【正文】 并在長(zhǎng)期關(guān)注企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)，從投融資和資產(chǎn)管理的角度來(lái)考慮投資決策行為 ?公司資產(chǎn)組合的調(diào)整 ?運(yùn)用多種金融工具調(diào)整和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu) ?公司資金安排及債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ?運(yùn)用并購(gòu)和資產(chǎn)重組的多種投資手段進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（或資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)） 資本運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容 ?企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略的選擇 綜上所述，根據(jù)戰(zhàn)略的要求，投資及企業(yè)發(fā)展工作分為部門(mén)建設(shè)和能力提升、城市運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)三個(gè)階段 部門(mén)建設(shè)和體系完善 城市運(yùn)營(yíng) 資本運(yùn)營(yíng) 戰(zhàn)略要求 加強(qiáng)土地信息收集和成都市場(chǎng)規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)策略研究，完善部門(mén)建設(shè) 逐步介入城市運(yùn)營(yíng)和規(guī)劃、配套，考慮介入一級(jí)土地市場(chǎng)，合理整合集團(tuán)內(nèi)部和外部資源 通過(guò)多種方式進(jìn)行土地的獲取，包括并購(gòu)重組等，從前端資本運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看待投資行為 短期（ 2023～ 2023年） 中期（ 2023～ 2023年） 長(zhǎng)期（ 2023～ 2023年） 短期：部門(mén)建設(shè)和體系完善 短期：部門(mén)建設(shè)和體系完善階段 基礎(chǔ) 研究 重點(diǎn) 工作 ?成都市場(chǎng)分析： 地區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)、銷售價(jià)格、供求關(guān)系等分析，城區(qū)以現(xiàn)有熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹?，郊區(qū)關(guān)注規(guī)劃條件 ?土地信息分析： 成都市場(chǎng)土地供應(yīng)情況按照區(qū)縣進(jìn)行歷年分析 ?土地拍賣分析： 大成都區(qū)域拍賣土地的基本信息、價(jià)格、報(bào)名條件、拍賣時(shí)間等 ?規(guī)劃資料研究： 大成都區(qū)域各區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃條件和規(guī)劃方案圖 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究： 對(duì)于萬(wàn)科、中海、藍(lán)光、龍湖等對(duì)手的土地儲(chǔ)備、參與招牌掛情況、拿地手段和現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式、開(kāi)盤(pán)節(jié)奏以及競(jìng)爭(zhēng)策略等進(jìn)行定期分析 ?土地信息收集： 系統(tǒng)的對(duì)于未來(lái)幾年放量供應(yīng)的區(qū)域和重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域進(jìn)行持續(xù)跟蹤，形成內(nèi)部的土地信息庫(kù)，為投資決策拿地提供決策支持 ?專項(xiàng)研究： 在基礎(chǔ)研究體系的基礎(chǔ)上，逐步對(duì)于土地運(yùn)作、法律事務(wù)、稅務(wù)處理、成都市場(chǎng)政策、一級(jí)土地運(yùn)作等方面進(jìn)行專項(xiàng)研究 ?人員的補(bǔ)充： 對(duì)于現(xiàn)有部門(mén)內(nèi)部崗位和人員進(jìn)行規(guī)劃，補(bǔ)充投資分析、金融和財(cái)務(wù)、管理工程、統(tǒng)計(jì)等方面的人才 ?項(xiàng)目評(píng)估體系建立： 對(duì)于重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目，逐步建立投資決策評(píng)估模型和評(píng)估體系，嘗試進(jìn)行敏感分析和不同方案的比較 ?可研工作的深入： 逐步建立科學(xué)合理的決策方式，利用投資決策評(píng)估模型和相關(guān)體系，合理利用外部資源，不斷細(xì)化可研精度 ?內(nèi)部協(xié)作機(jī)制的梳理： 投資決策環(huán)節(jié)需要各個(gè)部門(mén)的共同協(xié)助，需要理順主要負(fù)責(zé)部門(mén)和輔助支持部門(mén)的關(guān)系，完善職責(zé)和相關(guān)流程 ?戰(zhàn)略布局和郊區(qū)土地決策： 對(duì)于郊區(qū)進(jìn)行有效的戰(zhàn)略布局，并且在現(xiàn)有熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)搶占土地資源 在中長(zhǎng)期，應(yīng)逐步考慮介入城市運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng) 中期：城市運(yùn)營(yíng)階段 重要 工作 重要 工作 ?市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 通過(guò)基礎(chǔ)信息的分析，加強(qiáng)系統(tǒng)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，能夠善于捕捉土地價(jià)值的洼地，為戰(zhàn)略布局提供決策依據(jù) ?介入城市運(yùn)營(yíng)，提升溝通層面： 加強(qiáng)政府合作，介入城市區(qū)域發(fā)展及政策制定 ， 梳理集團(tuán)資源，整合集團(tuán)內(nèi)部商業(yè)、寫(xiě)字樓和綜合體等方面的優(yōu)勢(shì) ?考慮介入土地整理： 在資源和自身能力可控的因素下，考慮逐步介入一級(jí)土地市場(chǎng)，完成區(qū)域的整體規(guī)劃和配套設(shè)計(jì)，并整合內(nèi)外部的資源，爭(zhēng)取拿得較大幅度得土地 ?投融資、資本管理、法律事務(wù)人才培育： 在價(jià)值鏈的前端，投資、法律和融資人才越發(fā)重要，逐步的積累經(jīng)驗(yàn)和培養(yǎng)人才，為地產(chǎn)金融作準(zhǔn)備 ?考慮收購(gòu)、兼并作為重要手段： 整合集團(tuán)的能力，學(xué)習(xí)兼并重組的方式和經(jīng)驗(yàn)，采取多種方式進(jìn)行拿地，在未來(lái)的整合時(shí)代，考慮對(duì)于其他公司或者項(xiàng)目的整合，可以快速獲得土地和相關(guān)資源支持，但是應(yīng)該考慮整合之后文化融入的問(wèn)題，應(yīng)主要考慮土地獲取目的為主 ?嘗試戰(zhàn)略合作和聯(lián)合開(kāi)發(fā)： 嘗試和一些較大規(guī)模的企業(yè)或者土地供應(yīng)方進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，利用自身專業(yè)能力和資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行規(guī)模和收益的變現(xiàn) ?逐步介入地產(chǎn)金融領(lǐng)域： 結(jié)合置地的綜合考慮，在投資方式、基金合作、多種融資方式方面進(jìn)行考慮，比如持有部分考慮 REITS，考慮和基金的多種合作等 ?資產(chǎn)處置和資本管理： 對(duì)于在資本平臺(tái)上進(jìn)行整合后的各項(xiàng)目和各種資源，進(jìn)行有效的資產(chǎn)處置，對(duì)于資本管理、法律事務(wù)、稅務(wù)處理、政策把控等提出了要求 長(zhǎng)期：資本運(yùn)營(yíng)階段 關(guān)鍵專業(yè)和職能線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄 1. 運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃 2. 投資決策實(shí)施計(jì)劃 3. 品牌管理實(shí)施計(jì)劃 4. 設(shè)計(jì)管理實(shí)施計(jì)劃 5. 景觀管理實(shí)施計(jì)劃 6. 營(yíng)銷管理實(shí)施計(jì)劃 7. 商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃 8. 客戶服務(wù)實(shí)施計(jì)劃 9. 工程管理實(shí)施計(jì)劃 10. 成本管理實(shí)施計(jì)劃 11. 物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃 12. 財(cái)務(wù)管理實(shí)施計(jì)劃 13. 人力資源管理實(shí)施計(jì)劃 故事 形象 聯(lián)想 體驗(yàn) 產(chǎn)品 服務(wù) 品牌元素 品牌承諾 相關(guān)的 差異化的 一致的 顧客價(jià)值 企業(yè)價(jià)值 形成品牌承諾 價(jià)值創(chuàng)造 品牌簡(jiǎn)單而言，可以分為三個(gè)層面，通過(guò)品牌元素進(jìn)行解讀，進(jìn)而形成深入人心的品牌承諾，然后創(chuàng)造顧客價(jià)值和企業(yè)價(jià)值 品牌管理的具體職責(zé)內(nèi)容包括品牌規(guī)劃與監(jiān)控、品牌宣傳操作兩方面，這些職能應(yīng)以公司為主來(lái)統(tǒng)一承擔(dān) 品牌管理 品牌規(guī)劃與監(jiān)控職能 品牌宣傳操作職能 ? 制定與審核品牌戰(zhàn)略 ? 制定與審核年度品牌宣傳計(jì)劃 ? 制定與審批年度品牌宣傳預(yù)算 ? 制定品牌宣傳規(guī)范 ? 品牌審計(jì) ? 宣傳規(guī)范執(zhí)行情況檢查 ? 統(tǒng)一廣告服務(wù)平臺(tái) ? 品牌分析 ? 制定品牌宣傳計(jì)劃 ? 品牌宣傳執(zhí)行管理 品牌管理要由公司統(tǒng)一承擔(dān)： ? 梳理品牌架構(gòu) ? 統(tǒng)一品牌建設(shè)方向和思路 ? 統(tǒng)一品牌形象的樹(shù)立 而各項(xiàng)目則配合公司進(jìn)行品牌宣傳 示意 對(duì)于品牌管理分工及內(nèi)容進(jìn)行梳理，逐步健全品牌管理體系 視覺(jué)規(guī)范 項(xiàng)目命名規(guī)范 品牌宣傳使用規(guī)范 制定科學(xué)合理的 VI手冊(cè) 嚴(yán)格按 VI手冊(cè)執(zhí)行 內(nèi)容 行政事務(wù)用品系統(tǒng) 商業(yè)環(huán)境空間系統(tǒng) （售樓處、公司接待處） 招牌指示系統(tǒng) 服飾配件系統(tǒng) 交通運(yùn)輸系統(tǒng) 對(duì)外廣告?zhèn)鞑グ媸? LOGO及品牌口號(hào) 項(xiàng)目品牌命名原則 核心品牌制 前綴式，如 華潤(rùn) ● 24城等 制定科學(xué)合理的《品牌管理手冊(cè)》并嚴(yán)格執(zhí)行 內(nèi)容 企業(yè)廣告片、品牌海報(bào) 品牌展板、導(dǎo)旗、圍板 宣傳畫(huà)冊(cè)等所有有關(guān)企業(yè)宣傳品的制作、使用場(chǎng)合、內(nèi)容、色彩規(guī)范 品牌傳播管理 原則 嚴(yán)格按照《品牌管理手冊(cè)》以及每年的品牌計(jì)劃執(zhí)行 內(nèi)容 項(xiàng)目品牌背書(shū)、項(xiàng)目傳播中品牌策略與個(gè)性體現(xiàn)不違背原則、執(zhí)行每年公司制定的品牌傳播計(jì)劃、根據(jù)項(xiàng)目需求的合作傳播、新城市進(jìn)入的推薦性傳播規(guī)范 公司分工高管 公司 品牌小組 各營(yíng)銷部 （有具體負(fù)責(zé)品牌管理人員） 綜上所述，根據(jù)戰(zhàn)略的要求，品牌管理工作分為品牌體系梳理建立、品牌承諾深入細(xì)化、企業(yè)價(jià)值和客戶價(jià)值三個(gè)階段 品牌體系梳理和建立 品牌承諾深入和細(xì)化 企業(yè)價(jià)值和客戶價(jià)值 戰(zhàn)略要求 整合公司品牌資源，完善品牌戰(zhàn)略規(guī)劃，梳理核心理念，建立品牌管理體系 通過(guò)產(chǎn)品、推廣、策劃體現(xiàn)、服務(wù)、體驗(yàn)、聯(lián)想、形象和故事等，加強(qiáng)對(duì)于品牌承諾的深化 品牌作為公司戰(zhàn)略對(duì)外延伸的重要部分，成為公司形象的重要支撐，為客戶和公司創(chuàng)造價(jià)值 短期（ 2023～ 2023年） 中期（ 2023～ 2023年） 長(zhǎng)期（ 2023～ 2023年） 短期：品牌體系梳理和建立 短期：品牌體系梳理和建立階段 重點(diǎn) 工作 ?對(duì)接置地和公司戰(zhàn)略，提煉品牌核心理念： 在前期品牌調(diào)研的基礎(chǔ)上，基于公司戰(zhàn)略要求完稱品牌定位，梳理出品牌的核心價(jià)值、品牌個(gè)性和品牌口號(hào) ?繼續(xù)完成品牌戰(zhàn)略規(guī)劃： 對(duì)接品牌調(diào)研公司，共同研討品牌建設(shè)的中遠(yuǎn)期目標(biāo)、使命和愿景，并對(duì)于品牌管理體系的建立提供建設(shè)計(jì)劃 ?品牌管理架構(gòu)和權(quán)限劃分： 品牌管理組織體系的完善，理順公司層面品牌管理和項(xiàng)目品牌執(zhí)行的關(guān)系，在各個(gè)客戶接觸點(diǎn)中，明確品牌管理相關(guān)的權(quán)限和職責(zé)的劃分 ?品牌管理制度和流程的建立： 用制度和流程的方式對(duì)于品牌管理進(jìn)行固化，并通過(guò)研討和互動(dòng)的形式使關(guān)鍵線條明確 ?品牌傳播計(jì)劃擬定： 在品牌公司配合下，進(jìn)行傳播主題的導(dǎo)入，確定媒介目標(biāo)、媒介選擇、分階段媒介推廣策略、媒介預(yù)算分配、公關(guān)活動(dòng)配合計(jì)劃等 ?品牌整合推廣： 基于公司品牌戰(zhàn)略規(guī)劃的品牌傳播，要在公眾中形成清晰的品牌價(jià)值 ?內(nèi)部品牌營(yíng)銷： 在進(jìn)行外部推廣的同時(shí)，兼顧內(nèi)部品牌營(yíng)銷。 公司各業(yè)務(wù)和職能線條 項(xiàng)目部 各業(yè)務(wù)和職能線條，增加運(yùn)營(yíng)管理線條 項(xiàng)目部包含設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷和成本四方面人員，實(shí)行雙重管理 具體的管理模式圖和職能線條分工如下 總經(jīng)理 線條負(fù)責(zé)人 線條負(fù)責(zé)人 線條負(fù)責(zé)人 線條負(fù)責(zé)人 設(shè)計(jì)線條 合約 /成本線條 工程線條 營(yíng)銷線條 項(xiàng)目總經(jīng)理 項(xiàng)目設(shè) 計(jì)經(jīng)理 項(xiàng)目采購(gòu)經(jīng)理 項(xiàng)目工程經(jīng)理 項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理 項(xiàng)目部模式 PM會(huì)議 行政管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 運(yùn)營(yíng)管理線條 公司運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái) 但是，這樣的項(xiàng)目管理模式演變需要一定的邊界條件 項(xiàng)目管理模式的演變 系統(tǒng)、協(xié)同的文化 團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)和專業(yè)能力 運(yùn)營(yíng)管理體系 合理的授權(quán)體系 業(yè)務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn) 邊界條件 這樣的邊界條件對(duì)于成都置地提出了相應(yīng)要求 系統(tǒng)、協(xié)同的文化 團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)和 專業(yè)能力 運(yùn)營(yíng)管理體系 合理的授權(quán)體系 業(yè)務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn) ? 文化的再造和核心價(jià)值觀的融合變的非常重要，團(tuán)隊(duì)意識(shí)和系統(tǒng)的目標(biāo)導(dǎo)向應(yīng)深入人心 ? 團(tuán)隊(duì)的成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間，尤其是關(guān)鍵崗位如項(xiàng)目總經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人、各專業(yè)線條的負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目部的專業(yè)經(jīng)理等 ? 公司層面的運(yùn)營(yíng)管理體系，尤其是信息收集體系、計(jì)劃管理體系、運(yùn)營(yíng)監(jiān)督體系、項(xiàng)目后評(píng)估體系等 ? 對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理線條、項(xiàng)目總經(jīng)理和各專業(yè)負(fù)責(zé)人給予一定授權(quán)，在計(jì)劃管理和運(yùn)營(yíng)監(jiān)督的體系下合理運(yùn)行 ? 授權(quán)的依據(jù)是管理的標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，要求成都置地有相對(duì)完善的制度和流程體系，應(yīng)考慮在中期（ 2023年）左右重點(diǎn)加強(qiáng)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制訂和推廣 目錄 一． 成都置地公司層面戰(zhàn)略要求 二． 關(guān)鍵專業(yè)和職能線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃 各線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃邏輯導(dǎo)圖 公司層面戰(zhàn)略措施 業(yè)務(wù)線條機(jī)制 職能線條機(jī)制 業(yè)務(wù)線條措施 職能線條措施 職能線條 資源和能力現(xiàn)狀 業(yè)務(wù)線條 資源和能力現(xiàn)狀 關(guān)鍵專業(yè)和職能線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄 1. 運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃 2. 投資決策實(shí)施計(jì)劃 3. 品牌管理實(shí)施計(jì)劃 4. 設(shè)計(jì)管理實(shí)施計(jì)劃 5. 景觀管理實(shí)施計(jì)劃 6. 營(yíng)銷管理實(shí)施計(jì)劃 7. 商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃 8. 客戶服務(wù)實(shí)施計(jì)劃 9. 工程管理實(shí)施計(jì)劃 10. 成本管理實(shí)施計(jì)劃 11. 物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃 12. 財(cái)務(wù)管理實(shí)施計(jì)劃 13. 人力資源管理實(shí)施計(jì)劃 成都置地現(xiàn)有項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題表現(xiàn)如下 效率損失在部門(mén)之間的接口處，沒(méi)有形成協(xié)同效應(yīng) 多條并行工作，應(yīng)做到無(wú)縫連接，提升效率和改善效果 ?計(jì)劃管理缺乏“計(jì)劃”性： 部門(mén)之間缺乏協(xié)同，彼此計(jì)劃不兼容或者接口困難，往往接口處存在很多問(wèn)題，各自為政，比如項(xiàng)目計(jì)劃和材料供應(yīng)計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及客戶等方面。而地產(chǎn)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)應(yīng)該是系統(tǒng)整合的過(guò)程，需要多個(gè)部門(mén)的配合和綜合計(jì)劃的完整以及科學(xué)； ?20％項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)， 80％核心高管協(xié)調(diào)： 項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)了少部分協(xié)調(diào)的職責(zé)，但是更多的情況下，核心高管成為了企業(yè)多項(xiàng)目管理的綜合計(jì)劃員和協(xié)調(diào)者，高管的精力和關(guān)注度成為計(jì)劃執(zhí)行的瓶頸； ?信息溝通存在障礙： 部門(mén)之間的信息溝通渠道非正式化，多依賴會(huì)議信息的交流，而缺乏系統(tǒng)的公司層面的信息的整體收集、傳達(dá)和計(jì)劃方面的系統(tǒng)考慮； ?沒(méi)有組織保障： 由于缺乏計(jì)劃和協(xié)調(diào)監(jiān)督的部門(mén)、崗位和相關(guān)人員，計(jì)劃較粗放，而且缺乏監(jiān)督控制環(huán)節(jié)，難免有遺漏和缺失。通過(guò)宣講、培訓(xùn)、辦公環(huán)境內(nèi)平面推廣等形式讓員工深刻理解企業(yè)品牌的理念，從觀念和行動(dòng)上達(dá)成共識(shí) ?品牌建設(shè)效果評(píng)估： 根據(jù)傳播策略，嘗試開(kāi)展對(duì)于公司內(nèi)部和外部品牌的傳播效果進(jìn)行評(píng)估 在中長(zhǎng)期，達(dá)到品牌承諾的深入細(xì)化以及企業(yè)價(jià)值客戶價(jià)值 中期：品牌承諾深入和細(xì)化階段 重要 工作 重要 工作 ?品牌元素細(xì)化： 通過(guò)產(chǎn)品、推廣、策劃體現(xiàn)、服務(wù)、體驗(yàn)、聯(lián)想、形象和故事品牌元素，在成都置地品牌核心價(jià)值理念基礎(chǔ)上，不斷進(jìn)行細(xì)化完善這些客戶接觸的品牌元素 ?品牌承諾深入： 在品牌戰(zhàn)略指引下，不斷完善品牌推廣計(jì)劃，保證品牌承諾的一致性和相關(guān)性，保證在傳播層面內(nèi)部和外部客戶體驗(yàn)的承諾一致 ?品牌建設(shè)效果評(píng)估： 根據(jù)傳播策略，繼續(xù)對(duì)于公司內(nèi)部和外部品牌的傳播效果評(píng)估，重點(diǎn)在客戶認(rèn)知度、客戶口碑、客戶滿意度、客戶忠誠(chéng)度等方面加強(qiáng)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果提出相應(yīng)修改意見(jiàn) ?品牌價(jià)值提升： 利用一體化的品牌策略和推廣計(jì)劃，完善的結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷推