【正文】 改造原則 新一輪棚戶區(qū)和舊住宅改造要堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，以人為本，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的原則，在拆遷改造中要切實(shí)保障居民群眾的合法利益，特別要借改造一次性解決貧困人群的居住困難。 存在的主要問題 舊城基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，建筑質(zhì)量差，居民生活環(huán)境惡劣，威脅居民生命安全。街巷狹窄，生活用煤以及老化的電線極易形成火災(zāi)，加之私建、濫建的房屋連綿成片，區(qū)域內(nèi)過道狹窄雜亂，又無消防栓，火災(zāi)安全隱患極大。房屋質(zhì)量差，多數(shù)房屋墻體裂縫、墻體厚度大部分都在 24 公分以下、地基下沉、油氈紙屋面，屋面塌陷、磚面風(fēng)化，且年久失修，已形成險房、危房。2022 年，按市委、市政府工作部署，正式啟動新一輪棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺了《XX 市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案》、修訂了《XX 市城市房屋拆遷 補(bǔ)償 安置標(biāo)準(zhǔn)》。 雨污排水34XX 市早在 2022 年利用世界銀行貸款修建城市雨 污水分流改造和城市污水凈化工程；現(xiàn)市區(qū)的雨污水管網(wǎng)已經(jīng)形成，本項(xiàng)目的過日子項(xiàng)目小區(qū)管網(wǎng)只要按設(shè)計(jì)標(biāo)高接入城市管網(wǎng)既能滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。主要城市道路隨著舊城區(qū)的改造的逐漸整修完善，本項(xiàng)目的各子項(xiàng)目的周邊的主要城市道路均已修繕為城市二、三級道路以上標(biāo)準(zhǔn)，僅有個別子項(xiàng)目相連的道路亟待本項(xiàng)目實(shí)施一并建設(shè)完成。但異常年份也出現(xiàn)夾秋旱或陰雨邊綿天氣，形成漬澇。常受到東南海洋暖濕氣流影響，多刮東南風(fēng)、南風(fēng)，炎熱、潮濕、多雨，暴雨中伴有雷電，雨量集中，淮河、北淝河水位陡漲，易造成洪澇災(zāi)害。另外由于河道灘涂地下水位較高，可能給工程施工等增加一定的難度。年平均氣溫攝氏 15 度，最低氣溫攝氏零下 度（1969 年 2 月 5 日），最高氣溫攝氏 度(1959 年 8 月 21 日).年平均無霜期為 卡/平方厘米,夏熱多雨,秋旱少雨,冬寒晴燥,氣溫自北向南遞增,常年干燥度為 系統(tǒng)主要受渦切變和臺風(fēng)影響,大多出現(xiàn) 6 至 9 月份,期間約占全年的 60%至 80%,隆雨量年 際變化大,年平均隆雨量為 毫米,最大年降雨量 1565 毫米(1956 年), 最小年降雨量為 376 毫米(1922 年). 汛期暴雨集中,成災(zāi)暴雨多發(fā)生在 7 至 8 、年內(nèi)分配不均，是造成本區(qū)洼地洪澇災(zāi)害頻繁的主要原因。優(yōu)越的區(qū)位將促使 XX 發(fā)展成為東南沿海的經(jīng)濟(jì)技術(shù)與中西部地區(qū)的能源、原材料等互補(bǔ)優(yōu)勢傳接與融合的“接力站”。北京福州、南京 洛陽兩條高速公路在此交匯。 交通條件XX 市華東地區(qū)重要的交通樞紐城市，是安徽省老的工 業(yè)和商貿(mào)城市，擁有縱貫?zāi)媳苯煌ù髣用}京滬鐵路一等客站，華東地區(qū)一流的31大型貨運(yùn)編組站及最大的集裝箱貨場。XX 市地處淮河流域，四季分明，氣候溫和。 2022 年底，XX 市城市居民實(shí)有住房總建筑面積 萬平方米，市區(qū)居民人均住房建筑面積為 平方米。 城市重點(diǎn)發(fā)展與完善地區(qū)在規(guī)劃的引導(dǎo)下進(jìn)一步發(fā)展，一是作為城市新商務(wù)中心區(qū)的老機(jī)場地區(qū)發(fā)展勢頭迅猛，中心廣場、發(fā)展中心、文化設(shè)施相繼建成使用，圍繞廣場的華廈第一商業(yè)街建設(shè)過半，周邊相繼開發(fā)了沁雅、阿爾卡迪亞、新新家園、金山、紫荊名流等一系列高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)；二是老城區(qū)改造、 “退二進(jìn)三” 穩(wěn)步推進(jìn)，零星工業(yè)、 倉儲通過土地收儲、置換等措施實(shí)施搬遷改造，一定程度的改善了舊城環(huán)境；三是 XX 市作為新建新城區(qū)和原 農(nóng)村地區(qū)，土地整理工作和新型農(nóng)民新村建設(shè)步伐迅猛，態(tài)勢良好。同時項(xiàng)目建設(shè)可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)的地域性和消費(fèi)的本地化特點(diǎn)，這對于促進(jìn)本市投資和消費(fèi)的增長以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是其它行業(yè)無法與之相比的?？梢钥闯?，開展棚戶區(qū)改造、激活房地產(chǎn)市場對啟動內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用是十分明顯的。 拉動投資和消費(fèi)的要求：實(shí)施棚戶區(qū)改造，有利于拉動投資和消費(fèi)，有利于加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)多位于舊城中心片區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，它的改造和開發(fā)完善了城市功能，體現(xiàn)出獨(dú)特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。但是，由于多方面因素，住27房制度改革的一些政策措施還沒有完全到位，比如住房貨幣化分配問題，最低收入家庭住房保障制度建立問題等等。 社會要求：加快解決中低收入群眾住房保障問題，切實(shí)改善城鄉(xiāng)居民的居住條件和生活環(huán)境是社會發(fā)展的必然要求。實(shí)施城市棚戶區(qū)和舊住宅改造是踐行“三個代表 ”重要思想， 維護(hù)廣大人民群眾根本利益的體 現(xiàn)。有棚戶區(qū)改造任務(wù)的國有工礦企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目的組織實(shí)施，認(rèn)真做好依法落實(shí)建設(shè)用地和籌集資金等相關(guān)工作。 國務(wù)院對推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的部署為認(rèn)真貫徹國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2022]24 號）、國務(wù)院《辦公廳 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2022]131 號）、國 務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》建保[2022]295 號和安徽省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng) 建設(shè)廳省財政廳 省國土資源廳 (二○○九年十月二十三日) 《關(guān)于加快推 進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》等文件的精神，全面落實(shí)全國保障性安居工程工作會議精神和省、市為推進(jìn)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作座談會的部署，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造，XX 市政府多次召開專題會 議，安排建設(shè)計(jì)劃，統(tǒng)一思25想，充分認(rèn)識棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造的重要意義，以人為本，依法拆遷和建設(shè)，以科學(xué)規(guī)劃、分步實(shí)施和政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作的行之有效的方法，統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。全市完成財政收入 億元，同比增長 %，完成年初預(yù)算 %。XX 市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā) 展迅猛。作為被淮河、龍子湖、席家溝三條水系環(huán)抱的城市重要濱河地段，規(guī)劃應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)將城市用地布局與自然的水系山體有機(jī)結(jié)合起來。⑸、加強(qiáng)交通設(shè)施的建設(shè)23結(jié)合棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的改造，預(yù)留出城市公共停車場、公交首末站、城市廣場；完善公交樞紐建設(shè)；加強(qiáng)交通管制，必將極大地優(yōu)化中心地交通出行結(jié)構(gòu)，方便居民的工作和生活。用地布局方面應(yīng)堅(jiān)持逐步搬遷工業(yè)、 倉儲和鐵路專用線等對市中心環(huán)境品質(zhì)有嚴(yán)重干擾和污染的用地；整合商貿(mào)金融、行政辦公、科研教育、文化醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施用地，充分發(fā)揮市級商業(yè)中心的主導(dǎo)作用，提高舊城的經(jīng)濟(jì)的活力；改善居住環(huán)境，提高舊城景觀品質(zhì)，使該地區(qū)變?yōu)槌鞘袃?yōu)美生活地段。為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。同時建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)、改善整個地區(qū)的環(huán)境。為此，XX 市以國家大力發(fā)展泛長三角經(jīng)濟(jì)圈為契機(jī)，在提高市民的經(jīng)濟(jì)文化生活水平的同時，為貫徹省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省 財政廳、省國土資源廳《關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》和《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2022]24 號）和《國務(wù)院辦 公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2022]131 號）精神，全面落實(shí)全國保障性安居工程工作會議、推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會議精神，市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅改造的工作部署，為快速啟動棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺了《XX 市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案》、修訂了《XX 市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)》。解放后國務(wù)院把 XX 作為重點(diǎn)工 業(yè)發(fā)展城市和“一五” 、“二五”計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展城市，20在“一五”、 “二五” 時期搬遷來了大量國家級 的工廠和科研機(jī)構(gòu)。安徽地處我國中部地區(qū) 6 省之一，XX 市位于安徽北部，處于我國東部沿海經(jīng)濟(jì)帶向中西部經(jīng)濟(jì)帶梯度推移的過渡帶，起著承東啟西，連南通北的不可替代的“ 立交橋” 作用，促 進(jìn)中部崛起，是中央加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，擴(kuò)大高新技術(shù)和商貿(mào)加工產(chǎn)業(yè)投入，拉動內(nèi)需的又一戰(zhàn)略決策，給 XX 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展帶來了難得機(jī)遇。在新世紀(jì)之初，安徽高瞻遠(yuǎn)矚，決定實(shí)施“加快淮北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展” 戰(zhàn)略。 綜合評價XX 市棚戶區(qū)和舊住宅改造 項(xiàng)目的建設(shè)，將徹底解決 XX 市發(fā)展的瓶頸，改善 XX 市的基礎(chǔ)設(shè)施條件，增強(qiáng) XX 市的綜合競爭力，增加了市區(qū)可開發(fā)利用土地面積，為 XX 市可持續(xù)科學(xué)發(fā)展和招商引資提供較大的發(fā)展空間。資金來源：XX 市財政和 項(xiàng)目公司自籌資 金 125999 萬元，銀行貸款 500000 萬元項(xiàng) 目 單 位 指 標(biāo)總用地 萬平方米 總建筑面積 萬平方米 項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬元 625999項(xiàng)目經(jīng)營收入 萬元 781658利稅總額 萬元 48510財務(wù)內(nèi)部收益率 % 18 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目財務(wù)收益本項(xiàng)目建成后，可置換出城市開發(fā)用地 3622 多畝，以競拍方式出讓，商 業(yè)、住宅、 經(jīng)營 性用地土地收益將有 598841 萬元，項(xiàng)目其他收益 182844 萬元，計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目總收入可達(dá)約 781658 萬元。 計(jì)劃建設(shè)和投資規(guī)模2022 年 XX 市棚戶區(qū)和舊住宅改造項(xiàng)目: 包括市屬龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會區(qū)、經(jīng)開區(qū)、淮上區(qū)和異地還原區(qū)范圍內(nèi)，總共拆遷 30 個15棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)；還原建設(shè)項(xiàng)目 20 個，各區(qū)建設(shè)規(guī)模如下（表 11）：16項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析匯總表表 11 序號 分項(xiàng)名稱 單位 龍子湖區(qū) 蚌山區(qū) 禹會區(qū) 淮上區(qū) 城開公司 城建公司 總規(guī)劃面積1 就地建房還原用土地 M2 171528 99193 273498 435455 205748 103754 12891752 總建筑面積 M2 355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542　 其中：住宅面積 M2 322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993　 配套商業(yè)面積 M2 18010 12259 27706 50148 35143 20751 164017　 配套菜場面積 M2 8032 3762 9490 9295 7579 0 38158　 幼兒園(小學(xué)）面積 M2 3026 4180 10940 6247 7922 0 32316　 綜合服務(wù)用房面積 M2 3230 2755 6564 6523 4158 2830 260593 容積率 　 　 　 　 　 　 　 　4 綠化率 % 　 　 　 　 　 　 　5 建筑密度 % 　 　 　 　 　 　 　6 機(jī)動車位 輛 1462 822 2134 2586 2094 961 100597 自行車位 個 5262 2958 7682 9311 7538 3460 362118 總戶數(shù) 戶 4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176　 其中：多層戶數(shù) 戶 688 0 0 5172 0 0 5860　 小高層及高層 戶 3697 2465 6402 2587 6282 2883 243169 總?cè)丝?人 16093 4298 22907 18533 12396 2450 76677　 　 　 　 　 　 　 　 　 　項(xiàng)目擬規(guī)劃建總建筑面積為 萬平方米。一旦失火將火燒連營， 難以控制。棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的區(qū)域自然條件極差，市政基礎(chǔ)設(shè)施欠帳多，道路等基礎(chǔ)設(shè)施年久失修。全區(qū)四季分明，季風(fēng)顯著，氣候溫和濕潤，雨量適中，光照充足，無霜期較長，光、熱、水等自然資源較為豐富。XX 市位于東經(jīng) 117176。為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。 項(xiàng)目提出的背景和必要性 項(xiàng)目提出的背景為貫徹省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財政廳、省國土資源廳《關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》和《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2022]24號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2022]131 號）精神，全面落 實(shí)全國保障性安居工程工作會 議、推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會議精神，市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅改造的工作部署，為快速啟動棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺了《XX 市棚戶 區(qū)及舊住宅區(qū)改造 實(shí)施方案》、修訂了《XX 市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)》。其中 85％具有大學(xué)本科以上學(xué)歷和中級以上職稱，專業(yè)面涵蓋了工民建、建筑學(xué)、給排水、工程造價、環(huán)境工程、財務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)管理、資產(chǎn)評估等多個方面，并有注冊建筑師、結(jié)構(gòu)師、造價師、資產(chǎn)評估師、監(jiān)理師等，是一支年輕化專業(yè)化的隊(duì)伍。截止 2022 年末，公司總資產(chǎn) 億元，總負(fù)債 億元，凈資產(chǎn) 億元，凈利潤 億元，主營業(yè)務(wù)收入 億元，經(jīng)營狀況良好。 項(xiàng)目法人及概況： 項(xiàng)目法人: XX 市城市投資控股有限公司 注冊資本：人民幣 億元法定代表人： 劉東勁項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 劉東勁地 址：XX 市勝利中路 200 號 項(xiàng)目法人概況:XX 市城市投資控股有限公司（以下 簡稱 “城投公司”），前身是XX 市城市投資發(fā)展有限公司。 .................................31 舊住宅區(qū) 現(xiàn) 狀概況 ..............................................................34 存在的主要問題 ......................................................................34第五章 改造依據(jù)、原則及目標(biāo) ............................