【正文】 簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)， ? 2023法釋 7號 第五條 ? 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備 《 商品房銷售管理辦法 》 第十六條 規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 ? 企業(yè)會計準(zhǔn)則 ——基本準(zhǔn)則講解 ? 企業(yè)發(fā)生的交易或事項在多數(shù)情況下其經(jīng)濟(jì)實質(zhì)和法律形式是一致的，但在有些情況下也會出現(xiàn)不一致。 ? 注： 宗地內(nèi) ，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，計算營業(yè)稅，不涉及土地增值稅和企業(yè)所得稅 73 拆一還一 ? 1995國稅函 549號關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) ? 對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅； ? 對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅 。 ? 第一百條 當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以抵銷。 ? 第九條 納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的營業(yè)額；未分別核算營業(yè)額的，不得免稅、減稅。 ? 分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 。 ? 許可經(jīng)營項目是指企業(yè)在申請登記前依據(jù)法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定應(yīng)當(dāng)報經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的項目。 34 監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點（續(xù)） ? 2023總局令第 7號稅務(wù)登記管理辦法 第十條（五） ? 從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人外出經(jīng)營，自其在同一縣（市）實際經(jīng)營或提供勞務(wù)之日起，在連續(xù)的 12個月內(nèi)累計超過 180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿之日起 30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)臨時稅務(wù)登記證及副本； 35 監(jiān)理合同的印花稅 ? 2023深圳關(guān)于工程監(jiān)理合同是否征收印花稅問題的批復(fù) ? 經(jīng)請示總局地方稅司， “ 工程監(jiān)理合同 ” 不屬于 “ 技術(shù)合同 ” ，也不屬于印花稅稅法中列舉的征稅范圍。 28 2023建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定 ? 第五條 實行政府指導(dǎo)價的建設(shè)工程施工階段監(jiān)理收費，其基準(zhǔn)價根據(jù)《 建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 》計算，浮動幅度為上下 20%。 20 境外設(shè)計（續(xù)） ? 境外設(shè)計單位，無權(quán)在中國境內(nèi)單獨承攬設(shè)計勞務(wù)。 14 以上 / 以下 ? 2023立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一） ? “ 以上、以下、以內(nèi) ” 均含本數(shù)， ? “ 不滿、超過 ” 均不含本數(shù)。 ? 商品價格是指各類有形產(chǎn)品和無形資產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)交易與稅務(wù)風(fēng)險防范 2 主要內(nèi)容 ? 一、服務(wù)金額偏高 ? 勘察、設(shè)計、監(jiān)理、建筑 ? 二、違法與非法支出 ? 三、還原抵銷交易 ? 四、實質(zhì)重于形式 3 稅收征管法 第三十六條 ? 企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其 關(guān)聯(lián) 企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。 ? 服務(wù)價格是指各類有償服務(wù)的收費。 ? “ 日 ” 包含節(jié)假日， ? “ 工作日 ” 不包含節(jié)假日。如果單獨承攬設(shè)計勞務(wù)，屬于非法支出，不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前申報扣除。發(fā)包人和監(jiān)理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目的實際情況在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定收費額 29 2023財稅 37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋 ? 鑒證服務(wù)， 是指具有專業(yè)資質(zhì)的單位，為委托方的經(jīng)濟(jì)活動及有關(guān)資料進(jìn)行鑒證，發(fā)表具有證明力的意見的業(yè)務(wù)活動。因此，工程監(jiān)理單位承接監(jiān)理業(yè)務(wù)而與建筑商簽訂的合同不征印花稅。 ? 一般經(jīng)營項目是指不需批準(zhǔn)，企業(yè)可以自主申請的項目。 ? 未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用。 ? 注：單獨核算＋自愿 56 抵銷交易 ? 情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書面合同約定三年后再實際交付。 61 2023國稅發(fā) 31號 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 和 購入開發(fā)產(chǎn)品 兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 74 拆一還一 ? 1999廣東關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù) ? 以房產(chǎn)補(bǔ)償給被遷戶的，對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征 “ 銷售不動產(chǎn) ” 的營業(yè)稅；對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征 “ 銷售不動產(chǎn) ” 的營業(yè)稅。 83 不合理的商業(yè)安排 ? 企業(yè)所得稅法 第四十七條 ? 企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。 89 商品房買賣合同 ? 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； ? 商品房基本狀況； ? 商品房的銷售方式； ? 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； ? 交付使用條件及日期； 90 2023國稅發(fā) 31號 ? 采取 視同買斷方式 委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于 企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 ，或 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 ， 如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)； 91 2023國稅發(fā) 31號 ? 采取 視同買斷方式 委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，如果屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 98 應(yīng)當(dāng) ? 2023立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一） ? “ 應(yīng)當(dāng) ” 與 “ 必須 ” 的含義沒有實質(zhì)區(qū)別。 104 變相轉(zhuǎn)讓土地 ? 變相轉(zhuǎn)讓土地，開發(fā)商取得固定收益，投資人既提供工程所需資金，又提供工程管理服務(wù)，相關(guān)的經(jīng)營風(fēng)險由投資人承擔(dān)，但對外完全是以開發(fā)商的名義從事經(jīng)營活動 ? 注：與專業(yè)承包的區(qū)別在于開發(fā)商是否承擔(dān)一定風(fēng)險 105 變相轉(zhuǎn)讓土地和承包經(jīng)營 ? 承包經(jīng)營：投資人對開發(fā)項目的經(jīng)營成果不擁有所有權(quán)，僅是按合同（協(xié)議）規(guī)定取得一定所得的 ? 注：開發(fā)商承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 ? 變相轉(zhuǎn)讓土地：投資人按合同（協(xié)議）的規(guī)定只向開發(fā)商繳納一定費用后，開發(fā)項目的經(jīng)營成果全部歸其所有的 106 不動產(chǎn)所有權(quán)變更（續(xù)） ? 2023法釋 5號關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ? 第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。對出現(xiàn)虧損的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)目杀葍r格或可比企業(yè)，確定企業(yè)的利潤水平。因此對東亞公司分配的不動產(chǎn)應(yīng)按 “銷售不動產(chǎn) ”征收營業(yè)稅。 合同效力 ≠ 登記確認(rèn) 108 變相轉(zhuǎn)讓土地（營業(yè)稅） ? 2023財稅 16號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 ? 二（七） 單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。 99 股權(quán)信托投資的處理 ? 借：實收資本 ? 資本公積、盈余公積、利潤分配 ? 貸：銀行存款 ? 注：按照順序沖