房地產(chǎn)投資分析-第4章(文件)
【正文】 用額年初借款利息累計＋本每年應計利息＝ ?? 1 / 2 房地產(chǎn)項目投資成本的構成與估算 房地產(chǎn)投資成本是指項目在一定時期內為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而花費的各種費用總和 。 4． 基礎設施建設費 基礎設施建設費是指建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用 ， 主要包括供水 、供電 、 道路 、 綠化 、 供暖 、 供氣 、 排污等工程費用 。 1． 管理費用 管理費用是房地產(chǎn)企業(yè)管理部門為管理和組織經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用 。 銷售收入＝可出售建筑面積 銷售單價 租金收入＝可出租建筑面積 租金單價 自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)、服務業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。 （ 3) 按房地產(chǎn)投資資金在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的分布情況，房地產(chǎn)投資資金可分為生產(chǎn)性資金和經(jīng)營性資金兩類。 3． 多渠道籌資有利于集中社會閑散資金 ， 促進社會生產(chǎn)力的發(fā)展 。 外國政府貸款 、 國際金融組織貸款 、 外國商業(yè)銀行貸款 、與外資合營 、 發(fā)行國際債券 、 租賃開發(fā) 。 企業(yè)自我積累 、 主管部門投入的資金 、 聯(lián)營的企業(yè)單位提供的資金 商品房開發(fā)貸款采取擔保貸款的方式 ， 包括抵押貸款 、質押貸款 、 保證貸款三種方式 1． 房地產(chǎn)股票 可以很好解決急需資金的問題 ， 可以使企業(yè)獲得永久性資本 ， 可以分散風險 ， 可以減輕財務負擔等 。 2． 房地產(chǎn)投資資金的特點 （ 1) 資金用量大 （ 2) 資金的流動量大 （ 3) 非自有資金的比重大 1．通過財政渠道取得資金 （ 1）財政撥款 （ 2）財政貼息貸款 （ 3）納入國家預算并安排的貸款 2．通過融資的方式取得資金 （ 1）直接融資（ 2）間接融資 3．通過自我積累形成的資金 4．通過其他方式取得的資金 1． 多渠道籌資有利于彌補自有資金的不足 ， 解決房地產(chǎn)資金需求量大的問題 。 1．房地產(chǎn)投資資金的分類 （ 1）按照資金來源渠道不
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