【正文】 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后2日內(nèi)通知監(jiān)理公司組織驗(yàn)收。 交接驗(yàn)收的組織 在質(zhì)量監(jiān)督站最后一次整改報(bào)告批復(fù)后。 每天（或每單位工程）驗(yàn)收完畢后，各組進(jìn)行分組整理交給記錄人員統(tǒng)一匯總。4 控制程序 工程施工準(zhǔn)備階段的工作 工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。 由工程部組織監(jiān)理單位對(duì)施工單位的勞動(dòng)力進(jìn)場(chǎng)情況、施工機(jī)械配置情況、周轉(zhuǎn)性工具材料的進(jìn)場(chǎng)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保滿足施工進(jìn)度計(jì)劃的需要。 工程部督促施工、監(jiān)理單位及時(shí)報(bào)送有關(guān)工程建設(shè)的各種文件資料，由項(xiàng)目公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。5 記錄 施工組織方案審查記錄山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào)：SDGH 5－11第A版 第0次修改標(biāo)題：工程變更控制程序第1頁(yè) 共3頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—11版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程變更控制程序頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 3 頁(yè)工程變更控制程序1 目的是工程日常管理中一項(xiàng)重要的工作，是通過(guò)遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項(xiàng)目總投資和單位成本控制在工程預(yù)算或工程合同造價(jià)的目標(biāo)范圍內(nèi)，使項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。3 原則 盡量減少的原則。 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—11版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程變更控制程序頁(yè) 碼： 第 3 頁(yè) 共 3 頁(yè) 監(jiān)理單位召集相關(guān)監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件等因素對(duì)變更申請(qǐng)、變更方案進(jìn)行研究，同意的出具書(shū)面意見(jiàn)一并交給建設(shè)單位，不同意的出具書(shū)面意見(jiàn)后返回施工單位。 2 監(jiān)理公司的選擇 工程部組織確定監(jiān)理單位，簽定“建設(shè)工程委托監(jiān)理合同”，明確工程監(jiān)理的任務(wù)，施工階段監(jiān)理單位依據(jù)合同規(guī)定按時(shí)進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)。 由于監(jiān)理失職造成的失誤。事件發(fā)生后三天內(nèi)，公司內(nèi)部完成審核，并在合同約定的時(shí)間內(nèi)簽署確認(rèn)； 必須經(jīng)三方（工程承包商、施工監(jiān)理方、發(fā)包方）簽字蓋章認(rèn)可，其中甲方署名人必須是合同約定的甲方代表（工程師）； 簽署辦理前必須經(jīng)公司內(nèi)部審核同意。但必須有公司現(xiàn)場(chǎng)工程及經(jīng)濟(jì)人員簽字。3 實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)的工程發(fā)包由項(xiàng)目公司經(jīng)理牽頭，經(jīng)濟(jì)部組織委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。虛審由經(jīng)濟(jì)部組織，工程部、財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門(mén)配合。資格預(yù)審分虛審及實(shí)審。 因政策等原因，承包商目前處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)地位（或壟斷）。 單項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)簽證總金額在二萬(wàn)元以上的，報(bào)公司總經(jīng)理同意后，由項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)辦理。工程部負(fù)責(zé)鑒定事件的真實(shí)性，并計(jì)量；經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)鑒定發(fā)生事件的合同風(fēng)險(xiǎn)分屬，并配合計(jì)量。5 對(duì)監(jiān)理的考核 管理水平； 總監(jiān)素質(zhì)； 監(jiān)理工程師的素質(zhì)； 上崗情況； 監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)的完善； 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—12版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程監(jiān)理管理程序頁(yè) 碼： 第 4 頁(yè) 共 5 頁(yè) 監(jiān)理手段。 設(shè)計(jì)單位提出的工程變更轉(zhuǎn)交給建設(shè)單位后，由建設(shè)單位組織監(jiān)理單位對(duì)變更進(jìn)行分析，造成即成損失的，要明確責(zé)任，后下發(fā)給施工單位執(zhí)行。 施工單位提出的工程變更。 施工工藝或施工次序的變更。 工程驗(yàn)收控制 工程部依據(jù)《分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度》的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行分項(xiàng)、分部、單位工程及竣工驗(yàn)收工作，未經(jīng)驗(yàn)收，施工單位不得進(jìn)入下一道工序施工。 在每周的工程例會(huì)上，由監(jiān)理單位對(duì)工程施工質(zhì)量情況進(jìn)行總結(jié)，提出存在的問(wèn)題，研究制訂措施，并監(jiān)督實(shí)施。 工程施工進(jìn)度控制 工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程工期安排是否符合總工期控制目標(biāo)、施工總平面圖是否存在影響工程進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)文明、安全施工的因素，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題由監(jiān)理單位督促施工單位進(jìn)行整改。3 內(nèi)容 項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃的總控制，并負(fù)責(zé)施工過(guò)程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā)實(shí)施，負(fù)責(zé)審批監(jiān)理公司提交的項(xiàng)目監(jiān)理實(shí)施細(xì)則或項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃。 物業(yè)公司的驗(yàn)收重點(diǎn)除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設(shè)備的運(yùn)行、技術(shù)資料的完整等。2 適用范圍公司開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后的交接驗(yàn)收過(guò)程。其他項(xiàng)目進(jìn)行不定期抽檢，對(duì)抽檢不合格項(xiàng)作出處理意見(jiàn)及抽檢記錄。 臨時(shí)水電的使用應(yīng)遵守當(dāng)?shù)匦袠I(yè)部門(mén)的內(nèi)部規(guī)定。 工程技術(shù)人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報(bào)審的施工組織計(jì)劃書(shū)中所提出的臨時(shí)水電需求總量，計(jì)算出本項(xiàng)目的臨時(shí)水、電的總負(fù)荷（包括水表的型號(hào)、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等），形成書(shū)面資料報(bào)項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)，并配合項(xiàng)目公司市政人員作好臨時(shí)水、電的接入工作。 其他需提出和交待的內(nèi)容。 監(jiān)理公司參加人員：項(xiàng)目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價(jià)師、記錄人員。 配套工程是否完善。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào)：SDGH 5－05第A版 第0次修改標(biāo)題：施工圖審學(xué)制度第1頁(yè) 共2頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—05版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 施工圖審學(xué)制度頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 2 頁(yè)施工圖審學(xué)制度1 目的為使工程設(shè)計(jì)符合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計(jì)誤差，明確設(shè)計(jì)要求，促進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。 圖紙的保管，由駐項(xiàng)目公司工程技術(shù)人員保管。3 施工圖紙的管理程序: 圖紙的整理。 每月最后一個(gè)例會(huì)，除以上會(huì)議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計(jì)劃與實(shí)際完成進(jìn)行對(duì)比，查找原因，落實(shí)責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會(huì)議的議程。 項(xiàng)目公司人員應(yīng)將每一份《監(jiān)理月報(bào)》、《例會(huì)紀(jì)要》登記、備案。2 工程例會(huì)的組織 工程例會(huì)為定期會(huì)議，每次例會(huì)時(shí)間由各項(xiàng)目部自定。任何開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。在可行性研究階段，開(kāi)發(fā)部就項(xiàng)目的銷售前景、預(yù)期售價(jià)提出意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位即確定項(xiàng)目的主要銷售對(duì)象。 成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，工程部組織初驗(yàn)，然后報(bào)當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 施工管理：工程部負(fù)責(zé)施工管理。 編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)：項(xiàng)目具備開(kāi)工條件時(shí)，總工程師組織工程部編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)，明確單項(xiàng)工程開(kāi)工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開(kāi)工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購(gòu)準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場(chǎng)地的利用及安排等。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價(jià)、美化周?chē)h(huán)境的原則。 計(jì)劃編制：土地合同簽定后，項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書(shū)，明確辦理各項(xiàng)前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊(duì)伍的選擇及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)的時(shí)間、人員安排、辦理步驟等。當(dāng)年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào)：SDGH 5－02第A版 第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理細(xì)則第1頁(yè) 共6頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理細(xì)則頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 6 頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理細(xì)則1 總則為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來(lái)濟(jì)南國(guó)華置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，制定本細(xì)則。 可行性研究報(bào)告屬單位的集體研究成果，對(duì)其有關(guān)經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)濟(jì)對(duì)策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)可能發(fā)生的影響。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項(xiàng)目投資效益越好。對(duì)規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)或資金來(lái)源渠道多、收支復(fù)雜或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)法。 6 地點(diǎn)選擇與地塊價(jià)值評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)選擇和地塊評(píng)價(jià)是對(duì)可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價(jià)值進(jìn)行分析比較和評(píng)價(jià)。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、客戶對(duì)物業(yè)收費(fèi)的承受能力等。對(duì)明顯具有競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目要有針對(duì)性地著重進(jìn)行研究分析。 附表：附表是對(duì)于正文中不便于插入的較大型表格。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。 人員培訓(xùn)計(jì)劃、年管理費(fèi)用估算。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。主要應(yīng)包括以下幾方面： 項(xiàng)目概況。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會(huì)同相關(guān)部門(mén)采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理方案。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。 調(diào)查。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性； 項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。 擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。 項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃。 工程建設(shè)計(jì)劃。 銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。4 可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě) 封面：要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、誰(shuí)作的評(píng)估及可行性研究報(bào)告寫(xiě)作時(shí)間。5 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容，可依項(xiàng)目的具體情況確定。 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁(yè) 碼： 第 6 頁(yè) 共 9 頁(yè) 物資供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查。 走訪調(diào)查。凡在資金籌措無(wú)望的情況下，不必開(kāi)展深度可行性研究。 動(dòng)態(tài)法財(cái)務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。9 不確定性分析 項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，由于多來(lái)自預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。規(guī)模較大且要求研究深度相對(duì)較深的項(xiàng)目，可委托專門(mén)咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。附錄： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資收益率（R）投資收益率（R）=凈收益額247。 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，結(jié)合公司自身情況，對(duì)是否投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目做出決策。 向計(jì)劃部門(mén)申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。 現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備 工程部負(fù)責(zé)委托測(cè)量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。施工隊(duì)伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。 工程造價(jià)預(yù)測(cè)及預(yù)算：項(xiàng)目定位前，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合開(kāi)發(fā)部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證；項(xiàng)目定位后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合實(shí)業(yè)公司做項(xiàng)目投資估算；正式設(shè)計(jì)施工圖出來(lái)后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)做設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算。財(cái)務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程造價(jià)結(jié)算編制工程竣工財(cái)務(wù)決算，對(duì)項(xiàng)目工程投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前后，開(kāi)發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理細(xì)則頁(yè) 碼： 第 6 頁(yè) 共 6 頁(yè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)部應(yīng)為購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。 工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程