【正文】 憑工齡提拔的不良弊端。讓他們充分意識(shí)到自身的價(jià)值和自己在企業(yè)舉足輕重的位置。（5）財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。公司將科學(xué)系統(tǒng)地對(duì)全體員工進(jìn)行培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)提高員工對(duì)崗位職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知水平和服務(wù)技能。 （2）外送學(xué)習(xí)培訓(xùn)。（3）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn)。培訓(xùn)者培訓(xùn)培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸納新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn)。以下是我們摘錄的與小區(qū)物業(yè)管理息息相關(guān)的治安、消防、裝修等部分規(guī)章制度名錄，共計(jì)92條。并樹(shù)立檔案管理財(cái)富觀、資源觀和服務(wù)觀，是檔案管理真正為管理服務(wù)。采用多種形式的文檔存儲(chǔ)方式，便于原始檔案的保存，如膠卷、相片、圖景等。、設(shè)施、設(shè)備管理規(guī)章制度（1）管理目標(biāo) 報(bào)修處理及時(shí)，對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期巡視、檢查、保養(yǎng)，做到設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)人為因素的故障。 共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)解決，保證各項(xiàng)設(shè)施正常、完好、無(wú)損壞；各類戶外設(shè)置無(wú)違章、無(wú)隱患。每月數(shù)次巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。屋面無(wú)積水、無(wú)滲漏；隔熱層、防水層、屋面完好無(wú)損。由工程維修部負(fù)責(zé)維修。7共用排煙通道由煙道內(nèi)隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回?zé)煟ㄆ?；排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙（氣）?！峨姎庾鳂I(yè)安全操作規(guī)程》，《房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)》、公司管理標(biāo)準(zhǔn)。由工程維修部負(fù)責(zé)維修。 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈、整潔，無(wú)雜物等，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。并對(duì)設(shè)備和機(jī)房衛(wèi)生負(fù)有責(zé)任?！峨姌I(yè)安全工作規(guī)程》和公司對(duì)設(shè)備的管理規(guī)程。由工程維修部實(shí)施。由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。 制定電梯安全管理制度和乘客須知，明確運(yùn)行時(shí)間并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。 （2）管理目標(biāo)：供電正常，設(shè)備完好率達(dá)到 100％。 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備實(shí)行 24 小時(shí)的值班運(yùn)行制度，并將情況記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。 遇有事故，維修人員要及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理。根據(jù)方案準(zhǔn)備工具材料，組織維修工實(shí)施。 （4）重要機(jī)房如變配電房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非專業(yè)人員入內(nèi)。 （3）文件、資料是物業(yè)的重要財(cái)富，人人都要愛(ài)惜?，F(xiàn)代化設(shè)備管理的一條重要經(jīng)驗(yàn)，就是重視對(duì)設(shè)備狀況及維修保養(yǎng)工作情況的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，系統(tǒng)地、有計(jì)劃地積累分析原始記錄，在調(diào)查分析中研究設(shè)備維修保養(yǎng)工作的規(guī)律，使設(shè)備能夠達(dá)到最高的綜合效率。設(shè)備登記卡設(shè)備登記卡是設(shè)備管理的主要依據(jù)，每一臺(tái)設(shè)備都應(yīng)設(shè)立一張登記卡。 檔案管理注意事項(xiàng)： （1）所有工程技術(shù)資料、圖紙、使用說(shuō)明書、工具書、工程維修保養(yǎng)原始記錄等均作為永久性存檔資料。鑰匙應(yīng)由專人保管，無(wú)關(guān)人員不得借用。 給排水系統(tǒng)發(fā)生故障，維修人員應(yīng)在 10 分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并盡快搶修。 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。（2）管理目標(biāo)：正常運(yùn)行，設(shè)備完好率達(dá)到 100％。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知用戶。 （2）管理目標(biāo)：電梯安全運(yùn)行，設(shè)備完好率達(dá)到 99%。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。5健身文娛場(chǎng)所設(shè)備、設(shè)施不能滿足正常使用。3公共排污設(shè)施排污井、雨水井堵塞；井蓋完整無(wú)松動(dòng)破損。每天對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 設(shè)備的運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、巡視檢查記錄做為設(shè)備檔案的一部分及可追溯的質(zhì)量記錄，由維修部定期歸檔保存。路面平整、無(wú)積水，路沿垂直無(wú)破損。標(biāo)識(shí)整潔美觀，無(wú)破損；安放固定；標(biāo)識(shí)示意正確。每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及解決。《給排水安裝及維修標(biāo)準(zhǔn)》。5門窗門廳門、窗開(kāi)閉不靈，油漆局部脫落；窗臺(tái)出現(xiàn)滲漏，玻璃破損。由工程維修部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。安全，使用正常；功能完好。 工程維修及秩序維護(hù)巡邏人員每日對(duì)該項(xiàng)目?jī)?nèi)、外的設(shè)施巡檢。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目平面示意圖、路標(biāo)、門牌號(hào)標(biāo)志明顯；房屋外觀完好整潔，室外招牌、廣告、霓紅燈按規(guī)定設(shè)置，無(wú)安全隱患；無(wú)私搭亂建或私自改變房屋用途。接管移交資料 名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文；建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證；拆遷安置資料工程技術(shù)資料總平面圖地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告工程合同、工程預(yù)決算工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單竣工圖：?jiǎn)误w建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖房屋、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書和技術(shù)資料砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告1綠化工程竣工圖1其他技術(shù)資料２、檔案管理資料名稱資料內(nèi)容物業(yè)資料辦公、住宅區(qū)基本資料、公區(qū)資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂(lè)設(shè)施資料客服管理資料業(yè)主資料業(yè)主入住資料（購(gòu)房合同、入住通知單、臨時(shí)管理規(guī)約、驗(yàn)房表、費(fèi)用委托協(xié)議等）；業(yè)主家庭人員檔案；業(yè)主家庭維修檔案客服資料值班表；交接記錄表；出（入）物品登記表；日常巡視記錄；回訪登記表裝修資料裝修申請(qǐng)表（附圖紙）；裝修協(xié)議；裝修變更申請(qǐng)；施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照；裝修驗(yàn)收?qǐng)?bào)告維修資料維修單維修回訪記錄；公共設(shè)施維修記錄安全管理資料日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄；查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像；物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料設(shè)備管理資料公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄；各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄；設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄；社區(qū)文化生活圖片及錄像記錄；傳媒報(bào)道；業(yè)主反饋資料回訪記錄表；業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄；業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料 管理處值班及檢查記錄；政府部門文件；物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件；管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件；管理處榮譽(yù)一覽表；管理處接待來(lái)訪參觀記錄表業(yè)主委員會(huì)資料籌備成立文件；成立后運(yùn)行文件物業(yè)管理用房是為了確保物業(yè)服務(wù)正常實(shí)施的必需條件，在合同履行時(shí)，招標(biāo)方需提供物業(yè)管理用房面積270平方米，作為物業(yè)辦公、公共秩序員住宿等。資料歸檔整理（1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。在信息的收取時(shí)廣開(kāi)信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面、豐富，收集時(shí)盡可能地完整。第三章 前期物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)規(guī)章制度科學(xué)完善、合理量化、健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?。管理處利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦等相關(guān)知識(shí)講座。 新員工入職培訓(xùn)：(1）企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)發(fā)展史、員工行為規(guī)范、企業(yè)文化等。： （1）自辦培訓(xùn)班。建立良好的薪酬體系，健全員工社會(huì)保險(xiǎn)保障與福利體系，提高員工對(duì)薪酬的滿意度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和競(jìng)爭(zhēng)力。（3）管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、精神獎(jiǎng)勵(lì)雙管齊下，形成人才的歸屬感尊重人才，關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風(fēng)尚。我們的總經(jīng)理信箱、春節(jié)慰問(wèn)一線員工活動(dòng)、員工座談等活動(dòng)充分體現(xiàn)了員工也是顧客的思想。我們總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐漸探索出一條科學(xué)合理、行之有效的用人路子。我們將員工的言行舉止、儀容儀表等軟件因素納人規(guī)范化管理范疇，制訂了詳細(xì)的員工行為規(guī)范，我們把形象工程作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的美譽(yù)度和社區(qū)的形象。秩序隊(duì)員采取招用復(fù)員或退伍軍人或在秩序崗位工作多年的人且要求年齡不超過(guò)30歲，身體狀況健康，形象良好。人員管理制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格錄用考核。計(jì)劃目標(biāo)管理****項(xiàng)目管理人員明確職責(zé)，授予權(quán)利，檢查和監(jiān)控實(shí)施過(guò)程，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問(wèn)題及時(shí)提出，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。信息采集真實(shí)、科學(xué)。（6）在以人為本的激勵(lì)機(jī)制中，我們還將進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人翁意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。（2）獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。 前臺(tái)接待崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的收取和登記；負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主各類訴求的接待，問(wèn)題的協(xié)調(diào)處理和回訪工作；負(fù)責(zé)業(yè)主信息的建立和更新工作；負(fù)責(zé)對(duì)各類檔案的填寫、記錄、存檔工作；負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)業(yè)主裝修等各項(xiàng)手續(xù)的辦理工作；積極維護(hù)公司形象，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時(shí)性工作。我們將以各種形式發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能，在****項(xiàng)目文化建設(shè)上，我們還注重大與小、老與少、教與樂(lè)、雅與俗的結(jié)合。****項(xiàng)目智能化程度高、功能涉及面廣，“三防”結(jié)合是我們的基本治安思路。，電梯、消防有著舉足輕重的作用。在開(kāi)展物業(yè)管理的同時(shí)，我們將始終注重精神文明建設(shè)，用企業(yè)文化來(lái)影響社區(qū)文化，不斷加強(qiáng)****項(xiàng)目的社區(qū)文化建設(shè)，在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化四個(gè)方面全方位展開(kāi)，成立社區(qū)文化活動(dòng)委員會(huì)，讓大家一起參與，通過(guò)循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂(lè)的社區(qū)文化建設(shè)提高業(yè)主素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的重要作用。管理常規(guī)期，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用****項(xiàng)目的智能化設(shè)施，結(jié)合項(xiàng)目部的規(guī)范管理、快速調(diào)度，確保治安防范落實(shí)到位。加強(qiáng)追蹤監(jiān)管，采用以樓管員、秩序維護(hù)員、保潔員齊抓共管的方法，跟蹤控制，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。在接管初期，做好業(yè)主的進(jìn)駐服務(wù)，建立詳盡的業(yè)主檔案，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通。2)創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、文明、潔凈的環(huán)境。首問(wèn)責(zé)任制的實(shí)行解決了許多問(wèn)題。注重拉近人與人、人與自然的距離，豐富人們的精神生活，舉辦多種多樣的文化娛樂(lè)活動(dòng)，營(yíng)造“小區(qū)大家庭、小區(qū)一家人”的溫馨氛圍。環(huán)境衛(wèi)生沒(méi)有死角，并最大限度地滿足和超越顧客合理的要求與期望。：建立一套符合物業(yè)小區(qū)的管理體系和服務(wù)體系。通過(guò)感知業(yè)主價(jià)值、理解業(yè)主需求，進(jìn)而對(duì)現(xiàn)有的服務(wù)流程和關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理、提煉和創(chuàng)新而提出的。，實(shí)施社區(qū)全方位服務(wù)“全方位聯(lián)合”概念，滿足住宅區(qū)多項(xiàng)服務(wù)的客觀要求。認(rèn)同我公司文化、我公司管理。 簡(jiǎn)言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化娛?lè)等各方面的品味需求均得到滿足。通過(guò)對(duì)業(yè)主潛在需求的分析，有償?shù)貪M足業(yè)主的各類個(gè)性化服務(wù)需求。在服務(wù)中，我們要深挖業(yè)主的潛在需求，不斷滿足業(yè)主日益提高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將服務(wù)做到更貼心、溫馨。所謂尊享，可以從兩方面來(lái)闡釋，其一是意識(shí)，物業(yè)管理人本著真正實(shí)現(xiàn)尊重客戶的態(tài)度來(lái)開(kāi)展物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)工作。物業(yè)服務(wù)內(nèi)部管理方面，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、財(cái)務(wù)辦公系統(tǒng)的運(yùn)用，使我們的企業(yè)管理更高效、合理。2）積極向上、溫馨和諧的社區(qū)。具體需求為：1）安全、有條理、安靜的個(gè)人生活空間。項(xiàng)目總建筑面積㎡。以本項(xiàng)目樓盤自身建筑品質(zhì)為基礎(chǔ)，結(jié)合本項(xiàng)目地理位置等因素及目標(biāo)客戶考慮，本項(xiàng)目可初步從管理、服務(wù)、社區(qū)建設(shè)定位為：：1）獨(dú)具特色豐厚文化底蘊(yùn)的社區(qū)。我們將以建立和諧社區(qū)為目標(biāo)，依托社區(qū)，充分整合社區(qū)內(nèi)外部資源，從人的多層次需求來(lái)關(guān)注客戶的切身體驗(yàn)與感受，有計(jì)劃、有組織地開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，充分體現(xiàn)人文精神，不斷提升小區(qū)文化品味，為業(yè)主建立良好的鄰舍生活圈，倡導(dǎo)一種全新的生活方式，以滿足業(yè)主更高更深層次的需求。在社區(qū)內(nèi)建立政府行政管理、業(yè)主民主管理和專業(yè)物業(yè)管理共同構(gòu)成的“三位一體”的新型社區(qū)管理模式。1）以愛(ài)為本，親情服務(wù)，提升品質(zhì)。如：物業(yè)本體結(jié)構(gòu)及外觀的維護(hù)、園藝養(yǎng)護(hù)、小區(qū)秩序維護(hù)等。 “親情化服務(wù)”管理模式借鑒先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念，以關(guān)注業(yè)主的不同需求、關(guān)注業(yè)主的商居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注小區(qū)的整體氛圍為特征的“親情化服務(wù)”管理模式。3）溝通——誠(chéng)懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。導(dǎo)入最新的城市文化管理理念，并通過(guò)在項(xiàng)目管理的過(guò)程中進(jìn)行循序漸進(jìn)的文化建設(shè)，規(guī)范、影響物業(yè)管理企業(yè)公共關(guān)系鏈條中組織與個(gè)人的行為模式，發(fā)揮文化的導(dǎo)向功能、約束功能、激勵(lì)功能，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。要拓展思路以提高業(yè)主居住品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，去努力達(dá)到服務(wù)的超前性；以給業(yè)主服務(wù)以外的驚喜，體現(xiàn)服務(wù)的超前性和精細(xì)化。我們將與其他公司合作，使****業(yè)主享受現(xiàn)代生活的便利?！耙环ā眲t是指以滿足業(yè)主需求為出發(fā)點(diǎn)的服務(wù)法則，通過(guò)貫穿在各個(gè)服務(wù)步驟當(dāng)中的業(yè)主溝通進(jìn)行了分析和闡述?！八淖址结槨薄靶隆暴ぉす芾碇胁粩嗳谌胄吕砟?、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。2)先進(jìn)思想、理念的傳播者。管理、服務(wù)人員通過(guò)語(yǔ)言、動(dòng)作、姿態(tài)表情、儀容儀表、行為舉止來(lái)表達(dá)對(duì)業(yè)主或使用人的尊重、歡迎、關(guān)注、友好等，讓業(yè)主及使用人感到滿意。 。5)“以人為本”物業(yè)管理服務(wù)。、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升。建立秩序維護(hù)員、保潔、維修、車輛、交通、環(huán)境管理等各項(xiàng)作業(yè)程序和標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化日常監(jiān)督，每月對(duì)項(xiàng)目部檢查監(jiān)督指導(dǎo)，以保證項(xiàng)目的管理規(guī)范化、制度化，保障目標(biāo)管理的順利實(shí)現(xiàn)。，發(fā)揮智能化系統(tǒng)作用。，精心養(yǎng)護(hù)綠化。與此同時(shí)，也必將給物業(yè)管理帶來(lái)革命性的變化，促進(jìn)管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。，采取措施：，做到“三個(gè)到位”。物防上統(tǒng)一采用防盜報(bào)警系統(tǒng)等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用****項(xiàng)目已有的智能化安全設(shè)施如樓宇對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理、快速高效，確保治安防范萬(wàn)