【正文】 Thursday, May 20, 2023 華潤置地成都公司 戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃匯報材料 兩點(diǎn)說明 ? 承接戰(zhàn)略的要求，對于各條線的階段工作重點(diǎn)和實(shí)施計(jì)劃作出建議； ? 相關(guān)建議是在 2023年 11月這一時點(diǎn)上進(jìn)行的，不排除隨著時間和實(shí)際情況發(fā)生變化從而需要作出調(diào)整的可能。 目錄 一． 成都置地公司層面戰(zhàn)略要求 二． 關(guān)鍵專業(yè)和職能線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃 公司層面戰(zhàn)略措施邏輯導(dǎo)圖 公司戰(zhàn)略輸入 業(yè)務(wù)發(fā)展策略 階段性戰(zhàn)略 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目管理模式 的演變 公司層面戰(zhàn)略要求 一、業(yè)務(wù)發(fā)展策略方面。未來成都置地要成為綜合性的地產(chǎn)開發(fā)商，在價值鏈各環(huán)節(jié)上存在能力的豐富與補(bǔ)充 市政規(guī)劃 整體市場 競爭狀況 自身資源 .......... 拿地 方案 施工圖 施工 策劃 銷售 客服 物管 商圈調(diào)查 終端消費(fèi)者 調(diào)查 自身資源 .......... 拿地 定位 整體規(guī)劃 定位 方案 施工圖 施工 營銷策劃 招商 運(yùn)營 整體規(guī)劃 市政規(guī)劃 住宅線 商業(yè)線 ?專業(yè)要求更高，如設(shè)備等 ?空間設(shè)計(jì)要更加貼近不同業(yè)態(tài)與駐商需求 ?細(xì)節(jié)把握：消防要求提高等 ?目前能力缺項(xiàng)？ ?目前能力缺項(xiàng)？ ?根據(jù)駐商需求 ,要求更加精準(zhǔn)定位 ?拿地分析能力轉(zhuǎn)變 ?設(shè)備采購供應(yīng)商資源庫要加強(qiáng) ?更多的轉(zhuǎn)向與潛在駐商在商業(yè)價值上的溝通 ?要更多分析商業(yè)人流的特點(diǎn) 能力轉(zhuǎn)變 能力 缺項(xiàng) 根據(jù)住宅與商業(yè)寫字樓價值鏈能力的對比分析，應(yīng)注重以下三類缺口的彌補(bǔ) 人才缺口 管理體系缺口 資源缺口 ?商業(yè)策劃人才 ?商業(yè)運(yùn)營管理人才 ?商業(yè)、寫字樓設(shè)備工程師 ?商業(yè)、寫字樓設(shè)備供應(yīng)商資源 ?潛在駐商資源 ?商業(yè)、寫字樓運(yùn)營管理體系 ?招商管理體系 同時，公司層面的業(yè)務(wù)發(fā)展策略對于核心線條也提出了要求 ?綜合性地產(chǎn)企業(yè)： 成都置地的愿景是成為有競爭力的領(lǐng)導(dǎo)地位的綜合性地產(chǎn)企業(yè)，涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)、綜合體等 ?重視資源的獲?。?重視土地資源的獲取和集團(tuán)內(nèi)部、公司外部各種資源的整合 ?多產(chǎn)品線策略： 在住宅開發(fā)方面，堅(jiān)持大盤和中等規(guī)模項(xiàng)目結(jié)合的開發(fā)策略，并堅(jiān)持在中高檔群體方面進(jìn)行細(xì)分，形成自身的多條產(chǎn)品線 ?客戶細(xì)分策略和人文屬性追求： 在住宅方面，不斷進(jìn)行客戶的積累和細(xì)分，通過細(xì)分為不同的客戶創(chuàng)造價值，持續(xù)提升客戶的滿意度，并重視給客戶帶來的人文歸屬和附加增值 業(yè)務(wù)發(fā)展策略概述 業(yè)務(wù)發(fā)展策略的要求 ?關(guān)注資源的有效整合： 集團(tuán)內(nèi)部商業(yè)和綜合體資源的整合，并有效整合外部顧問和商業(yè)運(yùn)營公司，關(guān)注創(chuàng)新，提升團(tuán)隊(duì)能力 ?關(guān)注土地獲?。?加強(qiáng)市場研究和土地信息收集，系統(tǒng)的進(jìn)行投資決策行為的研究和分析 ?關(guān)注客戶研究： 前端對于目標(biāo)客戶群體和潛在客戶的分析和研究形成系統(tǒng)化的能力，并加強(qiáng)對于后端客戶資源的分析和整合，有效進(jìn)行客戶細(xì)分，并關(guān)注客戶研究成果的及時應(yīng)用 ?關(guān)注產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品創(chuàng)新： 在總結(jié)、積累和規(guī)類的基礎(chǔ)上，形成自身的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并有效通過組織的形式，逐步形成系統(tǒng)的研發(fā)能力 業(yè)務(wù)發(fā)展策略對于資源整合、土地獲取、客戶研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及創(chuàng)新提出了要求，這些都將對應(yīng)各個線條的計(jì)劃 資源整合 土地獲取 客戶研究 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)以及創(chuàng)新 ? 集團(tuán)內(nèi)部商業(yè)、寫字樓和綜合體資源的嫁接，合理和充分利用集團(tuán)資源 ? 外部供應(yīng)商包括設(shè)計(jì)資源、材料設(shè)備、后端裝修資源、技術(shù)支持、外部商業(yè)運(yùn)營顧問等方面的整合，應(yīng)考慮如何進(jìn)行資源的有效整合 ? 著手進(jìn)行企業(yè)發(fā)展部人員的補(bǔ)充和能力提升，進(jìn)行土地信息收集和市場研究 ? 考慮多種方式拿地，分析對手拿地手段和策略，在土地整理、重組、兼并和收購方面投入人手和精力進(jìn)行準(zhǔn)備 ? 不斷加強(qiáng)客戶研究能力的提升，在中期（ 2023年）左右成立客戶服務(wù)中心，進(jìn)行客戶分析、專項(xiàng)研究命題和效果反饋，在更長一些的時間（如 2023－2023年）左右成立客戶需求研究中心，系統(tǒng)加強(qiáng)客戶的分析 ? 著手進(jìn)行設(shè)計(jì)研發(fā)平臺的建設(shè)，在中期（ 2023年）左右成立固定研發(fā)小組進(jìn)而成立研發(fā)中心，在產(chǎn)品系列細(xì)分、產(chǎn)品配置表、核心專項(xiàng)研究等幾方面形成優(yōu)勢 二、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)方面。應(yīng)考慮到不同階段的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求 3843650204060801001202023 2023 2023 2023 2023 2023單位：億元2023－ 2023年銷售收入（結(jié)轉(zhuǎn)）目標(biāo) 階段性目標(biāo) ?2023－ 2023年，放量快速增長階段： 回款、收入結(jié)轉(zhuǎn)、竣工和入伙的壓力較迫切，收入方面將從 10億元左右到30多億元將近 40億元，規(guī)模擴(kuò)張較大。調(diào)整團(tuán)隊(duì)和人員，在保證工程質(zhì)量和客戶滿意的基礎(chǔ)上，逐步適應(yīng)多項(xiàng)目管理和壓力下的工作 ?2023－ 2023年，調(diào)整和能力提升階段： 在 2023年規(guī)模穩(wěn)定在 40億元左右之后，業(yè)務(wù)能力和職能管理的提升變的日益重要，尤其是三項(xiàng)核心能力。管理和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求變的日益重要，應(yīng)追求更高的客戶滿意度和產(chǎn)品溢價 ?2023－ 2023年，穩(wěn)定發(fā)展和市場領(lǐng)先階段： 經(jīng)歷前兩個階段的積累之后，市場份額擴(kuò)大，依靠核心能力的優(yōu)化和各環(huán)節(jié)的均衡取得成都市場的領(lǐng)導(dǎo)地位 三個階段的要點(diǎn)都直接體現(xiàn)在業(yè)務(wù)和職能管理體系上 市場 研究 投資 決策 土地 獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 市場 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目施工階段 招標(biāo) 投標(biāo) 施工 組織 進(jìn)度 質(zhì)量 銷售服務(wù)階段 品牌 銷售 組織 物業(yè) 管理 金融投資與財(cái)務(wù)管理 人力資源與行政管理 主價值鏈 職能管理 戰(zhàn)略管理 決策拿地階段 市場研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本 經(jīng)營管理階段策劃銷售 經(jīng)營管理物業(yè)管理財(cái)務(wù)和資本管理 人力資源管理 品牌管理 業(yè)務(wù)管理 設(shè)計(jì)管理 成本管理 投資決策管理 客戶服務(wù)管理 營銷管理 物業(yè)管理 工程管理 根據(jù)第一階段戰(zhàn)略規(guī)劃要求，各項(xiàng)能力增長方向如下： 012345678910投資決策整體規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)能力前期策劃銷售管理工程管理成本管理客戶服務(wù)物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營資金實(shí)力品牌管理組織協(xié)調(diào)人才儲備行業(yè)平均水平 成都置地現(xiàn)狀 未來努力方向 在前端，投資決策、整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)三方面能力應(yīng)重點(diǎn)提升，尤其是整體規(guī)劃能力 對于從策劃、銷售到工程、成本和物業(yè)等各個環(huán)節(jié)，應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的提升，做到協(xié)同發(fā)展 品牌的傳播應(yīng)講清楚企業(yè)的特性，同時在人才儲備方面應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃和培育，并在公司層面的組織協(xié)調(diào)方面進(jìn)行重點(diǎn)提升 在后端，重視客戶的戰(zhàn)略重要性，從客戶外部的角度對于公司各條線進(jìn)行評價，客戶是評價的唯一標(biāo)準(zhǔn) 至 2023年，成都置地各業(yè)務(wù)線條能力達(dá)到的業(yè)務(wù)線條機(jī)制的能力階梯 注：各業(yè)務(wù)線條行業(yè)發(fā)展階段在分項(xiàng)機(jī)制中有詳細(xì)闡述 圖例 現(xiàn)在所處階梯 至 2023年要達(dá)到的階梯 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 成本管理 營銷管理 品牌管理 客戶服務(wù) 物業(yè)管理 人力資源 財(cái)務(wù)管理 第一階梯 第二階梯 第三階梯 對接設(shè)計(jì)院和對內(nèi)的技術(shù)支持 管理設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)優(yōu)化 產(chǎn)品創(chuàng)新，設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新 園林設(shè)計(jì) 人文景觀 大景觀設(shè)計(jì) 賣點(diǎn)包裝 全程營銷 整合營銷 物業(yè)公司 客戶服務(wù)部 客戶服務(wù)中心 土地信息收集 城市運(yùn)營 資本運(yùn)營 品牌元素 品牌承諾 價值創(chuàng)造 業(yè)務(wù)線條機(jī)制的能力階梯 基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù) 社區(qū)文化建設(shè) 增值服務(wù) 基于職能的人力資源管理 基于戰(zhàn)略的人力資源管理 基于能力的人力資源管理 財(cái)務(wù)會計(jì) 管理會計(jì) 日常成本核算和控制 系統(tǒng)化成本控制 價值創(chuàng)造 業(yè)務(wù)線條機(jī)制： 根據(jù)戰(zhàn)略要求，各階段每個業(yè)務(wù)線條的能力增長路徑如下 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 工程管理 品牌管理 營銷管理 客戶服務(wù) 物業(yè)管理 2023年底能力曲線 2023年底能力曲線 2023年底能力曲線 ?為拿地提供信息支持 ?保障項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度 ?建立專業(yè)積累的方式 ?保障交付房屋的時間與工程質(zhì)量 ?理清品牌傳播的整體思路與計(jì)劃 ?建立統(tǒng)一銷售客戶數(shù)據(jù)庫 ?保障交房過程的客戶滿意度 ?擬定人才擴(kuò)充計(jì)劃 ?穩(wěn)步提升現(xiàn)有服務(wù)滿意度 ?增強(qiáng)景觀與客戶需求契合度 ?保障設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度與質(zhì)量 ?形成系統(tǒng)的信息收集、分析能力 ?建立可持續(xù)的創(chuàng)新能力 ?定制生活方式的設(shè)計(jì)能力 ?增強(qiáng)景觀的人文屬性 ?工程管理的標(biāo)準(zhǔn)化體系能夠取得成效 ?品牌推廣的各部門協(xié)同作戰(zhàn)能力 ?能夠系統(tǒng)的支持前端拿地與規(guī)劃設(shè)計(jì)的能力 ?提出文化資源整合方向 ?具備客戶資源的系統(tǒng)管理、分析能力 ?多業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)能力 ?具備戰(zhàn)略合作能力 ?標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制能力 ?理念創(chuàng)新能力 ?成為體現(xiàn)生活方式定制的重要載體 ?形成完善的多項(xiàng)目管理模式 ?根據(jù)市場進(jìn)行品牌戰(zhàn)略調(diào)整 ?客戶需求研究能力 ?服務(wù)品質(zhì)管理能力 ?人文文化和文化歸屬社區(qū)營造 ?為企業(yè)創(chuàng)造良好外部生存環(huán)境 根據(jù)戰(zhàn)略要求 ,各階段每個業(yè)務(wù)線條的能力增長路徑如下 (續(xù) ) 商業(yè)運(yùn)營 2023年底能力曲線 2023年底能力曲線 2023年底能力曲線 成本管理 人力資源 財(cái)務(wù)管理 ?初步具備根據(jù)潛在駐商要求，進(jìn)行商業(yè)定位的能力 ?卓越的商業(yè)運(yùn)營能力 ?形成相對完善的商業(yè)運(yùn)營體系 運(yùn)營管理 ?初步建設(shè)運(yùn)營管理體系，重點(diǎn)從信息和計(jì)劃入手 ?形成利潤導(dǎo)向下的多項(xiàng)目管控模式體系 ?完善計(jì)劃、預(yù)算、信息、執(zhí)行監(jiān)控和組織績效執(zhí)行體系 ?供應(yīng)商管理能力和采購計(jì)劃性的加強(qiáng) ?人力資源規(guī)劃能力 ?財(cái)務(wù)日常管理能力規(guī)范化、制度化，財(cái)務(wù)效率提高 ?系統(tǒng)的成本控制能力 ?人力資源管理體系完善 ?系統(tǒng)的財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)控制能力 ?系統(tǒng)的成本分析能力 ?關(guān)鍵崗位員工系統(tǒng)培養(yǎng)和職業(yè)生涯規(guī)劃能力 ?系統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析和決策能力 20232023年，放量快速增長階段的重點(diǎn)措施如下 重點(diǎn)措施 注釋 職能管理線條主要措施 業(yè)務(wù)管理線條主要措施 ? 加強(qiáng)運(yùn)營管理能力，尤其是計(jì)劃管理和計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)控管理 ? 加強(qiáng)部門建設(shè)，提升組織能力 ? 計(jì)劃管理和組織能力成為公司發(fā)展的短板，應(yīng)著手補(bǔ)足 ? 投資拿地能力提升：系統(tǒng)進(jìn)行土地信息收集和市場研究，并著手準(zhǔn)備郊區(qū)布局和城區(qū)新土地的獲取 ? 營銷各部門核心資源和能力的共享、整合 ? 優(yōu)化成本招采和供應(yīng)計(jì)劃，加強(qiáng)資源庫建設(shè) ? 逐步推行工程質(zhì)量和安全標(biāo)準(zhǔn) ? 進(jìn)一步土地資源的獲取應(yīng)提前考慮 ? 內(nèi)部整合有益于經(jīng)驗(yàn)共享和交流 ? 工程和成本是保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ) 階段工作主要目標(biāo) ? 保證回款額、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、利潤、以及工程進(jìn)度按照既定節(jié)點(diǎn)按時完成 ? 在規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時保持現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求 ? 在倍數(shù)放量增長的壓力下，保證目標(biāo)完成成為首要任務(wù) 2023－ 2023年，各業(yè)務(wù)線條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 工程管理 品牌管理 營銷管理 客戶服務(wù) 物業(yè)管理 ?市場研究和系統(tǒng)土地信息收集機(jī)制的建立 ?介入城市運(yùn)營和土地整理 ?建立內(nèi)部知識積累平臺 ?開展精裝的專項(xiàng)研究 ?建立通用景觀做法的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ?建立景觀前期客戶需求調(diào)研體系 ?逐步建立工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 ?逐步建立項(xiàng)目經(jīng)理培養(yǎng)機(jī)制 ?品牌戰(zhàn)略規(guī)劃和核心理念明確 ?品牌傳播計(jì)劃擬定 ?建立客戶檔案統(tǒng)一管理辦法 ?建立媒體資源庫 ?建立內(nèi)部溝通機(jī)制 ?全面推廣客戶服務(wù)熱線 ?建立客戶報