【正文】 質量等問題，應及時向公司工程部反映，由工程部責成施工單位及時修繕；或自行修繕，并會同相關部門按實扣除施工單位保修金。 項目公司應提前與監(jiān)理單位進行溝通，當預計要有重大問題決策時，需請示公司總經理或總工參加。監(jiān)理公司對本周施工監(jiān)理過程中的施工質量、進度、材料供應、投資控制、安全生產情況進行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現的問題，提出相應控制措施。 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應督促各施工單位在工程建設中嚴格遵守工程例會對工程建設中發(fā)生的問題所做出的結論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報上次例會紀要中有關問題及處理情況和有關結論的落實情況。 項目公司申報開工證及進行工程招標、消防報審、設計審查各一套。 一般少量的局部變更可在原圖上更改。 施工單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應組織審學。 按專業(yè)分，應先建筑，再結構、設備、電氣圖，最后是室內裝飾圖。3 施工圖設計交底的基本內容： 設計人員的設計意圖與構思，建筑構造要求，特殊部位以及有關標準。 按各專業(yè)分組進行，做到相互學習，有問有答，最后進行專業(yè)間配合問題解答。 各施工單位之間出現水、電需求矛盾時，應督促監(jiān)理工程師進行協調，并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點工程的正常進行。3 職責范圍項目公司負責組織專業(yè)技術人員進行工程量、工程質量、技術資料的驗收。 監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關人員根據《建筑、安裝工程質量驗收評定標準》及相關規(guī)范對工程進行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)《質量處理通知單》，督促施工單位在規(guī)定的時限內整改完畢，并及時進行復檢。 由項目公司經理組織、安排。 屬于施工單位質量問題的，要求監(jiān)理公司針對匯總情況下達整改通知，限期完成。，并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉交到項目公司審核，項目公司審核的重點： 施工計劃安排是否符合要求； 施工部署、施工方法是否切實可行； 施工平面布置的合理性； 質量管理組織措施是否能夠保證質量目標的實現； 冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進行； 對工程安全方面的薄弱環(huán)節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標的實現； 工程成品保護措施是否滿足驗收要求。 工程施工質量控制 工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴格按設計圖紙施工，并符合國家規(guī)范、標準；對重要分項工程要督促施工單位制訂切實可行的施工方案，并監(jiān)督實施。 對關鍵的設備安裝和施工工序，由工程部進行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力度，采取有效的措施，對各個環(huán)節(jié)實施連續(xù)的監(jiān)控。2 內容 建設單位、設計單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。各部門技術人員要充分做好工程前期工作和施工前準備工作，把工程變更降至最低限度。 各部門根據管理范圍不同，出具各自書面意見，提交項目公司經理進行匯總審批。 監(jiān)理單位應具備的資質條件 投標單位必須具備相應的資質； 類似于該工程的階段監(jiān)理經驗或全過程監(jiān)理經驗； 具備與該工程所包括的設計、土建、安裝、裝修全部工作內容相適應的實際工作能力，全面進行“三控”（進度控制、質量控制、投資控制）、“兩管理”（合同管理、信息管理）、“一協調”（業(yè)主與實施方以及實施方之間）和安全文明施工； 具有進行工程建設項目現代化管理的能力； 具有完成該工程類似的工程項目招標、評標的經驗，以及具有編制招標文件，制定或審核標底的能力；建設項目現代化管理的能力； 具有編寫符合規(guī)程、規(guī)范的竣工資料的能力。 業(yè)主對監(jiān)理的評價。違背以上原則辦理的對工程承包商進行經濟補償的簽證為無效簽證，經濟部在計量時不予認可。附表 工程經濟簽證內部控制表單項工程名稱工程承包商擬辦簽證內容鑒 定 內 容鑒 定 意 見鑒 定 人辦理簽證的原因辦理簽證的可行性核實后的工程量或費用領導批準意見 年 月 日山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－14第A版 第0次修改標題：工程招標管理規(guī)定第1頁 共6頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—14版 本： A版 第0次修改標 題： 工程招標管理規(guī)定頁 碼： 第 2 頁 共 6 頁工程招標管理規(guī)定1 公司采用工程招標的方式確定工程施工承包隊伍。實行公開招標的工程發(fā)包遵照國家招投標法及行業(yè)相關管理辦法執(zhí)行。虛審的內容包括： 應具備的符合發(fā)包工程要求的施工資質、營業(yè)執(zhí)照，異地施工的企業(yè)必須提供發(fā)包工程所在地的注冊證明文件； 近兩年的合同（包括內容）履行情況，權威部門認定的施工質量情況； 近兩年的年終財務報表及流動資金狀況； 現有施工任務（含在建及未開工工程）； 企業(yè)自有設備一覽表；企業(yè)人力及物力資源情況； 其它需要預審的內容。6 工程招標前應對工程承包商進行資格預審（見附表1）。 價不變。6 工程經濟簽證的辦理權限 單項工程經濟簽證總金額在二萬元以內的，由項目公司經理批準辦理。2 工程經濟簽證由工程部與經濟部共同辦理。 業(yè)主的各項批復。 監(jiān)理單位提出的工程變更在經建設單位及設計單位同意后可下發(fā)執(zhí)行。5 工程變更的程序 工程變更根據提出單位的不同審批程序略有不同。 施工時間的變更。 項目公司組織對發(fā)生的安全事故，進行調查處理。 工程部組織施工管理人員進行現場巡視，及時處理施工中存在的質量問題，并做好記錄。會議對開工前的各項準備工作進行檢查，確定施工聯絡方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。2 適用范圍適用于所有項目的單位、分部、分項工程各施工階段的控制管理。 工程部主要以工程施工質量、工程的完整性為重點。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－09第A版 第0次修改標題：工程交接驗收管理制度第1頁 共3頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—09版 本： A版 第0次修改標 題： 工程交接驗收管理制度頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁工程交接驗收管理制度1 目的為使工程質量、使用功能符合開發(fā)要求，方便物業(yè)管理，減少與業(yè)主之間的糾紛，明確開發(fā)單位與施工單位之間的責任及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限，特制定此制度。 對于重要的分部、分項工程，各專業(yè)工程師會同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗收。 各施工單位變更水表、電表時及變更使用位置時，應報監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準后方能進行。3 規(guī)定的內容 項目公司及開發(fā)部應將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥，技術資料搜集齊全。 采用新技術、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。 開發(fā)公司參加人員：工程部、經濟部技術人員。 圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現行規(guī)范、規(guī)程的地方。 監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項目公司技術人員。 分發(fā)登記：分發(fā)時間、領取人單位、姓名、數量。 施工圖紙的數量應在20套，包括精裝本4套，平裝16套。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結論，對本周工程建設概況進行總結，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。 監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報》發(fā)至各與會單位，項目公司應及時將《監(jiān)理月報》傳遞到濟南公司，供公司領導審閱。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－03第A版 第0次修改標題：工地例會制度第1頁 共3頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—03版 本： A版 第0次修改標 題： 工地例會制度頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁工地例會制度1 目的完善工程管理制度，加強對在建工程的進度、質量、投資控制的管理，提高工作效率，加強建設單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關方面的協調及聯系，切實解決工程建設中實際存在的問題。4 物業(yè)管理 開發(fā)項目在進行房產銷售之前，公司應根據項目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔項目建成后的管理。 商品房的銷售，除預售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。3 房產銷售管理 對房地產開發(fā)項目的銷售工作應提前介入。 竣工驗收： 開發(fā)項目（單項工程）竣工后，先由公司工程部組織初驗，初驗合格后向質量監(jiān)督部門申請驗收。供貨商確定后，公司應與其簽訂正式的供貨合同。工程部負責組織委托監(jiān)理。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產開發(fā)管理細則頁 碼： 第 3 頁 共 6 頁 規(guī)劃設計：由工程部配合實業(yè)公司完成。合同內容要具體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關部門鑒證或公證。I式中：1）FNPV—財務凈現值2）I—投資現值 動態(tài)投資回收期（p’t）∑（CIC0）t（1+ic）t=0動態(tài)投資回收期（P’t）=（累計財務凈現值出現正值年份表）1+當年累計財務凈現值的絕對值247。 開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應歸入技術檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤? 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 8 頁 共 9 頁 敏感性分析是通過分析、預測項目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時對財務評價指標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。判別標準為：FIRR≥ic即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行；FIRR＜ic項目不可行。對規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。 在深入調查充分分析收集資料基礎上，對開發(fā)物業(yè)需求現狀及發(fā)展趨勢進行科學分析，對開發(fā)成本、市場售價、銷售對象、銷售進度等作出客觀預測。 物業(yè)管理狀況的調查。如同類物業(yè)近年內的市場交易狀況、區(qū)域分布和價格水平。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎數據的預測和選定、項目經濟效益評價、風險分析和結論與建議等十二個方面。 風險分析。 項目經濟及社會效益分析 項目總投資估算。 管理人員的配備方案。 建筑規(guī)劃方案選擇。 市場分析和建設規(guī)模的確定 市場供給現狀分析及預測。包括開發(fā)項目用地范圍內的總人口數、總戶數，需動遷的人口數、戶數等。3 可行性研究的內容由于房地產項目的性質規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內容也不盡相同，各有側重。 方案的選擇和優(yōu)化。1 開發(fā)項目可行性研究的任務可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關的社會、經濟和技術等方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經濟分析、比較和論證；對項目的綜合效益進行科學的預測和評價。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。由相關部門提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。 開發(fā)項目用地的現狀調查及動遷安置 土地調查。開發(fā)項目用地范圍內地下物調查了解的內容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。 規(guī)劃設計方案選擇 市政規(guī)劃方案選擇。 項目施工期間的動力、水等供應。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設計劃等。 銷售收入、租金收入、經營收入和其他收入估算。 摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結論。一般應進行以下內容的調查： 社會經濟狀況及投資環(huán)境調查，主要包括項目所在地的社會經濟發(fā)展規(guī)劃、城市建設規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產業(yè)及影響房地產業(yè)的各種宏觀經濟因素。主要包括當地主要材料、設備供應狀況、市場價格及有關物資信息。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關信息咨詢服務部門，獲得開發(fā)項目功能、質量、價格及改進提高的要求。 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和預售收入三部分。 財務凈現值（FNPV）財務凈現值是指按