【正文】 償給被遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征 “ 銷售不動產(chǎn) ” 的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征 “ 銷售不動產(chǎn) ” 的營業(yè)稅。 75 計算公式 ? 拆一還一： ? 工程造價 247。 （ 1－ %） % ? 開發(fā)成本，不含土地但包括資本化利息 ? 超面積部分： ? 工程造價 （ 1＋ 15%） % 76 尚未出售房屋 ? 2023物業(yè)管理條例 ? 第四十二條第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。 ? 注：可以在企業(yè)所得稅前申報扣除，但由于與已售商品無關(guān)，不允許在計算土地增值稅前申報扣除 77 尚未出售房屋（續(xù)） ? 2023國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品 和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當(dāng)期據(jù)實扣除 78 商品房買賣合同范本 ? 第十七條 雙方可以就下列事項約定： ? 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)___________________________________；商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)___________________________________； ? 注：權(quán)利與義務(wù)對等 79 法律實質(zhì)要件 ? 民法通則 第五十五條 民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件： ? （ 一 ） 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； ? （ 二 ） 意思表示真實 ； ? （ 三 ） 不違反法律或者社會公共利益 。 ? 思考：如果實質(zhì)要件與形式要件不一致 80 無效合同 ? 合同法第五十二條 有下列情形之一的，合同無效： （二） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益 ； ? 注： 惡意 ，明知或應(yīng)知某種行為將造成損害而故意為之； 串通 ，當(dāng)事人都具有共同的目的，相互配合或共同實施非法行為 81 非法目的 ? 合同法第五十二條 有下列情形之一的，合同無效： ? （三）以合法形式掩蓋非法目的； ? 注：又稱隱匿行為，這種合同的外觀合法，但其目的違法。當(dāng)事人故意表示的形式或故意實施的行為并不是要達到的目的，也不是真實意思。 82 實質(zhì)重于形式 ? 企業(yè)會計準則 ——基本準則第十六條 ? 企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項的經(jīng)濟實質(zhì)進行會計確認、計量和報告，不應(yīng)僅以交易或者事項的法律形式為依據(jù)。 ? 企業(yè)會計準則 ——基本準則講解 ? 企業(yè)發(fā)生的交易或事項在多數(shù)情況下其經(jīng)濟實質(zhì)和法律形式是一致的，但在有些情況下也會出現(xiàn)不一致。 83 不合理的商業(yè)安排 ? 企業(yè)所得稅法 第四十七條 ? 企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。 ? 企業(yè)所得稅法實施條例 ? 第一百二十條 企業(yè)所得稅法第四十七條所稱不具有合理商業(yè)目的，是指以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。 84 實質(zhì)課稅原則 ? 特別納稅調(diào)整 \第十章 一般反避稅管理 第九十四條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照經(jīng)濟實質(zhì)對企業(yè)的避稅安排重新定性，取消企業(yè)從避稅安排獲得的稅收利益。 ? 前提：法律事實與法律形式不一致，并且對稅收造成消極影響 85 事實認定與稅法 ? 一、經(jīng)人民法院判決或國家職權(quán)部門 實質(zhì)審查 的，稅法無權(quán)否定，不考慮稅務(wù)機關(guān)提供相反證據(jù)足以推翻 ? 二、經(jīng)人民法院調(diào)解或國家職權(quán)部門 形式審查的，以及經(jīng)專業(yè)技術(shù)部門或具有法定資質(zhì)的中介機構(gòu)鑒定的， 稅法一般承認，但稅務(wù)機關(guān)提供相反證據(jù)足以推翻的除外 86 裁判文書 ? 判決書： 一般針對實體問題 ? 裁定書：一般針對程序問題 ? 調(diào)解書：調(diào)解是指雙方或多方當(dāng)事人就爭議的實體權(quán)利、義務(wù)，在人民法院等主持下，自愿進行協(xié)商，通過教育疏導(dǎo)，促成各方達成協(xié)議、解決糾紛的辦法。 ? 無須事實認定和證據(jù)質(zhì)證 87 2023行政許可法 ? 第三十四條 行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人提交的申請材料進行審查。 ? 申請人提交的申請材料齊全、符合法定形式，行政機關(guān)能夠當(dāng)場作出決定的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場作出書面的行政許可決定。 ? 根據(jù)法定條件和程序，需要對申請材料的實質(zhì)內(nèi)容進行核實的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)指派兩名以上工作人員進行核查。 88 2023國稅發(fā) 31號 ? 第六條 企業(yè)通過 正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)， ? 2023法釋 7號 第五條 ? 商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備 《 商品房銷售管理辦法 》 第十六條 規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。 89 商品房買賣合同 ? 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； ? 商品房基本狀況； ? 商品房的銷售方式； ? 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； ? 交付使用條件及日期； 90 2023國稅發(fā) 31號 ? 采取 視同買斷方式 委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于 企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 ，或 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 ， 如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)； 91 2023國稅發(fā) 31號 ? 采取 視同買斷方式 委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，如果屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 ? 2023國稅函 917號 2023國稅函 645號 93 公益性捐贈 ? 2023財稅 124號關(guān)于通過公益性群眾團體的公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的通知 ? 企業(yè)通過公益性群眾團體用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額 12%以內(nèi)的部分，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 年度利潤總額 ，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額。 ? 思考：會計利潤 0，所得額 0 94 組織員工對外捐贈 ? 包裝：先發(fā)放給員工，再以員工的名義通過特定機構(gòu)對外公益捐贈，可以全額在個人所得稅前申報扣除，還可以變相在企業(yè)所得稅前申報扣除 ? 特定機構(gòu)：紅十字會、農(nóng)村義務(wù)教育 ? 2023國稅函 3號關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知 95 股權(quán)信托 ? 股權(quán)信托主要是指信托機構(gòu)通過資金信托計劃向投資者募集資金，然后購買房地產(chǎn)公司定向增發(fā)的股本，從而成為房地產(chǎn)公司的股東，但一般不參與生產(chǎn)經(jīng)營。 ? 在約定的一定期限屆滿后，房地產(chǎn)公司溢價回購信托機構(gòu)持有的股權(quán)，然后減少房地產(chǎn)公司實收資本 96 股權(quán)信托投資（續(xù)） ? 2023財稅 191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 ? 一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。 ? 二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 ? 焦點問題：信托公司股權(quán)投資期間是否承擔(dān)投資風(fēng)險。 97 2023法釋 5號 ? 關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ? 第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的， 應(yīng)當(dāng) 認定為借款合同。 98 應(yīng)當(dāng) ? 2023立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一） ? “ 應(yīng)當(dāng) ” 與 “ 必須 ” 的含義沒有實質(zhì)區(qū)別。 ? 法律在表述義務(wù)性規(guī)范時，一般用“ 應(yīng)當(dāng) ” ，不用 “ 必須 ” 。 99 股權(quán)信托投資的處