【正文】 其中戶型 的 321 套，占總安置房面積的 %，其中戶型 的 75套，占總安置房面積的 %。 建設 單位 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制 單位 XX 工程管理（集團）有限公司 可研 范圍 項目的建設背景、必要性； 項目建設、市場預測及發(fā)展前景； 項目建議與結(jié)論等。 項目的實施將促進城市建設和國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟效益和社會效益都十分明顯。開發(fā)單位為有實力、有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，這些因素都為為項目的順利實施提供了保證 。 （ 3）棚戶區(qū)改造有利于使 XX 縣城市土地實現(xiàn)集約高效利用，進一步改善 XX 縣城市面貌，完善城市整體功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、綠化，給城市居民提供更加溫馨、舒適的生活環(huán) 43 境。對啟動內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長的作用是十分明顯的。此棚戶改造項目在改變原有城區(qū)舊貌的同時，也使區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設加快前進步伐。 國家建設部標準定額司制定《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》 業(yè)主方提供的有關(guān)資料。 工程費用 4490 萬 元， 前期 費用 60 萬元 。 工程費用：新建工程、供配電、室外給排水管網(wǎng)及消防設備，小區(qū)內(nèi)水泥路面及綠化工程按同類工程概算指標結(jié)算。 （ 2）安裝工程和建筑工程按河南省建筑工程概算定額（ 1997）估算。 本項目招標的具體要求詳見下表 ： 38 項目招標基本情況表 分項 內(nèi)容 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方式 投資 估算 （萬元） 全部招標 部分招標 委托 招標 自行 招標 公開 招標 邀請招標 勘察 √ √ √ 20 設計 √ √ √ 40 建筑工程施工 √ √ √ 3900 監(jiān)理 √ √ √ 90 重要設備及安裝 √ √ √ 590 其他 60 招標公告發(fā)布媒介 中國采購與招標網(wǎng) 、河南省政府采購網(wǎng) 招標代理機構(gòu)名稱 （委托招標方式） XX 工程管理（集團）有限公司 需要說明的問題： 1. 勘察、設計、監(jiān)理等單項工程總額低于規(guī)定標準可不采用招標方式； 2. 設備及安裝工程是指高層建筑的電梯、小區(qū)地熱泵等； 3. 主要材料包括在建筑工程之內(nèi)。 按照《招 標投標法》，招標人和投標人均需遵循招標法律法規(guī)的規(guī)定進行招標投標活動，招標程序分別為：申請招標、招標事項核準、委托代理機構(gòu)編制招標文件、發(fā)布招標公告、接受投標書、公開開標、組織評標、確定中標人、發(fā)出中標通知書、商簽合同、通知未中標人。 建設工期 建設工期為 2 年。 開發(fā)企業(yè)機構(gòu)設置 為適應現(xiàn)代企業(yè)管理制度需要，依照《中華人民共和國公司法》盡力企業(yè)管理機構(gòu)，實行權(quán)責分明，管理科學，激勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制，按照市場需求，自主經(jīng)營、自負盈虧，以提高勞動生產(chǎn)率、經(jīng)濟 效益和實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值為目標進行生產(chǎn)經(jīng)營管理項目實行總經(jīng)理負責制。 充分利用綠地以外其他可利用的地面進行綠化。應搭配一些開花結(jié)果的植物，引蝶招鳥，增加人工群落的生物豐富性。 綠地中主要道路均應做無障礙設計。 小區(qū)內(nèi)建筑園林的體量要與周圍環(huán)境空間相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)園林建筑“精在體宜”的特點。 小區(qū)主干道兩側(cè)宜種植以大喬木為主的行道樹。 達到合理布局為原則，一位創(chuàng)造貼近自然的綠色空間為宗旨，以建設一個標準的色小康小區(qū)為目的，在小區(qū)內(nèi)設置綠化區(qū)綠化面積達到 30%，為人們提供一個真正的自然共存的綠色家園，讓人們生活在清新自然的綠色環(huán)境中。 安全是該項目建設期間及生產(chǎn)過程中最為重要的問題，根據(jù)國家對勞動保護有關(guān)規(guī)定，繼續(xù)加強此項工作，主要應注意以下幾點： （ 1）安全建設與生產(chǎn)。 32 供熱管線采用預制保溫管，減少熱能損耗。 設備節(jié)能 該項目所選電梯及其它小區(qū)的公共設施均為低耗能的節(jié)能型設備，可以節(jié)約大量電能。 住宅樓梯間的公共照明應使用聲控開關(guān)或延時開關(guān)。 31 節(jié)能工程建設與技術(shù)要點： 室外公共照明宜采用綠色照明。 生產(chǎn)防火 小區(qū)內(nèi)所有設備設施的供電方面采用雙回路供電交設有自動漏電保護裝置，設備及管道等安裝可靠的防靜電措施。 建筑及總圖消防 各單位建筑物間距滿足消防要求；項目區(qū)內(nèi)主、次干道寬度均在5 米以上；主要建筑物四周沒有環(huán)形通道，其寬度不低于 6 米；廠區(qū)周圍安裝避雷設施。 各種設備噪聲傳播至居民住宅內(nèi)應滿足中華人民共和國《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標準》（ GB123482021）中，“結(jié)構(gòu)傳播固定設備室內(nèi)噪聲排放限值” 中 1 類區(qū)標準。 噪聲 本項目泵站等設備均設在地下，所處位置上方無居民住宅。 廢水 本項目排水實施雨污分流制，生活污水經(jīng)化 糞池處理后排入市政下水管網(wǎng)，進入 寺溝 污水處理廠進行處理 。 （ 2）地下 車庫 汽車尾氣 ①地下停車場的通風系統(tǒng)獨立設置，不與上層通風系統(tǒng)混為一個系統(tǒng)。項目建成投入使用后，小區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理，統(tǒng)一處理小區(qū)垃圾，按照城市垃圾處理標 28 準處理，不會污染環(huán)境；生活污水也統(tǒng)一處理，由城市污水排放管道同一排放。 施工中噪音應均低于 85 分貝。 4. 噪音 在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運料過程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機在攪拌過程中產(chǎn)生聲音 ；三是振搗器在振搗過程中產(chǎn)生聲音。 （ 11）施工期間，施工工地內(nèi)車行 道路，應采取鋪設鋼板、鋪設混凝土、鋪設瀝青混凝土、鋪設 用礁渣、細石 或其它功能相當?shù)牟牧系却胧┲?，防止機動車揚塵。應有專人負責逸散性材料、垃圾、渣土、裸地等密閉、覆蓋、灑水作業(yè)，車輛清洗作業(yè)等并記錄揚塵控制措施的實施情況。 26 （ 3）工程材料、砂石、土方或廢棄物等易產(chǎn)生揚塵物質(zhì)應當密閉處理。 25 第 5 章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化 環(huán)境現(xiàn)狀 項目區(qū)地處 XX 縣 工業(yè) 局 棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過該項目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。 24 公用建筑 物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 本工程設計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設計、具體技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。對改造難度大、經(jīng)當?shù)卣J定不具備商業(yè)開發(fā)價值的棚戶區(qū)，可由政府直接組織實施改造，擇優(yōu)選擇業(yè)主單位，其基礎設施和公用配套設施建設費用由政府及有條件的工 礦企業(yè)承擔。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎設施和學校、商業(yè)等公共服務設施要同步規(guī)劃建設，同步交付使用。 （ 4） 多方結(jié)合，綜合開發(fā)?？紤]經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、礦區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、基礎設施建設、社會事業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境建設、文物古跡保護、歷史街區(qū)和優(yōu)秀建筑物保護等工作，統(tǒng)一編制改造規(guī)劃和計劃，明確近 期工作目標，有重點、有步驟地推進各項工作。 通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件， 20 形成高起點、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為 XX縣 的一個亮點工程。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標來看， 2021 年的實際供應量增長有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應量，預計 2021 年住房供求差距將進一步縮小，二房地產(chǎn)價格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因 素。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗艿礁鼑栏竦目刂?，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。 土地管理更加嚴格，土地增量供應控制更嚴，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭 。在這種背景下，我們預計 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到 15%左右。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn) 業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下， 2021年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。 （ 4） 其它 ： ① 衛(wèi)華大道臨街商戶征收與補償方案另行制定。對無理取鬧、阻撓拆遷的，要依法追究當事人的法律責任。 （ 2） 自協(xié)議簽訂之日至交房日，被征收人自行租房，安置費根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積按每月 元 /m178。自選順序號由搬遷順序號和補償安置順序號相加確定。五、六、七樓 2021 元 /m178。五、六、七樓 1400 元 /m178。 （ 2）戶型： 面積 平方米 面積 平方米 （ 3） 標準：符合國家商住房標準，水、電、電話、有線電視入戶、安裝入戶門。 （ 4） 調(diào)換方式：根據(jù)有關(guān)政策，棚戶區(qū)征收與補 償采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償兩種方式，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 規(guī)劃總用地面積 萬平方米 2 總建筑面積 萬平方米 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 % 30 5 建設投資 萬元 4700 6 每平方米造價 （成本價） 元 一樓 1200 二樓 1250 三、四樓 1300 五、六、七 1400 7 建設期 年 2 12 棚戶區(qū)征收與補償實施方案 拆遷 征收情況 征收與補償按權(quán)威部門實地評估、簽訂征收與補償協(xié)議、實施拆遷和回遷步驟進行。 （ 5） 道路 本項目外部道路交通組織利用 已有道路設施， 內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設置機動車地面、地下停車場和自行車庫。項目建筑室外排水按雨、污水分流設計，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設水泵提升。 場址選擇 該項目選址為 XX 市 XX 縣衛(wèi)華大道東段，長孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域 。孔隙潛水多蘊藏于透水性好的粉砂、細砂、中砂等砂層中，地下水位埋深 ～ 。 ③工程地質(zhì)條件 線路所經(jīng)地區(qū)均為本線不良地質(zhì)和特殊土主要有風沙、鹽漬土、軟土和松軟土等，其他不良地質(zhì)及特殊土均不控制線路走向。 ②地質(zhì)構(gòu)造 本區(qū)屬于巨型緯向構(gòu)造體系，秦嶺－昆侖構(gòu)造帶東段北支的東延部分和新華廈系第二沉降帶（或隆起帶）及豫中北西向構(gòu)造帶的復合部位。沿線歷年最大全年降水量為 1360mm，多年平均降水量為 ，汛期多