【正文】 夏日里，迎著朝陽綻放的向日葵，橄欖樹下一片片迎風(fēng)搖曳的薰衣草，交織出紫色的夢境，步行其間，聞著淡遠(yuǎn)溫和的芳香，每天都在做熏衣草的SPA。另外，林蔭大道的兩旁可以安排精品店、餐廳、咖啡館，在林蔭大道盡端安排一個造型別致的大噴泉。以熏衣草為代表的香草類植物從以往原始散布在滿山遍野的野生熏衣草，到現(xiàn)在經(jīng)過細(xì)心照料，精心培育的熏衣草花田，熏衣草始終都和這個地區(qū)人們的生活息息相關(guān)。特色植物的選擇梧桐關(guān)于是否選用梧桐樹種值得進(jìn)一步斟酌，梧桐樹生長快，但是木質(zhì)較疏松，抗風(fēng)能力不強(qiáng)。社區(qū)景觀的設(shè)計要利于人的使用。酒吧街內(nèi)部構(gòu)想（七） 景觀設(shè)計建議具初步統(tǒng)計，湖濱路各類酒吧共有50家左右，面積在10~120平方不等，大多數(shù)酒吧面積在60~70平方。 招商定位——通過國內(nèi)知名酒吧的入駐，提升整體品質(zhì)和形象，通過知名品牌來帶動整體招商和后期經(jīng)營④ 相比南京1912和上海新天地我們?nèi)鄙偈裁?16。 為了配合外表「整舊如舊」、內(nèi)部「翻新創(chuàng)新」的特色建筑，設(shè)計及工程以保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費場所。然而，由于石庫門已經(jīng)過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，外部及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪。南里建成了一座總樓面面積達(dá)二萬五千平方米的購物、娛樂、休閑中心，于二零零二年中正式開幕，除了來自世界各地的餐飲場所外，更進(jìn)駐了年輕人最喜愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心。項目占地三萬平方米，建筑面積約六萬平方米，以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建既具傳統(tǒng)風(fēng)貌，又具現(xiàn)代化功能設(shè)施的聚會場所，提供餐飲、零售、娛樂、文化及服務(wù)式公寓等設(shè)施，露天茶座及酒吧、廣場表演和步行街等特色，令項目倍添新意。（2） 南京1912的成功點216。 “南京1912”緊鄰總統(tǒng)府西側(cè)，南鄰南京文化一條街——長江路，北靠南京電子一條街——珠江路，離華夏第一商圈——新街口僅1000米。① 南京1912（1） 簡介古都南京，著名的歷史文化名城，有著深厚的文化積淀。間間客房設(shè)計精心，風(fēng)格獨特，裝修雅致，并備有精品廚房以及先進(jìn)的通訊系統(tǒng)。）地處陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，上海浦東雅詩閣聳立于黃浦江東岸，毗鄰著名的東方明珠電視塔，面朝集金融，購物，娛樂于一體的上海商業(yè)中心。第三類：投資客源酒店式公寓是一類投資性很強(qiáng)的物業(yè)，優(yōu)質(zhì)項目具備了易出租、租金回報高的特點，大批投資買家對該類物業(yè)有著濃厚的興趣。本項目的區(qū)域內(nèi)最頂尖的項目，而且酒店公寓的目標(biāo)客戶是和該區(qū)域內(nèi)若干酒店、大飯店錯位經(jīng)營的以短、中期為主的相對意義上的散客，如果將他們分類，基本為四類。其剛性的表象方式如果不是被較淡的外墻顏色中和，則未免予人有太過強(qiáng)硬的體驗。 　　干濕分開。 　　主次分開?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。酒吧街沿街效果夜景效果（四） 戶型面積及配比定位高層公寓面積：少量70平方米的一房，主力房型為90—110平方米的二房和140~160平方米三房，輔以少量大面積三房、四房。酒吧街的建造會延續(xù)這一基礎(chǔ)，并將其帶動、發(fā)展。湖濱為人行道主入口，梁溪路為車行道路主入口。二、 項目產(chǎn)品定位（一） 產(chǎn)品總體定位集高檔住宅、酒店、商業(yè)步行街為一體的大型國際社區(qū)（二） 產(chǎn)品核心魅力點挖掘核心魅力一：無錫市首席法國建筑風(fēng)情高檔住宅社區(qū)核心魅力二：濱湖區(qū)門戶社區(qū)——運(yùn)河西第一大型住宅社區(qū)核心魅力三：HOPSCA模式綜合型魅力街區(qū)核心魅力四：緊鄰交通住干道，交通便利核心魅力五： 高品質(zhì)、高檔次的生活空間（三） 總平規(guī)劃構(gòu)思根據(jù)項目地塊的特點，由高漸低的總體思路。整個區(qū)域未來發(fā)展趨勢良好，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。所以：企劃包裝上要反復(fù)強(qiáng)調(diào)本案的小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃。象本案這樣法式風(fēng)格的大型社區(qū)確不多見。所以：我們要告訴客戶本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。另一方面，特色酒吧街在吸引該區(qū)域內(nèi)日、韓等國外客人的同時，可以為項目增加人氣，提高知名度，為我們高檔社區(qū)的品質(zhì)提高做好鋪墊工作。HOPSCA的形成必需符合以下條件：第一，它必須位于城市中心區(qū)，市中心核心地段、或城市副中心、城市各種資源決定了它天生的優(yōu)越，商業(yè)的繁華及至上的生活；第二，她必須擁有大規(guī)模建筑體量，只有大規(guī)模建筑體量才可以完美演繹她豐富的業(yè)態(tài)，繽紛萬象的生活！也就是說，只有中心區(qū)或副中心區(qū)的大規(guī)模地塊才能成為演繹HOPSCA的舞臺。（二） 戰(zhàn)略定位要點將這里配有社區(qū)內(nèi)設(shè)豪華主題會所。酒店精良的設(shè)計、完善的設(shè)施、安全的管理，也將成為居住型辦公最理想的場所。 項目內(nèi)各個建筑單體是各自獨立分散在項目地塊中，每棟建筑的高度都不同，不僅豐富了城市天際線，而且建筑與建筑之間沒有對視，實現(xiàn)了零阻擋，最大程度上提高了城市的整體美觀度。街區(qū)和城市的人文色彩是項目融入環(huán)境的重要體現(xiàn)，住宅及商業(yè)綜合街區(qū)，大型的地下停車庫與主題公園為核心的中央商圈進(jìn)行有機(jī)的溫和銜接，相輔相成，形成了一個多功能、生態(tài)改善、富有人情味的新城市動力街區(qū)。就建筑設(shè)計而言，人本主義的強(qiáng)調(diào)，建筑倫理和心理學(xué)觀念的重視，現(xiàn)代審美意思的弘揚(yáng)，包括智能、生態(tài)環(huán)境的營造，都已經(jīng)形成了鮮明的特色。Hotel：五星級賓館/ Shopping：商業(yè)街區(qū)/ Parking：城市景觀公園/ Office：高檔商務(wù)行政公寓/ Convention：休閑娛樂集會/ Apartment：街區(qū)公寓組團(tuán)。從國際視野來看，現(xiàn)代城市中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)目前已發(fā)展到了綜合開發(fā)的高級階段，通過綜合性的開發(fā)，結(jié)合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合布局來獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。每個不同的街區(qū)不僅為土地的發(fā)展提供了框架和邊界，同時還形成了重要的商業(yè)和人文的“生活文脈”。第二部分 產(chǎn)品篇一、 項目戰(zhàn)略定位及形象定位（一） 戰(zhàn)略定位框架（1）產(chǎn)品戰(zhàn)略定位主線本項目通過針對房地產(chǎn)市場的可比性分析，基于市場的現(xiàn)狀以及個案產(chǎn)品包裝差異化為原則，綜合考慮企業(yè)發(fā)展品牌等因素，制定并明確了本項目的總體定位框架。成本決定房價的底線，畸高的土地價格勢必造成房價的節(jié)節(jié)攀升，２００6年土地拍賣價一浪高過一浪，房屋開發(fā)成本的整體抬升決定2007年房價的底線會上升；但房價關(guān)鍵還得由供求決定，理智的開發(fā)商將更多地考慮市場需求主體的承受能力。按保守估計，％左右，可達(dá)近490萬平方米，當(dāng)然，這是建立在住房供給結(jié)構(gòu)合理的基礎(chǔ)上的。根據(jù)市政府計劃，2007年無錫市將加速住房建設(shè)和改造，改善市民居住條件。房地產(chǎn)的整體運(yùn)行質(zhì)量和景氣水平有望繼續(xù)保持。②城鎮(zhèn)化加速和舊城改造加快對推動房地產(chǎn)需求的作用也不容忽視，城市化浪潮必然推動房地產(chǎn)市場的需求。 從購房者需求情況來看，購房者的購房行為日漸理智，社區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、外觀等諸多因素都成為購房者的參考依據(jù)，因此，在未來的市場供應(yīng)當(dāng)中，只有高品質(zhì)的住宅社區(qū)才能更有利的贏得購房者青睞。（6）投資回報率。目前的物業(yè)管理已經(jīng)不僅僅是為了保安的需求，很大程度上需求更貼心的服務(wù)。這些都是與生活密切相關(guān)的。建筑品質(zhì)、建筑外觀風(fēng)格、戶型設(shè)計是購房者越來越關(guān)注的問題。通過對目前區(qū)域內(nèi)的中高端房產(chǎn)項目的調(diào)研不難發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)客戶會把環(huán)境作為首選。l 政府公務(wù)員和中層領(lǐng)導(dǎo)。因此，保值增值、提升身價是絕大多數(shù)客戶的共同需求。5) 投資炒作。政治領(lǐng)域政治領(lǐng)域的客戶一般有：高級公務(wù)員購買動機(jī)：1) 改善居住條件。216?？驮幢尘埃?16。l 在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯哪贻p人。金通地塊商業(yè)和這部分商業(yè)并不沖突，商業(yè)從來都是越做越旺，本案和新梁溪正好處于湖濱路和青祁路與建筑路的交匯處，可謂東西互應(yīng)，互為補(bǔ)充；瑜憬灣地 址：建筑路與隱秀路交叉口 開 發(fā) 商：無錫棲霞建設(shè)有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面46萬平方米 開盤日期：2007年3月15日物業(yè)類型：小高層、高層均 價： 6500元/平米進(jìn) 度： 期房銷售 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 2/2/1（100m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：開盤認(rèn)購期，銷售一般 配套設(shè)施：體育場、幼兒園、小學(xué)、大型超市、購物商場、娛樂休閑、醫(yī)療衛(wèi)生奧林花園地 址：蠡溪路50030號 開 發(fā) 商：無錫市寶雍閣小區(qū)規(guī)模： 開盤日期：物業(yè)類型： 多層、小高層均 價： 5500元/平米，進(jìn) 度：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 銷售情況：良好，主要是本地居民購買 社區(qū)配套：新體育中心、超市、學(xué)校、醫(yī)院、菜場金色江南地 址：無錫市梁青路 開 發(fā) 商： 無錫鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面60萬平方米 開盤日期：物業(yè)類型： 多層、別墅均 價： 多層5000元/平米，進(jìn) 度：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 銷售情況：良好，主要是本地居民購買 配套設(shè)施：超市、醫(yī)院、學(xué)校五、 目標(biāo)客戶群分析由于產(chǎn)品定位還沒有確定，因此無法進(jìn)行針對性客源分析，因此在此僅針對區(qū)域市場存在的客源情況進(jìn)行簡單分析。新梁溪人家地 址：建筑路與青祁路交叉口 開 發(fā) 商：無錫市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司小區(qū)規(guī)模： 開盤日期：2005年1月7日物業(yè)類型： 多層、小高層、高層住宅 以及別墅均 價： 5350元/平米，進(jìn) 度：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 （目前只剩4棟高層房源） 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 2/2/1（105 m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：良好，主要是本地居民購買 社區(qū)配套：超市、會所、學(xué)校216。四、 重點個案分析針對濱湖區(qū)現(xiàn)有住宅供應(yīng)及需求情況，我們選取以下幾個高檔住宅社區(qū)進(jìn)行對比分析：陽光城市花園地 址：建筑路紅星路口 開 發(fā) 商：江蘇陽光置業(yè)發(fā)展有限公司 小區(qū)規(guī)模： 開盤日期：2006年10月18日（B區(qū)）物業(yè)類型： 小高層、高層住宅 ，多層花園洋房均 價： 5500元/平米，進(jìn) 度：A、C區(qū)現(xiàn)房，D區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房正在發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（120~140 m 左右 ） 2/2/1（105 m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：良好，主要是本地居民購買 社區(qū)配套：商業(yè)中心、學(xué)校216。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、副食品、醫(yī)療保健、美容美發(fā)等；二層：網(wǎng)吧、圖文社、裝潢裝飾公司等；三層以上：棋牌等。商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢河埒口商圈商業(yè)街相對較多，街道很長，商圈范圍大。店鋪總數(shù)151家面 積20平米左右居多，最小8平米權(quán)屬關(guān)系94%租賃租 金570元/閑置率空置10家，%。建 筑 路建筑路東至紅星路，西到梁湖路，路很長，店鋪主要集中在湖濱路與蠡溪路之間段。店鋪總數(shù)264家面 積3080平米居多，最小10平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金850元/閑置率空置59家，%。商業(yè)形態(tài)以餐飲、香煙、服飾、美容美發(fā)為主，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。無錫工藝品制造廠一段沿街商鋪正在裝修，所以空置商鋪較多。車流量很大，主要是貨車，街道噪音污染嚴(yán)重。商業(yè)形態(tài)以餐飲和房屋中介、裝潢、裝飾材料、建筑材料等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)為主。青祁路靠河埒口，天潤發(fā)附近一段比較繁華，店鋪集中在這一帶，以經(jīng)營房產(chǎn)、房屋裝修為主，服飾經(jīng)營僅有2家。店鋪所在樓層一層：餐飲、銀行、五金、房產(chǎn)中介、美容美發(fā)等；二層及以上：餐飲、酒吧、浴場、保齡球館、酒店、賣場。這條路最大的亮點是有幾個大賣場，如天潤發(fā)、五星電器等。梁 青 路梁青路為東西走向，東至梁溪大橋，西到梅園，與梁溪路并排的一條商業(yè)街。店鋪總數(shù)46家面 積10250平米權(quán)屬關(guān)系100%租賃租 金2600元/閑置率空置2家，%。目前正在對該路段進(jìn)行拓寬改造。（2）濱湖區(qū)各主要道路商業(yè)情況分析濱湖區(qū)內(nèi)商圈屬于河埒口商圈，東鄰京杭大運(yùn)河，南鄰無錫新體育中心；西有梅園，北靠惠山及旅游勝地——錫惠公園，地理位置十分優(yōu)越，住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺。新區(qū)二手房市場租金高、回報快，缺乏二手房市場的迅速啟動。梅村有香梅假日花園、吳越之星和嘉禾一方等，新區(qū)更是集中了一大批在售樓盤，第一國際、長江金岸、新港國際、新洲人家、新都會和長江綠島二期等，東亭有桑達(dá)園、春江花園