【正文】 （6）檔案資料借閱要嚴(yán)格履行借閱手續(xù)。維修單和記錄表歸檔保存。 設(shè)施設(shè)備工作正常，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。 電梯運(yùn)行中若出現(xiàn)故障，維修人員須在 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。6園藝綠化綠化帶黃土裸露；樹木枯死，病蟲害；建筑小品破損。每周對(duì)消防系統(tǒng)管路、設(shè)備、應(yīng)急燈進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。（3）管理措施： 對(duì)管理的設(shè)備實(shí)施全方位的管理。每周檢查一次；每周一次清潔。6給排水管道堵塞、破裂；接口、砂眼漏水；固定支架搖動(dòng)。保證外墻整潔統(tǒng)一墻體無脫落、無滲水；避免建筑材料脫落傷及人員。 項(xiàng)目范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。在業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，我們將遵循“熱情、周到、高效、便利”的方針，為業(yè)主提供服務(wù)，塑造****物業(yè)管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象。（2）新技術(shù)（能）培訓(xùn)：智能化技術(shù)、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等。 （2）凡被通知接受培訓(xùn)的人員，因事或因病缺席的，按公司請(qǐng)假制度履行手續(xù)，無故缺席者按曠工處理。如我們每季度組織一次民主生活會(huì)，讓員工說出心理話，敢于提出意見和建議，并定期組織員工外出旅游和內(nèi)部娛樂等活動(dòng)在實(shí)際工作中取得了很好的效果。我們多角度、多層次滿足員工的需求。通過規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。（2）整體運(yùn)作各過程的詳細(xì)分解流程將嚴(yán)格按照質(zhì)量保證體系運(yùn)作。通過信息反饋等各種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理閉環(huán)機(jī)制，保證我公司管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。（3）培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。維修部主管崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)維修部全面管理工作，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)；負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備年、月、旬維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定和落實(shí)；負(fù)責(zé)本項(xiàng)目所有公共設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修及檔案建立；負(fù)責(zé)物業(yè)會(huì)所、社區(qū)、集團(tuán)辦公樓和售樓部的水電維修；按照公司培訓(xùn)計(jì)劃，組織開展專業(yè)技能培訓(xùn)；參與中修以上維修方案的制定及監(jiān)督驗(yàn)收；負(fù)責(zé)部門員工的績(jī)效考核；負(fù)責(zé)監(jiān)督各維保公司工作程序和質(zhì)量的考核；負(fù)責(zé)組織對(duì)突發(fā)性設(shè)備故障的搶修和處理；完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)性工作。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”：一是業(yè)主培訓(xùn)到位，二是專業(yè)技術(shù)操作員到位，三是管理人員培訓(xùn)到位。，實(shí)施專業(yè)化管理。裝修管理，強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主，有錯(cuò)必糾，做到事前控制，發(fā)生一例處理一例。、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。4)業(yè)主和外界關(guān)系的協(xié)調(diào)者。 我們要讓每位業(yè)主真正體會(huì)到****的特別之處，讓每個(gè)人都感受到小區(qū)清新的空氣，優(yōu)美的物業(yè)環(huán)境和溫馨周到的物業(yè)服務(wù)?？萍荚谶M(jìn)步，人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變，人們對(duì)住宅區(qū)的各種需求也在不斷地?cái)U(kuò)展。5）職業(yè)禮貌——保持職業(yè)禮貌，主動(dòng)問侯和主動(dòng)向服務(wù)對(duì)象咨詢服務(wù)感受。在提供基礎(chǔ)服務(wù)的前提下，通過為小區(qū)營造特色文化氛圍，使小區(qū)的社會(huì)地位得以提升。在社區(qū)管理中實(shí)現(xiàn)共建、共管、共住、共創(chuàng)、共享。以增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和歸屬感為目標(biāo)，努力塑造以家園為特征的社區(qū)文化建設(shè)模式。項(xiàng)目周邊交通便利、生活配套也相當(dāng)多；也有許多的娛樂、餐飲、洗浴等休閑場(chǎng)所；項(xiàng)目智能化配套齊全，有智能安防系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、停車場(chǎng)出入口管理系統(tǒng)，從硬件方面為小區(qū)安全提供了保障和便利。在社區(qū)智能安防上，****采取智能安防系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、停車場(chǎng)出入口管理系統(tǒng)等四大聯(lián)防系統(tǒng)，使業(yè)主在進(jìn)入社區(qū)后就進(jìn)入了安全的港灣。 2）當(dāng)好保姆，做好管家。3）對(duì)業(yè)主在管理服務(wù)過程中的“家庭式關(guān)懷”。導(dǎo)入最新的城市文化管理理念──五步一法。對(duì)每一件工作、每一塊標(biāo)識(shí)、每一項(xiàng)布置都精心設(shè)計(jì)、精心策劃。讓員工從思想上樹立“服務(wù)第一”的觀念，從思想上認(rèn)識(shí)到其工作的重要性。管家式物業(yè)管理是體貼、人文關(guān)懷的精髓，在實(shí)際管理中將“以愛為核心”的服務(wù)理念，從物業(yè)受用者需求角度出發(fā)，把物業(yè)服務(wù)工作真正落實(shí)到嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、規(guī)范的細(xì)節(jié)操作中，打造人文管理精品住宅小區(qū)。根據(jù)我們多年積累的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理越提前介入，將對(duì)今后項(xiàng)目的管理越有利。項(xiàng)目智能化程度高、功能涉及面廣，人防、技防結(jié)合是我們的基本治安思路。古人講以禮、樂治國，我司則從管理制度、公眾制度到管理文化、社區(qū)文化等多方面，提出“氛圍管理”的物業(yè)管理理念，展示了一種“無為而治”的崇高管理境界。尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)希望。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。（6）質(zhì)量控制上，對(duì)不合格的服務(wù)制定了糾正偏差的處理措施。在尊重人才的基礎(chǔ)上，既注重專業(yè)技能，又注重思想道德，德才兼?zhèn)洌芾砣藛T要求大專以上學(xué)歷。危機(jī)、壓力、目標(biāo)、信念是鑄造我公司內(nèi)聚力的 “秘密武器”。我們重表揚(yáng)、重能力，決不以偏概全，埋沒人才。（4）發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。 （4）參觀學(xué)習(xí)。（2）培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面的培訓(xùn)，要根據(jù)實(shí)際情況，邊培訓(xùn)、邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。資料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。并按作業(yè)指導(dǎo)書要求進(jìn)行保養(yǎng)和檢查，以保證設(shè)備低故障、壽命長(zhǎng)。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)受損較輕，由工程維修部進(jìn)行維修；受損較嚴(yán)重，請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出維修方案，委托專業(yè)公司實(shí)施維修；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，提請(qǐng)開發(fā)公司處理?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》、《房屋裝飾裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》?！放艧煟猓┩〞?；不回串、不漏煙（氣）；安全正常使用。由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施。 維修部根據(jù)設(shè)備狀況制定維保計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每日檢查各項(xiàng)制度的落實(shí)和各類規(guī)程的操作情況，杜絕管理責(zé)任事故。每季度對(duì)設(shè)備房的通排風(fēng)進(jìn)行全面檢查維護(hù)由工程維修部實(shí)施機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。 運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。 維修人員每日對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即排除。 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊(cè)，編制目錄，專人管理及制訂借用制度。 設(shè)備一般每年按設(shè)備登記卡進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對(duì)，應(yīng)該做到帳物相符。 （5）避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要除銹上漆。 （2）管理目標(biāo)：達(dá)到國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備完好率達(dá)到100%。 必須依據(jù)有關(guān)操作手冊(cè)對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行操作和維護(hù)。轎廂、井道、機(jī)房保持整潔。 保證排污管井通暢；井蓋無松動(dòng)無缺損。 各系統(tǒng)均設(shè)有專業(yè)人員，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)進(jìn)行指導(dǎo)并負(fù)有責(zé)任。地面無缺損。由工程維修部負(fù)責(zé)維護(hù)。每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。房屋主體、設(shè)施維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維護(hù)內(nèi)容維 護(hù) 實(shí) 施 計(jì) 劃計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重主體結(jié)構(gòu)局部受損；施工質(zhì)量原因造成的局部問題。 （2）實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的措施 對(duì)客戶報(bào)修制定明確的流程和服務(wù)要求，做到回復(fù)、到場(chǎng)時(shí)間明確，追蹤、反饋要求明確，以確保報(bào)修服務(wù)質(zhì)量。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理。培訓(xùn)內(nèi)容分為4個(gè)方面：封閉培訓(xùn)、集中培訓(xùn)、上崗實(shí)習(xí)、入住準(zhǔn)備期培訓(xùn)。 （3）理論研討或?qū)ｎ}討論。（2）貫徹公司物業(yè)管理體系，嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操作要求運(yùn)作。創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才我們?cè)谟萌藛栴}上堅(jiān)持唯才是舉、任人唯賢的原則?？?jī)效考核起到了獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的良好作用，同時(shí)也是員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。管理隊(duì)伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時(shí)又充滿銳氣。（5）在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式。福利措施如婚喪嫁娶假期、辦理養(yǎng)老統(tǒng)籌、醫(yī)療保險(xiǎn)、工齡補(bǔ)貼等。 綠化工崗位職責(zé) 根據(jù)責(zé)任區(qū)的劃分，具體負(fù)責(zé)綠化成果的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)工作；根據(jù)氣候變化和土壤墑情，適時(shí)、適量澆水和補(bǔ)水；根據(jù)草坪和綠籬、綠帶的長(zhǎng)勢(shì)情況，應(yīng)及時(shí)對(duì)其進(jìn)行整修，；根據(jù)季節(jié)變化和病蟲害發(fā)生規(guī)律、種類，適時(shí)打藥防蟲除害；堅(jiān)持對(duì)責(zé)任區(qū)的枯枝、落葉和雜物進(jìn)行清理；根據(jù)樹木花草的長(zhǎng)勢(shì)情況進(jìn)行施肥；發(fā)現(xiàn)草坪、樹木、綠籬死亡應(yīng)及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種；工作期間，要及時(shí)制止不文明行為，自覺維護(hù)綠化成果的完好率。 注入全新的氛圍管理、健康管理等先進(jìn)理念，通過引導(dǎo)和培養(yǎng)，培育積極健康的社區(qū)精神，達(dá)到“無為而治”的物業(yè)管理崇高境界。智能化設(shè)施要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面。憑借豐富的安防經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，根據(jù)項(xiàng)目地理位置、周邊環(huán)境，制定項(xiàng)目的安全防范措施，采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保項(xiàng)目隨時(shí)處于安全狀態(tài)，在管理初期，以人防為主，技防為輔，降低誤報(bào)率。，塑造符合現(xiàn)代文明的居住理想環(huán)境。品質(zhì)管理是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的根本區(qū)別：項(xiàng)目質(zhì)檢小組由公司人員組成，每周不定期對(duì)項(xiàng)目清潔衛(wèi)生，員工儀容儀表、禮儀禮貌，精神狀態(tài)等全面檢查一次以上，形成質(zhì)檢通報(bào)，對(duì)不符合項(xiàng)目規(guī)定的，開出“整改通知單”，各部門必須無條件服從，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異的員工，提出表揚(yáng)或評(píng)為“優(yōu)秀員工”。 把人性化服務(wù)理念引入物業(yè)管理中，強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念，建立高水準(zhǔn)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要重視以下七個(gè)方面：。公司在發(fā)展過程中，不斷提升和完善管理思想，學(xué)習(xí)和借鑒國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，力求在管理與服務(wù)上有所突破，有所創(chuàng)新。，注重管理人員的行為規(guī)范，倡導(dǎo)管理人員在文明舉止和敬業(yè)愛崗方面為人師表，推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的文明建設(shè)。“親情化服務(wù)”管理模式可以表述為：1）關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求。我們秉持“比承諾做得更好，讓業(yè)主意外驚喜，為用戶創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)理念，把創(chuàng)造安全、健康、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境作為工作重點(diǎn)，努力為社區(qū)居民提供全方位、全天候和全過程的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。3）高科技智能化的社區(qū)。容積率：，建筑密度：%，綠化率：%。在社區(qū)文化上注重對(duì)人的需求的不斷挖掘，潛心研究社區(qū)文化創(chuàng)新，以營造出良好的社區(qū)文化氛圍，倡導(dǎo)一種積極向上、團(tuán)結(jié)和睦的生活空間，形成獨(dú)具特色、有著豐富內(nèi)涵的社區(qū)文化建設(shè)模式。為了保證對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)優(yōu)秀品質(zhì)的延續(xù)，我司將從“尊享”服務(wù)的總體理念出發(fā)，來打造該項(xiàng)目的服務(wù)定位。3）延伸服務(wù)產(chǎn)品：以滿足服務(wù)買受人多層次生活需求為目的的“關(guān)注需求，服務(wù)創(chuàng)新”。7）團(tuán)體合作——互助合作，良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為，而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn)。比如：實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營：我們計(jì)劃在****項(xiàng)目?jī)?nèi)創(chuàng)辦“中介服務(wù)”、“家政服務(wù)”、“居家養(yǎng)老”等項(xiàng)目為業(yè)主提供生活便利，滿足廣大業(yè)主的日常需求，同時(shí)創(chuàng)造社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益，提高公司的綜合實(shí)力。按照招標(biāo)文件要求，以爭(zhēng)創(chuàng)****市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)為基本目標(biāo)，在管理期內(nèi)，使社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、社區(qū)服務(wù)等方面達(dá)到****定位高檔社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)，樹立起獨(dú)樹一幟的品牌社區(qū)形象?！耙匀藶楸?，以德為魂”的管理理念，注重詮釋“人與自然共生、人與環(huán)境共存”的現(xiàn)代環(huán)保理念，發(fā)揚(yáng)“技術(shù)創(chuàng)新，管理創(chuàng)優(yōu)，真誠守信，市場(chǎng)爭(zhēng)先”的經(jīng)驗(yàn)宗旨，堅(jiān)持以業(yè)主為中心，充分尊重業(yè)主需求，注重通過優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)同業(yè)主建立良好的關(guān)系。為了達(dá)到這個(gè)目的，采用和建立了首問責(zé)任制度，首位接待人全程跟蹤服務(wù)，專業(yè)、迅速、到位。在裝修審批上，嚴(yán)格把關(guān)并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙。，促進(jìn)物業(yè)管理的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的同步增長(zhǎng)。，引進(jìn)先進(jìn)的防范經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。對(duì)小區(qū)所有車輛進(jìn)行有序管理；定期對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查，對(duì)查出的問題及時(shí)進(jìn)行申報(bào)；負(fù)責(zé)對(duì)維護(hù)隊(duì)員的素質(zhì)培訓(xùn)和崗位技能培訓(xùn)；負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工進(jìn)行工作考評(píng)；負(fù)責(zé)監(jiān)督各中隊(duì)的工作目標(biāo)完成情況；配合服務(wù)中心對(duì)裝修人員的管理；應(yīng)對(duì)公共突發(fā)應(yīng)急事件，在權(quán)限范圍內(nèi)協(xié)助相關(guān)部門調(diào)查處理；完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的指令性和臨時(shí)性工作。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。信息源要全面，匯聚與小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻度。整體運(yùn)作流程將實(shí)施電腦化管理，從任務(wù)的下達(dá)到完成都實(shí)現(xiàn)智能化、電腦化。規(guī)范言行、注重儀表、實(shí)施形象戰(zhàn)略企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。我們強(qiáng)調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴(yán)格的制度管理中，關(guān)心員工、尊重員工，企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。（2）實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。 （4）在崗員工在實(shí)際操作考核中成績(jī)不合格應(yīng)離崗繼續(xù)培訓(xùn)，如再次不合格，予以解聘。（2）操作層自我開發(fā)培訓(xùn)：利用社會(huì)辦學(xué)條件，進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷、職稱的外送培訓(xùn)。為此，小區(qū)物業(yè)管理的檔案建立與管理必須采用先進(jìn)電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學(xué)程序，籌建管理處與外部互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。檔案的運(yùn)用采用方便、先進(jìn)的檢索方式，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和檔案目錄，充分發(fā)揮檔案的存貯和實(shí)用價(jià)值。 （3）管理措施： 健全項(xiàng)目各類標(biāo)志，保證標(biāo)志系統(tǒng)清晰；建立該項(xiàng)目設(shè)施圖紙檔案，達(dá)到資料齊全，管理完善。每月數(shù)次對(duì)屋面進(jìn)行巡查，雨天進(jìn)行巡查發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)維修。標(biāo)識(shí)管理規(guī)定。建立該項(xiàng)目設(shè)施圖紙檔案，達(dá)到資料齊全，管理完善。應(yīng)急燈完好、備用電源充足。由管理處和環(huán)境部負(fù)責(zé)實(shí)施。 做好電梯運(yùn)行的安全記錄。 水箱有嚴(yán)格的管理措施，周圍無污染隱患。 （2）水箱、蓄水池的檢查口，機(jī)房、設(shè)備層、配電房等均應(yīng)上鎖，在無人時(shí)必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。 （7）對(duì)檔案資料，借閱人不得裁減、抽頁、亂畫、涂改，保持版面清潔。 （4）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將任何資料借給本公司以外人員。維修完畢后，填寫維修記錄表。 設(shè)備運(yùn)行情況作為設(shè)備檔案的一部分將永久保存，以起到跟蹤證實(shí)的作用。 與專業(yè)公司簽定維修保養(yǎng)合同，物業(yè)服務(wù)中