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正文內(nèi)容

山東國(guó)華投資房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度匯編751503710-wenkub.com

2025-04-12 08:02 本頁(yè)面
   

【正文】 虛審的內(nèi)容包括: 應(yīng)具備的符合發(fā)包工程要求的施工資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照,異地施工的企業(yè)必須提供發(fā)包工程所在地的注冊(cè)證明文件; 近兩年的合同(包括內(nèi)容)履行情況,權(quán)威部門(mén)認(rèn)定的施工質(zhì)量情況; 近兩年的年終財(cái)務(wù)報(bào)表及流動(dòng)資金狀況; 現(xiàn)有施工任務(wù)(含在建及未開(kāi)工工程); 企業(yè)自有設(shè)備一覽表;企業(yè)人力及物力資源情況; 其它需要預(yù)審的內(nèi)容。6 工程招標(biāo)前應(yīng)對(duì)工程承包商進(jìn)行資格預(yù)審(見(jiàn)附表1)。實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)的工程發(fā)包遵照國(guó)家招投標(biāo)法及行業(yè)相關(guān)管理辦法執(zhí)行。 價(jià)不變。附表 工程經(jīng)濟(jì)簽證內(nèi)部控制表單項(xiàng)工程名稱工程承包商擬辦簽證內(nèi)容鑒 定 內(nèi) 容鑒 定 意 見(jiàn)鑒 定 人辦理簽證的原因辦理簽證的可行性核實(shí)后的工程量或費(fèi)用領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)意見(jiàn) 年 月 日山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào):SDGH 5-14第A版 第0次修改標(biāo)題:工程招標(biāo)管理規(guī)定第1頁(yè) 共6頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào): SDGH 5—14版 本: A版 第0次修改標(biāo) 題: 工程招標(biāo)管理規(guī)定頁(yè) 碼: 第 2 頁(yè) 共 6 頁(yè)工程招標(biāo)管理規(guī)定1 公司采用工程招標(biāo)的方式確定工程施工承包隊(duì)伍。6 工程經(jīng)濟(jì)簽證的辦理權(quán)限 單項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)簽證總金額在二萬(wàn)元以內(nèi)的,由項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)辦理。違背以上原則辦理的對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)暮炞C為無(wú)效簽證,經(jīng)濟(jì)部在計(jì)量時(shí)不予認(rèn)可。2 工程經(jīng)濟(jì)簽證由工程部與經(jīng)濟(jì)部共同辦理。 業(yè)主對(duì)監(jiān)理的評(píng)價(jià)。 業(yè)主的各項(xiàng)批復(fù)。 監(jiān)理單位應(yīng)具備的資質(zhì)條件 投標(biāo)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì); 類似于該工程的階段監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)或全過(guò)程監(jiān)理經(jīng)驗(yàn); 具備與該工程所包括的設(shè)計(jì)、土建、安裝、裝修全部工作內(nèi)容相適應(yīng)的實(shí)際工作能力,全面進(jìn)行“三控”(進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制)、“兩管理”(合同管理、信息管理)、“一協(xié)調(diào)”(業(yè)主與實(shí)施方以及實(shí)施方之間)和安全文明施工; 具有進(jìn)行工程建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的能力; 具有完成該工程類似的工程項(xiàng)目招標(biāo)、評(píng)標(biāo)的經(jīng)驗(yàn),以及具有編制招標(biāo)文件,制定或?qū)徍藰?biāo)底的能力;建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的能力; 具有編寫(xiě)符合規(guī)程、規(guī)范的竣工資料的能力。 監(jiān)理單位提出的工程變更在經(jīng)建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位同意后可下發(fā)執(zhí)行。 各部門(mén)根據(jù)管理范圍不同,出具各自書(shū)面意見(jiàn),提交項(xiàng)目公司經(jīng)理進(jìn)行匯總審批。5 工程變更的程序 工程變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。各部門(mén)技術(shù)人員要充分做好工程前期工作和施工前準(zhǔn)備工作,把工程變更降至最低限度。 施工時(shí)間的變更。2 內(nèi)容 建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。 項(xiàng)目公司組織對(duì)發(fā)生的安全事故,進(jìn)行調(diào)查處理。 對(duì)關(guān)鍵的設(shè)備安裝和施工工序,由工程部進(jìn)行重點(diǎn)控制,加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度,采取有效的措施,對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施連續(xù)的監(jiān)控。 工程部組織施工管理人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡視,及時(shí)處理施工中存在的質(zhì)量問(wèn)題,并做好記錄。 工程施工質(zhì)量控制 工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙施工,并符合國(guó)家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn);對(duì)重要分項(xiàng)工程要督促施工單位制訂切實(shí)可行的施工方案,并監(jiān)督實(shí)施。會(huì)議對(duì)開(kāi)工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查,確定施工聯(lián)絡(luò)方式,創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。,并由監(jiān)理工程師簽署審核意見(jiàn)后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司審核,項(xiàng)目公司審核的重點(diǎn): 施工計(jì)劃安排是否符合要求; 施工部署、施工方法是否切實(shí)可行; 施工平面布置的合理性; 質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn); 冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進(jìn)行; 對(duì)工程安全方面的薄弱環(huán)節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn); 工程成品保護(hù)措施是否滿足驗(yàn)收要求。2 適用范圍適用于所有項(xiàng)目的單位、分部、分項(xiàng)工程各施工階段的控制管理。 屬于施工單位質(zhì)量問(wèn)題的,要求監(jiān)理公司針對(duì)匯總情況下達(dá)整改通知,限期完成。 工程部主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點(diǎn)。 由項(xiàng)目公司經(jīng)理組織、安排。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào):SDGH 5-09第A版 第0次修改標(biāo)題:工程交接驗(yàn)收管理制度第1頁(yè) 共3頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào): SDGH 5—09版 本: A版 第0次修改標(biāo) 題: 工程交接驗(yàn)收管理制度頁(yè) 碼: 第 2 頁(yè) 共 3 頁(yè)工程交接驗(yàn)收管理制度1 目的為使工程質(zhì)量、使用功能符合開(kāi)發(fā)要求,方便物業(yè)管理,減少與業(yè)主之間的糾紛,明確開(kāi)發(fā)單位與施工單位之間的責(zé)任及物業(yè)與開(kāi)發(fā)單位之間的管理界限,特制定此制度。 監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關(guān)人員根據(jù)《建筑、安裝工程質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)規(guī)范對(duì)工程進(jìn)行全面檢查,并由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量處理通知單》,督促施工單位在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)整改完畢,并及時(shí)進(jìn)行復(fù)檢。 對(duì)于重要的分部、分項(xiàng)工程,各專業(yè)工程師會(huì)同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗(yàn)收。3 職責(zé)范圍項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)資料的驗(yàn)收。 各施工單位變更水表、電表時(shí)及變更使用位置時(shí),應(yīng)報(bào)監(jiān)理單位、開(kāi)發(fā)單位批準(zhǔn)后方能進(jìn)行。 各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時(shí),應(yīng)督促監(jiān)理工程師進(jìn)行協(xié)調(diào),并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點(diǎn)工程的正常進(jìn)行。3 規(guī)定的內(nèi)容 項(xiàng)目公司及開(kāi)發(fā)部應(yīng)將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥,技術(shù)資料搜集齊全。 按各專業(yè)分組進(jìn)行,做到相互學(xué)習(xí),有問(wèn)有答,最后進(jìn)行專業(yè)間配合問(wèn)題解答。 采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。3 施工圖設(shè)計(jì)交底的基本內(nèi)容: 設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意圖與構(gòu)思,建筑構(gòu)造要求,特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 開(kāi)發(fā)公司參加人員:工程部、經(jīng)濟(jì)部技術(shù)人員。 按專業(yè)分,應(yīng)先建筑,再結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣圖,最后是室內(nèi)裝飾圖。 圖紙本身是否存在錯(cuò)、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。 施工單位確定后,施工單位、監(jiān)理單位也應(yīng)組織審學(xué)。 監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項(xiàng)目公司技術(shù)人員。 一般少量的局部變更可在原圖上更改。 分發(fā)登記:分發(fā)時(shí)間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。 項(xiàng)目公司申報(bào)開(kāi)工證及進(jìn)行工程招標(biāo)、消防報(bào)審、設(shè)計(jì)審查各一套。 施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在20套,包括精裝本4套,平裝16套。 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程例會(huì)對(duì)工程建設(shè)中發(fā)生的問(wèn)題所做出的結(jié)論處理施工與其他矛盾,并要求施工人員于下次例會(huì)上,匯報(bào)上次例會(huì)紀(jì)要中有關(guān)問(wèn)題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實(shí)情況。并對(duì)各與會(huì)人員提出的主要問(wèn)題通過(guò)討論做出結(jié)論,對(duì)本周工程建設(shè)概況進(jìn)行總結(jié),并對(duì)下周監(jiān)理工作做出具體部署。監(jiān)理公司對(duì)本周施工監(jiān)理過(guò)程中的施工質(zhì)量、進(jìn)度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生產(chǎn)情況進(jìn)行說(shuō)明,并提出監(jiān)理過(guò)程中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,提出相應(yīng)控制措施。 監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報(bào)》發(fā)至各與會(huì)單位,項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)將《監(jiān)理月報(bào)》傳遞到濟(jì)南公司,供公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。 項(xiàng)目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進(jìn)行溝通,當(dāng)預(yù)計(jì)要有重大問(wèn)題決策時(shí),需請(qǐng)示公司總經(jīng)理或總工參加。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào):SDGH 5-03第A版 第0次修改標(biāo)題:工地例會(huì)制度第1頁(yè) 共3頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào): SDGH 5—03版 本: A版 第0次修改標(biāo) 題: 工地例會(huì)制度頁(yè) 碼: 第 2 頁(yè) 共 3 頁(yè)工地例會(huì)制度1 目的完善工程管理制度,加強(qiáng)對(duì)在建工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資控制的管理,提高工作效率,加強(qiáng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系,切實(shí)解決工程建設(shè)中實(shí)際存在的問(wèn)題。 工程竣工后,在工程保修期間,物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問(wèn)題,應(yīng)及時(shí)向公司工程部反映,由工程部責(zé)成施工單位及時(shí)修繕;或自行修繕,并會(huì)同相關(guān)部門(mén)按實(shí)扣除施工單位保修金。4 物業(yè)管理 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行房產(chǎn)銷售之前,公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況選定物業(yè)管理單位,由其承擔(dān)項(xiàng)目建成后的管理。 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào): SDGH 5—02版 本: A版 第0次修改標(biāo) 題: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理細(xì)則頁(yè) 碼: 第 6 頁(yè) 共 6 頁(yè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收后,開(kāi)發(fā)部應(yīng)為購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。 商品房的銷售,除預(yù)售時(shí)或建成后一次性付清房款外,其余均不得享有優(yōu)惠。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前后,開(kāi)發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù),領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。3 房產(chǎn)銷售管理 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售工作應(yīng)提前介入。財(cái)務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程造價(jià)結(jié)算編制工程竣工財(cái)務(wù)決算,對(duì)項(xiàng)目工程投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。 竣工驗(yàn)收: 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(單項(xiàng)工程)竣工后,先由公司工程部組織初驗(yàn),初驗(yàn)合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)申請(qǐng)驗(yàn)收。 工程造價(jià)預(yù)測(cè)及預(yù)算:項(xiàng)目定位前,經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合開(kāi)發(fā)部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證;項(xiàng)目定位后,經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合實(shí)業(yè)公司做項(xiàng)目投資估算;正式設(shè)計(jì)施工圖出來(lái)后,經(jīng)濟(jì)部應(yīng)做設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算。供貨商確定后,公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。施工隊(duì)伍確定后,公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。工程部負(fù)責(zé)組織委托監(jiān)理。 現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備 工程部負(fù)責(zé)委托測(cè)量與勘探,辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào): SDGH 5—02版 本: A版 第0次修改標(biāo) 題: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理細(xì)則頁(yè) 碼: 第 3 頁(yè) 共 6 頁(yè) 規(guī)劃設(shè)計(jì):由工程部配合實(shí)業(yè)公司完成。 向計(jì)劃部門(mén)申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃,報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn),準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任,必要時(shí)可以報(bào)有關(guān)部門(mén)鑒證或公證。 投資決策:根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,結(jié)合公司自身情況,對(duì)是否投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目做出決策。I式中:1)FNPV—財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2)I—投資現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期(p’t)∑(CIC0)t(1+ic)t=0動(dòng)態(tài)投資回收期(P’t)=(累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表)1+當(dāng)年累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值247。附錄: 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資收益率(R)投資收益率(R)=凈收益額247。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及決策意見(jiàn),不論實(shí)施與否,都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理,妥善保存?zhèn)洳?。?guī)模較大且要求研究深度相對(duì)較深的項(xiàng)目,可委托專門(mén)咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究任務(wù);規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目,由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào): SDGH 5—01版 本: A版 第0次修改標(biāo) 題: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁(yè) 碼: 第 8 頁(yè) 共 9 頁(yè) 敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要因素(如成本、價(jià)格、銷售周期等因素)發(fā)生變化時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響,從中找出敏感因素和極限變化幅度。9 不確定性分析 項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù),由于多來(lái)自預(yù)測(cè)和估算,有一定程度的不確定性,為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析,以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),以論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。判別標(biāo)準(zhǔn)為:FIRR≥ic即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求,項(xiàng)目可行;FIRR<ic項(xiàng)目不可行。 動(dòng)態(tài)法財(cái)務(wù)盈利能力分析,一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。對(duì)規(guī)模小、周期短的項(xiàng)目,可采用靜態(tài)法。凡在資金籌措無(wú)望的情況下,不必開(kāi)展深度可行性研究。 在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎(chǔ)上,對(duì)開(kāi)發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)分析,對(duì)開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象、銷售進(jìn)度等作出客觀預(yù)測(cè)。 走訪調(diào)查。 物業(yè)管理狀況的調(diào)查。 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào): SDGH 5—01版 本: A版 第0次修改標(biāo) 題: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁(yè) 碼: 第 6 頁(yè) 共 9 頁(yè) 物資供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市場(chǎng)交易狀況、區(qū)域分布和價(jià)格水平。5 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市
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