房地產(chǎn)投資分析-第4章(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-06-27 00:38:21 本頁(yè)面
【正文】 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路等工程的費(fèi)用 ， 主要包括供水 、供電 、 道路 、 綠化 、 供暖 、 供氣 、 排污等工程費(fèi)用 。 5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱(chēng)公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。 6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 7．其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等 8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)即房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。 9．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括備用金（不含工料價(jià)格上漲備用金），不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。 1． 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用 。 2． 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ， 包括利息支出和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用兩部分 。 （ 1） 利息支出 （ 2）其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 3．銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中發(fā)生的支出，主要包括三項(xiàng)： （ 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，約為銷(xiāo)售收入的 2％～ 3％； （ 2）銷(xiāo)售代理費(fèi)，約為銷(xiāo)售收入的 ％～ 2％； （ 3）其他銷(xiāo)售費(fèi)用，約占銷(xiāo)售收入的 ％～ 1％。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算 經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入等。 銷(xiāo)售收入＝可出售建筑面積 銷(xiāo)售單價(jià) 租金收入＝可出租建筑面積 租金單價(jià) 自營(yíng)收入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。 房地產(chǎn)投資資金籌措 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資一般分為自有資金和從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)獲取的抵押貸款兩部分，其中，自有資金占到項(xiàng)目總投資的 20%～ 35%，用來(lái)支付開(kāi)辦費(fèi)和購(gòu)置土地使用權(quán)費(fèi)
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