【正文】 日常維修工作規(guī)程2房屋（設(shè)施）養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程2室外公共區(qū)域保潔標(biāo)準(zhǔn)2衛(wèi)生消殺管理規(guī)定2綠化工程驗(yàn)收接管規(guī)程2草坪日常管理規(guī)程綠化養(yǎng)護(hù)細(xì)則3供配電設(shè)備(設(shè)施)維修規(guī)程3給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程3突發(fā)事件或異常情況處理預(yù)案3員工培訓(xùn)管理辦法3物業(yè)管理處值班管理規(guī)定3物業(yè)管理處消防控制中心管理制度3泵房管理制度3配電房管理制度3火災(zāi)滅火處理火災(zāi)報(bào)警流程圖4電梯保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書4電梯操作作業(yè)指導(dǎo)書4電梯故障處理作業(yè)指導(dǎo)書績(jī)效考核辦法獎(jiǎng)懲制度主管級(jí)管理人員考核評(píng)分表主管級(jí)以下管理人員考核評(píng)分表各部門工作計(jì)劃與總結(jié)文件控制程序質(zhì)量記錄控制程序管理策劃控制程序信息交流控制程序管理評(píng)審控制程序人力資源控制程序基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序服務(wù)實(shí)現(xiàn)的策劃程序與顧客有關(guān)的過(guò)程控制程序采購(gòu)控制程序1服務(wù)提供的控制程序1標(biāo)識(shí)管理控制程序1監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制程序1業(yè)主和住戶滿意度測(cè)量程序1內(nèi)部審核管理程序1過(guò)程和服務(wù)的監(jiān)視和測(cè)量控制程序1不合格控制程序；（以下按簽訂日期為起始日），以管理處經(jīng)理和技術(shù)骨干為核心成立接管小組；，在業(yè)主代表和開(kāi)發(fā)商配合下開(kāi)展資料和管理范圍摸底工作，簽訂承接查驗(yàn)合同，時(shí)間為25天； 第3日第15日修訂作業(yè)流程和各項(xiàng)管理制度； 臨時(shí)管理規(guī)約的修改與備案工作在第4天~7天內(nèi)完成； 第7日第10日與開(kāi)發(fā)商商討物業(yè)管理責(zé)任范圍和資料交接清單； 第7日第10日提出小區(qū)完善建議和全年工程維修計(jì)劃； 第7日第20日物業(yè)狀況和資料情況確認(rèn)表，列明整改責(zé)任人和時(shí)限； 第11日第13日確定公共秩序維護(hù)、保潔、綠化、工程、客服交接具體時(shí)間表；、工具、用品、服裝購(gòu)置計(jì)劃和到場(chǎng)時(shí)間；；；；； →客服→工程→保潔→綠化；，管理處全面履行合同。在信息的收取時(shí)廣開(kāi)信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面、豐富，收集時(shí)盡可能地完整。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理。資料歸檔整理（1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。（2）檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出，檢查入室時(shí)，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。接管移交資料 名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文；建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證；拆遷安置資料工程技術(shù)資料總平面圖地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告工程合同、工程預(yù)決算工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單竣工圖：?jiǎn)误w建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖房屋、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書和技術(shù)資料砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告1綠化工程竣工圖1其他技術(shù)資料２、檔案管理資料名稱資料內(nèi)容物業(yè)資料辦公、住宅區(qū)基本資料、公區(qū)資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂(lè)設(shè)施資料客服管理資料業(yè)主資料業(yè)主入住資料（購(gòu)房合同、入住通知單、臨時(shí)管理規(guī)約、驗(yàn)房表、費(fèi)用委托協(xié)議等）；業(yè)主家庭人員檔案；業(yè)主家庭維修檔案客服資料值班表；交接記錄表；出（入）物品登記表；日常巡視記錄；回訪登記表裝修資料裝修申請(qǐng)表（附圖紙）；裝修協(xié)議；裝修變更申請(qǐng)；施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照；裝修驗(yàn)收?qǐng)?bào)告維修資料維修單維修回訪記錄；公共設(shè)施維修記錄安全管理資料日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄；查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像；物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料設(shè)備管理資料公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄；各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄；設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄；社區(qū)文化生活圖片及錄像記錄；傳媒報(bào)道；業(yè)主反饋資料回訪記錄表；業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄；業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料 管理處值班及檢查記錄；政府部門文件；物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件；管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件；管理處榮譽(yù)一覽表；管理處接待來(lái)訪參觀記錄表業(yè)主委員會(huì)資料籌備成立文件；成立后運(yùn)行文件物業(yè)管理用房是為了確保物業(yè)服務(wù)正常實(shí)施的必需條件，在合同履行時(shí)，招標(biāo)方需提供物業(yè)管理用房面積270平方米，作為物業(yè)辦公、公共秩序員住宿等。 （2）實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的措施 對(duì)客戶報(bào)修制定明確的流程和服務(wù)要求，做到回復(fù)、到場(chǎng)時(shí)間明確，追蹤、反饋要求明確，以確保報(bào)修服務(wù)質(zhì)量。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目平面示意圖、路標(biāo)、門牌號(hào)標(biāo)志明顯；房屋外觀完好整潔，室外招牌、廣告、霓紅燈按規(guī)定設(shè)置，無(wú)安全隱患；無(wú)私搭亂建或私自改變房屋用途。道路、樓道、大堂等公共照明設(shè)施完好。 工程維修及秩序維護(hù)巡邏人員每日對(duì)該項(xiàng)目?jī)?nèi)、外的設(shè)施巡檢。房屋主體、設(shè)施維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維護(hù)內(nèi)容維 護(hù) 實(shí) 施 計(jì) 劃計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重主體結(jié)構(gòu)局部受損；施工質(zhì)量原因造成的局部問(wèn)題。安全，使用正常；功能完好?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》外墻修繕作業(yè)規(guī)程。由工程維修部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。5門窗門廳門、窗開(kāi)閉不靈，油漆局部脫落；窗臺(tái)出現(xiàn)滲漏，玻璃破損。1保證門、窗開(kāi)關(guān)靈活；窗戶完好、窗臺(tái)不滲水?！督o排水安裝及維修標(biāo)準(zhǔn)》。由工程維修部負(fù)責(zé)維護(hù)。每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及解決。9公用標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)破損；標(biāo)識(shí)污染；標(biāo)志所示意思不符。標(biāo)識(shí)整潔美觀，無(wú)破損；安放固定；標(biāo)識(shí)示意正確。地面無(wú)缺損。路面平整、無(wú)積水，路沿垂直無(wú)破損。 （2）管理目標(biāo)：各類設(shè)備正常運(yùn)行，完好率達(dá)到 100%。 設(shè)備的運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、巡視檢查記錄做為設(shè)備檔案的一部分及可追溯的質(zhì)量記錄，由維修部定期歸檔保存。 各系統(tǒng)均設(shè)有專業(yè)人員，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)進(jìn)行指導(dǎo)并負(fù)有責(zé)任。每天對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。2消防管網(wǎng)系統(tǒng)消防應(yīng)急燈故障維修。3公共排污設(shè)施排污井、雨水井堵塞；井蓋完整無(wú)松動(dòng)破損。 保證排污管井通暢；井蓋無(wú)松動(dòng)無(wú)缺損。5健身文娛場(chǎng)所設(shè)備、設(shè)施不能滿足正常使用。各類文娛設(shè)備設(shè)施正常有效使用。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。轎廂、井道、機(jī)房保持整潔。 （2）管理目標(biāo)：電梯安全運(yùn)行，設(shè)備完好率達(dá)到 99%。 保潔人員負(fù)責(zé)電梯的環(huán)境衛(wèi)生，除每日對(duì)轎廂進(jìn)行兩次保潔外，若轎廂、梯門出現(xiàn)油污漬、手印則要及時(shí)清掃和擦拭。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知用戶。 必須依據(jù)有關(guān)操作手冊(cè)對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行操作和維護(hù)。（2）管理目標(biāo)：正常運(yùn)行，設(shè)備完好率達(dá)到 100％。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 建立用水、供水管理制度。 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。 （2）管理目標(biāo)：達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備完好率達(dá)到100%。 給排水系統(tǒng)發(fā)生故障，維修人員應(yīng)在 10 分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并盡快搶修?，F(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收合格。鑰匙應(yīng)由專人保管，無(wú)關(guān)人員不得借用。 （5）避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要除銹上漆。 檔案管理注意事項(xiàng)： （1）所有工程技術(shù)資料、圖紙、使用說(shuō)明書、工具書、工程維修保養(yǎng)原始記錄等均作為永久性存檔資料。 （5）重要的工程技術(shù)檔案應(yīng)保存原件，原件通常不予借閱，以復(fù)印件的版本外借。設(shè)備登記卡設(shè)備登記卡是設(shè)備管理的主要依據(jù)，每一臺(tái)設(shè)備都應(yīng)設(shè)立一張登記卡。 設(shè)備一般每年按設(shè)備登記卡進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對(duì)，應(yīng)該做到帳物相符?，F(xiàn)代化設(shè)備管理的一條重要經(jīng)驗(yàn)，就是重視對(duì)設(shè)備狀況及維修保養(yǎng)工作情況的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，系統(tǒng)地、有計(jì)劃地積累分析原始記錄，在調(diào)查分析中研究設(shè)備維修保養(yǎng)工作的規(guī)律，使設(shè)備能夠達(dá)到最高的綜合效率。除圖書外，檔案資料嚴(yán)禁帶出，物業(yè)重要資料只限在資料室內(nèi)閱讀。 （3）文件、資料是物業(yè)的重要財(cái)富，人人都要愛(ài)惜。 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊(cè)，編制目錄，專人管理及制訂借用制度。 （4）重要機(jī)房如變配電房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非專業(yè)人員入內(nèi)。 （1）在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修、操作時(shí)應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無(wú)關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。根據(jù)方案準(zhǔn)備工具材料，組織維修工實(shí)施。 維修人員每日對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即排除。 遇有事故，維修人員要及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理。 按規(guī)定對(duì)二次供水系統(tǒng)進(jìn)行消毒。 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備實(shí)行 24 小時(shí)的值班運(yùn)行制度，并將情況記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。 （2）管理目標(biāo)：供電正常，設(shè)備完好率達(dá)到 100％。 制定符合該項(xiàng)目實(shí)際的應(yīng)急處理方案和措施，以應(yīng)付電梯運(yùn)行中出現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí)使用。 制定電梯安全管理制度和乘客須知，明確運(yùn)行時(shí)間并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。 運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。每周對(duì)綠化建筑小品進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；定期對(duì)綠化進(jìn)行修剪；定期對(duì)綠化病蟲(chóng)害防治。由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施。每季度對(duì)設(shè)備房的通排風(fēng)進(jìn)行全面檢查維護(hù)由工程維修部實(shí)施機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。由工程維修部實(shí)施。由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施機(jī)電設(shè)備維護(hù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程?！峨姌I(yè)安全工作規(guī)程》和公司對(duì)設(shè)備的管理規(guī)程。 維修部根據(jù)設(shè)備狀況制定維保計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每日檢查各項(xiàng)制度的落實(shí)和各類規(guī)程的操作情況，杜絕管理責(zé)任事故。并對(duì)設(shè)備和機(jī)房衛(wèi)生負(fù)有責(zé)任。維修部制定一系列的管理制度，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行及運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)及維護(hù)保養(yǎng)記錄，每日的巡視檢查及巡視檢查記錄等環(huán)節(jié)和過(guò)程加以控制。 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈、整潔，無(wú)雜物等，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施。由工程維修部負(fù)責(zé)維修。由工程維修部、環(huán)境部負(fù)責(zé)對(duì)日常清潔、保養(yǎng)?！峨姎庾鳂I(yè)安全操作規(guī)程》，《房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)》、公司管理標(biāo)準(zhǔn)?！放艧煟猓┩〞?；不回串、不漏煙（氣）；安全正常使用。7共用排煙通道由煙道內(nèi)隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回?zé)煟ㄆ?；排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙（氣）。每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)維修?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》、《房屋裝飾裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。屋面無(wú)積水、無(wú)滲漏；隔熱層、防水層、屋面完好無(wú)損。3公共屋面隔熱層、防水層破損造成滲漏；屋面破損、無(wú)積水造成滲漏。每月數(shù)次巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)受損較輕，由工程維修部進(jìn)行維修；受損較嚴(yán)重，請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出維修方案，委托專業(yè)公司實(shí)施維修；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，提請(qǐng)開(kāi)發(fā)公司處理。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)解決，保證各項(xiàng)設(shè)施正常、完好、無(wú)損壞；各類戶外設(shè)置無(wú)違章、無(wú)隱患。 （2） 管理目標(biāo)：房屋及公共設(shè)施完好率達(dá)到 98％。 共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。并按作業(yè)指導(dǎo)書要求進(jìn)行保養(yǎng)和檢查，以保證設(shè)備低故障、壽命長(zhǎng)。、設(shè)施、設(shè)備管理規(guī)章制度（1）管理目標(biāo) 報(bào)修處理及時(shí)，對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期巡視、檢查、保養(yǎng)，做到設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)人為因素的故障。（3）檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。采用多種形式的文檔存儲(chǔ)方式，便于原始檔案的保存，如膠卷、相片、圖景等。資料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。并樹(shù)立檔案管理財(cái)富觀、資源觀和服務(wù)觀，是檔案管理真正為管理服務(wù)。隨著建筑設(shè)計(jì)高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。以下是我們摘錄的與小區(qū)物業(yè)管理息息相關(guān)的治安、消防、裝修等部分規(guī)章制度名錄，共計(jì)92條。（2）培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面的培訓(xùn)，要根據(jù)實(shí)際情況，邊培訓(xùn)、邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒(méi)有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。培訓(xùn)者培訓(xùn)培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸納新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn)。素質(zhì)提高培訓(xùn)（1）管理人員實(shí)行管理專業(yè)知識(shí)專塊、人力資源管理、統(tǒng)計(jì)知識(shí)、案例分析等培訓(xùn)。（3）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn)。 （4）參觀學(xué)習(xí)。 （2）外送學(xué)習(xí)培訓(xùn)。 （3）員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績(jī)不合格的，不予錄用。公司將科學(xué)系統(tǒng)地對(duì)全體員工進(jìn)行培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)提高員工對(duì)崗位職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知水平和服務(wù)技能。（4）發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。（5）財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。（1）每年根據(jù)公司下達(dá)的任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主滿意率、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行完好率、安全事故發(fā)生率等做出量化要求。讓他們充分意識(shí)到自身的價(jià)值和自己在企業(yè)舉足輕重的位置。我們重表?yè)P(yáng)、重能力，決不以偏概全，埋沒(méi)人才。我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客—員工，鼓勵(lì)每一個(gè)人都成為各自崗位上的專家能手，我們倡導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出，同時(shí)也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。通過(guò)充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等；關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)格給予高度尊重。危機(jī)、壓力、目標(biāo)、信念是鑄造我公司內(nèi)聚力的