【正文】 111 變相轉讓土地（續(xù)） ? 土地和前期工程費 ? 成本 作價 差額 ? 銷售收入 4個億，后續(xù)發(fā)生 ? 4－ = （獨立建賬并且對方未繳稅） ? 4－ － = （承包經營） ? 4－ － = （對方已繳稅） 112 開發(fā)項目封閉運作 ? 工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯合乙方組建合資的房地產公司，雙方按照約定的比例出資和分配房產（不對外銷售），項目結束后解散合資的房地產公司。 ? 二、對股權轉讓不征收營業(yè)稅。當事人故意表示的形式或故意實施的行為并不是要達到的目的，也不是真實意思。 59 帳 / 賬 ? 2023立法技術規(guī)范（試行）（一） ? 表述貨幣、貨物出入的記載、賬簿以及債等意思時，用 “ 賬 ” ，不用 “ 帳 ” 。 49 房地產經紀 ? 2023房地產經紀管理辦法 ? 房地產經紀，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。 ? 公司的合法權益受法律保護，不受侵犯。 27 2023建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定 ? 第四條 建設工程監(jiān)理與相關服務收費根據建設項目性質不同情況，分別實行政府指導價或市場調節(jié)價。 13 2023工程勘察設計收費管理規(guī)定 ? 第五條 工程勘察和工程設計收費根據建設項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。 5 關聯方認定 ? 特別納稅調整 \第二章 關聯申報 ? 股權控制： 直接或間接 25% ? 資金控制：實收資本 50%或借貸資金 10% ? 人員控制：董事成員半數以上或一票否決 ? 經營控制：特許權 / 銷售 / 勞務 ? 親屬關系：直系 / 三代以內旁系 / 近姻親 ? 其他關系：享受共同的經濟利益 6 無效合同 ? 合同法第五十二條 有下列情形之一的，合同無效： （二） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益 ； ? 注： 惡意 ，明知或應知某種行為將造成損害而故意為之； 串通 ，當事人都具有共同的目的，相互配合或共同實施非法行為 7 準備同期資料的法律依據 ? 稅收征收管理法第 51條第二款 ? 納稅人有義務就其與關聯企業(yè)之間的業(yè)務往來，向當地稅務機關提供有關的價格、費用標準等資料。 16 2023工程勘察設計收費管理規(guī)定 ? 第七條 工程勘察費和工程設計費，應當體現優(yōu)質優(yōu)價的原則。 ? 注： 正列舉 +等，基層執(zhí)法部門不得擴展 31 2023法函 96號 ? 以 “ 等 ” 、 “ 其他 ” 等概括性用語表示的事項，均為明文列舉的事項以外的事項，且其所概括的情形應為與列舉事項類似的事項。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規(guī)禁止經營規(guī)定的除外 ? 注：視為主行為的價外費用 43 違法 —非法 ? 2023立法技術規(guī)范（試行）（二） ? “ 違法 ” 一般用于違反法律強制性規(guī)范的行為。 52 1993反不正當競爭法 ? 第十三條 經營者不得從事下列有獎銷售 ? （三）抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額超過五千元。 65 代建房屋行為（續(xù)） ? 同時符合上述條件的代建房，對受托方取得的手續(xù)費收入按代理業(yè)征收營業(yè)稅；凡不同時符合上述條件的，對受托方建蓋的房屋一律按自營業(yè)務由主管稅務機關核定其計稅依據按銷售不動產征收營業(yè)稅。 84 實質課稅原則 ? 特別納稅調整 \第十章 一般反避稅管理 第九十四條 稅務機關應按照經濟實質對企業(yè)的避稅安排重新定性，取消企業(yè)從避稅安排獲得的稅收利益。 99 股權信托投資的處理 ? 借：實收資本 ? 資本公積、盈余公積、利潤分配 ? 貸：銀行存款 ? 注：按照順序沖減，前兩項減至零為限 ? 2023財企 67號關于 《 公司法 》 施行后有關企業(yè)財務處理問題的通知 100 2023公告 15號 ? 根據《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對企業(yè)依據財務會計制度規(guī)定，并實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過《企業(yè)所得稅法》和有關稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業(yè)實際會計處理確認的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計算其應納稅所得額。因此對東亞公司分配的不動產應按 “銷售不動產 ”征收營業(yè)稅。 104 變相轉讓土地 ? 變相轉讓土地，開發(fā)商取得固定收益，投資人既提供工程所需資金，又提供工程管理服務，相關的經營風險由投資人承擔，但對外完全是以開發(fā)商的名義從事經營活動 ? 注：與專業(yè)承包的區(qū)別在于開發(fā)商是否承擔一定風險 105 變相轉讓土地和承包經營 ? 承包經營：投資人對開發(fā)項目的經營成果不擁有所有權，僅是按合同（協議）規(guī)定取得一定所得的 ? 注：開發(fā)商承擔經營風險 ? 變相轉讓土地：投資人按合同（協議）的規(guī)定只向開發(fā)商繳納一定費用后，開發(fā)項目的經營成果全部歸其所有的 106 不動產所有權變更（續(xù)） ? 2023法釋 5號關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ? 第二十四條 合作開發(fā)房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。 89 商品房買賣合同 ? 當事人名稱或者姓名和住所； ? 商品房基本狀況； ? 商品房的銷售方式； ? 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； ? 交付使用條件及日期； 90 2023國稅發(fā) 31號 ? 采取 視同買斷方式 委托銷售開發(fā)產品的，屬于 企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協議 ，或 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的 ， 如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現； 91 2023國稅發(fā) 31號 ? 采取 視同買斷方式 委托銷售開發(fā)產品的，如果屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現。 74 拆一還一 ? 1999廣東關于舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題的批復 ? 以房產補償給被遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征 “ 銷售不動產 ” 的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征 “ 銷售不動產 ” 的營業(yè)稅。 ? 注：單獨核算＋自愿 56 抵銷交易 ? 情形：出售小區(qū)內已建成商鋪，但書面合同約定三年后再實際交付。 ? 未取得 《 商品房預售許可證 》 的，不得進行商品房預售。因此，工程監(jiān)理單位承接監(jiān)理業(yè)務而與建筑商簽訂的合同不征印花稅。如果單獨承攬設計勞務，屬于非法支出，不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前申報扣除。 ? 服務價格是指各類有償服務的收費。 ? 商品價格是指各類有形產品和無形資產的價格。 20 境外設計（續(xù)） ? 境外設計單位，無權在中國境內單獨承攬設計勞務。 34 監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點（續(xù)） ? 2023總局令第 7號稅務登記管理辦法 第十條（五） ? 從事生產、經營的納稅人外出經營，自其在同一縣（市）實際經營或提供勞務之日起，在連續(xù)的 12個月內累計超過 180天的，應當自期滿之日起 30日內，向生產、經營所在地稅務機關申報辦理稅務登記，稅務機關核發(fā)臨時稅務登記證及副本； 35 監(jiān)理合同的印花稅 ? 2023深圳關于工程監(jiān)理合同是否征收印花稅問題的批復 ? 經請示總局地方稅司， “ 工程監(jiān)理合同 ” 不屬于 “ 技術合同 ” ，也不屬于印花稅稅法中列舉的征稅范圍。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得 《 商品房預售許可證 》 。 ? 第九條 納稅人兼營免稅、減稅項目的