【正文】 質(zhì)量等問題，應(yīng)及時向公司工程部反映，由工程部責(zé)成施工單位及時修繕；或自行修繕，并會同相關(guān)部門按實扣除施工單位保修金。 項目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進(jìn)行溝通，當(dāng)預(yù)計要有重大問題決策時，需請示公司總經(jīng)理或總工參加。監(jiān)理公司對本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、進(jìn)度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生產(chǎn)情況進(jìn)行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)控制措施。 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程例會對工程建設(shè)中發(fā)生的問題所做出的結(jié)論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報上次例會紀(jì)要中有關(guān)問題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實情況。 項目公司申報開工證及進(jìn)行工程招標(biāo)、消防報審、設(shè)計審查各一套。 一般少量的局部變更可在原圖上更改。 施工單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應(yīng)組織審學(xué)。 按專業(yè)分，應(yīng)先建筑，再結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。3 施工圖設(shè)計交底的基本內(nèi)容： 設(shè)計人員的設(shè)計意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。 各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時，應(yīng)督促監(jiān)理工程師進(jìn)行協(xié)調(diào)，并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點工程的正常進(jìn)行。3 職責(zé)范圍項目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)資料的驗收。 監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關(guān)人員根據(jù)《建筑、安裝工程質(zhì)量驗收評定標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)規(guī)范對工程進(jìn)行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量處理通知單》，督促施工單位在規(guī)定的時限內(nèi)整改完畢，并及時進(jìn)行復(fù)檢。 由項目公司經(jīng)理組織、安排。 屬于施工單位質(zhì)量問題的，要求監(jiān)理公司針對匯總情況下達(dá)整改通知，限期完成。，并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉(zhuǎn)交到項目公司審核，項目公司審核的重點： 施工計劃安排是否符合要求； 施工部署、施工方法是否切實可行； 施工平面布置的合理性； 質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)； 冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進(jìn)行； 對工程安全方面的薄弱環(huán)節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標(biāo)的實現(xiàn)； 工程成品保護措施是否滿足驗收要求。 工程施工質(zhì)量控制 工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴(yán)格按設(shè)計圖紙施工，并符合國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；對重要分項工程要督促施工單位制訂切實可行的施工方案，并監(jiān)督實施。 對關(guān)鍵的設(shè)備安裝和施工工序，由工程部進(jìn)行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力度，采取有效的措施，對各個環(huán)節(jié)實施連續(xù)的監(jiān)控。2 內(nèi)容 建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。各部門技術(shù)人員要充分做好工程前期工作和施工前準(zhǔn)備工作，把工程變更降至最低限度。 各部門根據(jù)管理范圍不同，出具各自書面意見，提交項目公司經(jīng)理進(jìn)行匯總審批。 監(jiān)理單位應(yīng)具備的資質(zhì)條件 投標(biāo)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)； 類似于該工程的階段監(jiān)理經(jīng)驗或全過程監(jiān)理經(jīng)驗； 具備與該工程所包括的設(shè)計、土建、安裝、裝修全部工作內(nèi)容相適應(yīng)的實際工作能力，全面進(jìn)行“三控”（進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制）、“兩管理”（合同管理、信息管理）、“一協(xié)調(diào)”（業(yè)主與實施方以及實施方之間）和安全文明施工； 具有進(jìn)行工程建設(shè)項目現(xiàn)代化管理的能力； 具有完成該工程類似的工程項目招標(biāo)、評標(biāo)的經(jīng)驗，以及具有編制招標(biāo)文件，制定或?qū)徍藰?biāo)底的能力；建設(shè)項目現(xiàn)代化管理的能力； 具有編寫符合規(guī)程、規(guī)范的竣工資料的能力。 業(yè)主對監(jiān)理的評價。違背以上原則辦理的對工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟補償?shù)暮炞C為無效簽證，經(jīng)濟部在計量時不予認(rèn)可。附表 工程經(jīng)濟簽證內(nèi)部控制表單項工程名稱工程承包商擬辦簽證內(nèi)容鑒 定 內(nèi) 容鑒 定 意 見鑒 定 人辦理簽證的原因辦理簽證的可行性核實后的工程量或費用領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)意見 年 月 日山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－14第A版 第0次修改標(biāo)題：工程招標(biāo)管理規(guī)定第1頁 共6頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—14版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程招標(biāo)管理規(guī)定頁 碼： 第 2 頁 共 6 頁工程招標(biāo)管理規(guī)定1 公司采用工程招標(biāo)的方式確定工程施工承包隊伍。實行公開招標(biāo)的工程發(fā)包遵照國家招投標(biāo)法及行業(yè)相關(guān)管理辦法執(zhí)行。虛審的內(nèi)容包括： 應(yīng)具備的符合發(fā)包工程要求的施工資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照，異地施工的企業(yè)必須提供發(fā)包工程所在地的注冊證明文件； 近兩年的合同（包括內(nèi)容）履行情況，權(quán)威部門認(rèn)定的施工質(zhì)量情況； 近兩年的年終財務(wù)報表及流動資金狀況； 現(xiàn)有施工任務(wù)（含在建及未開工工程）； 企業(yè)自有設(shè)備一覽表；企業(yè)人力及物力資源情況； 其它需要預(yù)審的內(nèi)容。6 工程招標(biāo)前應(yīng)對工程承包商進(jìn)行資格預(yù)審（見附表1）。 價不變。6 工程經(jīng)濟簽證的辦理權(quán)限 單項工程經(jīng)濟簽證總金額在二萬元以內(nèi)的，由項目公司經(jīng)理批準(zhǔn)辦理。2 工程經(jīng)濟簽證由工程部與經(jīng)濟部共同辦理。 業(yè)主的各項批復(fù)。 監(jiān)理單位提出的工程變更在經(jīng)建設(shè)單位及設(shè)計單位同意后可下發(fā)執(zhí)行。5 工程變更的程序 工程變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。 施工時間的變更。 項目公司組織對發(fā)生的安全事故，進(jìn)行調(diào)查處理。 工程部組織施工管理人員進(jìn)行現(xiàn)場巡視，及時處理施工中存在的質(zhì)量問題，并做好記錄。會議對開工前的各項準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查，確定施工聯(lián)絡(luò)方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。2 適用范圍適用于所有項目的單位、分部、分項工程各施工階段的控制管理。 工程部主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－09第A版 第0次修改標(biāo)題：工程交接驗收管理制度第1頁 共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—09版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程交接驗收管理制度頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁工程交接驗收管理制度1 目的為使工程質(zhì)量、使用功能符合開發(fā)要求，方便物業(yè)管理，減少與業(yè)主之間的糾紛，明確開發(fā)單位與施工單位之間的責(zé)任及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限，特制定此制度。 對于重要的分部、分項工程，各專業(yè)工程師會同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗收。 各施工單位變更水表、電表時及變更使用位置時，應(yīng)報監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準(zhǔn)后方能進(jìn)行。3 規(guī)定的內(nèi)容 項目公司及開發(fā)部應(yīng)將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥，技術(shù)資料搜集齊全。 采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。 開發(fā)公司參加人員：工程部、經(jīng)濟部技術(shù)人員。 圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。 監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項目公司技術(shù)人員。 分發(fā)登記：分發(fā)時間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。 施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在20套，包括精裝本4套，平裝16套。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結(jié)論，對本周工程建設(shè)概況進(jìn)行總結(jié)，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。 監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報》發(fā)至各與會單位，項目公司應(yīng)及時將《監(jiān)理月報》傳遞到濟南公司，供公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－03第A版 第0次修改標(biāo)題：工地例會制度第1頁 共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—03版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工地例會制度頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁工地例會制度1 目的完善工程管理制度，加強對在建工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資控制的管理，提高工作效率，加強建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實解決工程建設(shè)中實際存在的問題。4 物業(yè)管理 開發(fā)項目在進(jìn)行房產(chǎn)銷售之前，公司應(yīng)根據(jù)項目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔(dān)項目建成后的管理。 商品房的銷售，除預(yù)售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。3 房產(chǎn)銷售管理 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售工作應(yīng)提前介入。 竣工驗收： 開發(fā)項目（單項工程）竣工后，先由公司工程部組織初驗，初驗合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請驗收。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。工程部負(fù)責(zé)組織委托監(jiān)理。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁 碼： 第 3 頁 共 6 頁 規(guī)劃設(shè)計：由工程部配合實業(yè)公司完成。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時可以報有關(guān)部門鑒證或公證。I式中：1）FNPV—財務(wù)凈現(xiàn)值2）I—投資現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期（p’t）∑（CIC0）t（1+ic）t=0動態(tài)投資回收期（P’t）=（累計財務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表）1+當(dāng)年累計財務(wù)凈現(xiàn)值的絕對值247。 開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤? 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 8 頁 共 9 頁 敏感性分析是通過分析、預(yù)測項目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時對財務(wù)評價指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。判別標(biāo)準(zhǔn)為：FIRR≥ic即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項目可行；FIRR＜ic項目不可行。對規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。 在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎(chǔ)上，對開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行科學(xué)分析，對開發(fā)成本、市場售價、銷售對象、銷售進(jìn)度等作出客觀預(yù)測。 物業(yè)管理狀況的調(diào)查。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市場交易狀況、區(qū)域分布和價格水平。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風(fēng)險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。 風(fēng)險分析。 項目經(jīng)濟及社會效益分析 項目總投資估算。 管理人員的配備方案。 建筑規(guī)劃方案選擇。 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。3 可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。 方案的選擇和優(yōu)化。1 開發(fā)項目可行性研究的任務(wù)可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項目實施總進(jìn)度計劃。 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 土地調(diào)查。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。 規(guī)劃設(shè)計方案選擇 市政規(guī)劃方案選擇。 項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。 銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。 摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。一般應(yīng)進(jìn)行以下內(nèi)容的調(diào)查： 社會經(jīng)濟狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟因素。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧?、設(shè)備供應(yīng)狀況、市場價格及有關(guān)物資信息。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項目功能、質(zhì)量、價格及改進(jìn)提高的要求。 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是指按