【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 要在這個高風(fēng)險的房地產(chǎn)市場中立于不敗之地，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)投資可行性分析。 通過以上各章節(jié)對房地產(chǎn)投資可行性分析的探討和研究，得出以下幾點結(jié)論 : 房地產(chǎn)投資可行性分析是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在投資決策前，通過分析項目的宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、開發(fā)條件及對競爭對手、消費(fèi)市場的調(diào)研，進(jìn)行目標(biāo)市場的定位，在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用財務(wù)分析進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析 、預(yù)期風(fēng)險分析，來確定項目是否可行。通常有隨行就市法和避強(qiáng)定價法。即對房地產(chǎn)形成了一個價格上限和價格下限的心理。 (3)按價論質(zhì)心理。在某些場合，這種自我展示的精神需要甚至是第一位的。 B 消費(fèi)心理定價法 依 據(jù)消費(fèi)者購買商品的心理特征進(jìn)行定價，即消費(fèi)心理定價法。直摘謠價法是消費(fèi)者將預(yù)定分?jǐn)?shù)在同類商品中進(jìn)行分配，再以市場平均價，按各商品得分值及比例評價來確定其認(rèn)知價值的方法。當(dāng)消費(fèi)者剩余為正數(shù)時，消典者購買該物業(yè)的可能性將增加。由于具體的計算與分析程序不同，可分為以下幾種 : A 認(rèn)知價值定價法 認(rèn)知價值是需求導(dǎo)向定價法中最基本也是最重要的定價方法。 采用盈虧平衡法，首先要分析項目的成本結(jié)構(gòu)，分離固定成本和變動成本。 Q:為可銷售面積 。 =(F+C:QZ)/Ql Pl=(F+exQZ+E)/Q， P。成本利潤率可由資金利潤率求出項目的目標(biāo)利潤，再由目標(biāo)利潤反求出成本利潤率。現(xiàn)就房地產(chǎn)租售價格的確定方法進(jìn)行詳細(xì)闡述。 房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的數(shù)據(jù)估算 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算指在項目市場、資源、技術(shù)條件分析的基礎(chǔ)上，從項目角度出發(fā)，依據(jù)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和價格政策，對一系列有關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查、搜集、整理和測算，并編制有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)估算表格的工作。 第四步提出財務(wù)分析結(jié)論。反映項目清償能力的指標(biāo)包括投資回報期、借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等。如果格式不符合要求或者數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確或技術(shù)結(jié)果有誤差，則須重新編制表格，填列分析人員所估算的財務(wù)數(shù)據(jù)。 第二步分析財務(wù)基本報表。③運(yùn)用因素替換法時，須從指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)意義及其組成因素的相繼依存的關(guān)系出發(fā)，確定客觀合理的替代順序 。 因素替換法的分析過程是，先假定其他因素值不變只改變其中某一因素值，檢查指標(biāo)值的變化。例如，通過計算項目各成本費(fèi)用占總成本的比率，研究項目成本結(jié)構(gòu) 。采用定基動態(tài)指標(biāo)分析，可以將分析期與基期進(jìn)行直接對比，以便尋找挖掘潛力的途徑和方法，保證在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不斷提高有關(guān) 指標(biāo)的先進(jìn)性。它是研究經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化趨勢和發(fā)展規(guī)律的一種分析方法。 (1)相關(guān)比率分析法 :即同一項目相關(guān)但又不同的指標(biāo)對比，求其比率，進(jìn)而進(jìn)行分析的方法。 2700 元 /平方米，表明該樓盤市場定位較合理。 (2)分析經(jīng)濟(jì)活動的發(fā)展?fàn)顩r :即通過指標(biāo)間的縱向比較，例如以本期實際值之比、本期值與歷史最好水平之比來分析項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展趨勢。 房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的方法 財務(wù)分析過程中常用的分析方法主要有三類 :比較分析法、比率分析法和因素替換分析法。項目盈利主要指項目能夠?qū)崿F(xiàn)的利潤和稅金。 進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)分析，首先要估算或計算出項目的投資成本、各項稅金和利潤等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，然后據(jù)此編制必要的財務(wù)報表，計算出相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并與有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn) 行比較，判斷項目是否可行或從中選擇最佳方案。 項目財務(wù)分析 根據(jù)上述分析所獲取的信息及數(shù)據(jù)，對項目進(jìn)行投資與成本費(fèi)用估算、制訂投資計劃與籌資計劃、進(jìn)行經(jīng)營收益估算，然后編制各種經(jīng)濟(jì)報表，進(jìn)行項目不確定性分析，根據(jù)分析確定項目是否可行。 項目目標(biāo)市場的選擇與定位 綜合上述的分析結(jié)論，確定項目的目標(biāo)市場并進(jìn)行相應(yīng)的市場定位。 項目區(qū)域環(huán)境分析 通過對項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、景觀、交通等區(qū)位條件的分析以及對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在現(xiàn)實與潛在樓盤供應(yīng)量的分析，研究項目地塊所具有的區(qū)位價值。如，可行性分析確定的目標(biāo)體系是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù) 。項目投資的可行性分析，實際上就是對項目實施進(jìn)程進(jìn)行周密安排的過程。通過可行性研究，策劃者對方案策劃階段提出的各種方案進(jìn)行反復(fù)評價和比較，從中選出最適宜且效果最好的方案，從而保證投資方案的優(yōu)化。它主要是在考察房地產(chǎn)各類型產(chǎn)品開發(fā) 技術(shù) 上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的盈利性和合理性，在建設(shè)上的可行性和 可行性的依據(jù)。租賃性的物業(yè)在竣工驗收合格后便 可以從事租賃經(jīng)營業(yè)務(wù) 。 第二階段 :投資實施期 投資實施是指在項目決策之后， 從 項目規(guī)劃設(shè)計項目可行性分析、項目評估與決策等具體階 段。自 1999 年以后，我國房地產(chǎn)企業(yè)逐步加大了房地產(chǎn)投資可行性分析的力度。而且，良好的房地產(chǎn)投資可行性分析還能為投資者獲取科學(xué)的數(shù)據(jù)和保證投資策略的有效性，使投資者在競爭中立于不敗之地。結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及房地 產(chǎn)市場的特點，現(xiàn)階段是“大力發(fā)展普通住宅，限制高級住宅及別墅的建設(shè)”。 住宅 住宅歷來就是房地產(chǎn)投資的主要對象。開發(fā)公司在城市土地出讓市場，通過競投標(biāo)獲取土地使用權(quán)以后便可以進(jìn)行該地塊的拆遷安置和改建，或通過土地二級市場有償轉(zhuǎn)讓該土地的使用權(quán)收回投資及收益。本文僅介紹未開發(fā)的土地和住宅。當(dāng)居民收人不斷增加時，對住房數(shù)量和質(zhì)量的追求欲望也會上升 。例如 :隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收人水平的提高，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，對高檔住宅的需求已不完全是潛在需求，其中已有一部分轉(zhuǎn)化為有效需求。有效需求是具有經(jīng)濟(jì)購買能力的現(xiàn)實需求，即既有客 觀上的需求又有經(jīng)濟(jì)上的購買能力。 一般來講，市場需求分潛在需求和有效需求兩種。只有對房地產(chǎn)供求關(guān)系作出客觀、準(zhǔn)確的判斷，并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化的客觀規(guī)律，才有可能避免該風(fēng)險。房地產(chǎn)市場中的經(jīng)營者所承擔(dān)的這種風(fēng)險比在一般市場下要大一些，因為房地產(chǎn)商品的價值受到供求影響的幅度很大。其它投資方式的不確定性因素都很多。 然而，投資物業(yè)收取租金只是一種投資方式。投資回報率可以用租金收益率表示， 即 : r=R/H 式中 :r 為租金收益率 。 利率的變化對房地產(chǎn)投資回報的影響是較明顯和直接的。 我國房地產(chǎn)發(fā)展的二十多年來，國務(wù)院在不同時期根據(jù)國內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，發(fā)布了一系列金融方面的政策措施。比如，如果政府推行福利政策，大量建設(shè)公房或福利房，將會吸引居民的主要興趣和需求，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)營者推行的市場商品房展會受到需求短缺的壓力，導(dǎo)致市場交易活動減少而蒙受損失。相反，當(dāng)房地產(chǎn)市場炒風(fēng)盛行、遞加飛漲時，政府為了平抑地價，壓抑土地投機(jī)行為，往往會實行低地價政策，拋售一批價格較低的土地。 另外，政府為了避免地價過分偏離市場價格，可能會采取一些調(diào)控政策，這些政策可能會給房地產(chǎn)投資帶來不同程度的損失。這種改變會給有些房地產(chǎn)投資帶來生機(jī)，但又可能對另一些地產(chǎn)投資帶來損失。如果對各種體制進(jìn)行改革，就意味著對各種產(chǎn)業(yè)之間的比例進(jìn)行調(diào)整以及對整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的改變。政策風(fēng)險因素可以細(xì)分為 :政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策風(fēng)險和法律風(fēng)險等。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者成功與否。這些不確定因素的影響產(chǎn)生的動態(tài)變化會給在房地產(chǎn)市場中交易的商品經(jīng)營者帶來各種不同形式的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資投人資金量大、周期長，并且房地產(chǎn)市場是個不完全市場，房地產(chǎn)也不像其他資產(chǎn)如 :存款、國庫券等可以隨時變現(xiàn)，因而其變現(xiàn)風(fēng)險較大。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展時回報率比較接近，分別為 20%和巧 %。假設(shè)這個事件的不確定資料如表 1一 1 所示，計算結(jié)果表明，這項投資的風(fēng)險值為 R=。 度量風(fēng)險的大小，實際上是度量那些不確定結(jié)果之間的差異程度或離散程度。因此，風(fēng)險是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)?！? 美國的塔爾 (PYHRR)等人也在其著作中提到 :“風(fēng)險是投資者不能收到期望的或要求的投資收益率的偶然性或能夠性”，“風(fēng)險是相對于期望收益或可能收益的方差”，等等。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義 風(fēng)險的定義最初出現(xiàn)于 1901 年美國的 . 威特例()所著的博士論 文《風(fēng)險與保險的經(jīng)濟(jì)理論》中 :“風(fēng)險是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件不確定性的客觀體現(xiàn)。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述 任何投資都是以研 究風(fēng)險及風(fēng)險因素為關(guān)鍵研究環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)投資也不例外。房地產(chǎn)的不可移動，以及房地產(chǎn)投資數(shù)額 巨大、回收周期長等特點，使得房地產(chǎn)投資長期受到未來宏觀經(jīng)濟(jì)、社會、政治、法律規(guī)范、以及自然、環(huán)境等多方面因素風(fēng)險變化可能產(chǎn)生的不利影響，影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素相當(dāng)多。房地產(chǎn)不僅關(guān)系到千家萬戶居民的 日常生活，而且作為生產(chǎn)要素的房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有極大的影響，房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的波動在很大程度上影響著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的這一特征使得投資房地產(chǎn)能夠抵御通貨膨脹對資本價值的影響。如果急于變現(xiàn)，則可能使投資者遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)投資者要承受這