【正文】 （２）將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設(shè)備臺(tái)賬。（七）、技術(shù)資料的收集、管理、使用技術(shù)資料的收集、管理、使用時(shí)是物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ)，是設(shè)備管理必需的條件和保證。４、整理改造技術(shù)資料改造完成時(shí)對(duì)設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)的記錄。３、組織實(shí)施設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行，也可結(jié)合大修理進(jìn)行。主要有下列幾個(gè)階段：論證立項(xiàng)選擇改造對(duì)象，確定改造目標(biāo)，根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況，結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力，在每年最后一個(gè)季度制定下一年度的改造方案，主要目標(biāo)是：（１）擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍（２）改善設(shè)備主要性能指標(biāo)（３）提高設(shè)備工作效率（４）提高設(shè)備可靠性和可維修性（５）提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能（６）降低設(shè)備運(yùn)行能耗２、方案設(shè)計(jì)設(shè)備改造成敗及效果如何，關(guān)鍵是設(shè)計(jì)。設(shè)備經(jīng)過(guò)一段時(shí)間運(yùn)行，趨向老化陳舊，通過(guò)改裝、改造可改善設(shè)備性能，提高耐用性、可靠性，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。節(jié)水方案（1）由物業(yè)管理處每天（或定期）抄錄總水表和支管水表，對(duì)抄錄數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)局部地下水管漏水情況；（2）每月使用聲音探測(cè)器對(duì)地下管網(wǎng)進(jìn)行探測(cè)漏水點(diǎn)，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水情況；（3）工程用水、洗車用水、綠化用水安裝計(jì)量水表，實(shí)行定額供水，超罰節(jié)獎(jiǎng)；（4）加強(qiáng)對(duì)用水設(shè)施的巡查及時(shí)發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴漏點(diǎn)，定期保養(yǎng)各類用水閘閥，延長(zhǎng)設(shè)施使用壽命并減少漏水。（2）對(duì)現(xiàn)有照明系統(tǒng)合理進(jìn)行分組控制，根據(jù)有無(wú)自然采光和用戶對(duì)照明的實(shí)際需要，合理開(kāi)啟必要的照明燈，關(guān)閉或少開(kāi)無(wú)須照明的區(qū)域燈光。系統(tǒng)運(yùn)行正常4門(mén)禁系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每年維修保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)施，保安部協(xié)助保證智能鎖外觀完好，使用正常。系統(tǒng)運(yùn)行正常2電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)每周巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)施智能化系統(tǒng)定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目類型定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施由工程技術(shù)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。9上、下水主管每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消除空鼓、開(kāi)裂、破損等進(jìn)行修復(fù)。樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。氣體滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范（GB502639）設(shè)施完好，報(bào)警系統(tǒng)靈敏有效。消防系統(tǒng)主要設(shè)施每20年更換一次。每半個(gè)月對(duì)氣體滅火系統(tǒng)及滅火器檢查一次；每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況；疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；線路無(wú)搭亂接；每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。設(shè)施美觀，整潔。防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。防盜門(mén)及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。運(yùn)轉(zhuǎn)正常，安全，設(shè)備完好。每天清潔擦拭設(shè)備一次；月檢查控制設(shè)備一次；日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。無(wú)積水，無(wú)滲漏；每半年疏通一次屋面雨水口。隔熱層破損；外墻面每二年全面清洗一次。每2年對(duì)于較大面積滲漏外墻久修無(wú)效的，應(yīng)局部翻新，防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；由管理處負(fù)責(zé)實(shí)施。施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。9上、下水主管房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。8公共通道門(mén)廳、樓梯間消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。照明燈具正常有效。由管理處按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。6公用照明及室內(nèi)照明由工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；避雷網(wǎng)無(wú)間斷。相應(yīng)修繕用業(yè)規(guī)程。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。隔熱層破損；房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面的翻新（25年周期）。功能完好。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；房屋及設(shè)備日常維修計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位相應(yīng)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。每年對(duì)其它建筑部分維護(hù)一次。警示牌8管理用房管理用房室外消防栓水泵結(jié)合器7公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌不滲漏。消防栓每年排一次水，檢修一次。使局部損壞嚴(yán)重通過(guò)翻新延長(zhǎng)其使用壽命；砼路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)因施工質(zhì)量問(wèn)題造成的局部沉陷損壞，3年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在5‰綠草叢叢，樹(shù)木青青，剪切整齊；根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和六次日常消殺?；久堪朐轮?0天修剪一次；井蓋正常使用、密合；井蓋刷防銹作業(yè)規(guī)程；每年全面維修一次。庭院燈高桿燈投光燈其它照明燈3溝渠池井雨水口線路無(wú)老化；人行道緩路徑2室外照明道路燈人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。翻新工作由工程技術(shù)部門(mén)自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新；各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好；相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；標(biāo)識(shí)無(wú)損壞。標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污積、破損；消防設(shè)施正常有效。消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。序號(hào)類別項(xiàng) 目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果6消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。地下車庫(kù)修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；綠化及時(shí)補(bǔ)種率達(dá)99%以上。園林綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)缺損、少污積；化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞；庭院燈泛光燈投光燈其它照明燈3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)、公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案詳見(jiàn)：“公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案”、公共設(shè)施日常定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案詳見(jiàn)：“公共設(shè)施日常定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案”、房屋及設(shè)備日常維修計(jì)劃與實(shí)施方案詳見(jiàn)：“房屋及設(shè)備日常維修計(jì)劃與實(shí)施方案”、房屋及設(shè)備定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案詳見(jiàn)：房屋及設(shè)備定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案、智能化系統(tǒng)定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案詳見(jiàn)：智能化系統(tǒng)定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng) 目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道每天檢查一遍，隨壞隨修。（3）給排水設(shè)備故障一般處理ａ、 給水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對(duì)故障進(jìn)行維修。ｅ、低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí)，應(yīng)將故障短母線隔離，然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。（1）停電故障處理電源故障分以下幾種情況處理：ａ、在接到供電部門(mén)發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知小區(qū)內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。除上述重大故障外，其他為一般故障。認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，采取中央集中調(diào)度與“三級(jí)檢查”相結(jié)合，平時(shí)火警預(yù)防工作，采取分級(jí)檢查制度，第一級(jí)由值班保安負(fù)責(zé)日檢工作，第二級(jí)由管理處組織消防月檢工作，第三級(jí)由物業(yè)公司組織季檢工作。照明系統(tǒng)管理做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。并按政府規(guī)定（每年一次），定期（每6個(gè)月）清洗、消毒二次供水蓄水池，用不銹鋼絲網(wǎng)封閉排水、排氣口，確保二次供水無(wú)污染隱患。監(jiān)控中心將把巡視路線和簽到器資料由巡更系統(tǒng)加以記錄及控制。監(jiān)控中心將實(shí)施24小時(shí)屏幕監(jiān)控，同時(shí)將重要區(qū)域監(jiān)控情況記錄， 以備查證。技術(shù)人員加強(qiáng)對(duì)智能化系統(tǒng)和防雷系統(tǒng)的日常巡視檢查，實(shí)行定期維護(hù)；操作人員在操作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)存在故障應(yīng)及時(shí)記錄故障狀況，并通知技術(shù)人員維修；維修部（班）建立智能化系統(tǒng)器件、配件的供應(yīng)商檔案，并儲(chǔ)備一些易損件，以便發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)更換，保證智能化系統(tǒng)的正常使用。、水泵運(yùn)行管理水泵運(yùn)行設(shè)定最佳參數(shù)，做到科學(xué)運(yùn)行。3保養(yǎng)一般早班二周在例行定期或不定期檢查時(shí)，進(jìn)行日常例行保養(yǎng)、保潔機(jī)房、設(shè)備、適時(shí)添加潤(rùn)滑劑、緊固零配件、修復(fù)安全裝置，保持主機(jī)房環(huán)境良好。 電梯運(yùn)行安全、平穩(wěn)。、電梯運(yùn)轉(zhuǎn)管理電梯運(yùn)行與維修保養(yǎng)由我公司下屬H發(fā)電梯工程有限公司（C級(jí)資質(zhì)）實(shí)行專業(yè)化管理。2保養(yǎng)變配電房早班每周保潔機(jī)房、設(shè)備，緊固噪音等，保持室內(nèi)設(shè)備工作環(huán)境良好，修復(fù)變配電房安全設(shè)施。、將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入人力資源管理，在員工中選拔思想品質(zhì)好、責(zé)任心強(qiáng)，敬業(yè)，對(duì)企業(yè)忠誠(chéng)度高、管理能力強(qiáng)的優(yōu)秀人才，為廣大員工提供展示才華的舞臺(tái)和上升的機(jī)會(huì)。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在企業(yè)內(nèi)部建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是保持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、活力的重要保證，我公司長(zhǎng)期以來(lái)在企業(yè)不斷創(chuàng)新、改革、培育競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，主要措施有：、領(lǐng)導(dǎo)崗位實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，從公司領(lǐng)導(dǎo)崗位到管理處基層班組長(zhǎng)崗位，均實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗制度，以確保優(yōu)秀人才能脫穎而出，最大限度激發(fā)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的工作積極性和創(chuàng)造性?？己藱C(jī)制考核機(jī)制圖：華發(fā)物業(yè)管理公司目標(biāo)考核（月檢、季檢）經(jīng)理考核各崗位考核月度考核、日評(píng)價(jià)、周評(píng)價(jià)各班組班組長(zhǎng)考核各部門(mén)部門(mén)主管考核分解目標(biāo)考核（月度考核）管理處考核機(jī)制圖說(shuō)明：1）實(shí)行五級(jí)考核，考核內(nèi)容主要有安全目標(biāo)、管理目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)以及各部門(mén)、專業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、崗位質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、員工綜合考核標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)企業(yè)文化、教育與文化活動(dòng)的開(kāi)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。既考慮群體水平，更重視個(gè)人利益。4）培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)，引導(dǎo)員工積極向上，通過(guò)懲罰鞭策員工做好本職工作。2）思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。3）通過(guò)建立廣泛的信息收集、反饋系統(tǒng)實(shí)施監(jiān)督，并建立高效的信息反饋、處理過(guò)程，確保監(jiān)督的有效性。）8）評(píng)審經(jīng)策劃的可能影響質(zhì)量管理體系的變更的合理性；（管理者代表提供有關(guān)策劃的情況資料，并作情況報(bào)告。）4）評(píng)審內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告及審核結(jié)果；（管理者代表提供內(nèi)部審核報(bào)告及審核情況資料，并作情況報(bào)告。管理評(píng)審一般一年舉行一次，或遇重要問(wèn)題時(shí)進(jìn)行。改進(jìn)機(jī)制是我公司經(jīng)過(guò)多年探索而形成的一種內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制，其原理是以不同的周期實(shí)施PDCA循環(huán)，即在每一個(gè)工作周期（如一天、一周、一月、一年）進(jìn)行“計(jì)劃——實(shí)施——監(jiān)控——改進(jìn)”四個(gè)工作步驟，要求全體員工、每一個(gè)工作部門(mén)、班組“每天改進(jìn)一點(diǎn)”， 其原理如下圖：制訂工作計(jì)劃或進(jìn)行策劃實(shí)施計(jì)劃提高過(guò)程監(jiān)控總結(jié)、改進(jìn)實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)的關(guān)鍵是每天檢討工作，分析哪些工作做對(duì)了，哪些工作做得不對(duì)或有改進(jìn)機(jī)會(huì)，制訂措施或設(shè)法對(duì)不足之處加以克服。（5）運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制、考核機(jī)制、思想工作等，保持員工具備良好的職業(yè)道德和發(fā)揚(yáng)“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、求精、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。、ISO9001質(zhì)量管理體系質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)顧客（或其它相關(guān)地方）顧客（或其它相關(guān)地方）管理職責(zé)資源管理測(cè)量、分析和改進(jìn)要求產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)輸入輸出要求產(chǎn)品增值活動(dòng)值信 息 流值注釋：質(zhì)量管理體系圖說(shuō)明：（1）質(zhì)量管理體系的設(shè)計(jì)依據(jù)ISO9001:2000標(biāo)準(zhǔn)，其原理是對(duì)管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、測(cè)量分析與改進(jìn)四大質(zhì)量控制部分實(shí)現(xiàn)閉合式運(yùn)作、滾動(dòng)式提高。5) 管理處每月底、年底進(jìn)行全面的工作總結(jié)，布置下月（年）度的工作計(jì)劃。管理運(yùn)作流程管理處工作計(jì)劃管理運(yùn)作流程圖其他服務(wù)工作計(jì)劃綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃清潔工作計(jì)劃保安工作計(jì)劃房屋、公設(shè)、機(jī)電運(yùn)行、維修保養(yǎng)計(jì)劃信息反饋 計(jì)劃實(shí)施計(jì)劃調(diào)整過(guò)程監(jiān)控信息反饋考核、驗(yàn)收編制下一輪工作計(jì)劃 總 結(jié)流程圖說(shuō)明：1) 管理服務(wù)工作按照程序化的要求，編制管理處及各職能部門(mén)的年度、月度計(jì)劃，按持續(xù)改進(jìn)的要求和當(dāng)月工作特點(diǎn)進(jìn)行編制，力求有很強(qiáng)的實(shí)操性和針對(duì)性。（3）重視物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作，確保本項(xiàng)目的社會(huì)形象和經(jīng)濟(jì)效益。七、物業(yè)日常管理 日常物業(yè)管理是指本項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)從物業(yè)正式啟用起的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作，是實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程的最重要階段。1清潔綠化主管高中以上文化水平，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，相貌端正，品行良好，吃苦耐勞，婚姻狀況不限。保安主管男性，體重6075公斤，年齡25歲以上，退伍軍人，曾在部隊(duì)擔(dān)任班長(zhǎng)以上職務(wù)，政治素質(zhì)、軍事素質(zhì)過(guò)硬，相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)管理能力，中專以上文化水平，相貌端正，品行良好，有敬業(yè)精神。大堂副理高中以上學(xué)歷，女性、有兩年以上會(huì)所、酒店或相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，形象良好，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。擬調(diào)配人員簡(jiǎn)介如下：管理處經(jīng)理經(jīng)理候選人簡(jiǎn)歷姓名 性別 年齡 學(xué)歷 專業(yè) 戶口所在地 婚姻狀況 職稱政治面貌黨員學(xué)歷情況 工作經(jīng)歷 個(gè)人專長(zhǎng) 工程技術(shù)管理人員工程技術(shù)管理候選人簡(jiǎn)歷姓名 性別 年齡 學(xué)歷 專業(yè) 戶口所在地 婚姻狀況 工作經(jīng)歷 個(gè)人專長(zhǎng)