【正文】 部門的協(xié)作關(guān)系，建立一套橫向信息網(wǎng)絡，隨時掌握相關(guān)部門的各種政策、法規(guī)信息，以便讓新業(yè)主感到安全、舒適、放心、親切。裝修管理，強調(diào)預防為主，有錯必糾，做到事前控制，發(fā)生一例處理一例。一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理，動之以情，運用情理手段解決；解決不了的，通過制止施工、下發(fā)整改通知書等手段；我們最后的解決辦法就是訴諸法律，以維護項目全體業(yè)主的利益。同時，落實安全責任制，明確責任人，公司與項目部簽訂安全目標管理責任狀，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。，合理調(diào)度，有序停車，解決好項目停車問題。，實施專業(yè)化管理。：、維護與開發(fā)。我們在理論學習、前期設計、現(xiàn)場介入、實地操作的基礎上制訂科學合理、切實可行的智能化設施運行計劃，設備養(yǎng)護與維修計劃以及智能化開發(fā)的三年規(guī)劃，以保證智能化設施的有效運作。電梯能給人們提供高效、快捷和舒適的生活方式，然而如果使用或管理不當，有時會危及乘梯人的生命安全；消防設施也是至關(guān)重要的，一旦有突發(fā)情況時設備出現(xiàn)故障，將會危及業(yè)主的生命及財產(chǎn)安全。在具體操作上我們強調(diào)“三個到位”：一是業(yè)主培訓到位，二是專業(yè)技術(shù)操作員到位，三是管理人員培訓到位。“三防”結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。我司始終遵循“以人為本”的理念，在管理服務中處處體現(xiàn)對人的終極關(guān)愛。我們將實施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚****項目無形資產(chǎn)。維修部主管崗位職責 負責維修部全面管理工作，對項目經(jīng)理負責；負責設施設備年、月、旬維修保養(yǎng)計劃的制定和落實；負責本項目所有公共設施設備的保養(yǎng)、維修及檔案建立；負責物業(yè)會所、社區(qū)、集團辦公樓和售樓部的水電維修；按照公司培訓計劃，組織開展專業(yè)技能培訓；參與中修以上維修方案的制定及監(jiān)督驗收；負責部門員工的績效考核；負責監(jiān)督各維保公司工作程序和質(zhì)量的考核；負責組織對突發(fā)性設備故障的搶修和處理；完成上級領(lǐng)導交辦的各項臨時性工作。樓管崗位職責 在客服中心主管的直接領(lǐng)導下做好所轄區(qū)域物業(yè)及公共設施的日常管理工作，對服務中心經(jīng)理負責；每日按時對所轄區(qū)域工程維修、清潔、綠化及公共秩序維護進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄并向服務中心經(jīng)理匯報；負責所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主裝修的管理工作，做到日常裝修巡查，并做好巡查記錄；負責對所轄區(qū)域各項費用的催交、收取工作；負責所轄區(qū)域業(yè)主的報修及跟蹤回訪工作；熱情、主動、耐心地為業(yè)主服務，并向服務中心經(jīng)理及時反饋業(yè)主的意見和建議；協(xié)助完成社區(qū)文化組織實施。激勵機制意圖工資福利機制 獎懲機制激勵機制培養(yǎng)提升機制文化活動機制激勵機制示意圖說明：（1）激勵是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞健＝ⅰ凹径葍?yōu)秀員工、年度優(yōu)秀員工、全員管理先進員工、總經(jīng)理特別貢獻獎”等評選活動。（3）培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。（4）工資福利機制重在考核，依據(jù)貢獻大小進行工資決策。（5）通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，尤其是讓年度優(yōu)秀員工參與到旅游活動中。這種方式在我們的實際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。通過信息反饋等各種手段，實現(xiàn)監(jiān)督管理閉環(huán)機制，保證我公司管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。（2） 保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到管理處前臺，經(jīng)過分析整理，并由管理處前臺發(fā)出指令，跟蹤檢查?？刂频拇胧┯蓄A先控制、現(xiàn)場控制、反饋控制等方式。協(xié)調(diào)管理運用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在服務管理過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾沖突。（2）整體運作各過程的詳細分解流程將嚴格按照質(zhì)量保證體系運作。提高培訓的質(zhì)量素質(zhì)機制工作崗位的設計，合理配置人力。小區(qū)遵循上述用人標準，確定了以下幾項硬性指標：具有良好的職業(yè)道德觀念：愛崗敬業(yè)、誠實守信、辦事公道、服務業(yè)主、奉獻社會。、合理配置為最大限度在發(fā)揮員工的主動性和積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對企業(yè)的人力資源進行有效的配置，合理設計工作崗位的工作內(nèi)容和職責范圍，目的是使人適合于職務，充分體現(xiàn)“會用人，用好人”的思路。通過規(guī)范企業(yè)運作，約束員工行為。同時我們還擬定了每一崗位、每一工種詳細的工作流程、崗位職責、服務質(zhì)量執(zhí)行標準，規(guī)范企業(yè)的運作和員工的工作，確保管理和服務質(zhì)量。末位淘汰，吐故納新為使小區(qū)物業(yè)管理隊伍更具有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰機制，這樣做既保留了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量。實踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強團隊意識和群體的凝聚力。我們多角度、多層次滿足員工的需求。給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才我們講精神、講奉獻，堅持以物質(zhì)文明確保精神文明的政策，促使員工人人爭當“雷鋒”，人人爭當先進。管理人員能上能下、不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大的作用。為此我們除了給人才委以重任之外，還給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎勵，如對客戶給予表揚、送錦旗的員工，公司給予通報表揚并重獎。如我們每季度組織一次民主生活會，讓員工說出心理話，敢于提出意見和建議，并定期組織員工外出旅游和內(nèi)部娛樂等活動在實際工作中取得了很好的效果。（4）年度考核量化，并與公司簽訂工作責任書，并采取末位淘汰制。（3）運用公司《員工手冊》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。為確保****項目物業(yè)管理的各項服務工作長期高標準、高質(zhì)量的運行。 （2）凡被通知接受培訓的人員，因事或因病缺席的，按公司請假制度履行手續(xù)，無故缺席者按曠工處理。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓班，加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例要聘請政府管理部門、公司法律顧問和行業(yè)專家舉行專題研討或?qū)ｎ}講座，探討解決問題的途徑和管理措施。（2）管理處培訓：小區(qū)概況、物業(yè)管理目標、管理規(guī)章制度、質(zhì)量考核標準等。（2）新技術(shù)（能）培訓：智能化技術(shù)、信息網(wǎng)絡技術(shù)、新設備儀器的使用與管理技術(shù)等。新政策、新理論培訓：物業(yè)管理動態(tài)、有關(guān)法規(guī)文件、行業(yè)新動向等。具體計劃如下：階段時間培訓內(nèi)容培訓對象一7天軍訓全體員工3天企業(yè)概況及企業(yè)理念、企業(yè)文化全體員工1天物業(yè)概況、管理目標及管理規(guī)章制度全體員工1天服務合同內(nèi)容講解討論全體員工二3天員工行為規(guī)范、小區(qū)基礎信息全體員工1天智能化知識培訓、電腦知識培訓全體員工5天崗位與業(yè)務技能培訓：崗位職責、工作流程、質(zhì)量標準各部門員工3天小區(qū)各種標識的培訓、小區(qū)環(huán)境及分布培訓全體員工三30天各部門、崗位人員到我公司及在建項目相應崗位見習工作質(zhì)量標準培訓全體員工四1天小區(qū)房屋驗收移交程序各部門員工1天小區(qū)業(yè)主入住手續(xù)辦理程序各部門員工1天裝修管理工作程序及執(zhí)行標準各部門員工1天交通指揮、消防安全、應急事件處理常識全體員工1天實習與考核全體員工管理期培訓小區(qū)正式接管后，隨著各項工作的不斷深入，為確保管理人員嚴格按程序操作，規(guī)范服務，提高水平，我們將在入職培訓的基礎上，進一步開展，具體培訓計劃如下：時間培訓主題培訓人培訓對象1天智能化管理與服務、電腦知識秩序主管管理人員智能化設施簡易維修知識智能化維保單位操作層員工1天物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢管理處經(jīng)理管理人員崗前培訓總結(jié)表彰管理處經(jīng)理操作層員工20天企業(yè)文化建設行政人事部經(jīng)理管理人員《員工手冊》及有關(guān)法規(guī)各部門主管操作層員工1天全員管理原則管理處經(jīng)理管理人員怎樣接待業(yè)主及處理投訴的技巧客服主管操作層員工1天提高物業(yè)管理質(zhì)量有關(guān)問題主管副總管理人員住宅小區(qū)的評比標準運營部經(jīng)理操作層員工1天業(yè)主有關(guān)保密事項和管理人員熟記事項管理處經(jīng)理管理人員怎樣杜絕違章秩序主管操作層員工1天突發(fā)事件處理預案客服主管管理人員如何提高服務水平管理處經(jīng)理操作層員工1天人事管理技巧管理處經(jīng)理管理人員怎樣調(diào)動工作的積極性客服主管操作層員工2天房地產(chǎn)基礎知識工程師管理人員怎樣做好上門服務工作客服主管操作層員工1天辦公自動化管理專題介紹行政人事部經(jīng)理管理人員如何與業(yè)主進行溝通與交流客服主管操作層員工2天機電設備的原理與維護維修部主管管理人員怎樣開展部門建設、增強凝聚力管理處經(jīng)理操作層員工1天怎樣當好部門主任管理處經(jīng)理管理人員辦公環(huán)境及秩序管理客服主管操作層員工培訓的評估考核（1）培訓前考核：了解員工的現(xiàn)狀，制訂切實可行的培訓計劃，確定員工培訓的需求方向。為進行統(tǒng)一規(guī)范的管理，接管小區(qū)后，我們將嚴格按照本公司ISO9001質(zhì)量管理體系文件要求，對小區(qū)實施專業(yè)化、規(guī)范化管理并擬定相應的規(guī)章制度，進一步加強管理，提高服務質(zhì)量，改善環(huán)境和預防環(huán)境污染，實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。在業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，我們將遵循“熱情、周到、高效、便利”的方針，為業(yè)主提供服務，塑造****物業(yè)管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象。我們擬對小區(qū)所有物業(yè)管理與服務的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應的管理檔案。 （2）資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大信息資料的來源渠道，從時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋主體，公共設施，小到一樹一木都有詳細的資料收集。根據(jù)實際需要，小區(qū)的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主所有，一經(jīng)規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)不能改變其用途。 對各類設備制定出月、季、年度各類設備保養(yǎng)計劃時間及保養(yǎng)內(nèi)容，制定作業(yè)指導書。 房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及安全或他人利益事件。 項目范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。巡檢的主要內(nèi)容有：樓宇外觀、樓層配電間、風機房、衛(wèi)生間、樓道通道設施、水箱間、泵房、給排水管線、污水處理系統(tǒng)、各處井蓋、閥門、管線、該項目的照明等。平時每月巡查一次，但在入住裝修階段每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和維修。2外墻面外墻面局部滲漏。保證外墻整潔統(tǒng)一墻體無脫落、無滲水；避免建筑材料脫落傷及人員?！斗课菪蘅槝藴省贩课轁B漏修繕技術(shù)規(guī)程。由工程維修部負責日常維修。每周巡查一次或雨天后巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。6給排水管道堵塞、破裂；接口、砂眼漏水；固定支架搖動。使上、下水暢通；無滲漏、支架穩(wěn)固；美觀完好?！杜艧煹兰夹g(shù)規(guī)程。由工程維修部、環(huán)境部組織實施保養(yǎng)清潔。每周檢查一次；每周一次清潔。10自行車位停車位地面損壞每天巡檢發(fā)現(xiàn)問題及時維修。11小區(qū)道路路面破損、積水，路沿破損每周對小區(qū)道路進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 （1）服務標準： 制訂設備安全運行崗位責任，做好巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄， 制定管理維修檔案等管理制度并嚴格執(zhí)行。（3）管理措施： 對管理的設備實施全方位的管理。 各類設備運行工和維護工，執(zhí)行相應的崗位職責。設備運行工必須經(jīng)過專業(yè)培訓并持證上崗；要求設備運行人員和維修人員學習、掌握和嚴格執(zhí)行設備操作規(guī)程，保證設備始終處于良好狀態(tài)。由工程維修部負責實施定人定崗巡查。每周對消防系統(tǒng)管路、設備、應急燈進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每周對排污管道、排污井、雨水井進行一次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。4設備房通風排風維護。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6園藝綠化綠化帶黃土裸露；樹木枯死，病蟲害；建筑小品破損。草坪樹木美觀，無枯死；建筑小品完整清潔；綠化無病蟲害。 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)人員持證上崗。 （3）管理措施： 依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，具備電梯準運所必需的相關(guān)手續(xù)，做到證件齊全、手續(xù)完備。 電梯運行中若出現(xiàn)故障，維修人員須在 10 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行搶修。制定用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行。 在正常情況下，如遇不可抗力的外來停電、限電，必須事先以通告、文字、電話、廣播等形式提前通知使用者并作好解釋工作。 （3）管理措施： 維修部弱電系統(tǒng)操作人員必須遵守崗位職責，及時排除故障。 設施設備工作正常，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。 排水系統(tǒng)通暢。 （3）管理措施： 制定用水制度，并搞好節(jié)約用水宣傳。 維修申報，主管簽字，填寫維修申報表指派人員主管至現(xiàn)場查看，提出方案，監(jiān)督維修工人準備維修工具材料持單至現(xiàn)場維修維修完畢，簽字認可，維修單交客服中心回訪客服中心開展回訪后存檔每周匯總上報維修部主管日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問題 ，填維修申報單編制工方案，報有關(guān)部門審批。維修單和記錄表歸檔保存。 （3）各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準后方可配制。 （6）對各配備設施的接地設施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應符合規(guī)范要求。 （2）工程技術(shù)檔案在資料室歸檔統(tǒng)一保管。 （6）檔案資料借閱要嚴格履行借閱手續(xù)。為了便于查閱，可按設備系統(tǒng)分別裝訂成冊。 （1）配電室的管理 配電室全部高低壓開關(guān)柜由強電技術(shù)