【正文】 設(shè)備登記卡應包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄，這些可作為設(shè)備計劃檢修和確保設(shè)備正常運行的重要依據(jù)，也是設(shè)備技術(shù)改造、報廢的主要依據(jù)。 （7）對檔案資料，借閱人不得裁減、抽頁、亂畫、涂改，保持版面清潔。 （4）未經(jīng)批準，不得將任何資料借給本公司以外人員。技術(shù)檔案一般可分成四類： （1）物業(yè)施工竣工驗收的整套檔案資料； （2）設(shè)備的規(guī)范、標準、各項制度及技術(shù)標準以及體系文件；（3）設(shè)備圖紙、技術(shù)資料、維修保養(yǎng)檔案及運行記錄； （4）職工技術(shù)考核標準及資料。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應設(shè)置圍欄及警示標志。 （2）水箱、蓄水池的檢查口，機房、設(shè)備層、配電房等均應上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。維修完畢后，填寫維修記錄表。 如遇停水，應以文字、通告、電話等形式告之用戶。建立事故應急預案。 水箱有嚴格的管理措施，周圍無污染隱患。 設(shè)備運行情況作為設(shè)備檔案的一部分將永久保存，以起到跟蹤證實的作用。 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。（3）管理措施： 變配電室操作人員必須持有市供電局等相關(guān)部門核發(fā)的上崗證，必須執(zhí)行國家、政府和行業(yè)的相關(guān)規(guī)定，必須遵守崗位職責。 做好電梯運行的安全記錄。 與專業(yè)公司簽定維修保養(yǎng)合同，物業(yè)服務(wù)中心將對專業(yè)公司的工作實施監(jiān)督檢查，以保證電梯運作靈活可靠、制動靈活可靠、運行平穩(wěn)、顯示正常、運行正常；通風、照明及附屬設(shè)施完好；安全設(shè)備齊全。運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施。 電梯按規(guī)定時間運行、安全設(shè)備齊全，通風、照明及附屬設(shè)備良好。由管理處和環(huán)境部負責實施。相關(guān)電氣、機械、設(shè)備維護標準。保證設(shè)備正常運行。遵照公司物管標準。應急燈完好、備用電源充足。保證供配電設(shè)備、線路處于正常運行狀態(tài)；延長設(shè)備使用壽命；保障大樓其它設(shè)備設(shè)施正常安全運行。 公共設(shè)備、設(shè)施維護計劃與實施方案序號項目維 護 內(nèi) 容維 護 實 施 計 劃計 劃方 案標 準實 施 效 果1供配電設(shè)備補償功率柜、開關(guān)柜、配電控制柜維護；接觸器、熱繼電器整定維護；二級計量電表的巡查。每日都須對設(shè)備和機房進行清掃、擦拭，保證機房環(huán)境符合要求。建立該項目設(shè)施圖紙檔案，達到資料齊全，管理完善。 配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備良好，運行正常， 一年內(nèi)無重大管理責任事故。小區(qū)路面修繕質(zhì)量標準?！斗课菪蘅槝藴省?。標識管理規(guī)定。燈罩完整；開關(guān)靈敏；燈座、燈桿無無破損；亮燈率99%以上，燈具整潔。8公共樓道燈、路燈燈罩破損燈泡破損；開關(guān)失靈、線路故障；燈具清潔。用戶隨報隨修，屋面出煙口蓋板及防護罩。由工程維修部負責維修。《房屋修繕標準》。1樓道整潔明亮、無破損；地面堅實無缺；扶手欄桿完好美觀。4公共通道扶手欄桿損壞局部油漆脫落；墻面空鼓，局部損壞。每月數(shù)次對屋面進行巡查，雨天進行巡查發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程維修部按有關(guān)房屋修繕規(guī)程實施?！斗课菪蘅槝藴省泛头课莨こ淌┕ぜ夹g(shù)規(guī)范。 維修部根據(jù)該項目的設(shè)施狀況，制定周期性的保養(yǎng)計劃。 （3）管理措施： 健全項目各類標志，保證標志系統(tǒng)清晰；建立該項目設(shè)施圖紙檔案，達到資料齊全，管理完善。 共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。 對各種公共設(shè)施的巡視檢查內(nèi)容、時間及要求制定標準，并按此進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復，以保證設(shè)施外觀整潔、完好。公共區(qū)域的地面、道路、各種標識、公共區(qū)域照明等其它設(shè)施外觀整潔、完好。檔案的運用采用方便、先進的檢索方式，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和檔案目錄，充分發(fā)揮檔案的存貯和實用價值。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯、并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦存儲，便于查找和調(diào)用。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。資料的收集（1）設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段，聘檔案員，直接隸屬于客服中心。為此，小區(qū)物業(yè)管理的檔案建立與管理必須采用先進電子計算機技術(shù)，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學程序，籌建管理處與外部互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。其中公眾制度15條、內(nèi)部崗位責任制12條、管理運作制度43條、員工考核制度5條、質(zhì)量管理體系程序文件17條。（3）培訓后考核：分為實操考評和書面考評兩種，反饋培訓績效，把考評的結(jié)果作為員工綜合培訓成績的主要依據(jù)。入職培訓、崗前培訓計劃公司將集體組織入職培訓和崗前培訓。（2）操作層自我開發(fā)培訓：利用社會辦學條件，進行有關(guān)學歷、職稱的外送培訓。（4）軍訓與參觀學習。管理處組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗。管理處選送相關(guān)人員參加行業(yè)管理部門組織的各項專業(yè)技能培訓和會議。 （4）在崗員工在實際操作考核中成績不合格應離崗繼續(xù)培訓，如再次不合格，予以解聘。確保管理人員 100%持證上崗，全員年培訓率達 100%，合格率達 100%。（5）實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。（1）貫徹公司的企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、管理理念和發(fā)展目標。（2）實行目標經(jīng)營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，做出具體要求。營造文化氛圍，促進交流溝通我們提倡“尊重每一位員工”，致力開展文化建設(shè)，加強上下級之間，同事之間的溝通與交流，增強員工的集體協(xié)作精神。為此，我們堅持員工建議制度，定期召開員工座談會，定期開展調(diào)查活動，認真聽取、分析、處理員工反映的意見和建議。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員管理和良性機制，真正盤活人力資源。我們強調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴格的制度管理中，關(guān)心員工、尊重員工，企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為我們贏得了人才與人心。，留住人才近幾年，物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴重。工作中我們對管理人員實行績效考核。規(guī)范言行、注重儀表、實施形象戰(zhàn)略企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。尤其是在一專多能的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個人專長。所有管理人員需參加物業(yè)管理專業(yè)上崗培訓并取得合格證書，保證100%持證上崗。工資福利等物質(zhì)保障激勵機制、嚴格招聘我公司在物業(yè)管理工作實踐中形成了自己的用人標準，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；重學歷水平，堅持在高學歷中選擇錄用管理人員。整體運作流程將實施電腦化管理，從任務(wù)的下達到完成都實現(xiàn)智能化、電腦化。通過制定員工崗位和工作成績相匹配的薪資制度，調(diào)動員工的積極性；通過公司完整的規(guī)章制度和與之相配套的工作程序，以此規(guī)范員工的言行，提高工作質(zhì)量和工作效率；通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。全面管理我公司已經(jīng)建立起一套管理體系，為了適應新的管理體系，吸收新的管理經(jīng)驗，對原體系文件進行修改和完善，公司在重新進行質(zhì)量體系認證，并全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，把工作質(zhì)量不斷提高，達到業(yè)主滿意的效果。（4）充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。信息源要全面，匯聚與小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻度。管理人員對內(nèi)部員工進行監(jiān)督。方式有集體活動、旅游、民主生活會等。充分肯定努力工作所應得的優(yōu)厚報酬，吸引人才，激勵員工取得更好的工作績效。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。做到人人有動力，個個有壓力。服務(wù)業(yè)主和創(chuàng)造經(jīng)濟、社會雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標準。 保潔員崗位職責 嚴格按照分管責任區(qū)切實做好清潔工作，尊敬領(lǐng)導，團結(jié)同事；園區(qū)內(nèi)的道路、廣場、停車場等衛(wèi)生每天清掃2次，不間斷的巡查保潔，保證路面無積水、泥沙、雜物、落葉，冬天無積雪；園區(qū)內(nèi)的休閑椅凳、健身器材、垃圾箱、燈柱、警示牌、景觀小品每天擦拭1次，保證表面無灰塵；每周一對所有垃圾箱內(nèi)的垃圾清運一次，保持垃圾箱清潔無異味，夏季每周對垃圾箱周圍進行滅蠅消殺一次；保潔工具，妥善保管，做到及時保養(yǎng)維修，確保工具完好率；敢于同破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為作斗爭，發(fā)現(xiàn)有踐踏綠籬、亂丟垃圾的游客進行勸阻和制止；認真完成好領(lǐng)導交辦的臨時任務(wù)。對小區(qū)所有車輛進行有序管理；定期對小區(qū)的消防設(shè)施進行檢查，對查出的問題及時進行申報；負責對維護隊員的素質(zhì)培訓和崗位技能培訓；負責對本部門員工進行工作考評；負責監(jiān)督各中隊的工作目標完成情況；配合服務(wù)中心對裝修人員的管理；應對公共突發(fā)應急事件，在權(quán)限范圍內(nèi)協(xié)助相關(guān)部門調(diào)查處理；完成公司領(lǐng)導交辦的指令性和臨時性工作。 客服中心主管崗位職責 負責客服中心的全面管理工作，對項目經(jīng)理負責；確保完成本部門的工作計劃；負責本部門工作流程、工作標準的檢查、落實、考核工作；負責業(yè)主報修的監(jiān)督、檢查、驗收簽字；及時處理、解決業(yè)主的有效投訴；負責業(yè)主信息檔案的建立及管理工作；參與新房的交接查驗及負責空置房屋的日常管理工作；參與社區(qū)文化活動的實施；完成領(lǐng)導安排的臨時性工作。****項目的社區(qū)文化定位為中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學技術(shù)的有機結(jié)合。物防上統(tǒng)一采用防盜報警系統(tǒng)等手段提高防范能力，在充分強調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運用****項目已有的智能化安全設(shè)施如樓宇對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理、快速高效，確保治安防范萬無一失。，引進先進的防范經(jīng)驗，運用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。，采取措施：，做到“三個到位”。我們在現(xiàn)場勘查、實地訪問的基礎(chǔ)上，與專業(yè)人士反復磋商研討，根據(jù)智能化防范條件，結(jié)合我公司取得的經(jīng)驗，從實際情況出發(fā)，確立了交房期治安管理“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期治安管理“技防為主、人防為輔、全面防范”的整體治安防范思路。與此同時，也必將給物業(yè)管理帶來革命性的變化，促進管理觀念、管理機構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。，促進物業(yè)管理的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的同步增長。，精心養(yǎng)護綠化?！叭朔馈鄙衔覀儗嵤┎婚g斷機動巡邏，由監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合、白天寬松與夜晚嚴密相結(jié)合。，發(fā)揮智能化系統(tǒng)作用。在裝修審批上，嚴格把關(guān)并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙。建立秩序維護員、保潔、維修、車輛、交通、環(huán)境管理等各項作業(yè)程序和標準，強化日常監(jiān)督，每月對項目部檢查監(jiān)督指導，以保證項目的管理規(guī)范化、制度化，保障目標管理的順利實現(xiàn)。為此，我們將認真研究規(guī)劃設(shè)計圖，掌握工程施工進度，并從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提出合理化建議，以完善項目的人性化設(shè)計。、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升。5)“以人為本”物業(yè)管理服務(wù)。：1)人防技防結(jié)合，使因管理原因造成的治安事件不發(fā)生。 。為了達到這個目的，采用和建立了首問責任制度，首位接待人全程跟蹤服務(wù)，專業(yè)、迅速、到位。員工從小事做起，下雨的時候，秩序維護員可以主動為淋雨的業(yè)主打傘；看到業(yè)主提著東西，積極主動的前去幫忙等，這些事情都足以體現(xiàn)員工強烈的服務(wù)意識。管理、服務(wù)人員通過語言、動作、姿態(tài)表情、儀容儀表、行為舉止來表達對業(yè)主或使用人的尊重、歡迎、關(guān)注、友好等，讓業(yè)主及使用人感到滿意?！耙匀藶楸荆缘聻榛辍钡墓芾砝砟?，注重詮釋“人與自然共生、人與環(huán)境共存”的現(xiàn)代環(huán)保理念，發(fā)揚“技術(shù)創(chuàng)新，管理創(chuàng)優(yōu)，真誠守信，市場爭先”的經(jīng)驗宗旨，堅持以業(yè)主為中心，充分尊重業(yè)主需求，注重通過優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)同業(yè)主建立良好的關(guān)系。2)先進思想、理念的傳播者?！凹殹暴ぉγ恳粋€環(huán)節(jié)、每一個步驟、每一個過程都想得細、做到位，對每一件事都細觀察、細設(shè)想，對每一位顧客，都細致周到、體貼入微，盡一切所能，讓業(yè)主滿意?！八淖址结槨薄靶隆暴ぉす芾碇胁粩嗳谌胄吕砟睢⑻剿餍滤悸?、接受新經(jīng)驗、運用新方法，建立新機制。按照招標文件要求，以爭創(chuàng)****市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)為基本目標，在管理期內(nèi)，使社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、社區(qū)服務(wù)等方面達到****定位高檔社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水準，樹立起獨樹一幟的品牌社區(qū)形象?！耙环ā眲t是指以滿足業(yè)主需求為出發(fā)點的服務(wù)法則，通過貫穿在各個服務(wù)步驟當中的業(yè)主溝通進行了分析和闡述。五步一法中“五步”是指在物業(yè)服務(wù)中和業(yè)主深度接觸的認識業(yè)主、了解業(yè)主、幫助業(yè)主、理解業(yè)主、感動業(yè)主五個關(guān)鍵步驟。我們將與其他公司合作，使****業(yè)主享受現(xiàn)代生活的便利。比如：實行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營：我們計劃在****項目內(nèi)創(chuàng)辦“中介服務(wù)”、“家政服務(wù)”、“居家養(yǎng)老”等項目為業(yè)主提供生活便利，滿足廣大業(yè)主的日常需求，同時創(chuàng)造社會效益、經(jīng)濟效益，提高公司的綜合實力。要拓展思路以提高業(yè)主居住品質(zhì)為出發(fā)點，去努力達到服務(wù)的超前性；以給業(yè)主服務(wù)以外的驚喜，體現(xiàn)服務(wù)的超前性和精細化。，項目管理服務(wù)重視環(huán)保觀念物業(yè)管理肩負著環(huán)境管理和環(huán)境保護的重任，我司把所轄區(qū)域內(nèi)的環(huán)境管理和環(huán)境保護放在城市環(huán)保建設(shè)的整盤棋中予以考慮和研究。導入最新的城市文化管理理念，并通過在項目管理的過程中進行循序漸進的文化建設(shè)，規(guī)范、影響物業(yè)管理企業(yè)公共關(guān)系鏈條中組織與個人的行為模式，發(fā)揮文化的導向功能、約束功能、激勵功能，最終實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。7）團體合作——互助合作，良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為，而且更應是集體的精神體現(xiàn)。3）溝通——誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。4）社區(qū)文化建設(shè)方向的積極引導。 “親情化服務(wù)”管理模式借鑒先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進管理理念，