【正文】 心將對專業(yè)公司的工作實施監(jiān)督檢查，以保證電梯運作靈活可靠、制動靈活可靠、運行平穩(wěn)、顯示正常、運行正常；通風、照明及附屬設施完好；安全設備齊全。相關電氣、機械、設備維護標準。保證供配電設備、線路處于正常運行狀態(tài)；延長設備使用壽命；保障大樓其它設備設施正常安全運行。 配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備良好，運行正常， 一年內無重大管理責任事故。燈罩完整；開關靈敏；燈座、燈桿無無破損；亮燈率99%以上，燈具整潔?！斗课菪蘅槝藴省贰Ｓ晒こ叹S修部按有關房屋修繕規(guī)程實施。 共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。檔案按不同業(yè)務性質、編號、造冊、編輯、并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉化為電腦存儲，便于查找和調用。其中公眾制度15條、內部崗位責任制12條、管理運作制度43條、員工考核制度5條、質量管理體系程序文件17條。（4）軍訓與參觀學習。確保管理人員 100%持證上崗，全員年培訓率達 100%，合格率達 100%。營造文化氛圍，促進交流溝通我們提倡“尊重每一位員工”，致力開展文化建設，加強上下級之間，同事之間的溝通與交流，增強員工的集體協(xié)作精神。企業(yè)文化的建設，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為我們贏得了人才與人心。尤其是在一專多能的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個人專長。通過制定員工崗位和工作成績相匹配的薪資制度，調動員工的積極性；通過公司完整的規(guī)章制度和與之相配套的工作程序，以此規(guī)范員工的言行，提高工作質量和工作效率；通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質和工作水平。管理人員對內部員工進行監(jiān)督。做到人人有動力，個個有壓力。 客服中心主管崗位職責 負責客服中心的全面管理工作，對項目經(jīng)理負責；確保完成本部門的工作計劃；負責本部門工作流程、工作標準的檢查、落實、考核工作；負責業(yè)主報修的監(jiān)督、檢查、驗收簽字；及時處理、解決業(yè)主的有效投訴；負責業(yè)主信息檔案的建立及管理工作；參與新房的交接查驗及負責空置房屋的日常管理工作；參與社區(qū)文化活動的實施；完成領導安排的臨時性工作。，采取措施：，做到“三個到位”。，精心養(yǎng)護綠化。建立秩序維護員、保潔、維修、車輛、交通、環(huán)境管理等各項作業(yè)程序和標準，強化日常監(jiān)督，每月對項目部檢查監(jiān)督指導，以保證項目的管理規(guī)范化、制度化，保障目標管理的順利實現(xiàn)。5)“以人為本”物業(yè)管理服務。2)先進思想、理念的傳播者?！耙环ā眲t是指以滿足業(yè)主需求為出發(fā)點的服務法則，通過貫穿在各個服務步驟當中的業(yè)主溝通進行了分析和闡述。要拓展思路以提高業(yè)主居住品質為出發(fā)點，去努力達到服務的超前性；以給業(yè)主服務以外的驚喜，體現(xiàn)服務的超前性和精細化。3）溝通——誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。如：物業(yè)本體結構及外觀的維護、園藝養(yǎng)護、小區(qū)秩序維護等。在社區(qū)內建立政府行政管理、業(yè)主民主管理和專業(yè)物業(yè)管理共同構成的“三位一體”的新型社區(qū)管理模式。以本項目樓盤自身建筑品質為基礎，結合本項目地理位置等因素及目標客戶考慮，本項目可初步從管理、服務、社區(qū)建設定位為：：1）獨具特色豐厚文化底蘊的社區(qū)。具體需求為：1）安全、有條理、安靜的個人生活空間。物業(yè)服務內部管理方面，辦公自動化系統(tǒng)、財務辦公系統(tǒng)的運用，使我們的企業(yè)管理更高效、合理。在服務中，我們要深挖業(yè)主的潛在需求，不斷滿足業(yè)主日益提高的服務標準，將服務做到更貼心、溫馨。 簡言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。通過感知業(yè)主價值、理解業(yè)主需求，進而對現(xiàn)有的服務流程和關鍵環(huán)節(jié)進行梳理、提煉和創(chuàng)新而提出的。環(huán)境衛(wèi)生沒有死角，并最大限度地滿足和超越顧客合理的要求與期望。2)創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、文明、潔凈的環(huán)境。在接管初期，做好業(yè)主的進駐服務，建立詳盡的業(yè)主檔案，加強與業(yè)主之間的溝通。管理常規(guī)期，在充分強調人的因素的前提下，以技防為主，運用****項目的智能化設施，結合項目部的規(guī)范管理、快速調度，確保治安防范落實到位。，電梯、消防有著舉足輕重的作用。我們將以各種形式發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能，在****項目文化建設上，我們還注重大與小、老與少、教與樂、雅與俗的結合。（2）獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明。（6）在以人為本的激勵機制中，我們還將進行適時管理，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人翁意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權范圍內創(chuàng)造性地開展工作。計劃目標管理****項目管理人員明確職責，授予權利，檢查和監(jiān)控實施過程，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時提出，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，進行目標成果評價，并與個人利益待遇相結合。秩序隊員采取招用復員或退伍軍人或在秩序崗位工作多年的人且要求年齡不超過30歲，身體狀況健康，形象良好。我們總結經(jīng)驗教訓，逐漸探索出一條科學合理、行之有效的用人路子。物質獎勵、精神獎勵雙管齊下，形成人才的歸屬感尊重人才，關懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風尚。建立良好的薪酬體系，健全員工社會保險保障與福利體系，提高員工對薪酬的滿意度，以此來調動員工的工作積極性，增強企業(yè)凝聚力和競爭力。 新員工入職培訓：(1）企業(yè)培訓：企業(yè)發(fā)展史、員工行為規(guī)范、企業(yè)文化等。第三章 前期物業(yè)管理服務各項規(guī)章制度科學完善、合理量化、健全實操的管理規(guī)章制度是我們取得成功的重要法寶。資料歸檔整理（1）歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存。 （1）服務標準： 項目平面示意圖、路標、門牌號標志明顯；房屋外觀完好整潔，室外招牌、廣告、霓紅燈按規(guī)定設置，無安全隱患；無私搭亂建或私自改變房屋用途。安全，使用正常；功能完好。5門窗門廳門、窗開閉不靈，油漆局部脫落；窗臺出現(xiàn)滲漏，玻璃破損。每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及解決。路面平整、無積水，路沿垂直無破損。每天對供配電設備進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5健身文娛場所設備、設施不能滿足正常使用。 （2）管理目標：電梯安全運行，設備完好率達到 99%。（2）管理目標：正常運行，設備完好率達到 100％。 給排水系統(tǒng)發(fā)生故障，維修人員應在 10 分鐘之內到達現(xiàn)場并盡快搶修。 檔案管理注意事項： （1）所有工程技術資料、圖紙、使用說明書、工具書、工程維修保養(yǎng)原始記錄等均作為永久性存檔資料?，F(xiàn)代化設備管理的一條重要經(jīng)驗，就是重視對設備狀況及維修保養(yǎng)工作情況的調查和統(tǒng)計，系統(tǒng)地、有計劃地積累分析原始記錄，在調查分析中研究設備維修保養(yǎng)工作的規(guī)律，使設備能夠達到最高的綜合效率。 （4）重要機房如變配電房等應設警戒牌，嚴禁非專業(yè)人員入內。 遇有事故，維修人員要及時趕到現(xiàn)場進行修理。 （2）管理目標：供電正常，設備完好率達到 100％。 （1）服務標準： 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。由工程維修部實施。并對設備和機房衛(wèi)生負有責任。由工程維修部負責維修。7共用排煙通道由煙道內隔板損壞及導流板安裝不當造成的回煙（汽）；排煙口封閉不當造成漏煙（氣）。屋面無積水、無滲漏；隔熱層、防水層、屋面完好無損。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時解決，保證各項設施正常、完好、無損壞；各類戶外設置無違章、無隱患。、設施、設備管理規(guī)章制度（1）管理目標 報修處理及時，對公共設施設備進行定期巡視、檢查、保養(yǎng)，做到設備運行正常，無人為因素的故障。并樹立檔案管理財富觀、資源觀和服務觀，是檔案管理真正為管理服務。培訓者培訓培訓者更新知識及觀念，吸納新理論，不斷創(chuàng)新培訓工作思路的培訓。 （2）外送學習培訓。（5）財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理，提高效益。我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內部顧客—員工，鼓勵每一個人都成為各自崗位上的專家能手，我們倡導競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出，同時也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。、績效考核量化考核、客觀評價人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質效能的內在保障。配置機制制定規(guī)范管理，形象規(guī)范管理及分層管理措施組織機制量化考核、素質評價績效機制末位淘汰制、優(yōu)化組合。（3）保持指令權、檢查權和處理權的高度統(tǒng)一，避免責權分離所導致的管理失控。既考慮群體效能，更重視個人利益。 維修工崗位職責 掌握物業(yè)管理的有關知識，樹立“業(yè)主至上，服務第一”的宗旨；熟悉住宅區(qū)內公用配套設施、設備的種類、分布、掌握各類管道的分布、走向、位置以及維修養(yǎng)護的方法；每天對責任區(qū)巡視，發(fā)現(xiàn)區(qū)域內公共、公用設施有損壞、隱患或其他不正常的情況，及時給予維修，確保公共配套設施及設備的正常運行；確保責任區(qū)內排污、雨水管道的暢通；及時滿足住戶的維修要求，急修不過夜，小修小補要及時修完，確保維修質量；上門維修應對住戶態(tài)度熱情，按規(guī)定收取維修費用，堅持文明檢修，做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪，做好維修記錄，建立回訪登記檔案；完成上級交辦的其他臨時工作任務?！叭朔馈鄙衔覀儗嵤┫冗M的階梯式快速推進體系，由管理中心統(tǒng)一指揮，強調多重結合，即流動崗相結合、全面防范與重點防范相結合、整裝與便裝相結合、白天寬松與夜晚嚴密相結合、小組團與大組團相結合。****項目安裝智能化設施的目的是為了提高業(yè)主的生活質量，提升生活品味，改變生活方式。我司將重點抓裝修管理，嚴格規(guī)范商鋪招牌廣告設置,維護小區(qū)整體統(tǒng)一。工作效率得到提高，同時服務質量明顯也得到提高，業(yè)主的滿意度也不斷上升。、舒適、休閑、便利，所以對于該類物業(yè)的整體管理思路是通過物業(yè)管理的規(guī)范和專業(yè)服務的操守，實現(xiàn)作業(yè)的人性化和專業(yè)化，提供體貼入微的人文關懷，給業(yè)主及使用人以全面的呵護，使業(yè)主及使用人在享受生活的同時，體驗閑適、愜意、健康、尊貴的人生真諦。引進和吸收星級酒店的服務理念，建立社區(qū)服務網(wǎng)絡，提供物有所值、物超所值的服務項目，成為業(yè)主滿意的好管家、開發(fā)商滿意的好伙伴、政府主管部門滿意的好企業(yè)、物管企業(yè)滿意的好朋友的四方共贏。，通過網(wǎng)上購物、電子媒體等手段，提高全方位服務的效率。物業(yè)管理工作中倡導的文化觀念，是一種源于企業(yè)文化和社區(qū)文化，又高于企業(yè)文化和社區(qū)文化的大文化概念。對業(yè)主的需求進行細致剖析后，我們的物業(yè)管理服務產(chǎn)品結構就清晰地呈現(xiàn)出來。包括安全、便利、隱私及健康等，使客戶通過物業(yè)管理服務達到坐享其成。在滿足業(yè)主的群體需求、一般需求的基礎上，最大可能地滿足業(yè)主的個性需求、特殊需求；盡可能多地為業(yè)主提供深層次的個性化服務。投標文件技術標第一章 ****前期物業(yè)管理服務整體設想及策劃 ****項目位于****市****鎮(zhèn)。根據(jù)不同業(yè)主的不同需求，提供不同層次、不同類型的個性化服務內容。其二是行業(yè)，物業(yè)管理人將物業(yè)服務資源進行整合，統(tǒng)一調配，既滿足客戶的共同期望的服務，又要滿足個性客戶在其他方面的各種需要。如：家政服務、中介需求等。8）工作技能——熟知工作流程、工作標準，始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準進行物業(yè)管理服務?！叭轿宦?lián)合”指的是項目部由于機構、能力所限，不可能事事親力親為，要滿足全方位服務的要求，必須和社會各項服務機構建立全面的合作關系，項目部發(fā)揮這種全面合作的總協(xié)調作用。引進和吸收境內外優(yōu)秀物業(yè)的先進管理經(jīng)驗，規(guī)范各項物業(yè)管理基礎服務的工作流程，通過嚴格控制服務標準，打造高品質的物業(yè)管理服務。使業(yè)主深刻體驗小區(qū)生活的安全感與舒適感，進而形成最具現(xiàn)代物業(yè)管理新境界的小區(qū)生活歸屬感。有效的遏制辦事拖沓，互相推委，業(yè)主報修遺漏等方面問題。一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理，動之以情，運用情理手段解決；解決不了的，通過制止施工、下發(fā)整改通知書等手段；我們最后的解決辦法就是訴諸法律，以維護項目全體業(yè)主的利益。：、維護與開發(fā)。“三防”結合即是人防、物防、技防相結合。樓管崗位職責 在客服中心主管的直接領導下做好所轄區(qū)域物業(yè)及公共設施的日常管理工作，對服務中心經(jīng)理負責；每日按時對所轄區(qū)域工程維修、清潔、綠化及公共秩序維護進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄并向服務中心經(jīng)理匯報；負責所轄區(qū)域內業(yè)主裝修的管理工作，做到日常裝修巡查，并做好巡查記錄；負責對所轄區(qū)域各項費用的催交、收取工作；負責所轄區(qū)域業(yè)主的報修及跟蹤回訪工作；熱情、主動、耐心地為業(yè)主服務，并向服務中心經(jīng)理及時反饋業(yè)主的意見和建議；協(xié)助完成社區(qū)文化組織實施。（4）工資福利機制重在考核，依據(jù)貢獻大小進行工資決策。（2） 保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到管理處前臺，經(jīng)過分析整理，并由管理處前臺發(fā)出指令，跟蹤檢查。提高培訓的質量素質機制工作崗位的設計，合理配置人力。同時我們還擬定了每一崗位、每一工種詳細的工作流程、崗位職責、服務質量執(zhí)行標準，規(guī)范企業(yè)的運作和員工的工作，確保管理和服務質量。給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才我們講精神、講奉獻，堅持以物質文明確保精神文明的政策，促使員工人人爭當“雷鋒”，人人爭當先進。（4）年度考核量化，并與公司簽訂工作責任書，并采取末位淘汰制。舉辦物業(yè)管理及相關專業(yè)培訓班，加強和提高員工專業(yè)素質和職業(yè)道德修養(yǎng)。新政策、新理論培訓：物業(yè)管理動態(tài)、有關法規(guī)文件、行業(yè)新動向等。我們擬對小區(qū)所有物業(yè)管理與服務的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應的管理檔案。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主所有，一經(jīng)規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同