物業(yè)維修管理制度匯編-wenkub.com
2025-04-04 23:17 本頁(yè)面
【正文】 所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備，發(fā)生事故后，應(yīng)以“設(shè)備事故報(bào)告書(shū)”的形式由小區(qū)管理處向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，如需動(dòng)用維修基金進(jìn)行修復(fù)，需經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意， 公司發(fā)生的各種事故，應(yīng)由工程技術(shù)部在“設(shè)備事故登記表”內(nèi)予以登記。 處理 公司發(fā)生設(shè)備事故后，由設(shè)備使用部門(mén)報(bào)告工程技術(shù)部，由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行處理并修復(fù)。 設(shè)備事故的性質(zhì) 責(zé)任事故：因人為原因（如違反操作規(guī)程）而造成的事故。2 適用范圍適用于公司管理范圍內(nèi)設(shè)備事故的管理。 公司內(nèi)部應(yīng)做好有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)配合工作，以保證維修工作的順利進(jìn)行。 大修由工程部統(tǒng)一與專(zhuān)業(yè)單位擬定相關(guān)合同，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 設(shè)備的更新 設(shè)備更新須符合一定條件符合下列條件之一的可考慮進(jìn)行更新：a) 經(jīng)多次大修，技術(shù)性能達(dá)不到要求，無(wú)法保證正常運(yùn)行的；b) 技術(shù)性能落后，經(jīng)濟(jì)效果很差的；c) 通過(guò)修理、改造雖能恢復(fù)性能但不經(jīng)濟(jì)的；d) 耗能大或污染環(huán)境嚴(yán)重的，進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的；e) 不能滿足小區(qū)正常的生活需要的。 產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，或需要?jiǎng)佑镁S修基金的應(yīng)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，并征得其書(shū)面同意。5 程序要求 流程圖（附后） 設(shè)備的改造 設(shè)備改造必須符合一定條件符合下列條件之一的可考慮改造：a) 技術(shù)水平陳舊落后，已不能滿足正常運(yùn)行的需要；b) 設(shè)備的原設(shè)計(jì)和安裝中存在缺陷；c) 設(shè)備有形磨損嚴(yán)重，但在經(jīng)濟(jì)上不宜更新；d) 設(shè)備屢屢發(fā)生故障或事故，存在較嚴(yán)重的不安全因素，但在經(jīng)濟(jì)上不宜更新；e) 業(yè)主委員會(huì)要求進(jìn)行改造的。2 適用范圍適用于公司管轄范圍內(nèi)設(shè)備的更新改造和大修。 離場(chǎng) 離開(kāi)業(yè)主家時(shí)應(yīng)說(shuō)聲“如有需要盡管與管理處/維修中心聯(lián)系”并向業(yè)主說(shuō)“再見(jiàn)”。同時(shí)，維修人員應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主交代使用中應(yīng)注意事項(xiàng)。 攤開(kāi)塑料布或報(bào)紙以擺放工具及材料，并事先鋪好自備的毛巾或報(bào)紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。 入戶維修 按規(guī)定門(mén)鈴、叩門(mén) 按業(yè)主家門(mén)鈴或叩門(mén)必須統(tǒng)一、規(guī)范：a) 到達(dá)業(yè)主家門(mén)口先輕按門(mén)鈴，如無(wú)反應(yīng)則在間隔10秒鐘后再按第二次，不能連續(xù)按。 如業(yè)主直接上門(mén)報(bào)修或托人傳遞報(bào)修信息，應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通確定維修內(nèi)容，約定維修時(shí)間。2 適用范圍適用于本公司接管的各類(lèi)物業(yè)中，業(yè)主/使用人要求的上門(mén)維修服務(wù)。 維修中心負(fù)責(zé)實(shí)施大、中修方案，改造方案既可由維修中心獨(dú)立完成，也可委托專(zhuān)業(yè)單位完成。 中修工程主要適用于一般損壞房屋。 大修工程主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。 維修中心負(fù)責(zé)共用設(shè)施中、大修的組織實(shí)施。 5 記錄 《維修單》 《有償/委托服務(wù)聯(lián)系單》 共用設(shè)施中、大修管理規(guī)程1 目的 對(duì)共用設(shè)施的中、大修進(jìn)行控制，確保其滿足業(yè)主的需要。 確認(rèn)一切正常后，維修組員工應(yīng)禮貌地請(qǐng)住戶在《有償服務(wù)聯(lián)系單》上簽名確認(rèn)。 安裝水管前的準(zhǔn)備工作安裝水管前做如下準(zhǔn)備工作： a) 根據(jù)《住戶室內(nèi)安裝/維修通知單》領(lǐng)取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）； b) 輔助材料（如水膠帶、白色的油漆或材料、管碼、膠粒等）； c) 借用所需的公用工具（如三輪車(chē)、開(kāi)牙機(jī)等）。 f) 排除空氣： ——用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽，同時(shí)松開(kāi)氣體連接管螺母； ——將液體閥的閥桿反時(shí)針轉(zhuǎn)1/4圈，用手握住氣體連接管螺母，如果手感到?jīng)鏊瑫r(shí)則應(yīng)迅速擰緊氣體連接螺母； ——全部打開(kāi)液體和氣體閥，然后再將液體閥和氣體閥3圈，裝回液體閥的堵帽。 d) 室外機(jī)的安裝： ——根據(jù)支撐螺栓孔的位置，在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔； ——用膨脹螺栓固定支撐架； ——把室外機(jī)組安裝在支撐架上。 空調(diào)器的維修空調(diào)器的維修要求應(yīng)： a) 詢問(wèn)住戶關(guān)于空調(diào)器的故障情況； b) 檢查空調(diào)器有無(wú)異常聲響、有無(wú)異常氣味，如有則應(yīng)查找出具體故障部位并進(jìn)行相應(yīng)的整改； c) 觀察電器元件、接線頭有無(wú)燒焦或松脫，如有則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)整改； d) 觀察管路接頭處有無(wú)油污，如有則說(shuō)明此部位泄漏，此時(shí)應(yīng)將接頭擰緊； e) 用手摸吸氣管，如果感覺(jué)吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多，則說(shuō)明空調(diào)器制冷劑不夠，此時(shí)應(yīng)查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑； f) 觀察毛細(xì)管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結(jié)霜，而其他部位有少量凝露或干燥無(wú)露，則表明空調(diào)器制冷劑不夠，系統(tǒng)有泄漏，此時(shí)應(yīng)查找除泄漏部位并排除； g) 用手摸干燥過(guò)濾器，正常適應(yīng)比環(huán)境溫度稍高，如果手摸干燥過(guò)濾器有發(fā)涼的感覺(jué)，則說(shuō)明干燥過(guò)濾器臟堵，此時(shí)應(yīng)更換干燥過(guò)濾器； h) 用復(fù)合壓力表測(cè)量空調(diào)器高低壓力，則說(shuō)明空調(diào)器有泄漏，此時(shí)應(yīng)查找出故障部位并排除。 b) 水箱出水膠塞漏水： ——調(diào)整膠塞位置； ——如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。 煤氣灶維修煤氣灶維修要求應(yīng)： a) 開(kāi)機(jī)不著火： ——開(kāi)機(jī)時(shí)如點(diǎn)火電機(jī)無(wú)火花則說(shuō)明壓電陶瓷損壞，此時(shí)應(yīng)更換點(diǎn)火器總成； ——清除空氣進(jìn)氣門(mén)臟物。 煤氣熱水器維修煤氣熱水器維修要求應(yīng): a) 開(kāi)機(jī)時(shí)不著火： ——檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應(yīng)更換同規(guī)格的電池； ——如果開(kāi)機(jī)能夠聽(tīng)到“吱吱”的打火聲，則說(shuō)明打火部分正常否則應(yīng)更換電子打火總成； ——檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶?jī)?nèi)是否有煤氣或煤氣閥
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