【正文】 萬泰國際新城初步規(guī)劃草圖 汽車 出 口 石城大道 翠湖一路 地面三層 地面三層 地面四層 地面四層 底商 住宅 住宅 停車場 住宅 內(nèi)街 1 外 廣 場 汽車入口 內(nèi)街 2 酒店 公寓 B A 總部 經(jīng)濟(jì)大廈 為了更好的區(qū)別與闡述，現(xiàn)將購物中心分為 A 區(qū) 、 B 區(qū) 兩塊，如圖所示。在建筑風(fēng)格上本案應(yīng)該充分體現(xiàn)銅陵 “ 銅都 ” 悠久歷史文化神韻，融入現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，做好內(nèi)外廣場銜接及景觀的處理， 表現(xiàn)出不一般的項(xiàng)目形象與獨(dú)特氣勢。 功能的全面設(shè)計(jì)為了更好支撐項(xiàng)目概念，為項(xiàng)目贏得持久的綜合競爭力。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營特色鮮 明，各業(yè)態(tài)、業(yè)種及品類細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足市場的多元化 消費(fèi)需求。在主題的選擇上，兩種極端路徑間必然有一個(gè)適宜的權(quán)衡。通俗 理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和 如何賣的具體經(jīng)營形式。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 物業(yè)類型 消費(fèi)者 經(jīng)營者 投資者 購物中心 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 各企業(yè)人員 各類業(yè)主 各私營企業(yè)主 城市品牌追逐一族 學(xué)生 過往客商 中高收入家庭 灰色收入者 國際國內(nèi)知名 零售 連鎖商 國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商 ?? 國際國內(nèi)知名 零售 連鎖商 國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商 基金、財(cái)團(tuán) 民間私募基金 職業(yè)投資者 ?? 萬 泰 國 際 新 城 萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈 萬泰 e 購中心 城市及鄉(xiāng) 鎮(zhèn)村 居民 1 城市職業(yè)工作者 1 自由 職業(yè) 者 步行街 底商 同上 國際國內(nèi)知名專賣店 國際國內(nèi)知名專業(yè)店 國際國內(nèi)知名 特色店 本地專賣店 本地專業(yè)店 本地特色店 ?? 國際國內(nèi)知名專賣店 國際國內(nèi)知名專業(yè)店 國際國內(nèi)知名特色店 本地專賣店 本地專業(yè)店 本地特色店 ?? 寫字樓 本地企業(yè)辦公人員 民營企業(yè)辦公人員 外來企業(yè)辦公人員 相關(guān)業(yè)務(wù)往來人員 本地上市企業(yè)及控股單位、子公司 各開發(fā)區(qū)進(jìn)駐 企業(yè) 各有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)單位、企業(yè) 金融保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu) 通訊網(wǎng)絡(luò)企業(yè) 物流企業(yè) 民營 中小企業(yè) 部分政府單位 旅 行社 會展企業(yè) 1 其他單位、企業(yè) 本地上市企業(yè)及控股單位、子公司 各開發(fā)區(qū)進(jìn)駐企業(yè) 各有色 金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān) 企業(yè)、 單位 金融保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu) 通訊網(wǎng)絡(luò)企業(yè) 物流企業(yè) 民營中小企業(yè) 部分政府單位 旅行社 會展單位 1其他單位、企業(yè) 酒店 —— 國際國內(nèi)知名 酒店連鎖商 其他致力于酒店經(jīng)營者 國際國內(nèi)知名酒店連鎖 商 其他致力于酒店投資者 酒店式公寓 —— —— 公務(wù)員 自由職業(yè)者 白領(lǐng)人士 私人企業(yè)主 外地投資客 其他投資客 LOFT 住宅 —— —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)一詞來源于日本，是典型的日語漢字詞匯，大約出現(xiàn)在 20 世紀(jì) 60 年代。 從本案的商業(yè)風(fēng)格上 —— 可塑造成商務(wù)發(fā)達(dá)、商業(yè)繁華、時(shí)代感強(qiáng)烈、時(shí)尚、潮流、信息化、科技含量高、一站式服務(wù)的現(xiàn)代都市代表作。 項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略定位 知名度： 創(chuàng)造 安徽銅陵 知名大型商業(yè)企業(yè)；提升 萬泰集團(tuán) 企業(yè)形象和 鞏固 品牌 地位；通過項(xiàng)目塑造，快速形成 石城大道、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域的商圈 效應(yīng)（ 如 北京的王府井、上海的南京路、廣州的北京路 、深圳的東門 ） 。 項(xiàng)目開發(fā)步驟 概念先行 —— 政策支持 —— 商家捆綁 —— 產(chǎn)品跟進(jìn) —— 營銷展開 。 項(xiàng)目開發(fā)思路 銅陵商業(yè)地產(chǎn)新貴，樹立銅陵商業(yè)地產(chǎn)龍頭形象 ； 融入“總部經(jīng)濟(jì)”、“ PT37e 購中心”概念，給項(xiàng)目注入高附加值，唯一性的重要體現(xiàn) ； 注入更多休閑、娛樂元素，豐富餐飲種類，形成城市消費(fèi)磁場 。 ◆ 錯(cuò)位競爭的需要 周邊住宅的開發(fā)量 較 大，開發(fā)公寓有利于項(xiàng)目的錯(cuò)位競爭，并且在排他性上可搶占先機(jī)，且公寓的售價(jià)在一定程度 上將超過住宅的售價(jià)，帶來更多利潤。 為了使本項(xiàng)目未來功能組合達(dá)到最佳狀態(tài)及將來酒店的錯(cuò)位經(jīng)營，建議項(xiàng)目西面萬泰 銅陵截至到 2022 年共擁有星級飯店 19 家，其中五星級 1 家，四星級 2 家，三星級 4 家。 發(fā)展酒店的可能性 —— 建議走“主題化、經(jīng)濟(jì)化、差異化”發(fā)展路線 。隨著國家經(jīng)濟(jì)及人均收入的增長，強(qiáng)大的內(nèi)需動力及城市化進(jìn)程成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的沃土，大連萬達(dá)以傲世群雄的姿態(tài)年租金收入達(dá) 50 億元為業(yè)內(nèi)側(cè)目。 （也是項(xiàng)目未來主要的競爭對手之一 ，但是入市時(shí)機(jī)有先后，對本項(xiàng)目的影響有限 。項(xiàng)目總建筑面積 18000 平米，地下 1F 為車庫，地上 13F 為商業(yè)經(jīng)營場所， 414 層為小高層住宅，戶型 130180 平，勉強(qiáng)可以用作辦公場地出租。 周邊銀行、酒店、超市、餐飲配套完善，交通便捷。 該大廈是 2022 銅陵最具規(guī)模的大型地產(chǎn)項(xiàng)目， 2022 年竣工使用。 金都大廈 17 層，大開間、大格局，為酒店用房。 銅陵市寫字樓分布情況 —— 主要在淮 河 大道一帶，從發(fā)展來看， 該區(qū)域商務(wù)性質(zhì)并不濃厚，特點(diǎn)并不明顯，距離本案較遠(yuǎn)。因此，作為工業(yè)基礎(chǔ)的有色金屬工業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r對中國經(jīng)濟(jì)能否繼續(xù)保持相對較高的增長率就顯得更加重要。在目前有色金屬需求旺盛的情況下，有色企業(yè)勢必要加大礦山資源 投入力度。 有色金屬工業(yè)發(fā)展及前景分析 有色金屬是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)材料，航空、航天、汽車、機(jī)械制造、電力、通訊、建筑、家電等絕大部分行業(yè)都以有色金屬材料為生產(chǎn)基礎(chǔ)。 第二個(gè)條件是區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢和良好的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。大批國內(nèi)外企業(yè)總部入駐，可以提高區(qū)域知名度、信譽(yù)度，促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動，加快城市國際化發(fā)展。長遠(yuǎn)來看，本案區(qū)域早遲會形成一個(gè)新的城市商圈。比較有名氣的服務(wù)場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)的城市主干道旁。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長江中路。 銅陵市商業(yè)版圖 城市商業(yè)總體特征 之二： 城市主要道路商業(yè) 衰減明顯： 整個(gè)城市道路的邊界，其實(shí)就是城市商業(yè)的邊界。立足項(xiàng)目所在區(qū)域，依托新城區(qū)的建設(shè) 加速 ，居住社區(qū)逐漸 成熟 ，進(jìn)駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)逐漸增多，打造高輻射力商業(yè) 綜合體 ， 滿足城市居民的日益增長的多方位消費(fèi)需求 ，有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 將輻射區(qū)域延伸之周邊市縣乃至長江對岸。因此本案只有通過商業(yè)概念的挖掘及優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的捆綁，最大限度獲得政府政策支持，打造項(xiàng)目的唯一性和排他性，才能使本案擁有更獨(dú)特的優(yōu)勢，在這場商業(yè)與地產(chǎn)的競爭中勝出。 難點(diǎn)四：寫字樓與購物中心、公寓各體量確定 需要進(jìn)一步挖掘 市場 銅陵大力發(fā)展有色金屬及銅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)駐銅陵的企業(yè)的辦公區(qū)域分散， 本案在寫字樓方面的競爭對手已經(jīng)出現(xiàn)，勢必分走部分客源。作為大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多功能組合勢在必行，若減少酒店商業(yè)功能則增加 其他 物業(yè)體量 或減少項(xiàng)目容積率 ，同時(shí)致使項(xiàng)目的復(fù)合程度 趨差 ， 也 降低 了 項(xiàng)目的整體競爭力。春暖花開的形象廣告可以看出其極力塑造出與眾不同的物業(yè)形象，增強(qiáng)市場印象。財(cái)富廣場 、銅陵商城 形成競爭 。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） 未來城區(qū)的中 心 區(qū)域 ； 便利的對外交通 ； 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng) ； 周邊 大型中高檔 社區(qū)逐漸形成 ； 萬泰集團(tuán) 較好的 品牌效應(yīng) 支持。 項(xiàng)目地塊分析 ◆ 坐北朝南，交通要道點(diǎn)睛之處 本案 處于石城大道與翠湖一路的交匯處，車流匯集及主要分流之處，更是處于新城區(qū)的核心區(qū)域，處于上風(fēng)上水位置。 ◆ 對內(nèi)、對外道路交通便利 ，直接影響和輻射蕪湖等市外市場 本案位 于 銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處， 道路交通便利， 目前 1 1 19 路共五路車經(jīng)過，已經(jīng)與市區(qū)形成有效的交通路網(wǎng) 。） 項(xiàng)目微觀 區(qū)位 分析 ◆ 周邊配套設(shè)施尚不完善 ，一定程度上制約本區(qū)域更高層面的發(fā)展 本案位于銅陵市東北部，與銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相接，屬于政府規(guī)劃建設(shè)新區(qū)地帶。其中城市市場實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 ％；縣及縣以下實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 ％；住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 ％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。優(yōu)化商業(yè)空間布局，加快建設(shè)商業(yè)核心區(qū)、大型專業(yè)市場、特色一條街，構(gòu)建集約便利的服務(wù)體系。 ◆ 本案政策機(jī)遇明顯 國家實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、安徽省實(shí)施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略、優(yōu)先發(fā)展沿江經(jīng)濟(jì)帶，為銅陵市提供了難得的政策機(jī)遇。 本案 本案宏觀位置示意圖 ◆ 本案 發(fā)展 機(jī)遇凸顯 銅陵經(jīng)濟(jì)輻射力很強(qiáng)，商貿(mào)流通業(yè)的蓬勃發(fā)展， 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)突出， 城市化進(jìn)程加快帶給本案的發(fā)展機(jī)遇 正 逐漸凸顯。 銷售速度：除酒店外 ， 其他商鋪目前已銷售完畢，但有一些是內(nèi)部認(rèn)購或是工程款抵扣。 開盤時(shí)間： 07 年 1 月 。 一樓：黃金珠寶 化妝品 名煙名酒 精品男鞋 時(shí)尚女鞋 箱包皮具 手機(jī)數(shù)碼 進(jìn)口手表 麥當(dāng)勞 二樓：精品女裝 淑女休閑 職業(yè)女裝 中老年裝 飾品 三樓：精品男裝 商務(wù)男裝 西服休閑 襯衫領(lǐng)帶 男士精品 羊絨羊毛衫 四樓：運(yùn)動服鞋 時(shí)尚休閑服 精品內(nèi)衣 家居服 五樓：床上用品 童裝童鞋 童車玩具 文體辦公 國產(chǎn)鐘表 工藝品 家電：彩電 冰箱 空調(diào) 洗衣機(jī) 家影碟機(jī) 廚衛(wèi)小家電 電腦 電工電料 一樓與二樓之間：合家福超市 銅陵商城 優(yōu)勢： 銅陵商城作為銅陵最大的商業(yè)綜合體，同時(shí)有合家福、華亭四季酒店、人民電影院、徽皇等主次力店； 位于長江中路繁華地塊，市口較好。 核心區(qū)集中幾乎大部分商業(yè)資源，向周邊遞減的速度極快。這一區(qū)域商鋪?zhàn)罡咦饨鹂蛇_(dá)到 200 元 /平米 /月以上。 主要街道調(diào)研 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計(jì) ◆ 淮河路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 150 間 ◆ 義安大道（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 158 間 ◆ 金山路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 70 間 ◆ 長江中路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 131 間 ◆ 北京中路（兩側(cè)，在經(jīng)營商鋪）： 70 間 主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成 經(jīng)營業(yè)種 街道 服裝皮鞋 電器 藥店 金融銀行 餐飲賓館 娛樂休閑 其他 淮河路 17 3 5 14 13 14 84 義安大道 21 2 —— 10 22 11 92 金山路 —— —— —— 6 14 2 48 長江中路 67 6 3 8 10 5 32 北京中路 1 1 4 3 24 8 35 注：從主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富性與分布數(shù)量上來看，長江中路無疑是其中的佼佼者。 銅陵現(xiàn)有各個(gè)專業(yè)市場地址的選擇，均處于主要城市 “ 過境公路 ” 沿線：東向交通要道（銅都大道）和北向交通要道（北京