房地產(chǎn)投資分析-第4章(專業(yè)版)
【正文】 （ 4) 按實(shí)物形態(tài)和價(jià)值轉(zhuǎn)移方式的不同 ， 房地產(chǎn)投資資金可分為固定資金和流動(dòng)資金兩種 。 土地使用權(quán)獲取成本；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；不可預(yù)見費(fèi)；開發(fā)期間稅費(fèi)。 依據(jù)： ① 專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成 、 估算指標(biāo) 、計(jì)算方法 ， 以及其他有關(guān)計(jì)算工程造價(jià)的文件； ② 專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ， 以及政府部門發(fā)布的物價(jià)指數(shù)； ③ 擬建項(xiàng)目各單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)容及工程量 。 a無(wú)形資產(chǎn)投資構(gòu)成 專利權(quán) ；非專利技術(shù) ；商標(biāo)權(quán) ；商譽(yù) ；土地使用權(quán) b 遞延資產(chǎn)投資構(gòu)成 研究費(fèi)用 ；開辦費(fèi)用 ；聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi) （ 5） 預(yù)備費(fèi)用構(gòu)成 預(yù)備費(fèi)用是指投資估算時(shí)用以處理實(shí)際與計(jì)劃不相符而追加的費(fèi)用 ， 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大部分 。 （ 1） 利息支出 （ 2）其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 3．銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是房地產(chǎn)營(yíng)銷中發(fā)生的支出，主要包括三項(xiàng)： （ 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，約為銷售收入的 2％～ 3％； （ 2）銷售代理費(fèi)，約為銷售收入的 ％～ 2％； （ 3）其他銷售費(fèi)用，約占銷售收入的 ％～ 1％。 外國(guó)政府貸款 、 國(guó)際金融組織貸款 、 外國(guó)商業(yè)銀行貸款 、與外資合營(yíng) 、 發(fā)行國(guó)際債券 、 租賃開發(fā) 。 1． 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用 。 （ 3） 設(shè)備 、 工器具購(gòu)置費(fèi) （ 4） 工程建設(shè)其他費(fèi)用構(gòu)成 工程建設(shè)其他費(fèi)用是指除建筑工程費(fèi) 、 安裝工程費(fèi)及設(shè)備和工器具購(gòu)置費(fèi)以外的一些費(fèi)用 。 建設(shè)投資估算可以通過(guò)下列步驟來(lái)進(jìn)行： 1．分別估算各單項(xiàng)工程所需要的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)等； 2．在匯總各單項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上，估算工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)用； 3．估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息； 4．估算無(wú)形資產(chǎn)投資和開辦費(fèi)支出； 5．匯總各項(xiàng)估算，計(jì)算建設(shè)總投資額。 FCPIPI )( 11
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1