(shí)際成本目標(biāo)和成本目標(biāo)之間的差值 計(jì)劃管理責(zé)任體系包括如下內(nèi)容 計(jì)劃類別 計(jì)劃名稱 下級計(jì)劃名稱 編制 審核 決策 監(jiān)督／反饋 公 司 級 計(jì) 劃 公司戰(zhàn)略計(jì)劃 公司年度計(jì)劃 運(yùn)營管理部 運(yùn)營總監(jiān) /經(jīng)理 總經(jīng)理辦公會 總經(jīng)理辦公會 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 運(yùn)營管理部 公司年度計(jì)劃 部門年度計(jì)劃 運(yùn)營管理部 公司專項(xiàng)計(jì)劃 公司季度重點(diǎn)工作 公司季度重點(diǎn)工作 公司月度重點(diǎn)工作 運(yùn)營管理部 部門年度計(jì)劃 部門季度計(jì)劃 各部門 運(yùn)營管理部 運(yùn)營管理部 部門季度計(jì)劃 部門月度計(jì)劃 各部門 項(xiàng) 目 級 計(jì) 劃 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 － 經(jīng)營管理部 運(yùn)營總監(jiān) /經(jīng)理 總經(jīng)理辦 公會 項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃 － 項(xiàng)目部經(jīng)理 運(yùn)營管理部 公司運(yùn)營會 運(yùn)營管理部 項(xiàng) 目 專 業(yè) 計(jì) 劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃 設(shè)計(jì)部 項(xiàng)目經(jīng)理／運(yùn)營管理部 項(xiàng)目經(jīng)理／運(yùn)營管理部 項(xiàng)目資金計(jì)劃 － 財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目人力資源計(jì)劃 － 總辦 項(xiàng)目工程計(jì)劃 施工進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目部 項(xiàng)目招標(biāo)采購計(jì)劃 － 成本部 項(xiàng)目營銷計(jì)劃 － 營銷部 項(xiàng)目目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書 － 運(yùn)營管理部 初步思路，不代表最終結(jié)論 運(yùn)營管理方面的重要舉措如下 運(yùn)營管理戰(zhàn)略措施 重點(diǎn) 工作 ?部門和關(guān)鍵崗位設(shè)置： 成立運(yùn)營管理部，考慮三個(gè)技術(shù)崗（計(jì)劃管理崗，負(fù)責(zé)大的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管理；經(jīng)濟(jì)分析崗，負(fù)責(zé)進(jìn)行偏差分析和執(zhí)行控制；目標(biāo)成本崗，負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本的下達(dá)）和一個(gè)管理崗（項(xiàng)目管理崗，分別負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)每個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃編制和進(jìn)度協(xié)調(diào)） ?建立項(xiàng)目計(jì)劃協(xié)調(diào)和決策機(jī)制： 建立計(jì)劃體系，一級計(jì)劃約為 10多個(gè)節(jié)點(diǎn)，由運(yùn)營管理部擬定，二級計(jì)劃由項(xiàng)目經(jīng)理擬定，三級計(jì)劃由各部門經(jīng)理擬定，運(yùn)營管理部負(fù)責(zé)抓一級計(jì)劃，同時(shí)管理二級計(jì)劃，各部門管理二級和三級計(jì)劃 ?建立運(yùn)營會議體系： 計(jì)劃決策 PM會議：對于進(jìn)度、成本和利潤目標(biāo)等進(jìn)行決策，不定期召開；每周項(xiàng)目計(jì)劃協(xié)調(diào)會議，由運(yùn)營管理部組織召開 ?逐步賦予項(xiàng)目經(jīng)理一定的計(jì)劃管理職能 ?項(xiàng)目利潤統(tǒng)籌規(guī)劃機(jī)制： 對于項(xiàng)目利潤的目標(biāo)變化進(jìn)行管理 ?成本預(yù)警管理： 項(xiàng)目的目標(biāo)成本由運(yùn)營管理部提供，成本部提供動態(tài)成本數(shù)據(jù)，逐步建立成本預(yù)警措施 實(shí)施建議： 前四項(xiàng)可以考慮近期實(shí)施，后兩項(xiàng)考慮能力和人員成熟后中期逐步實(shí)施 需要指出的是，成立專業(yè)的運(yùn)營崗位或者部門，對于相關(guān)人員的要求較高，而且并非就可以解決所有問題 ? 成立專業(yè)的運(yùn)營崗位或者部門的相關(guān)要求： ? 具備全環(huán)節(jié)的運(yùn)營管理的能力和專業(yè)知識，團(tuán)隊(duì)需要一定的互補(bǔ)性，通才和專才結(jié)合 ? 部門或者崗位定位清晰，職責(zé)明確，授權(quán)充分 ? 核心高管對于運(yùn)營部門或者崗位的關(guān)注度和信任 ? 核心人員的管理技巧、溝通技巧以及協(xié)調(diào)能力，能夠促成結(jié)果而非轉(zhuǎn)移或者弱化矛盾，需要深刻理解華潤的企業(yè)文化和價(jià)值觀，具備相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn)和較高的情商 ? 秉承低調(diào)做人、把事情推動達(dá)成結(jié)果和為各部門服務(wù)的原則，逐步完善自身的能力 ? 前期先從計(jì)劃和信息共享入手，逐步完善機(jī)制，達(dá)到各部門信任和推動工作的目的 ? 可能面臨的困難或者風(fēng)險(xiǎn)： ? 部門定位不清晰，工作流轉(zhuǎn)過程和職責(zé)不能得到有效確認(rèn)，工作開展困難 ? 人員能力和管理經(jīng)驗(yàn)、管理方法存在問題，導(dǎo)致部門間矛盾變?yōu)楸静块T和其他部門間的沖突 ? 核心高管授權(quán)不足和支持不夠 ? 對于業(yè)務(wù)專業(yè)存在缺陷，外行管理內(nèi)行 ? 不能形成有效的溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制，不能匯總有效信息，缺乏信息輸入的必要條件 關(guān)鍵專業(yè)和職能線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄 1. 運(yùn)營管理實(shí)施計(jì)劃 2. 投資決策實(shí)施計(jì)劃 3. 品牌管理實(shí)施計(jì)劃 4. 設(shè)計(jì)管理實(shí)施計(jì)劃 5. 景觀管理實(shí)施計(jì)劃 6. 營銷管理實(shí)施計(jì)劃 7. 商業(yè)運(yùn)營實(shí)施計(jì)劃 8. 客戶服務(wù)實(shí)施計(jì)劃 9. 工程管理實(shí)施計(jì)劃 10. 成本管理實(shí)施計(jì)劃 11. 物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃 12. 財(cái)務(wù)管理實(shí)施計(jì)劃 13. 人力資源管理實(shí)施計(jì)劃 投資決策是公司最重要的決策，即影響到公司戰(zhàn)略也影響到日后項(xiàng)目中各種細(xì)小的后續(xù)決策 投資決策需要各方面的信息， 需要各個(gè)部門的配合與支持 ，以及某一轉(zhuǎn)專業(yè)部門的統(tǒng)籌 投資決策絕不僅僅考慮某個(gè)項(xiàng)目、甚至部門內(nèi)部，而是 需要平衡整個(gè)公司資源分配 投資決策面臨很大的 不確定性 ，其結(jié)果將需要較長時(shí)間才能顯現(xiàn)，所以需要專業(yè)部門管理 投資決策 投資決策會影響到公司的大量人力資源、財(cái)務(wù)資源等資源的分配，而投資決策所做出的決定會在很長時(shí)間內(nèi) 影響公司的經(jīng)營 1 2 投資決策的重要性直接導(dǎo)致其決策過程需要更加合理，所以需要逐步建立科學(xué)合理的決策方式 3 4 5 投資決策能力取決于對信息、項(xiàng)目定位和投資分析三方面能力的培養(yǎng) 關(guān)鍵要素 關(guān)鍵措施 投資決策能力 ? 關(guān)注政府有關(guān)城市規(guī)劃和地區(qū)改造的方案和計(jì)劃 ? 從土地儲備公司獲取有價(jià)值的土地信息 ? 對一些交通、公共建設(shè)等方面規(guī)劃和建設(shè)可能引發(fā)土地升值進(jìn)行關(guān)注 信息 項(xiàng)目定位 投資分析 ? 對目標(biāo)土地周邊地區(qū)進(jìn)行環(huán)境調(diào)研分析，估算土地價(jià)值和可能的住房需求 ? 通過土地現(xiàn)在價(jià)值和預(yù)估升值潛力，測算市場價(jià)值 ? 結(jié)合市場需求狀況確定目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位 ? 收集相關(guān)成本和市場價(jià)格信息 ? 確定投資分析模型，按照預(yù)估的各種開發(fā)成本進(jìn)行投資分析 ? 對投資分析結(jié)果進(jìn)行市場預(yù)售評價(jià) 同時(shí)，逐步介入城市運(yùn)營和土地整理，作為戰(zhàn)略布局和拿地方式的有力支撐 資源整合 資金實(shí)力 融資能力 相關(guān)資質(zhì) 土地整理 – 由政府壟斷轉(zhuǎn)向企業(yè)運(yùn)作。未來成都置地要成為綜合性的地產(chǎn)開發(fā)商，在價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)上存在能力的豐富與補(bǔ)充 市政規(guī)劃 整體市場 競爭狀況 自身資源 .......... 拿地 方案 施工圖 施工 策劃 銷售 客服 物管 商圈調(diào)查 終端消費(fèi)者 調(diào)查 自身資源 .......... 拿地 定位 整體規(guī)劃 定位 方案 施工圖 施工 營銷策劃 招商 運(yùn)營 整體規(guī)劃 市政規(guī)劃 住宅線 商業(yè)線 ?專業(yè)要求更高，如設(shè)備等 ?空間設(shè)