房地產(chǎn)投資分析-第4章-wenkub.com
2025-05-11 00:38 本頁面
【正文】 2． 房地產(chǎn)債券 可在需要資金時(shí)及時(shí)籌集到資金 ， 又可在資金充裕時(shí)停止籌措行為 ， 靈活且高效；它沒有銀行貸款那種中途停貸或收回的風(fēng)險(xiǎn) ， 而且發(fā)行債券易被大眾接受 。 2． 多渠道籌資有利于分散風(fēng)險(xiǎn) ， 還可以做到以最低籌資成本保證資金的需求 。 （ 2）按照資金的所有權(quán)性質(zhì)不同，房地產(chǎn)投資資金可分為負(fù)債和所有者權(quán)益兩大類。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣收入等。 9．不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)包括備用金（不含工料價(jià)格上漲備用金），不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。 FCPIPI )( 1122 ? 開發(fā)成本的估算 1．土地使用權(quán)獲取費(fèi) （ 1）使用國有土地的費(fèi)用（ 2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ①土地征用費(fèi) ②拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 2．前期工程費(fèi) （ 1)開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)等所需費(fèi)用 （ 2）水文、地質(zhì)勘測所需費(fèi)用 （ 3)“三通一平”或“七通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用 3． 建筑安裝工程費(fèi) （ 1） 單元估算法 （ 2） 單位指標(biāo)估算法 （ 3） 工程量近似匡算法 （ 4） 概算指標(biāo)估算法 （ 5） 類似法 。 儲(chǔ)備天數(shù)年耗用量該投入物的單價(jià)要量＝某投入物的流動(dòng)資金需 ??360天數(shù)保險(xiǎn)＋備天數(shù)整理準(zhǔn)＋天數(shù)驗(yàn)收＋隔系數(shù)供應(yīng)間間隔天數(shù)平均供應(yīng)＋天數(shù)在途儲(chǔ)備天數(shù)＝?????????????????② 生產(chǎn)資金估算 ③成品資金估算 在產(chǎn)產(chǎn)品成本系數(shù)生產(chǎn)周期產(chǎn)品每日平均生產(chǎn)費(fèi)用生產(chǎn)資金需要量＝在產(chǎn)??定額天數(shù)單位產(chǎn)品成本售量成品資金＝產(chǎn)品平均銷 ?? 建設(shè)利息是項(xiàng)目借款在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生并應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)原值的利息。 （ 6）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 目前，我國已經(jīng)暫停收取此項(xiàng)費(fèi)用。 （ 2）安裝工程費(fèi)：建設(shè)工程中的許多設(shè)備需要將其整個(gè)或部分裝配起來，并安裝在其基礎(chǔ)或支架下才能發(fā)揮效能，在安裝這些設(shè)備過程中所支出的費(fèi)用稱為安裝工程費(fèi)用。
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