【正文】 208年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以55 000萬(wàn)元出售，出售款項(xiàng)已收訖。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。209年3月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4 000萬(wàn)元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。處理的方式（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置處置采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。企業(yè)可以通過(guò)對(duì)外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)取得收益。甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。208年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48 000萬(wàn)元。分別進(jìn)損益和資本公積當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓 450 000 000賬面余額 累計(jì)折舊 3 000 000 貸：固定資產(chǎn) 450 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 3 000 0002．采用公允價(jià)值模式對(duì)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)?！纠?14】甲企業(yè)擁有1棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓 450 000 000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 450 000 000（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)?！纠?12】 甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的部分寫(xiě)字樓用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)租賃。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議明確表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目，按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為3 765萬(wàn)元，其中，原價(jià)5 000萬(wàn)元。例如，企業(yè)將出租的廠房收回，并用于生產(chǎn)本企業(yè)的產(chǎn)品。（3）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開(kāi)始日。2．投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定轉(zhuǎn)換日的確定關(guān)系到資產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和入賬價(jià)值，因此非常重要。（2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租，通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面，一是企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書(shū)面決議，二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換209年2月1日，該寫(xiě)字樓的原價(jià)為9 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊270萬(wàn)元，賬面價(jià)值為8 730萬(wàn)元，公允價(jià)值為9 500萬(wàn)元。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，并按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）208年10月1日，甲公司開(kāi)發(fā)完成寫(xiě)字樓并出租：借：投資性房地產(chǎn)——成本 90 000 000 貸：開(kāi)發(fā)成本 90 000 000（2）208年12月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 2 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000208年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟精裝修的寫(xiě)字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或近似、可使用狀況相同或相近的土地。對(duì)于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）時(shí)，該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并假設(shè)無(wú)殘值。12=（萬(wàn)元）借：其他業(yè)務(wù)成本 75 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 75 000（2）確認(rèn)租金：借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 80 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 000（3）計(jì)提減值準(zhǔn)備：借：資產(chǎn)減值損失 3 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 3 000 000按照經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬(wàn)元。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：其他業(yè)務(wù)成本 15 000 貸：銀行存款 15 000例如，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的支出。11月10日廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬(wàn)元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。本例中，改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)的成本。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過(guò)裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的計(jì)量將在本章第四節(jié)“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置”中進(jìn)行介紹。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)=[600（1000247。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）時(shí)開(kāi)始起租。采用成本模式計(jì)量的，應(yīng)按照確定的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”或“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，將在第三節(jié)“投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量”中介紹。？？？（一）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量在采用成本模式計(jì)量下，外購(gòu)的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。但對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議，明確表示將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。例如，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。對(duì)于甲企業(yè)而言，這棟寫(xiě)字樓屬于甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。再如，甲企業(yè)購(gòu)買一棟寫(xiě)字樓，共12層。甲企業(yè)按照合同規(guī)定對(duì)這塊土地進(jìn)行了開(kāi)發(fā)，并在這塊土地上建造了一棟商場(chǎng)，擬用于整體出租，但尚未開(kāi)發(fā)完工。2．已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。甲企業(yè)一開(kāi)始將該辦公樓改裝后用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。對(duì)于甲公司而言，一般自租賃期開(kāi)始日期起，這棟廠房屬于其投資性房地產(chǎn)?！堕e置土地處理辦法》還規(guī)定，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)，對(duì)閑置土地可以選擇延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間（不超過(guò)1年），改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)等處置方案。例如，企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取