【正文】 憑工齡提拔的不良弊端。讓他們充分意識到自身的價值和自己在企業(yè)舉足輕重的位置。（5）財務(wù)運作量化，制定詳細的年度財務(wù)預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務(wù)指標量化管理，提高效益。公司將科學系統(tǒng)地對全體員工進行培訓，經(jīng)過培訓提高員工對崗位職責、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準的認知水平和服務(wù)技能。 （2）外送學習培訓。（3）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強化服務(wù)意識的專題培訓。培訓者培訓培訓者更新知識及觀念，吸納新理論，不斷創(chuàng)新培訓工作思路的培訓。以下是我們摘錄的與小區(qū)物業(yè)管理息息相關(guān)的治安、消防、裝修等部分規(guī)章制度名錄，共計92條。并樹立檔案管理財富觀、資源觀和服務(wù)觀，是檔案管理真正為管理服務(wù)。采用多種形式的文檔存儲方式，便于原始檔案的保存，如膠卷、相片、圖景等。、設(shè)施、設(shè)備管理規(guī)章制度（1）管理目標 報修處理及時，對公共設(shè)施設(shè)備進行定期巡視、檢查、保養(yǎng)，做到設(shè)備運行正常，無人為因素的故障。 共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時解決，保證各項設(shè)施正常、完好、無損壞；各類戶外設(shè)置無違章、無隱患。每月數(shù)次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。屋面無積水、無滲漏；隔熱層、防水層、屋面完好無損。由工程維修部負責維修。7共用排煙通道由煙道內(nèi)隔板損壞及導流板安裝不當造成的回煙（汽）；排煙口封閉不當造成漏煙（氣）?！峨姎庾鳂I(yè)安全操作規(guī)程》，《房屋修繕標準》、公司管理標準。由工程維修部負責維修。 設(shè)備及機房環(huán)境干凈、整潔，無雜物等，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。并對設(shè)備和機房衛(wèi)生負有責任。《電業(yè)安全工作規(guī)程》和公司對設(shè)備的管理規(guī)程。由工程維修部實施。由工程維修部負責實施。 （1）服務(wù)標準： 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。 制定電梯安全管理制度和乘客須知，明確運行時間并嚴格按規(guī)定執(zhí)行。 （2）管理目標：供電正常，設(shè)備完好率達到 100％。 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備實行 24 小時的值班運行制度，并將情況記錄在相應的質(zhì)量記錄上。 遇有事故，維修人員要及時趕到現(xiàn)場進行修理。根據(jù)方案準備工具材料，組織維修工實施。 （4）重要機房如變配電房等應設(shè)警戒牌，嚴禁非專業(yè)人員入內(nèi)。 （3）文件、資料是物業(yè)的重要財富，人人都要愛惜?，F(xiàn)代化設(shè)備管理的一條重要經(jīng)驗，就是重視對設(shè)備狀況及維修保養(yǎng)工作情況的調(diào)查和統(tǒng)計，系統(tǒng)地、有計劃地積累分析原始記錄，在調(diào)查分析中研究設(shè)備維修保養(yǎng)工作的規(guī)律，使設(shè)備能夠達到最高的綜合效率。設(shè)備登記卡設(shè)備登記卡是設(shè)備管理的主要依據(jù)，每一臺設(shè)備都應設(shè)立一張登記卡。 檔案管理注意事項： （1）所有工程技術(shù)資料、圖紙、使用說明書、工具書、工程維修保養(yǎng)原始記錄等均作為永久性存檔資料。鑰匙應由專人保管，無關(guān)人員不得借用。 給排水系統(tǒng)發(fā)生故障，維修人員應在 10 分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場并盡快搶修。 限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。（2）管理目標：正常運行，設(shè)備完好率達到 100％。 （1）服務(wù)標準： 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知用戶。 （2）管理目標：電梯安全運行，設(shè)備完好率達到 99%。綠化工作標準。5健身文娛場所設(shè)備、設(shè)施不能滿足正常使用。3公共排污設(shè)施排污井、雨水井堵塞；井蓋完整無松動破損。每天對供配電設(shè)備進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 設(shè)備的運行記錄、維護保養(yǎng)記錄、巡視檢查記錄做為設(shè)備檔案的一部分及可追溯的質(zhì)量記錄，由維修部定期歸檔保存。路面平整、無積水，路沿垂直無破損。標識整潔美觀，無破損；安放固定；標識示意正確。每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及解決?！督o排水安裝及維修標準》。5門窗門廳門、窗開閉不靈，油漆局部脫落；窗臺出現(xiàn)滲漏，玻璃破損。由工程維修部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。安全，使用正常；功能完好。 工程維修及秩序維護巡邏人員每日對該項目內(nèi)、外的設(shè)施巡檢。 （1）服務(wù)標準： 項目平面示意圖、路標、門牌號標志明顯；房屋外觀完好整潔，室外招牌、廣告、霓紅燈按規(guī)定設(shè)置，無安全隱患；無私搭亂建或私自改變房屋用途。接管移交資料 名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文；建筑許可證、投資許可證、開工許可證；拆遷安置資料工程技術(shù)資料總平面圖地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告工程合同、工程預決算工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單竣工圖：單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖房屋、消防、燃氣竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書和技術(shù)資料砂漿、混凝土試塊、試壓報告1綠化工程竣工圖1其他技術(shù)資料２、檔案管理資料名稱資料內(nèi)容物業(yè)資料辦公、住宅區(qū)基本資料、公區(qū)資料、商業(yè)網(wǎng)點資料、娛樂設(shè)施資料客服管理資料業(yè)主資料業(yè)主入住資料（購房合同、入住通知單、臨時管理規(guī)約、驗房表、費用委托協(xié)議等）；業(yè)主家庭人員檔案；業(yè)主家庭維修檔案客服資料值班表；交接記錄表；出（入）物品登記表；日常巡視記錄；回訪登記表裝修資料裝修申請表（附圖紙）；裝修協(xié)議；裝修變更申請；施工單位營業(yè)執(zhí)照；裝修驗收報告維修資料維修單維修回訪記錄；公共設(shè)施維修記錄安全管理資料日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄；查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像；物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄車輛管理記錄、車輛詳細資料設(shè)備管理資料公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄；各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄；設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料活動計劃實施方案、總結(jié)記錄；社區(qū)文化生活圖片及錄像記錄；傳媒報道；業(yè)主反饋資料回訪記錄表；業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄；業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料 管理處值班及檢查記錄；政府部門文件；物業(yè)公司及主管領(lǐng)導部門文件；管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件；管理處榮譽一覽表；管理處接待來訪參觀記錄表業(yè)主委員會資料籌備成立文件；成立后運行文件物業(yè)管理用房是為了確保物業(yè)服務(wù)正常實施的必需條件，在合同履行時，招標方需提供物業(yè)管理用房面積270平方米，作為物業(yè)辦公、公共秩序員住宿等。資料歸檔整理（1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存。在信息的收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面、豐富，收集時盡可能地完整。第三章 前期物業(yè)管理服務(wù)各項規(guī)章制度科學完善、合理量化、健全實操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽殹９芾硖幚矛F(xiàn)有條件，舉辦電腦等相關(guān)知識講座。 新員工入職培訓：(1）企業(yè)培訓：企業(yè)發(fā)展史、員工行為規(guī)范、企業(yè)文化等。： （1）自辦培訓班。建立良好的薪酬體系，健全員工社會保險保障與福利體系，提高員工對薪酬的滿意度，以此來調(diào)動員工的工作積極性，增強企業(yè)凝聚力和競爭力。（3）管理處對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內(nèi)容及課時。物質(zhì)獎勵、精神獎勵雙管齊下，形成人才的歸屬感尊重人才，關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風尚。我們的總經(jīng)理信箱、春節(jié)慰問一線員工活動、員工座談等活動充分體現(xiàn)了員工也是顧客的思想。我們總結(jié)經(jīng)驗教訓，逐漸探索出一條科學合理、行之有效的用人路子。我們將員工的言行舉止、儀容儀表等軟件因素納人規(guī)范化管理范疇，制訂了詳細的員工行為規(guī)范，我們把形象工程作為一項長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的美譽度和社區(qū)的形象。秩序隊員采取招用復員或退伍軍人或在秩序崗位工作多年的人且要求年齡不超過30歲，身體狀況健康，形象良好。人員管理制定素質(zhì)標準，嚴格錄用考核。計劃目標管理****項目管理人員明確職責，授予權(quán)利，檢查和監(jiān)控實施過程，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時提出，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，進行目標成果評價，并與個人利益待遇相結(jié)合。信息采集真實、科學。（6）在以人為本的激勵機制中，我們還將進行適時管理，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人翁意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。方式有培養(yǎng)、提升、培訓、進修等。（2）獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明。 前臺接待崗位職責 負責小區(qū)物業(yè)費、水電費等各項費用的收取和登記；負責小區(qū)業(yè)主各類訴求的接待，問題的協(xié)調(diào)處理和回訪工作；負責業(yè)主信息的建立和更新工作；負責對各類檔案的填寫、記錄、存檔工作；負責對小區(qū)業(yè)主裝修等各項手續(xù)的辦理工作；積極維護公司形象，發(fā)現(xiàn)異常情況及時上報公司領(lǐng)導；完成領(lǐng)導交辦的其它臨時性工作。我們將以各種形式發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能，在****項目文化建設(shè)上，我們還注重大與小、老與少、教與樂、雅與俗的結(jié)合。****項目智能化程度高、功能涉及面廣，“三防”結(jié)合是我們的基本治安思路。，電梯、消防有著舉足輕重的作用。在開展物業(yè)管理的同時，我們將始終注重精神文明建設(shè)，用企業(yè)文化來影響社區(qū)文化，不斷加強****項目的社區(qū)文化建設(shè)，在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化四個方面全方位展開，成立社區(qū)文化活動委員會，讓大家一起參與，通過循序漸進、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè)提高業(yè)主素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的重要作用。管理常規(guī)期，在充分強調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運用****項目的智能化設(shè)施，結(jié)合項目部的規(guī)范管理、快速調(diào)度，確保治安防范落實到位。加強追蹤監(jiān)管，采用以樓管員、秩序維護員、保潔員齊抓共管的方法，跟蹤控制，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。在接管初期，做好業(yè)主的進駐服務(wù)，建立詳盡的業(yè)主檔案，加強與業(yè)主之間的溝通。2)創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、文明、潔凈的環(huán)境。首問責任制的實行解決了許多問題。注重拉近人與人、人與自然的距離，豐富人們的精神生活，舉辦多種多樣的文化娛樂活動，營造“小區(qū)大家庭、小區(qū)一家人”的溫馨氛圍。環(huán)境衛(wèi)生沒有死角，并最大限度地滿足和超越顧客合理的要求與期望。：建立一套符合物業(yè)小區(qū)的管理體系和服務(wù)體系。通過感知業(yè)主價值、理解業(yè)主需求，進而對現(xiàn)有的服務(wù)流程和關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行梳理、提煉和創(chuàng)新而提出的。，實施社區(qū)全方位服務(wù)“全方位聯(lián)合”概念，滿足住宅區(qū)多項服務(wù)的客觀要求。認同我公司文化、我公司管理。 簡言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。通過對業(yè)主潛在需求的分析，有償?shù)貪M足業(yè)主的各類個性化服務(wù)需求。在服務(wù)中，我們要深挖業(yè)主的潛在需求，不斷滿足業(yè)主日益提高的服務(wù)標準，將服務(wù)做到更貼心、溫馨。所謂尊享，可以從兩方面來闡釋，其一是意識，物業(yè)管理人本著真正實現(xiàn)尊重客戶的態(tài)度來開展物業(yè)管理各項服務(wù)工作。物業(yè)服務(wù)內(nèi)部管理方面，辦公自動化系統(tǒng)、財務(wù)辦公系統(tǒng)的運用，使我們的企業(yè)管理更高效、合理。2）積極向上、溫馨和諧的社區(qū)。具體需求為：1）安全、有條理、安靜的個人生活空間。項目總建筑面積㎡。以本項目樓盤自身建筑品質(zhì)為基礎(chǔ)，結(jié)合本項目地理位置等因素及目標客戶考慮，本項目可初步從管理、服務(wù)、社區(qū)建設(shè)定位為：：1）獨具特色豐厚文化底蘊的社區(qū)。我們將以建立和諧社區(qū)為目標，依托社區(qū)，充分整合社區(qū)內(nèi)外部資源，從人的多層次需求來關(guān)注客戶的切身體驗與感受，有計劃、有組織地開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，充分體現(xiàn)人文精神，不斷提升小區(qū)文化品味，為業(yè)主建立良好的鄰舍生活圈，倡導一種全新的生活方式，以滿足業(yè)主更高更深層次的需求。在社區(qū)內(nèi)建立政府行政管理、業(yè)主民主管理和專業(yè)物業(yè)管理共同構(gòu)成的“三位一體”的新型社區(qū)管理模式。1）以愛為本，親情服務(wù)，提升品質(zhì)。如：物業(yè)本體結(jié)構(gòu)及外觀的維護、園藝養(yǎng)護、小區(qū)秩序維護等。 “親情化服務(wù)”管理模式借鑒先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進管理理念，以關(guān)注業(yè)主的不同需求、關(guān)注業(yè)主的商居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注小區(qū)的整體氛圍為特征的“親情化服務(wù)”管理模式。3）溝通——誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。導入最新的城市文化管理理念，并通過在項目管理的過程中進行循序漸進的文化建設(shè)，規(guī)范、影響物業(yè)管理企業(yè)公共關(guān)系鏈條中組織與個人的行為模式，發(fā)揮文化的導向功能、約束功能、激勵功能，最終實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。要拓展思路以提高業(yè)主居住品質(zhì)為出發(fā)點，去努力達到服務(wù)的超前性；以給業(yè)主服務(wù)以外的驚喜，體現(xiàn)服務(wù)的超前性和精細化。我們將與其他公司合作，使****業(yè)主享受現(xiàn)代生活的便利?！耙环ā眲t是指以滿足業(yè)主需求為出發(fā)點的服務(wù)法則，通過貫穿在各個服務(wù)步驟當中的業(yè)主溝通進行了分析和闡述。“四字方針”“新”──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗、運用新方法，建立新機制。2)先進思想、理念的傳播者。管理、服務(wù)人員通過語言、動作、姿態(tài)表情、儀容儀表、行為舉止來表達對業(yè)主或使用人的尊重、歡迎、關(guān)注、友好等，讓業(yè)主及使用人感到滿意。 。5)“以人為本”物業(yè)管理服務(wù)。、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升。建立秩序維護員、保潔、維修、車輛、交通、環(huán)境管理等各項作業(yè)程序和標準，強化日常監(jiān)督，每月對項目部檢查監(jiān)督指導，以保證項目的管理規(guī)范化、制度化，保障目標管理的順利實現(xiàn)。，發(fā)揮智能化系統(tǒng)作用。，精心養(yǎng)護綠化。與此同時，也必將給物業(yè)管理帶來革命性的變化，促進管理觀念、管理機構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。，采取措施：，做到“三個到位”。物防上統(tǒng)一采用防盜報警系統(tǒng)等手段提高防范能力，在充分強調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運用****項目已有的智能化安全設(shè)施如樓宇對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理、快速高效，確保治安防范萬