【正文】 竣工驗收報告后2日內(nèi)通知監(jiān)理公司組織驗收。 交接驗收的組織 在質(zhì)量監(jiān)督站最后一次整改報告批復(fù)后。 每天（或每單位工程）驗收完畢后，各組進(jìn)行分組整理交給記錄人員統(tǒng)一匯總。4 控制程序 工程施工準(zhǔn)備階段的工作 工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實施細(xì)則。 由工程部組織監(jiān)理單位對施工單位的勞動力進(jìn)場情況、施工機(jī)械配置情況、周轉(zhuǎn)性工具材料的進(jìn)場情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保滿足施工進(jìn)度計劃的需要。 工程部督促施工、監(jiān)理單位及時報送有關(guān)工程建設(shè)的各種文件資料，由項目公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。5 記錄 施工組織方案審查記錄山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－11第A版 第0次修改標(biāo)題：工程變更控制程序第1頁 共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—11版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程變更控制程序頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁工程變更控制程序1 目的是工程日常管理中一項重要的工作，是通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項目總投資和單位成本控制在工程預(yù)算或工程合同造價的目標(biāo)范圍內(nèi)，使項目利潤最大化。3 原則 盡量減少的原則。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—11版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程變更控制程序頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁 監(jiān)理單位召集相關(guān)監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場實際條件等因素對變更申請、變更方案進(jìn)行研究，同意的出具書面意見一并交給建設(shè)單位，不同意的出具書面意見后返回施工單位。 2 監(jiān)理公司的選擇 工程部組織確定監(jiān)理單位，簽定“建設(shè)工程委托監(jiān)理合同”，明確工程監(jiān)理的任務(wù)，施工階段監(jiān)理單位依據(jù)合同規(guī)定按時進(jìn)駐施工現(xiàn)場。 由于監(jiān)理失職造成的失誤。事件發(fā)生后三天內(nèi)，公司內(nèi)部完成審核，并在合同約定的時間內(nèi)簽署確認(rèn)； 必須經(jīng)三方（工程承包商、施工監(jiān)理方、發(fā)包方）簽字蓋章認(rèn)可，其中甲方署名人必須是合同約定的甲方代表（工程師）； 簽署辦理前必須經(jīng)公司內(nèi)部審核同意。但必須有公司現(xiàn)場工程及經(jīng)濟(jì)人員簽字。3 實行公開招標(biāo)的工程發(fā)包由項目公司經(jīng)理牽頭，經(jīng)濟(jì)部組織委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。虛審由經(jīng)濟(jì)部組織，工程部、財務(wù)部等相關(guān)部門配合。資格預(yù)審分虛審及實審。 因政策等原因，承包商目前處于無競爭地位（或壟斷）。 單項工程經(jīng)濟(jì)簽證總金額在二萬元以上的，報公司總經(jīng)理同意后，由項目公司經(jīng)理批準(zhǔn)辦理。工程部負(fù)責(zé)鑒定事件的真實性，并計量；經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)鑒定發(fā)生事件的合同風(fēng)險分屬，并配合計量。5 對監(jiān)理的考核 管理水平； 總監(jiān)素質(zhì)； 監(jiān)理工程師的素質(zhì)； 上崗情況； 監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)的完善； 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—12版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程監(jiān)理管理程序頁 碼： 第 4 頁 共 5 頁 監(jiān)理手段。 設(shè)計單位提出的工程變更轉(zhuǎn)交給建設(shè)單位后，由建設(shè)單位組織監(jiān)理單位對變更進(jìn)行分析，造成即成損失的，要明確責(zé)任，后下發(fā)給施工單位執(zhí)行。 施工單位提出的工程變更。 施工工藝或施工次序的變更。 工程驗收控制 工程部依據(jù)《分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度》的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行分項、分部、單位工程及竣工驗收工作，未經(jīng)驗收，施工單位不得進(jìn)入下一道工序施工。 在每周的工程例會上，由監(jiān)理單位對工程施工質(zhì)量情況進(jìn)行總結(jié)，提出存在的問題，研究制訂措施，并監(jiān)督實施。 工程施工進(jìn)度控制 工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進(jìn)度計劃、分項工程工期安排是否符合總工期控制目標(biāo)、施工總平面圖是否存在影響工程進(jìn)度和現(xiàn)場文明、安全施工的因素，對審核中發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進(jìn)行整改。3 內(nèi)容 項目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)項目實施進(jìn)度計劃的總控制，并負(fù)責(zé)施工過程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā)實施，負(fù)責(zé)審批監(jiān)理公司提交的項目監(jiān)理實施細(xì)則或項目監(jiān)理規(guī)劃。 物業(yè)公司的驗收重點除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設(shè)備的運行、技術(shù)資料的完整等。2 適用范圍公司開發(fā)的所有項目在竣工驗收后的交接驗收過程。其他項目進(jìn)行不定期抽檢，對抽檢不合格項作出處理意見及抽檢記錄。 臨時水電的使用應(yīng)遵守當(dāng)?shù)匦袠I(yè)部門的內(nèi)部規(guī)定。 工程技術(shù)人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報審的施工組織計劃書中所提出的臨時水電需求總量，計算出本項目的臨時水、電的總負(fù)荷（包括水表的型號、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等），形成書面資料報項目公司經(jīng)理批準(zhǔn)，并配合項目公司市政人員作好臨時水、電的接入工作。 其他需提出和交待的內(nèi)容。 監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。 配套工程是否完善。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－05第A版 第0次修改標(biāo)題：施工圖審學(xué)制度第1頁 共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—05版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 施工圖審學(xué)制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖審學(xué)制度1 目的為使工程設(shè)計符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計誤差，明確設(shè)計要求，促進(jìn)開發(fā)項目順利進(jìn)行。 圖紙的保管，由駐項目公司工程技術(shù)人員保管。3 施工圖紙的管理程序: 圖紙的整理。 每月最后一個例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進(jìn)行對比，查找原因，落實責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會議的議程。 項目公司人員應(yīng)將每一份《監(jiān)理月報》、《例會紀(jì)要》登記、備案。2 工程例會的組織 工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景、預(yù)期售價提出意見，并對項目進(jìn)行市場定位即確定項目的主要銷售對象。 成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗收。 施工管理：工程部負(fù)責(zé)施工管理。 編制項目施工組織總設(shè)計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設(shè)計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。 計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項目開發(fā)詳細(xì)計劃書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖設(shè)計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進(jìn)場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。當(dāng)年財務(wù)凈現(xiàn)值山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－02第A版 第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則第1頁 共6頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁 碼： 第 2 頁 共 6 頁房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則1 總則為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟(jì)南國華置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本細(xì)則。 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟(jì)對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素對項目評價指標(biāo)可能發(fā)生的影響。 財務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)法。 6 地點選擇與地塊價值評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進(jìn)行分析比較和評價。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)、客戶對物業(yè)收費的承受能力等。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進(jìn)行研究分析。 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險分析。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。 人員培訓(xùn)計劃、年管理費用估算。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。主要應(yīng)包括以下幾方面： 項目概況。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理方案。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。 調(diào)查。研究論證項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性； 項目的性質(zhì)及主要特點。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。 擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。 項目施工的組織計劃。 工程建設(shè)計劃。 銷售成本、經(jīng)營成本估算。4 可行性研究報告的撰寫 封面：要能反映評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。5 市場分析與需求預(yù)測 開發(fā)項目的市場調(diào)查內(nèi)容，可依項目的具體情況確定。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 6 頁 共 9 頁 物資供應(yīng)市場調(diào)查。 走訪調(diào)查。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。 動態(tài)法財務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。9 不確定性分析 項目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務(wù)評價指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻椖浚煞康禺a(chǎn)公司自行組織可行性研究。附錄： 財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)公式1 靜態(tài)評價指標(biāo) 投資收益率（R）投資收益率（R）=凈收益額247。 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，結(jié)合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該項目做出決策。 向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。 現(xiàn)場施工準(zhǔn)備 工程部負(fù)責(zé)委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。施工隊伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。 工程造價預(yù)測及預(yù)算：項目定位前，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合開發(fā)部對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證；項目定位后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合實業(yè)公司做項目投資估算；正式設(shè)計施工圖出來后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)做設(shè)計施工圖預(yù)算。財務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程造價結(jié)算編制工程竣工財務(wù)決算，對項目工程投資進(jìn)行竣工清點。 開發(fā)項目開工前后，開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁 碼： 第 6 頁 共 6 頁 開發(fā)項目通過竣工驗收后，開發(fā)部應(yīng)為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。 工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程