【正文】 2）資金平衡能力分析 根據(jù)表 636，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項(xiàng)目是可行的。詳見(jiàn)表 635。 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （ 1）資本金稅后內(nèi)部收益率 =% （ 2）資本金稅后凈現(xiàn)值＝ 5 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 計(jì) 算 期 1 2 3 1 現(xiàn) 金流入 0 32 21 1． 1 銷 售收入 0 32 21 2 現(xiàn) 金流出 5 20 21 2． 1 資 本金 5 4 2 2． 2 預(yù) 售收入再投入 0 4 8 2． 3 貸 款本息 償還 0 5 5 2． 4 銷 售稅金及附加 0 2 1 2． 5 土地增 值 稅 0 1 1 2． 6 所得稅 0 2 1 3 稅后 凈現(xiàn) 金流量（ 1） （2） 5 12 4 折 現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量 5 10 表 634 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元3）動(dòng)態(tài)盈利分析（ 1）凈現(xiàn)值 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。序號(hào) 項(xiàng) 目名稱 合 計(jì) 計(jì) 算 期第 1年 第 2年 第 3年1 借款 還 本付息 年初借款累 計(jì) 0 10 5 本年借款 10 000 10 000 0 0 本年 應(yīng)計(jì) 利息 1 年底 還 本付息 11 0 5 5 年末借款累 計(jì) 10 5 0 2 借款 還 本付息的 資 金來(lái)源 投 資 回收 11 0 5 5 表 632 借款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元6． 5． 5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1．現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量表（ ic＝ 9%）。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金 13 000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第 1年投入約 %，第 2年投入約 %，第 3年投入約 %；從銀行貸款 10 000萬(wàn)元，全部于第 1年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。 2）土地增值稅估算。 3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定。序號(hào)項(xiàng) 目名稱成交價(jià)（元 /㎡ ）交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè) 別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交 通繁 華程度小 計(jì) 1 廣場(chǎng)22 0001．02+2 +3 100/105100/100100/10019 429 2 大廈18 0001．01 0 0 100/100100/95100/10019 137表 626 本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 ② 成本定價(jià)法過(guò)程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為 9 194元 /㎡ （見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表 623），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià) =建房成本 （ 1+成本利潤(rùn)率） =9 194（ 1+10%） =10 （元 /㎡ ）（ 3）車(chē)位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車(chē)位平均售價(jià)為 25萬(wàn)元 /個(gè)~30萬(wàn)元 /個(gè)。序號(hào)項(xiàng)目名 稱成交價(jià)（元 /㎡）交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè) 別 因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）交通配套環(huán)境小 計(jì) 裝修使用率小 計(jì) 1 A 7 986 +1+2 +3 100/106+5 +1 100/106100/1007 250 2 B 8 660 0 +5 +3 100/108+5 +2 100/107100/1007 644 3 C 8 5001 +1+5 +3 100/109+7 +1 100/108100/1007 444 4 D 8 200 0 +2 0 100/102+5 +3 100/108100/1007 593表 624 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表項(xiàng) 目 名 稱 A B C D 合 計(jì)比準(zhǔn)價(jià)格（元 /㎡ ） 7 250 7 644 7 444 7 593銷 售狀況 權(quán) 重（ 銷 售率） 82% 35% 57% 86% 260%加 權(quán) 的相 對(duì) 價(jià)格（元 /㎡ ） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393本 項(xiàng) 目住宅 銷 售價(jià)格（元 /㎡ ） 7 458表 625 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 ② 成本定價(jià)法過(guò)程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為 6 437元 /㎡ （見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表 623），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià) = 建房成本 （ 1+成本利潤(rùn)率） =6 437 （ 1+10%） =7 080（元 /㎡ ）（ 2）商鋪部分 ① 市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實(shí)例資料較少，我們只選取到兩個(gè)相近項(xiàng)目 E、 F作比較實(shí)例。已知 2022年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為 +%。序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算 說(shuō) 明 其中 :住宅分 攤建房成本 (元 /㎡ )商 鋪 分 攤建房成本 (元/㎡ ) 1 開(kāi) 發(fā) 成本 30 以下 (1)~(7)項(xiàng)合 計(jì) 5 648 7 815 (1) 土地 費(fèi) 用 15 191 2 769 4 442 (2) 前期工程 費(fèi) 186 186 (3) 基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)費(fèi) 137 137 (4) 建安工程 費(fèi) 11 013 1 996 2 350 (5) 開(kāi) 發(fā) 期稅 費(fèi) 2 444 584 (6) 不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi) 116 116 2 開(kāi) 發(fā)費(fèi) 用 4 以下 (1)~(3)項(xiàng)合 計(jì) 789 1 379 (1) 管理 費(fèi) 用 116 116 (2) 銷 售 費(fèi) 用 2 銷 售收入 5% 370 960 (3) 財(cái)務(wù)費(fèi) 用 1 303 3033 合 計(jì) 35 6 437 9 194表 623 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬(wàn)元4．項(xiàng)目銷售收入估算 1）銷售價(jià)格估算。詳見(jiàn)表 630：貸款還本付息表。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下： 第 1年應(yīng)計(jì)利息：（ 0+10 000247。銷售收入詳見(jiàn)表 627。取以上（ 1） ~（ 4）項(xiàng)之和的 3%。其估算過(guò)程參見(jiàn)表 622。參見(jiàn)表 620。（ 2）前期工程費(fèi)。根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為 6 131萬(wàn)元。 當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開(kāi)展預(yù)售工作。裙樓頂層作平臺(tái)花園。這樣，財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算期為 4年。有關(guān)稅費(fèi)如下：“三稅一費(fèi) ”：為銷售收入的 6%要求：估算項(xiàng)目總投資，并詳列其中財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算過(guò)程填列借款還本付息表填列投資計(jì)劃和資金籌措表分析：一般來(lái)說(shuō)，如果項(xiàng)目有貸款，則總投資中必含財(cái)務(wù)費(fèi)用。上述成本費(fèi)用（土地費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用除外）在建設(shè)期的第 1年投入 55%，第 2年投入 45%。建安工程投資為 800萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他費(fèi)用分別為建安費(fèi)用的5%、 3%、 2%。還款方的條件是：貸款申請(qǐng)利率為 8%；建設(shè)期結(jié)束后 5年內(nèi)等額還本付息。計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評(píng)價(jià)二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析全部投資與自有資金內(nèi)部收益率的關(guān)系1）現(xiàn)金流量分析全部投資自有資金二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析2）投資損益分析指標(biāo)評(píng)價(jià)： 與行業(yè)水平進(jìn)行比較特點(diǎn)： 稅前指標(biāo)、靜態(tài)指標(biāo)、偏于保守（因占投資逐步減少）二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 清償能力分析1）借款償還能力國(guó)內(nèi)借款： 計(jì)算借款償還期，與貸款條件進(jìn)行比較。銷售收入經(jīng)營(yíng)成本、銷售稅金、（所得稅）全部投資年凈收益 =折舊 +攤銷 +利息支出 +稅后利潤(rùn)凈殘值二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析全部投資的盈利能力1）現(xiàn)金流量分析計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期分稅前、稅后兩套指標(biāo)和以前的項(xiàng)目比較用方法參數(shù)的判據(jù)改擴(kuò)建項(xiàng)目與稅分離評(píng)價(jià)二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析自有資金的盈利能力1）現(xiàn)金流量分析假設(shè)：只分析自有資金，與具體籌資方案有關(guān)。 另外，通過(guò) “ 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ” 可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。 “ 利潤(rùn)表 ” 與 “ 現(xiàn)金流量表 ” 都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過(guò)“ 利潤(rùn)表 ” 計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過(guò) “現(xiàn)金流量表 ” 計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來(lái)源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 2．資金平衡分析 該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來(lái)源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤(rùn)補(bǔ)分給投資者。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 3）關(guān)于利潤(rùn)分配 房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，稅后利潤(rùn)等于可供分配利潤(rùn)，一般按照下列順序分配： （ 1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 … N 1 銷 售收入2 總 成本 費(fèi) 用 3 經(jīng)營(yíng) 稅金及附加 4 土地增 值 稅 5 利 潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利 潤(rùn)7． 17． 27． 3盈余公 積 金應(yīng) 付利 潤(rùn)未分配利 潤(rùn)計(jì) 算指 標(biāo) ： 投 資 利 潤(rùn) 率（ %） 投 資 利稅率（ %） 資 本金利 潤(rùn) 率（ %） 資 本金 凈 利 潤(rùn) 率（ %）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表單位：萬(wàn)元一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 （ 2）以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額 =出租收入－經(jīng)營(yíng)成本－經(jīng)營(yíng)稅金與附加 其中，出租收入、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)稅金與附加的數(shù)據(jù)可以通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。 通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。 根據(jù)需要，可以計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算稅后現(xiàn)金流量。 其表格形式見(jiàn)表 .一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來(lái)源生產(chǎn)負(fù)荷（ % ） 當(dāng)年產(chǎn)量占設(shè)計(jì)能力的百分比1 現(xiàn)金流入 ++ 產(chǎn)品銷售（營(yíng)業(yè)）收入 銷售收入和銷售稅金及附加估算表 回收固定資產(chǎn)余值 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表（凈殘值） 回收流動(dòng)資金 最后一年回收全部流動(dòng)資金2 現(xiàn)金流出 ++++ 固定資產(chǎn)投資（含投調(diào)稅） 投資計(jì)劃與資金籌措表 流動(dòng)資金 流動(dòng)資金估算表 經(jīng)營(yíng)成本 總成本費(fèi)用表 銷售稅金及附加 銷售收入和銷售稅金及附加估算表 所得稅 損益表3 凈現(xiàn)金流量 124 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 累計(jì) 35 所得稅前凈現(xiàn)金流量 3+6 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 累計(jì) 51）全部投資現(xiàn)金流量表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 2）自有資金現(xiàn)金流量表 自有資金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。折舊費(fèi)216。資本金216。二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算 成本費(fèi)用的估算7）利息支出固定資產(chǎn)投資借款利息：采用有錢(qián)就還的方式二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算 投資費(fèi)用的估算3）建設(shè)期利息的估算 ① 概念：建設(shè)投資中有償使用部分在