【正文】 事的分類處理體系 ?建立物業(yè)參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)的機(jī)制 ?建立分層次和分業(yè)態(tài)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ?建立物業(yè)人力資源規(guī)劃 能力提升幅度 小 大 2023－ 2023年，各業(yè)務(wù)線條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件(續(xù)） 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 成本管理 人力資源 財(cái)務(wù)管理 運(yùn)營(yíng)管理 ?建立潛在駐商的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫 ?逐步組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)線專業(yè)隊(duì)伍 能力提升幅度 小 大 ?加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本控制，完善景觀、裝飾等專業(yè)分包的企業(yè)定額 ?加強(qiáng)短缺的專業(yè)分包資源庫的建設(shè)，完善資源庫動(dòng)態(tài)評(píng)估體系 ?人力資源規(guī)劃（招聘、培訓(xùn)、需求、任用） ?提升本地融資能力 ?加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，尤其是土地增殖稅的應(yīng)對(duì)策略 ?建立運(yùn)營(yíng)管理部，加強(qiáng)計(jì)劃、信息和執(zhí)行監(jiān)控管理 20232023年，調(diào)整和能力提升階段的重點(diǎn)措施如下 重點(diǎn)措施 注釋 職能管理線條主要措施 業(yè)務(wù)管理線條主要措施 ? 有計(jì)劃的逐步引入人才，進(jìn)行組織調(diào)整和梯隊(duì)建設(shè) ? 進(jìn)行品牌效果評(píng)估，突出品牌溢價(jià)和客戶以及相關(guān)利益者品牌宣導(dǎo) ? 在穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上逐步調(diào)整團(tuán)隊(duì)和架構(gòu)組成 ? 逐步建立設(shè)計(jì)的研發(fā)隊(duì)伍，成立研發(fā)中心，以組織形式給予固化，形成組織能力 ? 在 產(chǎn)品配置表、產(chǎn)品模塊、專項(xiàng)研究和業(yè)務(wù)流程等方面進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的制訂和推行 ? 成立客戶服務(wù)中心，加強(qiáng)客戶資源的管理、客戶服務(wù)體系建立和客戶研究 ? 建立相對(duì)完善的動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)庫和企業(yè)定額庫 ? 通過并購、重組等多種方式運(yùn)作拿地 ? 重點(diǎn)提升投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、和客戶服務(wù)三項(xiàng)核心能力 ? 總結(jié)提煉業(yè)務(wù)模塊和標(biāo)準(zhǔn)，為授權(quán)和快速發(fā)展奠定基礎(chǔ) 階段工作主要目標(biāo) ? 規(guī)模穩(wěn)定之后，重點(diǎn)進(jìn)行核心能力的提升，尤其是規(guī)劃設(shè)計(jì)和客戶服務(wù)等 ? 加強(qiáng)管理和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制訂和推行 ? 戰(zhàn)略對(duì)于核心能力的要求應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)加強(qiáng) 2023－ 2023年，各業(yè)務(wù)線條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 工程管理 品牌管理 營(yíng)銷管理 客戶服務(wù) 物業(yè)管理 ?項(xiàng)目綜合評(píng)估體系建立 ?成立研發(fā)小組 ?建立不同產(chǎn)品線配置標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)要結(jié)合成本數(shù)據(jù) ?根據(jù)不同客群行為方式，進(jìn)行定制化設(shè)計(jì)的能力 ?建立商業(yè)形態(tài)景觀資源庫 ?完善協(xié)調(diào)機(jī)制，如景觀與建筑設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)等 ?安全、質(zhì)量工程管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的全面推廣，組織對(duì)各項(xiàng)目工程進(jìn)行質(zhì)量的事中監(jiān)督和事后綜合評(píng)估 ?品牌效果評(píng)估機(jī)制建立 ?品牌承諾深入和品牌元素細(xì)化措施 ?建立針對(duì)不同客群的銷售服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ?成立客戶價(jià)值體系研究“虛擬團(tuán)隊(duì)” ?落實(shí)營(yíng)銷中的品牌推廣職責(zé) ?成立客戶服務(wù)中心 ?建立統(tǒng)一的客戶信息管理平臺(tái) ?建立標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)體系 ?建立分專業(yè)的技術(shù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 能力提升幅度 小 大 2023－ 2023年，各業(yè)務(wù)線條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件(續(xù)） 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 成本管理 人力資源 財(cái)務(wù)管理 運(yùn)營(yíng)管理 ?建立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系 ?建立招商環(huán)節(jié)管理體系 能力提升幅度 小 大 ?嘗試建立區(qū)域和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如嘗試和行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)如萬科、中海等建立供應(yīng)商聯(lián)合評(píng)估和資源庫機(jī)制等 ?完善精裝房的目標(biāo)成本和企業(yè)定額，嘗試建立商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本和企業(yè)定額 ?人力資源體系完善（組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、薪酬體系的建立、績(jī)效管理體系的建立） ?重點(diǎn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的功能完善，如財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制和分析等 ?完善幾級(jí)計(jì)劃體系和會(huì)議體系，逐步加強(qiáng)目標(biāo)成本擬定功能 20232023年，穩(wěn)定發(fā)展和市場(chǎng)領(lǐng)先階段的重點(diǎn)措施如下 重點(diǎn)措施 注釋 職能管理線條主要措施 業(yè)務(wù)管理線條主要措施 ? 融資方式多元化和加強(qiáng)資產(chǎn)處置和資本管理能力 ? 關(guān)注員工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃和建立素質(zhì)測(cè)評(píng)體系 ? 繼續(xù)加強(qiáng)融資能力和人力資源管理 ? 設(shè)計(jì)的研發(fā)中心重點(diǎn)加強(qiáng)設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、細(xì)節(jié)關(guān)注和專項(xiàng)研究創(chuàng)新 ? 通過人員配備等方式加強(qiáng)企業(yè)發(fā)展部的資本運(yùn)營(yíng)和投融資決策能力 ? 在客戶服務(wù)中心下面，成立客戶需求研究中心，主導(dǎo)客戶需求的深度研究 ? 研發(fā)中心關(guān)注如何保證領(lǐng)先優(yōu)勢(shì) ? 客戶需求研究中心作為需求的提出和檢驗(yàn)方，設(shè)計(jì)研發(fā)中心為執(zhí)行方 階段工作主要目標(biāo) ? 保持領(lǐng)先的市場(chǎng)份額和收入規(guī)模 ? 在核心能力方面保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì) ? 同時(shí)在業(yè)務(wù)各個(gè)線條保持整合均好 ? 保持市場(chǎng)份額和競(jìng)爭(zhēng)兩方面的市場(chǎng)領(lǐng)先 2023－ 2023年，各業(yè)務(wù)線條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 工程管理 品牌管理 營(yíng)銷管理 客戶服務(wù) 物業(yè)管理 ?培養(yǎng)資本和投融資人才，嘗試深入的戰(zhàn)略合作和聯(lián)合開發(fā) ?產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的能力 ?產(chǎn)品理念創(chuàng)新能力 ?開展景觀專項(xiàng)研究 ?開展不同客群對(duì)景觀價(jià)值感知體系研究 ?嘗試進(jìn)行項(xiàng)目管理外包模式等方式推行項(xiàng)目管理模式的創(chuàng)新 ?品牌戰(zhàn)略、核心價(jià)值理念和推廣計(jì)劃的重新思考 客戶價(jià)值挖掘與全價(jià)值鏈環(huán)節(jié)營(yíng)銷： －不同客群換房周期中置業(yè)需求的挖掘 －全程營(yíng)銷資源的挖掘與傳播 －相關(guān)利益者營(yíng)銷 ?在客戶服務(wù)中心的基礎(chǔ)上成立客戶需求研究中心 ?成立客戶服務(wù)中心的品質(zhì)部，進(jìn)行專業(yè)分工 ?建立起有聲譽(yù)的社區(qū)文化品牌 能力提升幅度 小 大 2023－ 2023年，各業(yè)務(wù)線條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件(續(xù)） 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 成本管理 人力資源 財(cái)務(wù)管理 運(yùn)營(yíng)管理 ?建立經(jīng)營(yíng)戶價(jià)值評(píng)估、管理體系 能力提升幅度 小 大 ?建立成本投入產(chǎn)出分析體系，嘗試進(jìn)行投入和收入、客戶滿意度方面的敏感度分析 ?引入關(guān)鍵崗位員工素質(zhì)測(cè)評(píng)體系，根據(jù)員工特點(diǎn)、“定向”培養(yǎng) ?在投資和融資方面，提升能力和加強(qiáng)人員配置，為集團(tuán)和公司提供決策依據(jù) ?在合作項(xiàng)目方面，公司注冊(cè)、股權(quán)分配和相關(guān)決策方面在集團(tuán)指導(dǎo)下能夠進(jìn)行相關(guān)的合理處置 ?完善利潤(rùn)統(tǒng)籌規(guī)劃?rùn)C(jī)制，從動(dòng)態(tài)控制角度進(jìn)行目標(biāo)管理 三、項(xiàng)目管理模式演變分析。按照發(fā)展階段不同，地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理模式主要可以分為四類 單項(xiàng)目制組織結(jié)構(gòu) 多項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu) 區(qū)域中心制跨區(qū)域組織結(jié)構(gòu) 事業(yè)部制多項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu) 案例：重慶龍湖 案例：萬科集團(tuán) 案例：萬通實(shí)業(yè) 初始發(fā)展階段 高級(jí)發(fā)展階段 在選擇上述四種組織模式的過程中，必須解決下面三個(gè)方面的問題：第一，項(xiàng)目公司定位問題 示意 項(xiàng)目公司（部）的五種定位對(duì)應(yīng)不同的經(jīng)濟(jì)考核責(zé)任，同時(shí)也代表了五種不同的項(xiàng)目公司與總部的權(quán)限劃分 工程部外派 工程施工管理 工程施工管理＋賣場(chǎng)管理 項(xiàng)目前期＋工程施工管理＋銷售管理 拿地＋前期＋策劃＋施工＋銷售 費(fèi)用包干 費(fèi)用包干＋工程成本 費(fèi)用包干＋工程成本＋銷售收入 費(fèi)用包干＋工程成本＋銷售利潤(rùn) 費(fèi)用包干＋項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目公司（部）的定位 經(jīng)濟(jì)考核責(zé)任 第二，公司總部的定位問題 公司總部管理定位 示意 戰(zhàn)略管理中心 投資管理中心 經(jīng)營(yíng)管理中心 人力管理中心 財(cái)務(wù)管理中心 信息管理中心 第三，各級(jí)定位的授權(quán)問題 公司 戰(zhàn)略 現(xiàn)有組織對(duì)戰(zhàn)略的適應(yīng)性 管控模式 責(zé)任中心確定 部門職責(zé) 關(guān)鍵權(quán)限的劃分 崗位劃分 流程 績(jī)效考核 組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) 權(quán)限劃分的原則 影響授權(quán)的三方面因素： 職業(yè)經(jīng)理人體系：項(xiàng)目公司 /部負(fù)責(zé)人或開發(fā)團(tuán)隊(duì)的職業(yè)能力水平； 管理標(biāo)準(zhǔn)體系：對(duì)項(xiàng)目和各板塊業(yè)務(wù)過程的管理標(biāo)準(zhǔn)和授權(quán)尺度； 經(jīng)營(yíng)管理報(bào)表體系：對(duì)項(xiàng)目和各板塊業(yè)務(wù)過程信息的實(shí)時(shí)掌握； 中長(zhǎng)期成都置地項(xiàng)目管理模式演變的初步設(shè)想 特點(diǎn)分析： ?項(xiàng)目部包含設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷和成本四方面人員，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)于四方面人員有行政管理權(quán)和較多比例的考核權(quán)，通常為 60％左右； ?公司層面設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷和成本四個(gè)線條，對(duì)于項(xiàng)目各線條人員有業(yè)務(wù)管理權(quán)和相對(duì)較少比例的考核權(quán)，通常為 40％左右； ?項(xiàng)目經(jīng)理作為該項(xiàng)目的第一負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)人，對(duì)于項(xiàng)目計(jì)劃、資源協(xié)調(diào)有決定權(quán)，并通過公司層面由總經(jīng)理召開的 PM會(huì)議來參與公司層面的資源調(diào)配。 公司各業(yè)務(wù)和職能線條 項(xiàng)目部 各業(yè)務(wù)和職能線條，增加運(yùn)營(yíng)管理線條 項(xiàng)目部包含設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷和成本四方面人員，實(shí)行雙重管理 具體的管理模式圖和職能線條分工如下 總經(jīng)理 線條負(fù)責(zé)人 線條負(fù)責(zé)人 線條負(fù)責(zé)人 線條負(fù)責(zé)人 設(shè)計(jì)線條 合約 /成本線條 工程線條 營(yíng)銷線條 項(xiàng)目總經(jīng)理 項(xiàng)目設(shè) 計(jì)經(jīng)理 項(xiàng)目采購經(jīng)理 項(xiàng)目工程經(jīng)理 項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理 項(xiàng)目部模式 PM會(huì)議 行政管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 運(yùn)營(yíng)管理線條 公司運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái) 但是，這樣的項(xiàng)目管理模式演變需要一定的邊界條件 項(xiàng)目管理模式的演變 系統(tǒng)、協(xié)同的文化 團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)和專業(yè)能力 運(yùn)營(yíng)管理體系 合理的授權(quán)體系 業(yè)務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn) 邊界條件 這樣的邊界條件對(duì)于成都置地提出了相應(yīng)要求 系統(tǒng)、協(xié)同的文化 團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)和 專業(yè)能力 運(yùn)營(yíng)管理體系 合理的授權(quán)體系 業(yè)務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn) ? 文化的再造和核心價(jià)值觀的融合變的非常重要，團(tuán)隊(duì)意識(shí)和系統(tǒng)的目標(biāo)導(dǎo)向應(yīng)深入人心 ? 團(tuán)隊(duì)的成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間，尤其是關(guān)鍵崗位如項(xiàng)目總經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人、各專業(yè)線條的負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目部的專業(yè)經(jīng)理等 ? 公司層面的運(yùn)營(yíng)管理體系，尤其是信息收集體系、計(jì)劃管理體系、運(yùn)營(yíng)監(jiān)督體系、項(xiàng)目后評(píng)估體系等 ? 對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理線條、項(xiàng)目總經(jīng)理和各專業(yè)負(fù)責(zé)人給予一定授權(quán)，在計(jì)劃管理和運(yùn)營(yíng)監(jiān)督的體系下合理運(yùn)行 ? 授權(quán)的依據(jù)是管理的標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，要求成都置地有相對(duì)完善的制度和流程體系，應(yīng)考慮在中期（ 2023年）左右重點(diǎn)加強(qiáng)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制訂和推廣 目錄 一． 成都置地公司層面戰(zhàn)略要求 二． 關(guān)鍵專業(yè)和職能線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃 各線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃邏輯導(dǎo)圖 公司層面戰(zhàn)略措施 業(yè)務(wù)線條機(jī)制 職能線條機(jī)制 業(yè)務(wù)線條措施 職能線條措施 職能線條 資源和能力現(xiàn)狀 業(yè)務(wù)線條 資源和能力現(xiàn)狀 關(guān)鍵專業(yè)和職能線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄 1. 運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃 2. 投資決策實(shí)施計(jì)劃 3. 品牌管理實(shí)施計(jì)劃 4. 設(shè)計(jì)管理實(shí)施計(jì)劃 5. 景觀管理實(shí)施計(jì)劃 6. 營(yíng)銷管理實(shí)施計(jì)劃 7. 商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃 8. 客戶服務(wù)實(shí)施計(jì)劃 9. 工程管理實(shí)施計(jì)劃 10. 成本管理實(shí)施計(jì)劃 11. 物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃 12. 財(cái)務(wù)管理實(shí)施計(jì)劃 13. 人力資源管理實(shí)施計(jì)劃 成都置地現(xiàn)有項(xiàng)目管理存在的主要問題表現(xiàn)如下 效率損失在部門之間的接口處，沒有形成協(xié)同效應(yīng) 多條并行工作，應(yīng)做到無縫連接，提升效率和改善效果 ?計(jì)劃管理缺乏“計(jì)劃”性： 部門之間缺乏協(xié)同，彼此計(jì)劃不兼容或者接口困難，往往接口處存在很多問題，各自為政，比如項(xiàng)目計(jì)劃和材料供應(yīng)計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、開發(fā)計(jì)劃以及客戶等方面。而地產(chǎn)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)應(yīng)該是系統(tǒng)整合的過程，需要多個(gè)部門的配合和綜合計(jì)劃的完整以及科學(xué)； ?20％項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)， 80％核心高管協(xié)調(diào)： 項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)了少部分協(xié)調(diào)的職責(zé)，但是更多的情況下，核心高管成為了企業(yè)多項(xiàng)目管理的綜合計(jì)劃員和協(xié)調(diào)者，高管的精力和關(guān)注度成為計(jì)劃執(zhí)行的瓶頸； ?信息溝通存在障礙： 部門之間的信息溝通渠道非正式化，多依賴會(huì)議信息的交流，而缺乏系統(tǒng)的公司層面的信息的整體收集、傳達(dá)和計(jì)劃方面的系統(tǒng)考慮； ?沒有組織保障： 由于缺乏計(jì)劃和協(xié)調(diào)監(jiān)督的部門、崗位和相關(guān)人員，計(jì)劃較粗放，而且缺乏監(jiān)督控制環(huán)節(jié)，難免有遺漏和缺失。 現(xiàn)行多項(xiàng)目管理機(jī)制問題示意 現(xiàn)狀 理想 狀況 戰(zhàn)略規(guī)劃 政策 資本支出 預(yù)算 銷售收入 預(yù)算 損益表負(fù)債表預(yù)算 經(jīng)營(yíng) 成本 預(yù)算 制訂 匯總 審核推行 費(fèi)用 預(yù)算 現(xiàn)金流量 預(yù)算 目標(biāo)分解 編制預(yù)算 土地儲(chǔ)備計(jì)劃 人力資源計(jì)劃 采購 計(jì)劃 固定資產(chǎn)購置 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)效益 成長(zhǎng)規(guī) 模 投資計(jì)劃 銷售 計(jì)劃 品牌計(jì)劃 戰(zhàn)略規(guī)劃財(cái)務(wù)模擬 行業(yè) 市場(chǎng) 對(duì)手