【正文】 設備事故處理 填寫《緊急情況處理登記表》 由各 服務中心 工程部作出事故分析報告，明確事故責任人及責任的大小，經(jīng)物業(yè) 服務中心 經(jīng)理審核后，向總經(jīng)理匯報。 設備事故處理規(guī)定 設備事故分析 設備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停電梯以及消防系統(tǒng)等設備故障影響物業(yè)正常運行，造成惡劣影響的均屬重大事故。 保潔員每日對設施周圍場地、沙坑進行清理，確保沒有構(gòu)成人身安全的潛在危險。 給水系統(tǒng)每年 4 月、 10 月份分別檢修一次。 無論何種原因停燃氣都應及時通知業(yè)主關好燃氣器具開關。 帶電檢修設備安全注意事項 工程 主管向物業(yè) 服務中心 經(jīng)理匯報帶電檢修設備的原因、時間以及安全措施 , 物業(yè) 經(jīng)理批準后方可進行檢修作業(yè)。 斷開隔離開關，設備責任人必須在作業(yè)現(xiàn)場掛“有人工作 ,嚴禁合閘”的標識。 計劃性停電必須保證消防設施處于消防狀態(tài)。 服務中心 設備維 修實施“設備管理卡制度”和“設備設施管理責任人制度” 變配電管理 市電計劃性停電，由客戶服務組 起草書面通知，在小區(qū)公告欄張貼。 維修保養(yǎng) 工程 主管于每年十一月上旬，依照設備、設施保養(yǎng)維修規(guī)定及完好狀 態(tài)，起草《年度公共設施改造及維護維修工作計劃》報公司批準，品質(zhì)部備案。 來訪者進入設備機房時，憑 物業(yè)服務中心 或公司相關部門通知，由指定專人陪同方可進入并做登記。 服務中心 經(jīng)理負責審閱工作計劃，審核采購申請，對以上工作的檢查、督促。 5 記錄 無 二十五、 公共設施 /設備管理規(guī)程 1 目的 規(guī)范設備、設施的管理，保持設備狀態(tài)完好 ,確保發(fā)揮正常的使用功能，更好的為顧客服務。 系統(tǒng)正常運行 72 小時后，先后開啟排空閥（ 號 ）排污 ，每只閥排污時間約為 1分鐘后關閉。 檢查設備出水閥（ 號）是否打開。 檢查格柵是否有大片污物與懸浮物，例如塑料袋或其它塊狀垃圾堵塞。 系統(tǒng)運行前的檢查 將儀表柜轉(zhuǎn)換開關置于自動狀態(tài)。 工 程 水工負責污水處理器的操作、維修、保養(yǎng)。 保證泵房的通風、照明以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。正常情況生活水泵、消防水泵（包括噴淋 泵）的選擇開關應處于自動狀態(tài)。 運行管理 工程 水工 對水泵房負有運行、監(jiān)視和維護保養(yǎng)責任，應嚴格執(zhí)行有關規(guī)章制度。 試運轉(zhuǎn) 合上控制柜內(nèi)的自動空氣開關，接通控制回路電源，檢查電源指示應正常。外連接線無移動或妨礙操作。 壓力表指針靈活，指示準確、表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好， 壓力 表閥及接頭無滲水。 轉(zhuǎn)動靈活、無卡殼現(xiàn)象，泵軸與電機軸在同一中心線上。 檢查盤根完好情況，若有漏水應增加或更換石棉繩填料。 每半月 對消火栓泵、噴淋泵手動點動試運轉(zhuǎn)一次，每季進行一次一般性保養(yǎng)，每年進行一次全面保養(yǎng)。 3 職責 服務中心 經(jīng)理負責督導下屬做好轄區(qū)水泵房運行管理工作。 合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動空氣開關 ，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復位。 合上噴淋泵電氣控制柜內(nèi)的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮 。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復位。 兩臺水泵一用一備，定期交替投入運行。 合上消火栓泵電氣控制柜內(nèi)的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 生活 水 泵受生活管道管網(wǎng)壓力信號控制。 按啟動、停止按鈕，可以就地控制生活泵的啟停。 生活泵的手動操作。 《維修 服務 單》 6 附件 《糾正和預防措施 控制 程序》 二十二、 水泵房設備操作規(guī)程 確保設備正常運行。 房間插座無電 : 維修后 使用方便、安全為標準，并把故障原因告訴業(yè)戶。 房間無電 :以恢復房間正常用電為標準，在維修完畢后應盡量保持原狀，維修時間不超過 2小時。 接頭漏水 :維修后 應達到緊固、密封、不滴水，維修時間不超過 1 小時。房間沒水閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。 維修墻內(nèi)水管 :應摸準管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完畢后 外 觀應恢復原樣，做到工完場清。 洗臉盆漏水 :應達到原先標準，經(jīng)反復試用，不漏水，服務對象滿意。 維修服務時間 :視工藝復雜情況而定，一般不超過 8 小時，最多不超過 72 小時。 對于以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格應立即查找原因，及時采取糾正措 施；在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應及時采取預防措施，具體處理程序按《糾正和預防措施程序》執(zhí)行。 服務質(zhì)量的檢驗：按維修服務標準進行檢驗；功能性維修以恢復原有功能為準；外觀性維修：表面應無色差、無高低不平現(xiàn)象，滿足業(yè)戶的合理要求、嚴格按維修服務 標準執(zhí)行。 4 內(nèi)容 維修過程檢驗的原則 服務及時性的檢驗 根據(jù)維修預約 時間，準時到達維修地。 2 適用范圍 適用于 服務中心 對維修過程的檢查、監(jiān)督、管理 。 工程組 的 員工離開 業(yè)主 家時，應禮貌地向 業(yè)主 道別、謝謝 業(yè)主 的支持、配合與諒解?；謴透魑锲返脑瓉頎顟B(tài)（位置）。 安裝水管前的準備工作： 1)根據(jù)《維修 服務 單》領取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）； 2)輔助材料（如 生 料 帶、白色的油漆或材料、管 卡、膠水 等）； 3)借用所需的公用工具（如 切管刀 、 熱熔機 等）。 水咀、閘閥維修： 關掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥； 擰開水咀或閘閥， 如 密封膠墊損壞則應更換一個同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴重則應更換一個同規(guī)格的水咀或閘閥； 在水咀或水管 鏍 牙段纏繞水膠布（順時針方向），裝上水咀或閘閥； 開水試驗， 鏍 牙連接處應不 滲水，開關水咀或閘閥應靈活，水咀或閘閥關水后應不漏水。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起業(yè)主投訴。不能不懂裝懂， 遇到疑難問題要如實、詳細地向工程主管匯報，請求支援解決。 維修人員到現(xiàn)場后， 在得到業(yè)主允許后穿上自備鞋套進入室內(nèi)。 4 內(nèi)容 工程組 的 員工進 業(yè)主 家進行安裝 /維修時的基本要求 工程人員接到《維修服務 單》按約定的時間到達維修地點，如遇特殊原因不能到達，應通知客服組 告知業(yè)主。 檢查是否有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)及違反《房屋裝修管理服務協(xié)議》《裝修施工須知》 內(nèi)容的情況，并將巡 視結(jié)果記錄在《裝修巡視記錄表》 裝修工程完畢后進行竣工驗收 竣工驗收內(nèi)容 1）是否有破壞公共設施的行為 2）是否有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)及房屋設計承重要求 3）是否改變房屋用途等 協(xié)助客服組 、 秩序組 進行裝修垃圾的管理，并要求施工方按要求袋裝放在指定的 地 點 協(xié)助秩序組 按《裝修施工隊治安責任書》的要求進行治安管理，維護所管轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境秩序 5 記錄 《裝修巡視記錄表》 二十、 業(yè)主 報修 /維修服務工作 規(guī)程 1 目的 規(guī)范 業(yè)主報修 /維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成維修工作。 《公共設施一覽表》 由部門兼職資料員保存。 搶修完畢， 服務中心 經(jīng)理 應 書面 向總經(jīng)理報告搶修情況，包括： 事故原因； 損失情況； 搶修結(jié)果； 搶修費用； 糾正和預防措施。 對施工完畢的工程由 服務中心 按設計和合同規(guī)定的質(zhì)量要求進行竣工驗收，并做好驗收記錄。 遇有疑難問題，及時報告 物業(yè)服務中心 經(jīng)理。 外包 項目和原材料的采購，應按程序 文件中服務外包商控制程序執(zhí)行、《采購及分包控制程序》進行。 總經(jīng)理在次年 1 月 30 日前審批完畢年度計劃。 電梯（含機房） 其他公共設施，包括閥門、雨水、污水、井蓋、草地噴灌、電表箱、水表箱、區(qū)內(nèi)標識、天面隔熱層。 衛(wèi)生設施，包括垃圾桶、果皮箱、化糞池。 路燈、公共通道燈、草地燈、射燈、地下車庫照明燈。 4 內(nèi)容 定義 公共設施的搶修：是指損壞的公共設施，已經(jīng)嚴重影響到業(yè)戶的人身和財產(chǎn)安全或其正常生活，必須對其即時進行的維修。 2 適用范圍 適用于各 服務中心 管理的公共設施的改造及維護維修。 《 設備設施檢查記錄表 》 《設備管理類標識》 十七、 工程組 技術檔案管理規(guī)程 1 目的： 規(guī)范工程組 的 工程資料、檔案的管理工作，使工程部檔案的歸檔、收集、整理規(guī)范化、標準化。 按 工程組 的 員工的技術條件、工種特長將劃分的設備責任區(qū)域分配到每個員工（未滿實習期的員工不在其列，但可安排和正式員工在一個責任區(qū)里實習）。 關系到設備運行安全和影響服務質(zhì)量的樞紐設備，如配 電房、 供水設備、污水處理設備等，責任人必須每天進行巡視檢查 ，并做好質(zhì)量記錄。 負責區(qū)域內(nèi)的設備需要中修、大修時向主管 匯報以及中修、大修前的準備工作。 ． 員工 工作調(diào)遷、辭工或被解雇時，由工程主管對所管 個人 工具進行盤點，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應追究的責任。 ．公用工具使用注意事項： ．便攜式（小件的）公用工具使用注意事項按第 4 條 2 款； 大型公用工具使用除應遵循便攜式 （小件的）公用工具使用注意事項外還應每個月進行一次保養(yǎng)： ．對各轉(zhuǎn)動部位加注潤滑油； ．調(diào)整皮帶，對于磨損嚴重的皮帶應更換； ．檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損超過新裝時的 1/2 則應更換； ．檢查電容，如變形、膨脹或開裂則應更換； ．檢查或整修接線頭； ．調(diào)整機械間隙至合理位置； ．清潔外表，必要時涂上防銹油； ．擰緊所有緊固螺栓。 工程組 的 員工個人使用工具丟失或人為損壞，則應由員工個人立即補上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程主管批準后 到 倉庫 以舊換新 。工程組 的 員工個人使用工具每年只能 補領一次。個人使用工具由個人領用并負責保管，公用工具由工程組 主管 領用并負責保管。 ．工程主管具體負責工具管理 及 申購。 設施的報廢 對無法修復或無使用價值的設施，由工程組填寫《設備報廢單》，經(jīng)總經(jīng)理批準后報廢。 《設備管理卡》 的管理 《設備管理卡》 由工程組 主管統(tǒng)一保管， 《設備管理卡續(xù)頁》 可暫時由填寫人保管，用完后交 還 工程組 主管整理、 存檔。 3 職責 工程組 主管負責對設備的登記 工程組 維修人員負責將設施的中修、大修、設備解體 、更換零部件和日常維修的工作內(nèi)容填入《設備管理 卡》續(xù)頁 4 內(nèi)容 4． 1 建立檔案 工程組 主管負責對上述設備、設施逐臺登記，分門別 類填寫 《設備管理卡》 。 交接班雙方人員必須查看值班記錄，清點物品、工具， 等情況，必須認真詳細記錄在《值班記錄 表》上，經(jīng)雙方簽字認可后，認定交接班工作完成。 履行 職責：值班期間不得離崗，不做與本職工作無關的事情，不接受業(yè)主錢、財、物 等 。 接到突發(fā)事件報告，如當班不能處理，應及時向部門主管及 服務中心 經(jīng)理匯報。計劃分工必須定人員，時間 值班人員在值班期間內(nèi)應及時處理業(yè)主的投訴，報修事宜 值班人員在聽到電話鈴聲響三聲內(nèi)必須接聽，同時問清事由，在 《 值班記錄表 》詳細記錄 電話內(nèi)容，回復內(nèi)容，并 明確 回復。 有下列情形之一，即時開除處理： 利用職務之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)主 /住戶的。 3．職責 服務中心經(jīng)理負責對工程組 主管 違 規(guī) 行為的處罰 工程組 主管負責工程維修人員的 違 規(guī) 管理 有下列情形之一的，第一次口頭警告；第二次書面警告；第三次罰款 50 元： 上班遲到、早退、不參加培訓或不參加例會的； 衣著不整、不注意個人形象、上班無精打采的； 遇到同事或上級領導或小區(qū)業(yè)戶不主動讓路，不主動打招呼的。 維修工到業(yè)戶單元內(nèi)維修時，不可以與業(yè)戶聊 到 與維修無關的話題，不打聽業(yè)戶私人一切問題，不收業(yè)戶禮品、物件、紅包，更不允許利用工作之便偷拿業(yè)戶財物，一經(jīng)查實嚴肅處理，情況嚴重的則移送公安機關處理。 如順利完成維修工作，應主動講“您好！故障已修好，請試用”。如業(yè)戶允許，則更換自帶拖鞋 （鞋套） 后進入房內(nèi)，并與業(yè)戶講“麻煩您，告訴我故障 在什么地方 ？請讓我（們）檢查一下”。嚴禁與業(yè)戶講“這事我管不了”或“這事不是我處理的范圍，你找 服務中心