【正文】 115 分配開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)） ? 借：應(yīng)付股利 ——xxx ? 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ? 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ? 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) —營(yíng)業(yè)稅 ? —土地增值稅 116 提前分配股息 ? 企業(yè)財(cái)務(wù)通則 ? 第五十一條 企業(yè)彌補(bǔ)以前年度虧損和提取盈余公積后，當(dāng)年沒有可供分配的利潤(rùn)時(shí)，不得向投資者分配利潤(rùn)，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。 （ 1 － 5%） ? 2023財(cái)稅 13號(hào)關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知 113 開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作（續(xù)） ? 2023特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行） ? 第三十九條 按照關(guān)聯(lián)方訂單從事加工制造，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)決策、產(chǎn)品研發(fā)、銷售等功能的企業(yè)，不應(yīng)承擔(dān)由于決策失誤、開工不足、產(chǎn)品滯銷等原因帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失，通常應(yīng)保持一定的利潤(rùn)率水平。 109 2023青島 ? 十三 企業(yè)（出地方）取得國(guó)有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對(duì)出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅和 土地增值稅 ，并向出資方開具發(fā)票； 110 2023青島 ? 對(duì)于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算征收土地增值稅。有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任 … ? 注：雙方約定以前的債務(wù)由以前的股東承擔(dān)，違背了法律強(qiáng)制性規(guī)定。 101 2023國(guó)稅函 687號(hào) ? 關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù) ? 鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源 （ 欽州 ） 實(shí)業(yè)有限公司 100 %的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 97 2023法釋 5號(hào) ? 關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ? 第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的， 應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定為借款合同。 ? 思考：會(huì)計(jì)利潤(rùn) 0，所得額 0 94 組織員工對(duì)外捐贈(zèng) ? 包裝：先發(fā)放給員工，再以員工的名義通過特定機(jī)構(gòu)對(duì)外公益捐贈(zèng)，可以全額在個(gè)人所得稅前申報(bào)扣除，還可以變相在企業(yè)所得稅前申報(bào)扣除 ? 特定機(jī)構(gòu)：紅十字會(huì)、農(nóng)村義務(wù)教育 ? 2023國(guó)稅函 3號(hào)關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知 95 股權(quán)信托 ? 股權(quán)信托主要是指信托機(jī)構(gòu)通過資金信托計(jì)劃向投資者募集資金，然后購(gòu)買房地產(chǎn)公司定向增發(fā)的股本，從而成為房地產(chǎn)公司的股東，但一般不參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 88 2023國(guó)稅發(fā) 31號(hào) ? 第六條 企業(yè)通過 正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)， ? 2023法釋 7號(hào) 第五條 ? 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備 《 商品房銷售管理辦法 》 第十六條 規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 ? 前提：法律事實(shí)與法律形式不一致，并且對(duì)稅收造成消極影響 85 事實(shí)認(rèn)定與稅法 ? 一、經(jīng)人民法院判決或國(guó)家職權(quán)部門 實(shí)質(zhì)審查 的，稅法無權(quán)否定，不考慮稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相反證據(jù)足以推翻 ? 二、經(jīng)人民法院調(diào)解或國(guó)家職權(quán)部門 形式審查的，以及經(jīng)專業(yè)技術(shù)部門或具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)鑒定的， 稅法一般承認(rèn)，但稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相反證據(jù)足以推翻的除外 86 裁判文書 ? 判決書： 一般針對(duì)實(shí)體問題 ? 裁定書：一般針對(duì)程序問題 ? 調(diào)解書：調(diào)解是指雙方或多方當(dāng)事人就爭(zhēng)議的實(shí)體權(quán)利、義務(wù)，在人民法院等主持下，自愿進(jìn)行協(xié)商，通過教育疏導(dǎo)，促成各方達(dá)成協(xié)議、解決糾紛的辦法。 ? 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 ——基本準(zhǔn)則講解 ? 企業(yè)發(fā)生的交易或事項(xiàng)在多數(shù)情況下其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)和法律形式是一致的，但在有些情況下也會(huì)出現(xiàn)不一致。 ? 注：可以在企業(yè)所得稅前申報(bào)扣除，但由于與已售商品無關(guān)，不允許在計(jì)算土地增值稅前申報(bào)扣除 77 尚未出售房屋（續(xù)） ? 2023國(guó)稅發(fā) 31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第十五條 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品 和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除 78 商品房買賣合同范本 ? 第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定： ? 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)___________________________________；商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)___________________________________； ? 注：權(quán)利與義務(wù)對(duì)等 79 法律實(shí)質(zhì)要件 ? 民法通則 第五十五條 民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件： ? （ 一 ） 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； ? （ 二 ） 意思表示真實(shí) ； ? （ 三 ） 不違反法律或者社會(huì)公共利益 。 ? 注： 宗地內(nèi) ，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不涉及土地增值稅和企業(yè)所得稅 73 拆一還一 ? 1995國(guó)稅函 549號(hào)關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù) ? 對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅； ? 對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 。 ? 1999陜西于委托建房征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知 ? 1995云南關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問題的通知 7 66 1998國(guó)稅函 554號(hào) ? 關(guān)于代建房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù) （現(xiàn)行有效） ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡(jiǎn)稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。 ? 第一百條 當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以抵銷。 ? 注：應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本，應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款可以相互抵頂，避免影響流轉(zhuǎn)稅和財(cái)產(chǎn)行為稅 58 抵消 —抵銷 ? 2023立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一） ? “ 抵消 ” 用于表述兩種事物的作用因相反而互相消除， “ 抵銷 ” 用于表述賬的沖抵。 ? 第九條 納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額；未分別核算營(yíng)業(yè)額的，不得免稅、減稅。 ? 1993關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的若干規(guī)定 53 反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法 ? 第十二條 經(jīng)營(yíng)者銷售商品， 不得違背購(gòu)買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。 ? 分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 。 ? “ 非法 ” 通常情況下也是違法，但主要強(qiáng)調(diào)缺乏法律依據(jù)的行為。 ? 許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是指企業(yè)在申請(qǐng)登記前依據(jù)法律、行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目。 ? 對(duì)于明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機(jī)關(guān)要重點(diǎn)核實(shí)，加大管理力度。 34 監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)（續(xù)） ? 2023總局令第 7號(hào)稅務(wù)登記管理辦法 第十條（五） ? 從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人外出經(jīng)營(yíng)，自其在同一縣（市）實(shí)際經(jīng)營(yíng)或提供勞務(wù)之日起，在連續(xù)的 12個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過 180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿之日起 30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記